گھر خریدنے کا بہترین وقت
جبکہ کچھ کے لیے آسان جواب "اب" ہو سکتا ہے، دوسروں کے لیے، یہ اتنا آسان نہیں ہے۔ فیصلہ کرتے وقت غور کرنے کے لیے کئی عوامل ہیں:
1. مالیات
2. آپ کا کریڈٹ (جب تک کہ $ میں خرید نہ ہو)
5. آپ کے زیر غور علاقے میں مارکیٹ
6. شرح سود کے تخمینے/تاریخ (جب تک کہ ڈالر میں خرید نہ ہو)
7. قرض/مالی امداد کی قسم اگر قابل اطلاق ہو تو آپ استعمال کریں گے۔
8. وہ گھر جس میں آپ فی الحال رہتے ہیں۔
1. مالیات
گھر کی خریداری سے پہلے، اس کے لیے مالی طور پر تیار رہنا ضروری ہے۔ اگرچہ یہ سچ ہے کہ گھر کے مالکان کی مجموعی مالیت اوسطاً کرایہ داروں سے درجنوں گنا زیادہ ہے، لیکن یہ بھی سچ ہے کہ گھر کے مالکان کو اپنی خریداری کے بارے میں سب سے زیادہ افسوس یہ ہے کہ "دیکھ بھال، دیگر اخراجات توقع سے زیادہ مہنگے ہیں" ( 1) ۔ جو شخص دیوالیہ ہونے کا اعلان کرنے والا ہے یا طلاق لینے والا ہے اسے شاید گھر کی خریداری نہیں کرنی چاہیے۔ اگلے چند مہینوں میں تنخواہ میں بڑے اضافے یا وراثت کی دہلیز پر موجود خریدار کے لیے جو قرض اور آمدنی کے تناسب کے لحاظ سے اپنے نئے زیادہ سے زیادہ بجٹ کے قریب خریداری کرنا چاہتے ہیں، اسی طرح انتظار کرنا بھی اچھا ہو گا جب تک کہ یہ آپ کو نااہل نہ کر دے۔ گھر کی خریداری کے لیے مالی امداد سے اگر آپ اس پر منصوبہ بندی کر رہے تھے۔ یہ دیکھنے کے لیے کہ آپ کو گھر خریدنے کے لیے کیا ضرورت ہے ، اس موضوع پر میرے صفحہ پر جائیں۔ گھر کی دیکھ بھال اور دیگر اخراجات کو کم کرنے کے مختلف طریقے ہیں۔
ابتدائی اخراجات کو کم کرنا:
بعض قرضوں (یعنی این اے سی اے) کی کم سے کم فیس/کلوزنگ لاگت ہوتی ہے، بعض اوقات بعض اخراجات معاف کیے جا سکتے ہیں یا قرض میں لپیٹے جا سکتے ہیں (یعنی VA فنڈنگ فیس)، کچھ قرضوں کی ادائیگی کی کوئی ضرورت نہیں ہوتی، گھر کی لاگت کو کم کرنے کے لیے کچھ پروگرام لینے کے قابل ہوتے ہیں۔ ڈاون پیمنٹ اور بند ہونے کے اخراجات کا خیال رکھنا، اور بعض اوقات بیچنے والا اختتامی اخراجات میں مدد کرنے کے قابل ہوتا ہے۔ ان لوگوں کے لیے جو سرمایہ کے بغیر فکسر اپر خریدنا چاہتے ہیں یا یہ جانتے ہیں کہ اس کے لیے کیسے، فکسر اپر لون لاگت کو رہن میں سمیٹنے کا ایک طریقہ ہے، اور یہ VA، FHA، روایتی، اور کچھ دوسرے قرضوں (یعنی NACA) کے ساتھ دستیاب ہیں۔ جب کہ کچھ لوگ اس وقت تک انتظار کرتے ہیں جب تک کہ وہ 20% کم نہ ہوں، جب میں نے اپنا پہلا گھر خریدا، میں نے ذاتی طور پر صرف چند سو ڈالرز کے لیے اپنے کریڈٹ میں خاطر خواہ اضافہ کیا اور کریڈٹ پر اپنی تعلیم حاصل کی ، گھر کی لاگت کو کم کرنے کے لیے ایک پروگرام استعمال کیا (جس کی رقم 3.5% تھی۔ معاہدے کی قیمت، اگرچہ حالات کے لحاظ سے بہت کچھ دستیاب ہے)، ایک 5% روایتی فکسر اپر لون، بیچنے والے سے 3% اختتامی لاگت کی امداد حاصل کی، کچھ معمولی کام خود کیا، اور بصورت دیگر اپنے ابتدائی اخراجات کو کم کرنے کے لیے۔_cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
اوپر تصویر والے پروگرام کے لیے موجودہ پیشکش دیکھیں جس میں موجودہ نرخ بھی شامل ہیں ۔ ذہن میں رکھیں کہ اوپر کے وسائل کے لیے، اپنے علاقے کے لیے اوسط آمدنی سے زیادہ قرض لینے والے (خاندان کے سائز کے لیے ایڈجسٹ) کے لیے ان علاقوں کی حدود ہوتی ہیں جہاں سے وہ خرید سکتے ہیں۔ نیز NACA ایک غیر منافع بخش ادارہ ہے، اس لیے جب کہ بہت سے لوگوں کے لیے فراہم کردہ # کی مثال نہیں ملتی، یہ تھوڑا سا ہجوم والے DMV کی طرح ہے، عام طور پر پیشگی منظوری سے پہلے مہینوں لگتے ہیں، اور یہ عمل دل کی کمزوری کے لیے نہیں ہے۔
انتہائی مسابقتی مارکیٹ میں ابتدائی اخراجات کو کم کرنے کا ایک اور طریقہ یہ ہے کہ ایک ایسی قیمت پیش کی جائے جو قیمت پوچھنے سے اوپر ہو جبکہ ایسے گھر پر 3% اختتامی لاگت کی درخواست کریں جس کی آپ توقع کرتے ہیں کہ تیزی سے چلے جائیں گے۔ اگرچہ ایک سے زیادہ پیشکش کی صورت حال میں یہ کام نہیں کر سکتا، کچھ گھر ابھی بھی صرف 1 پیشکش کے ساتھ فروخت کیے جا رہے ہیں۔ ایک گرم بازار میں ایک گنجان آباد شہر میں (2021 کے موسم گرما میں پورٹسماؤتھ) میں نے ایک گھر بند کر دیا جہاں خریداروں کو 3% اختتامی لاگت ملی کیونکہ ہم فہرست قیمت سے اوپر کی قیمت میں 3% سے تھوڑا سا بڑھ گئے۔ قریبی نے کہا کہ یہ کچھ عرصے میں پہلی بار ہوا ہے جہاں کسی خریدار کو 3% کلوزنگ لاگت امداد یا اس سے زیادہ مل رہی ہے۔ گرم بازار میں بھی یہ ہمیشہ ضروری نہیں ہوتا ہے، جیسا کہ میں نے 2021 کے موسم بہار میں بند کی گئی ایک اور پراپرٹی سے ظاہر ہوتا ہے کہ خریدار کو پوچھنے والی قیمت سے قدرے کم قیمت پر مل گیا جب کہ ابھی بھی تقریباً 3.5% کلوزنگ لاگت میں امداد ملتی ہے جس پر بیچنے والے نے معاہدہ میں اتفاق کیا تھا۔ اگرچہ یہ بہت زیادہ دیہی علاقے میں تھا۔
جاری اخراجات کو کم کرنا:
گھر کی وارنٹی جاری اخراجات کو کم کرنے کا ایک بہت مددگار طریقہ ہو سکتا ہے، خاص طور پر آپ کے گھر کی ملکیت کے پہلے سال میں اور خاص طور پر اگر آپ کے پاس نظام کے ٹوٹنے پر انہیں پورا کرنے کے لیے درکار مائع سرمایہ نہیں ہے۔ طوفان جیسی چیزوں سے آپ کے جاری اخراجات کو کم کرنے کے لیے ہوم انشورنس ایک اور بہت مددگار اثاثہ ہے۔
جاری اخراجات کو کم کرنے کا ایک طریقہ یہ ہے کہ آپ اپنے گھر کی تلاش میں ایسے گھروں کو نشانہ بنائیں جن کی دیکھ بھال کے اخراجات کم ہوں گے۔ مثال کے طور پر، یہ تقریباً ایک نئی تعمیراتی جائیداد کے ساتھ دیا گیا ہے جو ایک معروف بلڈر نے بنایا ہے۔ اگست 2021 میں میری بیوی اور میں نے صحن کی دیکھ بھال کے بغیر ایک نئی تعمیراتی جائیداد خریدی (جس کے لیے نسبتاً کم ایسوسی ایشن فیس شامل تھی)۔ ایسے گھر جو اینٹوں یا ہارڈپلنک ہیں ان میں بھی بیرونی دیکھ بھال کی ضرورت کم ہو گئی ہے۔ کچھ گھروں کی چھتیں 50 سال سے زیادہ ہیں، چاہے وہ پرانے گھر ہی کیوں نہ ہوں، جیسے کہ سلیٹ یا اسٹیل کی چھت والے گھر۔ یہاں تک کہ معیاری 30 سالہ چھت بھی بہت اچھی ہے اگر اسے اچھی طرح سے نصب کیا گیا ہو اور حال ہی میں لگایا گیا ہو۔ بعض اوقات پرانے گھروں میں بھی HVAC، AC، اور واٹر ہیٹر جیسے اپ ڈیٹ سسٹم ہوتے ہیں۔ HVAC اور AC یونٹ (یونٹوں) کی زندگی کو باقاعدگی سے فلٹرز تبدیل کرکے اور بحالی کے باقاعدہ معاہدے کے ذریعے بڑھایا جا سکتا ہے جیسا کہ میرے پاس اپنے رینٹل پراپرٹی پر ایسے سسٹم پر ہے جو پرانا نہیں ہے۔ ایک گھر خریدنا جس میں لکڑی سے زیادہ بیرونی مرکب استعمال ہوتا ہے، دیکھ بھال کو کم کرنے کا ایک طریقہ بھی ہے۔ ایک گھر جس میں درخت نہیں ہیں جو اس پر گر سکتے ہیں جو سیلاب زدہ علاقے میں نہیں ہے اخراجات کو کم کرنے کا ایک اور طریقہ ہے۔ کم یا کوئی HOA فیس لاگت کو کم کرنے کا ایک اور طریقہ ہے۔ اپنے لان کی دیکھ بھال کے وقت/$ کو کم کرنے کے لیے، میں نے کم از کم 4 یا 5 لان کی دیکھ بھال کرنے والے لوگوں سے گزرا جو میری کرائے کی جائیداد پر کم قیمت پر بہترین کام کرتا ہے، اور ماہانہ اوقات (اس وقت کے دوران جب گھاس بڑھتا ہے) وہ کام کرتا ہے جسے میں کرایہ دار کی ترجیحات کی بنیاد پر کم کرتا ہوں۔ اگرچہ میں نے ابھی تک روبوٹک زمین کی تزئین کا آپشن نہیں خریدا ہے، یہ میرے لیے بہت زیادہ غور طلب ہے۔
اخراجات کو کم کرنے کا ایک اور طریقہ جس پر زیادہ تر غور نہیں کریں گے لیکن یہ میں نے اس وقت کیا جب ایک بیچلر اپنے گھر کے کمرے کرائے پر لینا ہے۔ جب کہ میں نے اس سے پہلے اس موضوع پر کافی تحقیق کی تھی تاکہ اسے اچھی طرح سے انجام دیا جا سکے، اور مجھے معلوم ہے کہ کچھ کے پاس خوفناک کہانیاں ہیں، مجھے ایک بہترین تجربہ ملا۔ میرا حاصل کردہ کرایہ تقریباً 2 ماہ یا 2 کے دوران میری رہن کی رقم کے برابر تھا جب میں نے شادی سے پہلے ایک ہی وقت میں 2 کمرے کرائے پر لینے کا تجربہ کیا۔
وہ لوگ جو اپنے گھر کے کمرے کرائے پر نہیں لینا چاہتے لیکن کچھ ایسا ہی چاہتے ہیں، ڈوپلیکس، ٹرپلیکس، اور کواڈپلیکس کی خریداری ایک آپشن ہے۔
مالی امداد کے سیکشن میں نیچے لاگت کو کم کرنے کے بارے میں مزید دیکھیں .
2. آپ کا کریڈٹ ( جب تک کہ $ میں خریدنا یا قرض کا استعمال کرنا جہاں کریڈٹ سکور پر غور نہیں کیا جاتا ہے)
اگرچہ کچھ قرضوں کی کم از کم ضروریات کو پورا کرنے کے بعد ایک فلیٹ ریٹ ہوتا ہے، زیادہ تر قرضوں میں آپ کے کریڈٹ کے لحاظ سے مختلف شرح سود ہوتی ہے۔ اگر آپ قرض کی بہتر شرح حاصل کرنے کے لیے اپنے کریڈٹ کو تیزی سے بہتر کرنے کے قابل ہو جاتے ہیں، تو یہ انتظار کرنے کے قابل ہو سکتا ہے، حالانکہ اگر سود کی شرحیں، جو وقت کے ساتھ ساتھ اتار چڑھاؤ آتی ہیں، آپ کے مقابلے میں تیزی سے بڑھ جاتی ہیں، تو یہ آپ کے لیے خالص نقصان ہو سکتا ہے۔ انتظار کرو، تو خطرے کا وہ عنصر موجود ہے۔ کریڈٹ پر مزید دیکھنے کے لیے، یہاں موضوع پر میرے صفحہ پر جائیں۔
3. آپ کی زندگی کی ضروریات
اگر آپ جرمنی سے آنے والے ہیمپٹن روڈز میں تعینات ہونے والے ہیں، تو یہ ضروری ہے کہ آپ کو جلد ہی کرایہ یا خریداری مل جائے۔ اگر آپ پہلے کرایہ پر لیتے ہیں، پھر 4 سالوں میں کہیں اور تعینات ہونے کی توقع رکھتے ہیں، اگر اگلے سال مارکیٹ کی تعریف ہوتی ہے تو آپ کو مالی طور پر کچھ نقصان ہو گا اس تلاش میں اپنا زپ کوڈ درج کریں & تلاش کے نتیجے پر کلک کریں جس میں ڈیسک ٹاپ یا لیپ ٹاپ پر مماثل زپ کوڈ اور جملہ "گھر کی قیمتیں اور گھر کی قیمتیں" ہیں (تخمینے عام طور پر فون پر نظر نہیں آتے )، جو زیادہ گنجان آباد علاقوں کے ساتھ بہترین کام کرتا ہے۔ یہاں ایک یا 2 ماہ کے لیے عارضی رہائش کے ساتھ ایک سال کے لیے کرائے پر رہنا بہت کم مہنگا ہو سکتا ہے۔ کچھ خریدار اس علاقے میں آنے سے پہلے خریداری کا انتخاب کرتے ہیں۔ ، اور میرے پاس اس کے لیے بہت سارے ڈیجیٹل اختیارات ہیں اور ساتھ ہی لائیو ویڈیو کے لیے ایک بہترین کیمرہ فون ہے۔
کچھ ممکنہ خریداروں کو ایک منفرد گھر کی ضرورت ہوتی ہے جو کرایہ کے لیے دستیاب نہ ہو کیونکہ کرائے کی انوینٹری ہیمپٹن روڈز اور اس کے آس پاس کی خریداری کے مقابلے میں بہت کم ہے اور کیونکہ مالک مکان بعض چیزوں کی اکثر اجازت نہیں دیتے ہیں۔ مثال کے طور پر، اس تحریر کے وقت پچھلے 24 گھنٹوں میں میں نے کسی سے بات کی جہاں وہ خریدنا چاہتے تھے اس کی ایک وجہ یہ تھی کہ ان کے پاس 3 کتے اور ایک بلی تھی، وہ دیہی علاقے میں کام حاصل کر رہے تھے، اور جانتے تھے کہ ان کے اختیارات کرایہ کے لیے محدود ہو جائے گا.
لیز کی شرائط پر غور کرنے کا ایک اور عنصر ہے۔ اگر آپ کوئی پراپرٹی کرائے پر لے رہے ہیں اور آپ کی لیز کو توڑنے کے حوالے سے آپ کی لیز کے اندر لیز کی شرائط نہیں ہیں، اگر آپ خریداری سے پہلے اپنے لیز کو توڑنا چاہتے ہیں تو آپ سخت پوزیشن میں ہو سکتے ہیں۔ جبکہ بعض صورتوں میں، یہ آپ کے لیز کو توڑنے کے قابل ہو گا، دوسرے معاملات میں، جیسے کہ اگر موسمی اتار چڑھاو کی وجہ سے مارکیٹ کے اب اور اس کے درمیان نیچے جانے کی توقع کی جاتی ہے اور اس دوران سود کی شرحوں کے نیچے جانے کی توقع کی جاتی ہے۔ ٹھیک ہے، لیز پر سواری کرنا بہتر ہو سکتا ہے۔
4. کرائے کا متبادل
جب بھی کسی خریداری پر غور کیا جائے تو بہتر ہے کہ کسی گھر کو کرایہ پر لینے پر نمبروں کو چلائیں (یا کچھ معاملات میں، خاص طور پر سنگلز کے ساتھ)۔ میرے پاس یہاں اس موضوع کے لیے ایک صفحہ وقف ہے۔
کچھ کرایہ دار کرایہ کی فیسیں بہت کم ادا کر رہے ہیں کیونکہ ان کے مالک مکان ایسے لوگ ہیں جنہیں وہ جانتے ہیں اور ہو سکتا ہے کہ مالک مکان بنیادی طور پر منافع کی بنیاد پر کوئی فیصلہ نہ کر رہے ہوں یا خراب کرایہ داروں کے بارے میں بہت زیادہ فکر مند ہو سکتے ہیں۔ میں نے حال ہی میں ایک ایسی پراپرٹی کو اچھی شکل میں فروخت کرتے ہوئے دیکھا ہے جہاں انہوں نے اسے صرف ان لوگوں کو کرائے پر دیا ہے جن کو وہ جانتے تھے $1000-$1200/مہینہ جبکہ فروخت کے وقت رینٹل Zestimate $1650 تھا۔ خاص طور پر اگر آپ اس علاقے میں صرف مختصر مدت کے لیے ہوں گے، اور اگر ایسے وقت میں جب تعریف کے تخمینے کم ہوں، تو اس طرح کا آپشن خریدنے سے بہتر ہو سکتا ہے۔
5. موسمی رجحانات اور تعریفی تخمینوں کو مدنظر رکھتے ہوئے آپ کے زیر غور علاقے میں مارکیٹ۔
چیزوں کے اس پہلو کو دیکھنے کے لیے، میں اس موضوع پر اپنا صفحہ تجویز کرتا ہوں۔
جیسا کہ آپ اوپر دیکھ سکتے ہیں، گھر کی قیمتیں صرف ایک سیدھی لکیر نہیں ہیں، بلکہ موسمی اونچائیوں کا تجربہ کرتی ہیں۔ عام طور پر سمر ہائی (اکثر جون میں) اور موسم سرما میں کم ہوتا ہے (اکثر جنوری میں)۔ وہ اونچائی اور کمیاں زیادہ تر معاہدوں سے ہوتی ہیں جو تقریباً 30-35 دن پہلے ہوتے ہیں۔
مندرجہ ذیل مثال میں ( موجودہ معلومات کا لنک )، مارچ میں ایک گھر خریدار اگست میں خریداری کی منصوبہ بندی کر رہا ہے تو بہتر ہو سکتا ہے کہ اگر خرید رہے ہوں اور اگر زیلو تعریفی تخمینے دور دراز سے درست ہوں جب تک کہ وہ گھر خریدنے کے لیے اپنی لیز کو جلد توڑنے کے لیے $3,000 اضافی ادا کرے۔ اتنی کم قیمت (یعنی $25k) کہ 5.7% ($174k/$164,689= 1.0565) تعریف ($25k پر apx $1400) $3,000 کی لیز بریکنگ فیس سے زیادہ نہیں ہوگی۔ اس کے برعکس، $100,000 کی خریداری پر، متوقع تعریفی رقم apx $5650 ہوگی ($3k سے زیادہ)، اور اگر $1,000,000، تو متوقع تعریف $56,500 ہوگی۔ لیز توڑنے والی رقم اور پالیسیاں مختلف ہوتی ہیں، اس لیے خریداری پر غور کرتے وقت شرائط کو حاصل کرنا اور دیگر عوامل پر غور کرتے ہوئے اس کا متوقع تعریف سے موازنہ کرنا ضروری ہے۔ اس کے ساتھ ساتھ ان بنیادی ادائیگیوں کو بھی ذہن میں رکھیں جو ابھی اور کب آپ کی لیز ختم ہو جائے گی اگر آپ اپنا لیز جلد توڑ دیتے ہیں۔
6. شرح سود کے تخمینے/تاریخ (جب تک کہ ڈالر میں خرید نہ ہو)
میں یہ سیکشن 3/18/21 کو لکھ رہا ہوں۔ CoVID-19 ایک مثال ہے جہاں معیشت کو بحال کرنے کی تحریک دینے کے لیے شرح سود وقت کے ساتھ بہت کم ہوتی گئی۔ فروری/مارچ 0f 2021 میں انہوں نے تیزی سے اوپر جانا شروع کر دیا اور اگر اگلے سال ان میں نمایاں اضافہ ہوا تو مجھے اس حد تک حیرانی نہیں ہوگی کہ میں شرح سود کا انتخاب کر سکتا ہوں۔25% زیادہ اور ایک توسیع کے لیے اضافی خرچ لاک (180 دن تک)۔ جبکہ دوسری شرح ابتدائی طور پر کم شرح سود ہوگی، لیکن میں اپنے جولائی کے بند ہونے سے 60 دن تک لاک نہیں کر سکتا۔ میں توقع کرتا ہوں کہ اس وقت تک شرحیں>.25% زیادہ ہوں گی اور وہ اس سے بھی زیادہ ہوں گے اگر شرحیں وہی کرتی رہیں جو انہوں نے پچھلے 5 ہفتوں میں کیا ہے۔ کیپلنگر کے 18 مارچ 2021 کو شائع ہونے والے ایک مضمون کے مطابق، "10 سالہ شرح میں اضافہ رہن کی شرح کو بھی بڑھا دے گا، جو کہ فی الحال 3.1% سے سال کے آخر تک 3.5% ہو جائے گا ۔" 10 سال کی شرح 8/5/2020 کو .555% سے بڑھ کر 3/19/21 تک 1.704% ہو گئی ہے۔
7. اگر قابل اطلاق ہو تو آپ کس قسم کے قرض/ف مالی امداد کا استعمال کریں گے۔
گھر کی لاگت کو کم کرنے کے پروگرام بعض اوقات بڑے پیمانے پر بچت پیدا کر سکتے ہیں، خاص طور پر ان لوگوں کے لیے جن کے پاس گزشتہ 3 سالوں میں اپنے گھر کے سائز کے لیے اوسط آمدنی کے 80% سے کم یا کم اوسط آمدنی والے علاقوں میں خریداری کے لیے گھر نہیں ہے۔ ہیمپٹن روڈز میں ڈاون پیمنٹ امداد $40,000 تک دستیاب ہے، سرکاری سبسڈی والے لفظی طور پر آدھے گھر ممکن ہیں (انکم کیپس کے بغیر!)، اور پروگرام کے ساتھ سود کی شرحیں 0% تک کم ہیں۔
کچھ پروگراموں کے لیے اہل ہونے میں مہینوں یا ایک سال تک کا وقت لگ سکتا ہے۔ اکثر وہ وقت اس کے قابل ہوتا ہے، لیکن یہ مارکیٹ کے رجحانات جیسے عوامل پر منحصر ہوتا ہے۔ اگر آپ کسی پروگرام کا استعمال کرکے $5,000 بچاتے ہیں، لیکن مارکیٹ اس وقت میں $5000 سے زیادہ کی تعریف کرتی ہے اس گھر کے لیے جو آپ خریدیں گے، آپ نے صرف پیسے کھوئے اور وقت ضائع کیا جب آپ اپنے معیاری پرنسپل کے ساتھ ایکویٹی حاصل کر سکتے تھے اور اپنا رہن ادا کر سکتے تھے۔ اس وقت کے دوران ادائیگی.
کچھ معاملات میں، خریدار گھر کی لاگت کو کم کرنے کے پروگرام کے اہل ہونے کے لیے آہستہ آہستہ بہت زیادہ پیسہ کمانا شروع کر دیتے ہیں (زیادہ تر پروگراموں میں آمدنی کی حد ہوتی ہے)۔ دوسرے معاملات میں، میں نے دیکھا ہے کہ وہ کسی پروگرام کے لیے اہل ہونے کے لیے کافی نہیں ہیں (یعنی ہمارے علاقے میں ہیبی ٹیٹ فار ہیومینٹی کے 0% سود والے قرضے جن کی آمدنی کم از کم اور زیادہ سے زیادہ ہے)۔ کچھ پروگراموں میں اثاثوں کی حدیں بھی ہوتی ہیں، اکثر بعض استثنائیات جیسے گاڑیاں۔ اس طرح کے پروگراموں کے ساتھ باہر جانے سے پہلے خریدنا ضروری ہے۔ کچھ پروگرام صرف ایک محدود وقت کے لیے دستیاب ہوتے ہیں، جیسا کہ وہ پروگرام جو میں نے روایتی فکسر اپر لون پر $4,000 کی ڈاون پیمنٹ امداد میں استعمال کیا تھا (اب دستیاب نہیں ہے) جس میں مجھے کچھ سال بعد کرایہ کی جائیداد میں تبدیل کرنے پر کوئی جرمانہ نہیں ہے (جبکہ گھر کی لاگت کو کم کرنے کے زیادہ تر پروگرام بحالی قرض کے ساتھ ممکن نہیں ہیں اور کچھ کے پاس کچھ خاص سال ہوتے ہیں جو آپ کو زیادہ سے زیادہ مدد کرنے کے لیے وہاں رہنے کی ضرورت ہوتی ہے)۔
8. وہ گھر جس میں آپ فی الحال رہتے ہیں۔
اگر آپ مفت کرایہ حاصل کرنے کے قابل ہیں (یعنی والدین کے ساتھ رہنے والے کچھ حالات)، یا بھاری سبسڈی والا کرایہ (یعنی سیکشن 8)، اس پر غور کرنا ایک اہم عنصر ہے۔
کچھ معاملات میں، گھر کا مالک ہونا مفت کرایہ سے بھی بہتر ہو سکتا ہے (یعنی اگر اچھے کرایہ داروں کے ساتھ کامیابی کے ساتھ کمرہ کرایہ پر لینا جو رہن کا احاطہ کرتے ہیں یا اس سے زیادہ ہوتے ہیں جبکہ پھر بھی تعریف اور کرایہ کی رقم سے ایکویٹی منافع حاصل کرتے ہیں جو رہن کی رقم سے زیادہ تیزی سے بڑھتے ہیں)۔ اس نے کہا، بہت سے لوگ کمرے کرایہ پر نہیں لینا چاہتے ہیں۔ جب کہ میری بیوی مجھے کبھی بھی اپنے گھر کے کمرے کرائے پر لینے نہیں دیتی تھی، جب کہ ایک بیچلر میں نے وہاں رہتے ہوئے کمرے کرائے پر لینے سے کرایہ حاصل کیا تھا جو کہ میں نے 1 ماہ کے ٹیسٹ رن میں میرے رہن سے تجاوز کیا تھا۔ اگر میں بیچلر ہی رہتا تو شاید میں یہی کرتا رہتا، لیکن مہینوں بعد میری شادی ہوگئی۔
اگر آپ مفت کرایہ حاصل کر رہے ہیں اور اس رقم کی سرمایہ کاری کر رہے ہیں جو آپ کرائے کے لیے ادا کر رہے ہیں Roth IRA's، IRA's، اور دیگر سرمایہ کاری میں جہاں آپ کو مضبوط منافع حاصل کرنے کی تاریخ رہی ہے (بمقابلہ سرمایہ کاری نہ کرنا/اس رقم کی بچت نہ کرنا جو آپ چاہتے ہیں) بہت سے لوگوں کی طرح مفت کرایہ کے ساتھ ادائیگی کرنا خود نظم و ضبط کی دشواری کی وجہ سے نہیں کرتے ہیں)، مفت کرایہ آپ کے لیے اچھا کام کر رہا ہے اگر آپ گھر خریدتے ہیں تو کمرے کرائے پر نہیں لینا چاہتے۔
اگر آپ Housing Choice Voucher (HCV) کے ذریعے سبسڈی حاصل کر رہے ہیں https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/homeowner "homeowner" ان خاندانوں کو اجازت دیتا ہے جن کی مدد HCV پروگرام کے تحت گھر خریدنے کے لیے اپنے واؤچر کا استعمال کریں اور گھر کی ملکیت کے اخراجات کو پورا کرنے میں ماہانہ مدد حاصل کریں۔" اس نے کہا، گھروں کو دیکھنے یا پیشکش کرنے سے پہلے تصدیق شدہ رہن کے ساتھ کوئی بھی ڈاؤن پیمنٹ یا جاری امداد حاصل کرنا اہم ہے۔
9. وہ گھر جسے آپ منتخب کریں گے۔
گھر کے مالکان کے کچھ اہم پچھتاوے اس گھر پر ابلتے ہیں جسے انہوں نے منتخب کیا تھا۔ جیسا کہ اوپر شیئر کیا گیا ہے، سمجھے گئے دیکھ بھال اور دیگر اخراجات سے زیادہ #1 خریدار کا افسوس ہے۔ کچھ گھر زیادہ دیکھ بھال کے ہوں گے، اور دوسرے، یہاں تک کہ ایک ہی قیمت پر، کم دیکھ بھال۔ ایک بڑا، لکڑی کا سائیڈنگ، 100 سال پرانا مکان جس کے چاروں طرف اونچے درختوں کی شاخیں ہیں جن کے چاروں طرف 10 ایکڑ پر بیٹھے ہوئے $500,000 میں 10 ایکڑ پر بیٹھے ہوئے چھوٹے، دیہی، $150,000 والے گھر سے کہیں زیادہ دیکھ بھال ہوگی جس میں 25 ایکڑ پر درخت نہیں ہیں۔ اوور ہینگنگ جو اتنا عرصہ پہلے نہیں بنایا گیا تھا اور اس میں اینٹوں کی سائیڈنگ، اسٹیل کی چھت، اور کمپوزٹ ڈیک جیسے مواد کا استعمال کیا گیا تھا جو طویل عرصے تک چل سکتا ہے۔
اگر آپ ایک مختصر فروخت خرید رہے ہیں، تو وہ عام طور پر 3 ماہ سے لے کر 1 سال تک کہیں بھی لگتے ہیں، حالانکہ ان میں زیادہ یا کم وقت لگ سکتا ہے۔
اگر آپ نئی تعمیرات خرید رہے ہیں، تو بعض اوقات وہ جائیدادیں جب معاہدہ کے تحت جاتی ہیں تو تعمیر شروع نہیں ہوتیں، اور 6 ماہ کی تعمیر کا وقت اس وقت سے غیر معمولی نہیں ہوتا جب وہ معاہدہ کے تحت جاتے ہیں۔
گھر کے انتخاب پر غور کرتے وقت، مقام بہت اہمیت رکھتا ہے۔
مختلف علاقوں میں مختلف قوانین ہوتے ہیں ( آتشیں اسلحہ کی مثال؛ کمرے کرایہ پر لینے کی مثال )، مختلف ٹیکس کی شرحیں ، مختلف اسکولوں کے اضلاع ، آبادی کی مختلف کثافتیں، اور بہت کچھ۔
اکیلے سفر کے وقت میں ایک بڑا معیار اور مقداری فرق ہو سکتا ہے۔
9. خرافات کو دور کرنا
مجھے امید ہے کہ اب تک آپ خریدنے کے بہترین وقت کے بارے میں مزید معلومات حاصل کر چکے ہوں گے۔ میں نے غور کرنے کے لئے بہت سے پہلوؤں کا اشتراک کیا ہے۔ اگرچہ کچھ ذاتی طور پر خریدنے کے لیے تیار نہیں ہیں، لیکن اس سیکشن (7/2/21) کو لکھنے کے وقت معاہدے کے تحت میری اپنی خریداری اس بات کا ثبوت ہے کہ مارکیٹ کے نقطہ نظر سے، مجھے یقین ہے کہ اب (7/2/21) نسبتاً گھر خریدنے کا اچھا وقت۔
متک: بلبلا کسی بھی وقت پاپ ہونے والا ہے!
حقیقت: SE VA میں 1 سال کے ختم ہونے والے تخمینے مضبوط ہیں، لمبے عرصے سے باہر ہونے والے تخمینے اور بھی مضبوط ہیں۔ ہمارے پاس مکانات کی قلت ہے، قرضوں پر بہت بہتر پابندیاں ہیں، اور رہائشی قیمتیں بڑھ رہی ہیں جبکہ CoVID-19 کی وجہ سے تجارتی قیمتیں کم ہو گئی ہیں، بہت سے ایسے کاروبار جو پہلے کبھی دور دراز کے کارکنان پر غور نہیں کرتے تھے اب طویل مدت میں اس پر غور کر رہے ہیں۔ اس کی لاگت کی تاثیر اور ان کے پچھلے دفتر کی جگہ کی غیر ضروری نوعیت کو دیکھا ہے۔
افسانہ: صرف خریدار جو اس بازار میں مقابلہ کر سکتے ہیں وہ نقد خریدار ہیں۔
حقیقت: اگرچہ نقد خریداروں کی تعداد معمول سے زیادہ ہے، میرے زیادہ تر خریدار نقد نہیں خرید رہے ہیں۔
افسانہ: بیچنے والے کوئی رعایت نہیں دے رہے ہیں اور مجھے خریدنے کے لیے بہت سارے ڈالر درکار ہوں گے۔
حقیقت: جیسا کہ میں نے سیکشن 1 میں شیئر کیا، کچھ بیچنے والے اب بھی کچھ بند ہونے والے اخراجات ادا کر رہے ہیں اور کچھ گھر ابھی بھی صرف 1 پیشکش کے بعد جا رہے ہیں۔ اگرچہ تشخیص کی ضمانت ایک سے زیادہ پیشکش کے منظر نامے میں مددگار ہوتی ہے، لیکن یہ ہمیشہ ضروری نہیں ہوتا ہے، اور میں عام طور پر 1 پیشکش کے منظر نامے میں اس کی سفارش نہیں کرتا ہوں۔ ابھی بھی ایسے پروگرام موجود ہیں جو بہت سے خریداروں کے گھر کے اخراجات کو کم کر سکتے ہیں۔
افسانہ: صرف وہ جگہ ہے جہاں گھر کی فروخت بڑھ رہی ہے:
حقیقت: اگرچہ نئی تعمیرات موسمی طور پر قیمتوں میں کمی کا رجحان نہیں رکھتی ہیں، لیکن دوبارہ فروخت ہوتی ہے، لہذا اگر موسم گرما میں خریداری اور دسمبر میں خریداری کے درمیان انتخاب کرتے ہیں، تو آپ کو عام طور پر دسمبر میں کم قیمتیں اور کم مقابلہ ملے گا، جنوری تقریباً ہمیشہ ہی ہوتا ہے۔ کسی بھی سال کی سب سے کم قیمتیں اگرچہ تیزی سے بڑھنے والی مارکیٹ میں جنوری عام طور پر اگلے سال پچھلے مارچ سے زیادہ ہونے والا ہے۔