售前融资维修/翻新
卖家应何时进行装修/维修？通常在上市之前 消息灵通的卖家知道，通常最好在挂牌之前将房屋置于具有成本效益的适销状态。你可能会认为他们疯了，但有些买家几乎爱上了一所房子，但却被房子的一个负面特征所阻碍，他们认为卖家不会解决这些问题，有时甚至从来不看第二眼如果卖家声称问题已经解决并且他们还没有对另一套房子提出报价。到那时，它可能就眼不见心不烦了。通过预先进行具有成本效益的工作，即使他们租用了所有工作，卖家也应该比他们不做任何工作时获得更高的净利润。当然，并不是每个家庭都有需要完成的工作，但最常见的是我建议卖家做一些事情。有很多经纪人不会对显然需要做的工作提出建议，只是因为他们想获得挂牌，并且知道他们说的房子越好，他们说的越值（无论现实如何），许多卖家越有可能向他们列出商品。我发现，卖家在他们家预约挂牌后不向我挂牌的最常见原因是我诚实地告诉他们他们不想听到的事情。相反，我也遇到过其他客户，他们发现我的诚实是我最强的品质之一，因为生活中很多人只会告诉你你想听的话，而我拒绝这样做。
不要做糟糕的 DIY 工作： 如果做得不好，在出售前尝试对房屋进行维修可能会弊大于利，例如看起来很糟糕的 DIY 工作（正如我在多个场合看到的那样，尽管在其他场合 DIY 看起来很棒）或翻新/维修不划算（比如在后院建一个游泳池）也可能是搬起石头砸自己的脚。
为什么需要维修的房屋对买家有利而对卖家不利：我的经验和翻转者 如果做得有效，一些脚蹼者可以谋生，正如您可能在高清电视上的各种节目中看到的那样，例如“Flip or Flop”，其中最好的交易往往是最糟糕的状态，并且最需要化妆品和其他更新。我帮助买家购买投资房产并继续为投资者提供帮助。即使我购买的第一套房子也是止赎的，我购买时需要做很多工作，因为它是如此划算。尽管我将大部分工作外包出去，但在翻修/维修后，我基本上能够立即获得资产。大多数买家不愿意像我那样竭尽全力，但当他们这么做时，他们想要一笔交易，如果一套房子定价不好，他们就会放弃购买另一套低价报价。例如，如果有一栋房屋需要价值 2 万美元的地基工程，而修复后的价值为 20 万美元，那么在大多数情况下，想要翻转它的投资者只花 18 万美元购买它就是傻瓜。如果他这样做，那么当他转售时他就赚不到任何钱，并且他会花费大量时间参与交易，并且由于涉及的成本，可能会一无所获。类似于房地产经纪人费用的销售。另外，购房涉及风险，他需要增加风险垫底以避免损失。在大多数情况下，为了成为一名成功的投资者，他必须以远低于 18 万美元的价格购买该公司。此外，许多标准买家不仅会因为所需的价值 2 万美元的工作而望而却步，甚至无法获得他们计划使用的抵押贷款的资格。
即使卖方最初不同意做工作，买方也可以提出要求或步行： 我出售的第一批房产之一是我们告诉卖家需要做什么才能最大化利润，但他们不愿意完成这项工作。几个月后，签订购房合同的买家要求完成某些工作，卖家同意了。当这一切都说完之后，评估该房产价值的人联系我，询问为什么它售价这么低。我不得不告诉他，卖家最初拒绝做需要做的工作，如果他们在挂牌之前完成了合同签订后最终完成的工作，那么它很可能会以更多的。如果他们按照我们的建议行事，很可能会卖得更快、赚更多钱，从而为卖家带来更高的净利润。我也遇到过一些情况，当验房出现问题时，买家立即选择步行，而不给卖家任何补救问题的机会。 当房屋上市和退出市场时，即使房屋检查没有问题，下次的合同价格也可能会较低，因此在大多数情况下，强烈建议在上市前完成这项工作。此外，如果您在签订第一份合同后没有进行这项工作，请务必注意，所有潜在的“重大不利事实”都需要披露，这通常最好通过提供包含所有发现问题的房屋检查报告来完成。
有时“原样”是最好的： 在某些情况下，“按原样”销售是最好的。这里有些例子： 1. 如果您不出售，您的房屋将在 40 天内被取消赎回权，那么您没有任何时间可以浪费，即使您有重大维修需求，也应该立即列出您的房屋，并安排在售出后立即进行维修清单。 2. 如果城里的人走进来你的房子可能会被毁坏，那么向某人支付房屋维修费用很可能会造成净损失。 3. 如果你的房子已经状况良好，而 Adam 没有提及你应该做的任何维修工作（这几乎不会发生，即使你的房子只有几年的历史并且高度升级），他可能会告诉你做一些清洁，并且不会建议你“按原样”出售，但肯定有可能有一天，卖家可能会来到 Adam，而 Adam 不建议任何维修。有些维修可以增加净值，而其他维修/升级则不会。例如，Adam's 遇到了一位非常有影响力的租户，他是卖家的家人，他坚信应该进行升级，而 Adam 认为这根本不符合成本效益。也就是说，如果您的代理人不是 Adam，如果他们走过您的家并且没有提及任何维修需求，请不要感到惊讶。如果亚当走过你家，他可能会分享一个完全不同的故事。有时，亚当是唯一一个向与多个代理商面谈的卖家提出维修建议的代理商。其他经纪人知道，如果他们表现得“爱上”了房子本来的样子，那么卖家在挑选他们时会比他们像亚当那样诚实的人更偏向。
虽然一些卖家有资金通过他们支付的承包商以现金完成工作，但其他卖家则没有现金来做到这一点，并且许多卖家不知道获得这些资金的一些替代方法，以便最大限度地提高他们的净收益关闭。
在 cl 之前支付贷款收益的选项为卖家赢得：
承包商在交割时支付的费用： 一些承包商，包括与我合作过的一些承包商，愿意在成交时支付部分或部分（即一半）工程费用。在这些情况下，通常会涉及融资费用。
重大装修/维修的房屋净值信用额度： 在这里，您可以与银行合作，以支票的形式从您的房屋中获得净值。然后，您可以在出售房屋后还款。您在这里支付的利率通常会与现行抵押贷款利率有些接近，通常低于您为承包商支付的融资费用，尽管 HELOC 的成交成本可能很高，而且装修规模越小，成本就越高。这些结算成本的百分比。如果比较两者时的数字接近匹配，请与您的注册会计师讨论 HELOC 相对于个人贷款和其他融资方案的税收优势。
卖家应该何时进行翻新/维修？
知情的卖家知道，通常最好在上市之前将房屋置于具有成本效益的可销售状态。你可能会认为他们疯了，但有些买家几乎爱上了房子，但却被一个负面的特征所阻碍，他们认为卖家不会解决这个问题，有时甚至连第二眼都不看如果卖家说问题已经解决并且他们还没有对另一个房子提出报价。到那个时候，它可能已经看不见了，也可能不在意了。通过预先进行具有成本效益的工作，即使他们把所有的工作都租出去了，卖家也应该比他们不理会它获得更高的净利润。当然，并不是每个家庭都有需要完成的工作，但大多数情况下，我建议卖家做一些事情。有许多代理商不会对显然需要完成的工作提出建议，仅仅是因为他们想获得房源并且知道他们说房子越好，他们说它的价值就越高（不管现实如何），许多卖家与他们一起列出的可能性越大。我发现，卖家在他们家预约挂牌后没有和我一起挂牌的最常见原因是我诚实地告诉他们他们不想听到的内容。相反，我还遇到过其他客户，他们发现我的诚实是我最强大的品质之一，因为生活中有这么多人只会告诉你你想听什么而我拒绝这样做。
做得不好，在出售之前尝试在房屋上工作可能会导致弊大于利，例如看起来很糟糕的 DIY 工作（正如我在多个场合看到的那样，即使在其他情况下 DIY 看起来很棒）或装修/维修不划算（例如在后院放一个游泳池）也可能是一种自取其辱的方式。有效地完成后，一些脚蹼谋生，正如您在高清电视上的各种节目中看到的那样，例如“Flip or Flop”，其中最优惠的价格通常处于最差的状态，并且最需要化妆品和其他更新。我已帮助买家购买投资物业并继续协助投资者。即使是我购买的房屋也是需要大量工作的止赎房屋，因为它是如此之大。即使我将大部分工作外包出去，我也能够在装修/维修后立即获得资产。大多数买家不愿意像我那样竭尽全力，但是当他们这样做时，他们想要一笔交易，如果房子的价格不合适，他们会通过它来购买另一套或提供低价报价。例如，如果一个房屋需要价值 2 万美元的地基工程，维修后的价值为 20 万美元，那么想要翻转它的投资者在大多数情况下只花 18 万美元就买了它是个傻瓜。如果他这样做了，他去转售它时不会赚到任何钱，而且他会花费大量时间参与交易，并且可能一无所获。此外，买房涉及风险，最终他甚至可能亏本退出交易。为了成为一名成功的投资者，在大多数情况下，他必须以远低于 18 万美元的价格购买它。此外，许多标准买家不仅会因所需的价值 2 万美元的工作而被拒之门外，而且甚至无法获得他们计划使用的抵押贷款的资格。我出售的第一批房产之一是我们告诉卖家需要做些什么才能使利润最大化，但他们不愿意完成工作。几个月后，买方签订了购房合同，要求完成某些工作，卖方同意了。当一切都说完后，有人评估了该物业的价值，并与我联系，询问为什么它的售价如此之低。我不得不告诉他，卖家最初拒绝做需要做的工作，如果他们做了这些工作，他们最终在上市之前根据合同完成了工作。如果他们按照我们的建议去做，它可能会卖得更快，赚更多的钱，从而为卖家带来更高的净利润。对于那些想要在需要完成的工作上对买家采取强硬态度，想要尽可能少做的人，重要的是要知道，有时买家不会就维修项目向卖家柜台做出回应，但会简单地拒绝它并退出合同，而不是处理他们认为是吝啬卖家的麻烦。当我代表卖家时，我想最大化卖家的利润，同时如果我认为潜在买家是房子的最佳买家，我也不会将他们推向交易。重要的是要知道，在某些情况下，以下选项都不是最好的，按原样出售是卖方最好的办法，例如那些需要根据合同获得财产并在当天起不到 40 天内关闭的人他们联系我以避免止赎。
虽然一些卖家有资金通过他们支付的承包商以现金完成工作，但其他卖家没有现金这样做，而且许多人不知道获得这些资金的一些替代方法，以最大限度地提高他们的净收益关闭。
同样重要的是要注意，如果卖方遭受损失，我有时会建议卖方在出售前出租房屋，以使自己处于更好的出售位置。虽然我不亲自管理财产，即使是我自己的财产，这是一个可行的选择，我可以将您推荐给其他人，例如Garrett 的 Property Management 。
在关闭之前为卖家支付贷款收益的选项：
Garrett Realty Partners Investor Opportunity for Limited Renovations – 与 Greg Garrett Realty 的附属企业 22nd Century Contractors 合作，如果获得批准，这里的工作（房屋中的股权对于批准以及卖方同意条款非常重要） )，将由 22nd Century Contractors 完成，出售所得为工程提供资金外加融资费用。此选项将包括在正常文书工作中事先同意的相当简单的语言（即 22 世纪估计以及为根据活动降低价格而预先制定的附录 - 有时不需要预先签署的附录，但多次定时减少包括在最坏的情况下），例如基于展示和合同的降价策略。 T保护承包商免受具有不切实际期望的卖方的影响。
房屋净值信用额度——在这里，您将与银行合作，以支票的形式从您的房屋中获得净值。然后，您可以在出售房屋后偿还。
Garrett Realty Partners Investor Opportunity for Extensive (ie $50,000, etc.) Renovations – 如 GRP IO for Limited Renovations，除此之外，卖方将签署一份翻新贷款本票，其中包括 12% 的年度维修利息，在 30 天后开始累积完成工作。这里 是撰写本文时的当前模板。
替代可行的方法（特别是如果您在许多情况下具有良好的信誉）包括以下内容：
购买或余额转账（包括任何转账费用）利率低于 12% 的信用卡，在使用率不会对信用产生太大负面影响的情况下（尤其是在年利率为 0% 或其他低利率的情况下） 6个月或更长时间的促销期以及开卡奖金，有时可能价值数千美元用于高消费水平。我目前正在努力在一张卡上消费50,000美元后获得价值超过3000美元的开卡奖金。使用另一张卡，我有余额转账促销活动，如果我愿意，我可以获得 2.99% 的 APR 介绍期，为期 12 个月，不收取转账费）
固定利率个人贷款，利率<12%，无启动费
根据您的资金/技能组合，尽可能参与其中一些（如果不是全部）自己的工作，而这些工作似乎不是 DIY 的（我已经看到卖家的一些拙劣的 DIY 工作，所以了解您的限制很重要，特别是如果它根据材料成本完全重做工作将是昂贵的）；当我作为装修抵押贷款的一部分对自己的家进行装修时，虽然大部分工作都是由承包商完成的，但我做了一些低技能和最少工具的工作，包括清除树桩、砍伐树木、其他景观美化、排水沟清洁, & 安装 LED 灯泡和百叶窗。在某些情况下，我在看到价格后决定自己要做什么。我的妻子和她的母亲在厨房台面和橱柜上做了很多工作。
以<12%的利率反向汽车贷款或其他担保债务
向亲密的朋友或家人（例如父母）借款
出售您不需要的贵重物品，例如支付高价的汽车，然后用现金购买的价值较低但可靠的汽车替换它，或者如果无法选择现金购买，则进行融资（我从未购买过购买了 600 至 9000 美元的汽车，但从未计划购买的汽车）。如果走这条路，我推荐一辆 > 5 年车龄、低里程、高 MPG、评级良好的个人汽车，并且来自可靠评级的品牌。
在某些情况下，卖家可以使用免费或大幅折扣的项目来帮助他们修理房屋，这些项目通常由政府补贴和/或由非营利组织运营。卖家的收入越低，他们就越有可能符合条件。
我不推荐的替代方法包括：
信用卡利率 > 12% 和/或如果您预计在销售期间需要您的信用（即购买另一套房屋），则用于装修的资金将使您的利用率足够高，从而暂时大大降低您的信用评分
高利贷——虽然有些人可能会嘲笑这个想法显然不明智，但我的一个朋友确实联系过我要钱（我说不），她需要向高利贷支付一次。
从汽车转向摩托车或踏板车以立即获得资本或降低付款——我认为死亡率和受伤率太高了
我不推荐的替代方法： 信用卡利率 >12% 和/或如果您预计在出售期间（即购买另一套房子）期间需要信用，则用于装修的资金将使您的利用率足够高，从而暂时大幅降低您的信用评分 高利贷者——虽然有些人可能会嘲笑这种想法显然是不明智的，但我的一个朋友确实联系过我要钱（我说不），她需要向高利贷者支付一次。 从汽车转向摩托车或踏板车以获得立即资本或较低的付款——我认为死亡率和受伤率太高 “发薪日”贷款或汽车留置权，利息 >12%