ایڈم گیریٹ

​

کم یا زیادہ پیشکش:

ایک سرمایہ کار مشین گن کے طریقہ کار پر زیادہ غور کر سکتا ہے، جبکہ زیادہ تر مالکان اسنائپر اپروچ پر زیادہ غور کرتے ہیں۔ ایک سرمایہ کار کے ساتھ، آپ اپنی ترجیحات اور جذبات کو مساوات سے باہر لے جانے کی کوشش کرتے ہیں اور کم بال کی پیشکشیں کرنے میں زیادہ لچک رکھتے ہیں۔ کچھ مالک مکین ایسے ہیں جو ذاتی ترجیحات سے زیادہ بچت پر بہت زیادہ توجہ مرکوز کرتے ہیں، اور مشین گن کے زیادہ سے زیادہ اپروچ کے نتیجے میں کم گیند کی پیشکشوں کا انتخاب کرتے ہیں جس میں ایسی پراپرٹی جو کافی اچھی ڈیل نہیں ہوتی اس کا مطلب اگلے ممکنہ گھر پر ہوتا ہے۔ . اگرچہ مالک مالک کے ساتھ، بہت سے لوگ ایسا گھر چاہتے ہیں جو خاص طور پر ان کے خاندان کے لیے موزوں ہو اور وہ ایسی صورت حال نہیں چاہتے جہاں بیچنے والا نہ صرف ان کی پیشکش کو مسترد کر دے بلکہ کہے کہ وہ نہیں چاہتے کہ وہ کوئی اور پیشکش کریں ( جو نایاب ہے لیکن ہوتا ہے)۔ اگر آپ کسی ایسی پراپرٹی کو کم کرتے ہیں جو آپ واقعی چاہتے ہیں، اور دوسرا خریدار انہیں چند دنوں کے اندر ایسی پیشکش دیتا ہے جو کہ کم بال نہیں ہے، تو بیچنے والے کا دوسرے خریدار کے ساتھ آگے پیچھے جانا چاہتا ہے، اور آگے پیچھے مذاکرات کرنا چاہتا ہے۔ ایک سے زیادہ پیشکش کے منظر نامے میں بھی اکثر ایک وقت میں صرف 1 خریدار کے ساتھ ہو سکتا ہے۔ میں اس عین مطابق منظر نامے کے ساتھ جائیداد پر پہلے بھی معاہدہ کر چکا ہوں۔ 5% یا اس سے زیادہ قیمتوں میں کمی کے بعد مارکیٹ کا وقت جتنا کم ہوگا، اس کے ہونے کا امکان اتنا ہی زیادہ ہوگا۔ ایک ممکنہ خریدار کے ایجنٹ کے طور پر یہ پوچھنا بھی ضروری ہے کہ آیا کوئی فعال پیشکشیں ہیں، نہ صرف یہ معلوم کرنے کے لیے کہ کیا پیش کرنا ہے بلکہ اپنی پیشکش کی ٹائم لائن کو اس کے مطابق تیز کرنے کے لیے بھی اگر کوئی موجود ہے یا بیچنے والوں کو کسی کے آنے کی اطلاع دی گئی ہے۔ اسی طرح.

ایک مضبوط پیشکش:

بیچنے والے عام طور پر 30 دن (یا اس سے کم ہونے کی صورت میں) بند کرنا پسند کرتے ہیں، 1% یا اس سے زیادہ رقم جمع کرانے کے لیے (حالانکہ $500 کبھی کبھی قابل قبول ہوتا ہے)، اور نقد۔ فنانسنگ کے اختیارات میں، بیچنے والے عام طور پر سب سے زیادہ نقد پسند کرتے ہیں، پھر ہارڈ منی لون، پھر روایتی لون، پھر FHA، پھر VA۔ بلاشبہ وہ پوچھنے والی قیمت یا اس سے زیادہ کو پسند کرتے ہیں جس میں کوئی اختتامی لاگت کی مدد نہیں ہوتی، حالانکہ اس مارکیٹ میں، بند ہونے کی قیمت اکثر خریداروں کو دی جاتی ہے اگر خریدار پوری پوچھنے والی قیمت یا اس سے زیادہ پیش کر رہا ہو۔ ایسی صورتوں میں جہاں بیچنے والا نہیں کرے گا اور خریدار کو اختتامی اخراجات کی ضرورت ہے، آپ پیشکش کی قیمت بڑھانے پر غور کر سکتے ہیں، جو جزوی طور پر تشخیص کے ذریعے محفوظ ہے (نیچے دیکھیں)۔

پیشکش سے پہلے مرئی مرمت:

اگر کوئی مرمت/ترمیم/اپ ڈیٹس ہیں جو آپ چاہتے ہیں کہ بیچنے والا انجام دے جو آپ کو پیشکش کرنے سے پہلے محسوس ہوتا ہے، تو عام طور پر ان کو پیشکش میں شامل کرنا بہتر ہے۔ ایسے اوقات ہوتے ہیں جب بیچنے والے نے کہا ہوتا ہے کہ وہ گھر کے معائنے میں سامنے آنے والی کچھ چیزیں نہیں کریں گے کیونکہ بیچنے والے کا کہنا ہے کہ انہیں پیشکش کرنے سے پہلے گھر کے معائنے سے پہلے واضح ہونا چاہیے تھا۔_cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

زبانی پیشکش کے ساتھ شروع کریں:

بہت سے منظرناموں میں زبانی پیشکش دے کر شروع کرنا ایک بہترین عمل ہے، سوائے متعدد پیشکش کے حالات، مختصر فروخت، جائیداد کی فروخت، اور پیشگی بندیاں۔ ایسا کرنا ایک غیر ذمہ دارانہ نقطہ نظر ہے جو آپ کا وقت بچا سکتا ہے، خاص طور پر اگر آپ کم گیند کی پیشکش کر رہے ہیں۔ کچھ بیچنے والے زبانی طور پر آگے پیچھے جائیں گے اور کچھ نہیں کریں گے۔ یہ اکثر ایجنٹ کی ترجیحات پر منحصر ہوتا ہے، اور بعض اوقات لسٹنگ ایجنٹ اس بارے میں قوانین کو ملا سکتے ہیں کہ کس طرح ایک لسٹنگ ایجنٹ کو تمام پیشکشیں پیش کرنی چاہئیں (چاہے زبانی ہو یا نہ ہو) لیکن یہ کہ رئیل اسٹیٹ کے لیے معاہدہ صرف تحریری طور پر بنایا جا سکتا ہے۔

جوابی پیشکشیں:

کچھ معاملات میں، آپ کو پیشکش کرنے کا صرف ایک موقع ملتا ہے، جیسے کہ HUD کی ملکیتی جائیدادوں کے ساتھ بہت سے معاملات مالک کے قبضے کے دوران صرف اس مدت کے ختم ہونے سے پہلے ہوتے ہیں۔ کبھی کبھی ایک بیچنے والے کو 2 پیشکشیں ملیں گی اور وہ کبھی بھی کاؤنٹر جاری کیے بغیر یا بولی کی جنگ کو متحرک کیے بغیر صرف ایک کو قبول کرنے کا فیصلہ کرے گا۔ مجھے ایک موقع یاد ہے جہاں ایک خریدار کے پاس ایک ٹھوس پیشکش تھی جو ایک انفرادی بیچنے والے کو دی گئی تھی، لیکن ان شرائط کے ساتھ جو انہوں نے پیش کی تھیں تقریباً ایک دوسرے خریدار کی طرح تھیں، بیچنے والے نے پہلی پیشکش پیش کرنے والے کو قبول کر لیا۔ ایک اور موقع پر، 2 پیشکشیں پیش کی گئیں جن میں سے ایک دوسرے سے بہتر تھی، بجائے اس کے کہ دوبارہ بولی کی جنگ شروع ہو، 2 پیشکشوں میں سے بہتر کو قبول کر لیا گیا۔ اگرچہ زیادہ تر معاملات میں، بیچنے والا آپ کی پیشکش کا مقابلہ کر سکتا ہے یا اسے مسترد کر سکتا ہے اگر وہ اسے کسی اور کو فروخت کرنے سے پہلے قبول نہیں کرتے ہیں، آپ کو دوسری پیشکش کا موقع فراہم کرتے ہیں۔ کچھ معاملات میں، بولی لگانے کی جنگ کو متحرک کیا جاتا ہے جہاں سب سے زیادہ پیشکش کرنے والا قیمت بڑھنے کے ساتھ ہی 3 یا اس سے زیادہ کل پیشکش پیش کر سکتا ہے، اور میں نے ایسا ہوتا دیکھا ہے جہاں یہ قیمت پوچھنے سے 50% سے بھی زیادہ ہوتی ہے۔

تشخیص:

خریدار کو تمام قرضوں کے معاملات میں کچھ حد تک تحفظ حاصل ہوتا ہے اور تمام نقد پیش کشوں کی تشخیص پر عمل ہوتا ہے۔ اگر خریدار $300k کی پیشکش کرتا ہے، اور تشخیص کرنے والا کہتا ہے کہ اس کی قیمت $295k ہے، قرض کے ساتھ خریدار کبھی کبھی فرق کو تقسیم کرنے کے لیے اپنے فنڈز فراہم کر سکتا ہے، یا کبھی کبھی بیچنے والے کو نیچے آنے پر مجبور کر سکتا ہے۔ کبھی بیچ میں مل جاتے ہیں۔ VA قرض کے ساتھ، اگر تشخیص معاہدے کی قیمت کے نیچے آتا ہے، تو بیچنے والے کو معلوم ہونا چاہیے کہ VA قرض کے ساتھ کوئی بھی مہینوں تک اس ایک تشخیص سے متاثر ہوگا۔ روایتی قرض کی صورت میں، دوسری طرف، بیچنے والے کے پاس کسی دوسرے خریدار کے لیے جائیداد کو دوبارہ مارکیٹ میں ڈالنے کا زیادہ سہارا ہوتا ہے اور امید کرتا ہے کہ کسی کو یہ مل جائے اور تشخیص کرنے والا فروخت کی قیمت کو زیادہ معاف کرنے والا ہے۔ جب کہ میری خواہش ہے کہ ایسا نہ ہو، تشخیص کرنے والا فہرست کی قیمت کو دیکھتا ہے، اور اکثر اس کی قیمت کو اس رقم کے برابر یا اس سے زیادہ بنانے کے لیے متعصب ہوتا ہے تاکہ کسی بھی پنکھ کو نہ لگے۔ ایجنٹس، خریدار اور بیچنے والے ایک جیسے مسئلے پر کافی گرم ہو سکتے ہیں۔ 

​

اضافے کی شقیں:

میں اپنے خریداروں کو جیتنے میں مدد کے لیے معمول کے مطابق اضافہ کی شقوں کا استعمال کرتا ہوں۔ اضافہ کی شق کے ساتھ، آپ ایک قیمت پر پیشکش کرتے ہیں، پھر زیادہ سے زیادہ بتاتے ہیں کہ آپ جانے کے لیے تیار ہیں جو کہ دوسری پیشکشوں سے شروع ہوتی ہے، اور آپ کو اپنی پیشکش کو بڑھانے سے پہلے دوسری پیشکش کی کاپی حاصل کرنے کا موقع ملتا ہے۔ اضافے کی شق کی شرائط۔ میں عام طور پر اگلی اعلیٰ ترین پیشکش سے 1% اوپر تجویز کرتا ہوں، لیکن یہ پیشکش کی شرائط پر بہت زیادہ منحصر ہے۔ ایک نقد غیر ہنگامی خریدار $1k کے ساتھ فرار ہونے کے قابل ہو سکتا ہے، جبکہ گھر کی فروخت کا دستہ VA خریدار اگلی اعلیٰ ترین پیشکش سے 3% زیادہ کے ساتھ بہتر ہو سکتا ہے۔ جب کہ کچھ پراپرٹیز (یعنی HUD گھروں) کے لیے اضافہ کی شقیں ممنوع ہیں، عام طور پر ان کو استعمال کرنے کی اجازت ہے۔

​

بیچنے والے کو خطوط:

یہ اکثر خریداروں کو جیتنے میں مدد کرنے کے لیے استعمال کیے جاتے ہیں، اور میں نے دیکھا ہے کہ جہاں مالی لحاظ سے بدتر خریدار جن کی میں نے نمائندگی کی تھی وہ جیت گئے، بیچنے والے کو خط میں بنیادی وجہ بتائی گئی ہے۔ اس نے کہا، یہ جانے بغیر غیر قانونی ہونا بھی بہت آسان ہے، اور ممکنہ طور پر بیچنے والے کو خطوط کی اکثریت میں غیر قانونی عناصر شامل ہیں۔ یہاں اس پر مزید ہے۔ 

​

غیر معمولی عناصر:

ایسے بہت سے طریقے ہیں جن سے میں اپنے خریداروں کو مزید آگے بڑھنے میں مدد کرنا چاہتا ہوں جو کہ عام طور پر پیشکشوں میں شامل نہیں ہوتے ہیں، جیسے کہ ایک ای میل ٹیمپلیٹ جسے میں نے وقت کے ساتھ ساتھ لسٹنگ ایجنٹ پر چیزوں کو آسان بنانے کے لیے تیار کیا ہے (اور چیزیں کرنے سے لسٹنگ ایجنٹ انہیں مثبت تاثر دینے میں مدد کر سکتا ہے)۔ مجھے ایک مسابقتی ایجنٹ نے بتایا ہے کہ میری پیشکش بہترین ہے۔ اگر کسی خریدار کے پاس زیادہ مقدار میں نقدی ہے یا وہ اوپر تشخیصی گارنٹی فراہم کر رہا ہے تو میں اس بات کو یقینی بنانے کے لیے فنڈز کا ثبوت شامل کرنا چاہتا ہوں کہ خریدار مضبوط پوزیشن میں ہے۔ اگر خریدار کا کریڈٹ سکور مضبوط ہے، تو میں اسے شیئر کرنا پسند کرتا ہوں، اور اگر خریدار کے پاس قرض دہندہ کے پاس کریڈٹ سکور کی ایک کاپی ہے اور اس کے پاس مضبوط کریڈٹ ہے، تو میں اسے دستاویزات میں شامل کرنا چاہتا ہوں۔_cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

​

گھر کے معائنے:

عام طور پر خریدار معاہدے کی توثیق کے بعد گھر کا معائنہ حاصل کرتے ہیں۔ کچھ خریدار پیشکش پیش کرنے سے پہلے گھر کا معائنہ کرتے ہیں۔ دوسرے خریدار گھر کا معائنہ نہیں کرتے ہیں۔ اگر مؤخر الذکر راستے کا انتخاب کرتے ہیں تو، میں تجویز کرتا ہوں کہ خریدار/ایجنٹ تمام نظام کی عمر کو چیک کریں، ایک لمبی سیڑھی یا ڈرون والے گھر کی چھت کو چیک کریں، اور جہاں تک ہو سکے کرال اسپیس اور اٹاری میں جائیں۔ زیادہ تر خریداروں کے ایجنٹ ایسا نہیں کریں گے اور ان کے پاس سامان نہیں ہے (یعنی زیادہ تر کے پاس سیڑھی، لمبے کھمبے کے ساتھ بورسکوپ کیمرہ، یا ڈرون نہیں ہے اور آپ کو تجارتی طور پر ڈرون اڑانے کے لیے تصدیق شدہ ہونا ضروری ہے) چاہے وہ کرنا چاہتا تھا، لیکن اگر آپ مجھے ایڈوانس نوٹس دیں (یعنی کرال اسپیس کے لیے کپڑے رکھنے، میرے ڈرون کے لیے اجازت کی درخواست کرنے، اور FAA کی اجازت حاصل کرنے کے لیے جہاں LAANC کی فوری منظوری ممکن نہیں ہے)۔

​

بیچنے والے کے قبضے کے معاہدے: یہ پیشکشیں جیتنے کے لیے بعض اوقات مقابلے میں آگے بڑھ سکتے ہیں۔ مزید تفصیلات یہ ہیں۔ 

​