我需要什么？
一些储蓄
此金额取决于您使用的融资类型。可以通过多种方式减少它，无论是在某些情况下通过提前退出退休计划（请咨询税务顾问，因为我不是注册会计师），来自家庭的钱等等。使用一些贷款，您支付的费用更少比你租一个类似的房子。在另一个极端，你有一些全现金购买。在我作为买方代理的时候，我处理过这两种极端情况。
您购买房屋所需的金额将取决于您的偏好以及您有资格获得的贷款和其他计划。
1.首付（如适用）
对于 Garrett Mortgage 的一些常规贷款、VA 贷款、NACA、大多数 USDA 贷款、首付援助计划满足或超过您的贷款首付要求，您不需要任何首付。即使进行无首付贷款，您通常也需要至少 1% 的房屋购买价格作为储备金，这不会用于购房，尽管 401k 和 IRA 在某些情况下可以提供帮助。
2.无论是租房还是买房，我也建议你有应急基金，即使你购买了房屋保修和房屋保险（后者是抵押贷款所必需的）。房屋保修仍然可以支付共付额，并不是每个人都可以获得房屋保修，而且房屋保修和房屋保险的覆盖范围有限。如果发生严重的车祸或其他重大医疗问题，您仍然应该有足够的共同支付资金。在所有其他因素相同的情况下，信用较低的人应该比信用良好的人开发更多可用的资源，因为信用较低的人固有的个人贷款（或 0% 介绍利率信用卡）的额外成本如果在储蓄、流动资产（即不在退休基金中的股票）和退休基金提款不足的情况下发生紧急情况。
3. 您通常还需要钱来进行房屋检查（我喜欢使用的一些检查员通常需要275-550 美元，但这些可能会有很大差异，其他检查员通常超过 300 美元）。有时卖方支付白蚁/水分检查、化粪池检查和油井检查的费用，但在其他情况下，买方将支付这些费用（如果适用于化粪池/水井）。有时买家会想要额外的检查以及买家通常会买单的地方，比如基础检查、水流检查、霉菌检查和氡检查（由于氡气风险更远，比汉普顿路更典型的列治文比汉普顿路更西）。
一些买家会为了加强报价而放弃房屋检查，但我不建议大多数买家这样做，除非他们做了非常彻底的展示（即进入爬行空间和阁楼，即使进入阁楼和爬行空间需要天窗字面上的爬行，在展示时打开水和电等）并具有高水平的行业知识，即A级承包商或建筑商。
4.评估 （通常为 500 至 600 美元），评估（通常为 450 至 600 美元的房屋，但我见过 850 美元用于一英亩的农村地区）。
在某些情况下，买方可以放弃评估。虽然最常见的情况是现金买家希望在多重报价方案中加强报价，在这种情况下，可比的销售点指向低于价值的房产，而代理商低估了它，但在某些情况下，使用传统抵押贷款的买家可以放弃由于首付、贷方和其他家庭独有因素的大小而进行的评估。
5. 保证金存款（点击超链接了解详情 - 1% 通常可行，可接受的最低金额通常为 500 美元，但对于某些房产，尤其是超过 200,000 美元的房产而言，该金额可能太低）。
在某些情况下，指定了最小 EMD，这在很大程度上取决于所使用的 MLS。在 CVR MLS 中，列表上有一个特定位置供代理商指定最小 EMD，而在 REIN 中，没有特定位置，因此如果添加它，这比 CVR 少得多，因为没有它的特定位置，通常在代理备注中。
6. 购买的结算成本和预付费用有时可以完全由卖方承担，有时由贷方或降低家庭成本的计划承担，但即便如此，您通常仍需要支付评估费。在像 2021/2022 年这样的火热市场中，大多数卖家没有提供汉普顿路的任何成交费用，但有时仍有例外。虽然通常为 3%-4.5%，但如果需要，可以将一些成本（如 VA 贷款的 VA 资金费用）包含在您的贷款中，有时资金费用高会使总费用超过 4.5%。购买价格越高，结算成本/预付款越低，如果以现金购买，这也会降低这些成本。一些贷款将允许卖方比其他贷款支付更多的交易成本/评估费用。大多数银行/信用合作社只允许卖方以 5% 的常规贷款为买方支付 3% 的结算成本/预付，但即便如此，也有例外情况，例如 Garrett Mortgage 没有限制这个金额，上次我与 GM 贷方核实时， 5%的首付贷款。
7. 无论是租房还是买房，尤其是如果您以前没有在城市生活过，如果您的房东或 HOA/公寓协会不涵盖您的公用事业，则可能需要一些公用事业的预付押金。例如，当我和我的妻子购买我们在怀特岛的房子时，该县想要 240 美元的水/下水道费用。
8. 有时，任何购房者都需要支付加入协会的其他前期费用。虽然这些成本（如果适用）通常低于 1000 美元，但在某些情况下，这些成本可能高达数千美元（即威廉斯堡的州长土地）。
9. 还有许多其他更罕见的潜在费用。例如，如果在拍卖会上购买房屋，您可能需要支付不可退还的大笔押金（即购买价格的 5% 或 10%）和/或需要支付的 10% 买方溢价销售价格。在包括一些拍卖在内的一些不良销售中，您可能还需要承担补缴税款等。
通常涉及的成本
1. 首付（如适用） 对于 Garrett Mortgage 的一些传统贷款、VA 贷款、NACA、大多数 USDA 贷款、满足或超过贷款首付要求的首付援助计划，您不需要任何首付。即使办理无首付贷款，您通常也需要至少 1% 的房屋购买价格作为储备金，这些储备金不会用于购买房屋，尽管 401k 和 IRA 在某些情况下可以帮助解决这些问题。
2.应急基金（推荐） 无论是租房还是买房，即使您购买了房屋保修和房屋保险（抵押贷款需要后者），我也建议您有足够的钱作为应急基金。房屋保修仍然可以有自付费用，并不是每个人都能获得房屋保修，并且房屋保修和房屋保险的承保范围有限。如果发生严重车祸或其他重大医疗问题，您仍然应该有足够的自付资金。在所有其他因素相同的情况下，信用较低的人应该比信用良好的人开发更多的资源，因为信用低的人申请个人贷款（或 0% 介绍性利率信用卡）会产生额外的成本如果发生紧急情况，储蓄、流动资产（即不在退休基金中的股票）和退休基金提取不足。
3. 检查资金（通常建议，有时需要） 您通常还需要钱进行房屋检查（对于我喜欢使用的一些检查员，通常为 275-550 美元，但这些检查员的费用可能有很大差异，对于其他检查员，通常需要 300 美元以上）。如果使用抵押贷款，通常需要进行化粪池/井检查。有时，卖方支付白蚁/水分检查、化粪池检查和水井检查费用，但在其他情况下，买家将承担这些费用（如果适用于化粪池/水井）。有时，买家还希望进行额外的检查，而买家通常会支付费用，例如地基检查、水流检查、霉菌检查和氡气检查（在里士满比汉普顿路更典型，因为氡气风险进一步向西）。就我而言，我有一个氡气探测器，Ecosense RD200 RadonEye，家用氡气探测器，所以如果您想用我的探测器（比许多探测器更快/更准确的探测器）做其中一个，它是免费的。对于房屋检查等费用，通常由买方在检查前或检查当天支付。 有些买家会为了加强报价而放弃房屋检查，但我不建议大多数买家在大多数情况下这样做，除非他们与知识渊博且详细的代理商一起进行了非常彻底的展示（即进入狭小的空间和阁楼，甚至如果天窗进入阁楼和爬行空间需要字面爬行，在展示时打开水和电，从无人机观察屋顶等）并具有高水平的行业知识，即 A 级承包商或建设者。
4. 评估（通常一套房子的价格是 500-650 美元，但我见过农村地区一英亩的价格是 850 美元，几十英亩的价格要高得多）。 在某些情况下，买方可以放弃评估。虽然最常见的情况是现金买家希望在多重报价的情况下加强报价，在这种情况下，可比较的销售表明所提供的房产低于代理商低估的价格，但在某些情况下，使用传统抵押贷款的买家可以由于首付金额、贷款人以及房屋特有的其他因素，他们放弃了评估。评估费用通常由买方在房屋检查意外事件消除后评估之前支付。
5. 诚意金押金（- 1% 通常是可行的，可接受的最低金额通常为 500 美元，但对于某些房产来说，该金额可能太低，尤其是超过 200,000 美元的房产）。 在某些情况下，会指定最小 EMD，这在很大程度上取决于所使用的 MLS。在 CVR MLS 中，清单上有一个特定位置供代理商指定最小 EMD，而在 REIN 中，没有特定位置，所以如果添加它，这比 CVR 少见得多，因为没有具体位置，通常在代理备注中。通常，此金额会在 REIN 报价合同批准后 2 个工作日内支付，而 VAR 报价的金额往往变化较大，且按日历日而非工作日支付。
6. 购买的成交费用和预付费用有时可以完全由卖方承担，有时由贷方或降低房屋成本的计划承担，但即便如此，您通常也需要支付评估费。在 2021/2022 年这样的热门市场中，大多数卖家不会提供汉普顿路的任何成交费用，但有时仍存在例外。虽然通常为 3%-4.5%，但某些费用（例如 VA 贷款的 VA 融资费（如果适用））可以包含在您的贷款中（如有需要），有时融资费较高会使总额超过 4.5%。购买价格越高，成交成本/预付款就越低，如果以现金购买，这也会降低这些成本。某些贷款将允许卖方比其他贷款承担更多的成交费用/评估费用。大多数银行/信用合作社只允许卖方在 5% 的传统贷款中为买方支付 3% 的结账费用/预付款，但即便如此，也有例外，例如 Garrett Mortgage 不限制这一金额，上次我与通用汽车贷方核实时，首付 5% 的贷款。 那些以现金购买的人将比那些通过抵押贷款购买相同房产的人产生更低的成交成本/预付款。
7. 无论是租还是买，可能需要一些水电费的预付押金。例如，当我和妻子在怀特岛购买房屋时，县政府要求 240 美元用于供水/污水处理。
8. 有时，任何购房者都需要支付加入协会的其他预付费用。虽然这些成本（如果适用）通常低于 1000 美元，但在某些情况下，这些成本可能高达数十万美元（例如威廉斯堡的州长土地）。
9. 还有许多其他潜在费用更为罕见。例如，如果在拍卖会上购买房屋，您可能需要支付不可退还的大额押金（即购买价格的 5% 或 10%）和/或需要在拍卖价格之上支付 10% 的买家佣金。销售价格。在一些不良销售（包括一些拍卖）中，您可能还需要负责补缴欠税等。
如果使用抵押贷款，信用评分（通常）高于 580
FICO信用评分580以上
虽然一些贷方只接受信用度为 620 或 640 的买家，但其他贷方（包括 Greg Garrett Realty.com 的一些贷方）将接受信用度为 620 或 640 的买家。分数低至 580（如果首付 20%，则为 500）。如果您想提高信用,联系亚当 加勒特 (Garrett)，以便他可以帮助您联系可以帮助您的贷方免费提高你的分数。如果您愿意，Adam 还可以帮助您提高分数，他还建议您检查“信用的影响和影响如何构建它“本网站的部分。如果您的分数低于 740，我建议采取一些措施来建立它以最大限度地降低您的利率。虽然一些贷方收取的最低利率为 720，但其他贷方收取的最低利率为 740。保持缓冲高于这个数字是有帮助的，特别是在免费或低成本的情况下。破产,卖空， 和判断 也可能会限制您的购买能力，但是，有一些方法可以解决每个问题，方法是了解您在做什么，并且在判断付款计划且没有等待期的情况下，只需 3 个月的时间进行短期销售（例如详细信息请参见上面的“卖空”超链接）。
也有例外，包括据我所知，其中一笔贷款不考虑信用评分（尽管信用因素可能会使您失去获得该贷款的固定利率的资格，而且该贷款存在重大负面影响，使许多人无法获得该贷款）麻烦，包括一些人的差评）。还有一些现金买家，如果他们愿意并且仍然购买，他们的信用可能很差（尽管他们通常信用良好）。
如果使用抵押贷款，过去两年（通常）在同一领域的工作
积极的例外按照这个规则包括那些从大学毕业并在其研究领域找到一份合同工作的人。另一个例外是那些在同一职业领域内从事过多项工作两年且工作间隔时间不超过 1 个月的人。与您的信贷员交谈以了解其他例外情况。
一负面例外 是指您的收入形式在过去一年中是否发生了变化，例如从工资收入或小时收入变为佣金收入。
抵押贷款人（可选）
对于大多数人来说，这个人是不可选择性的。他们用现金买不起房子。即使那些你认为无法获得抵押贷款的人也经常可以获得抵押贷款，无论是那些信用不佳的人 分数，DACA 买家、现金储备很少的人等。
房地产经纪人®（可选）
FICO 信用评分高于 580
虽然一些贷方只接受信用为 620 或 640 的买家，但其他人，包括 Greg Garrett Realty.com 上的一些，将接受分数低至 580 的买家（如果您有 20% 的首付，则为 500） 。如果您想提高您的信用，请联系 Adam Garrett，以便他可以让您联系可以免费帮助您提高分数的贷方。如果您愿意，Adam 还可以帮助您提高分数，他还建议您查看本网站的“ Credit's Impact & How to Build ”部分。如果你的分数低于 740，我建议采取一些措施来构建它以最小化你的利率。虽然一些贷方收取 720 的最低利率，但其他贷方收取 740 的最低利率。保持高于该数字的缓冲是有帮助的，特别是如果它是免费或低成本的。破产、卖空和判决也可能会限制您的购买能力，但是有一些方法可以通过了解您在做什么以及在判决有付款计划且无需等待的情况下只需 3 个月的时间来解决这些问题有一些卖空的时期（详见上面的“卖空”超链接）。
有例外情况，包括我知道的 1 笔不考虑信用评分的贷款（尽管信用因素可能会使您失去获得该贷款的固定利率的资格，并且该贷款有很大的负面影响，使许多人不愿麻烦，包括一些人的差评）。还有一些现金购买者，如果他们想要并且仍然购买，他们的信用可能很差（尽管他们通常有良好的信用）。
过去两年（通常）在同一领域的工作
这条规则的积极例外包括那些从大学毕业的人，他们在他们的研究领域有一份合同工作。另一个例外是那些在同一职业领域从事多项工作两年且没有超过 1 个月的工作间断的人。与您的信贷员交谈以了解其他例外情况。
一个负面的例外是，如果您的收入形式在过去一年发生了变化，例如从受薪或按小时计酬变为以佣金计酬。
抵押贷款人（可选）
对于大多数人来说，这个人不是可选的。他们买不起现金的房子。
房地产经纪人®（可选）
大约 90% 的买家选择与代表他们的房地产经纪人 ( NAR ) 合作。只要卖方支付相对较低的佣金，我的买方客户就不会向我支付任何费用。我的佣金来自购买房产，由卖方支付。买家向我付款的罕见情况是，如果卖家没有支付任何买家的代理佣金，而我们无法协商。即使这样，当行业标准为 3% 时，买家支付的 GGR 也将是非常低的 2%（在撰写本文时，对于低于 10 万美元的房产，最低为 2000 美元）。此外，这笔费用将支付给 GGR，而不是直接支付给我，并且可能包括推荐费，所以在我分道扬镳之后，如果有额外的推荐费，我可能只会得到不到 1%与撰写本文时我在过去 6 个月内帮助买家购买的一些房屋相同。 虽然在某些情况下，业主房屋出售不会提供买方代理佣金，以这种方式购买房屋的情况很少见，我以前从未与买方完成过这样的房屋。可以避免此类属性，但是，如果您发现特别好的交易，我建议您仍然考虑它们。定价出售的 FSBO 房屋，特别是没有任何 SBC 的房屋，通常会比房地产经纪人列出的可比房屋的价格更低。也就是说，许多 FSBO 房屋价格过高，部分原因是缺乏代理商对价格和其他事项的指导。
请记住，并非每个房地产经纪人都是 REALTOR®。房地产经纪人有更高的标准，他们必须遵守。由于不道德的行为，一些持牌房地产经纪人，包括至少一位与我合作过的房地产经纪人，已被取消其 REALTOR® 称号。请记住，他们仍然是持牌房地产经纪人，而不再是 REALTOR®.
在选择 REALTOR®时，请记住，有些人承担着他们的受托责任，始终比其他人更认真地考虑客户的最大利益。了解您的 REALTOR® 是正直的男性或女性也很重要。虽然 REALTOR® 平均每周工作 40 小时，但有些人很懒惰，所以一定要选择一个你有信心会为你努力工作的人。我还建议选择对业务有能力和知识的人。 Greg Garrett Realty 培训了该地区的一些顶级经纪人。
对于那些从远处购买房屋的人来说，选择一位精通技术的房地产经纪人®是有帮助的，尤其是可以引导您完成数字签名并可以拍摄现场或录制的视频以帮助您预览房产的人。我过去曾通过这些方式帮助过长途客户。
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