Kailan Dapat Magsagawa ng Mga Pagkukumpuni/Pagkukumpuni ang Mga Nagbebenta?

Alam ng mga may kaalamang nagbebenta na pinakamadalas na pinakamainam na ilagay ang isang bahay sa cost-effective na mabibili na hugis bago ito ilista. Maaari mong isipin na sila ay baliw, ngunit ang ilang mga mamimili ay halos mahulog sa pag-ibig sa isang bahay, ngunit pinipigilan ng isang negatibong tampok tungkol dito na inaakala nilang hindi malulutas ng nagbebenta, kung minsan ay hindi man lang tumitingin sa pangalawang pagkakataon. kung sinabi ng nagbebenta na nalutas na ang problema at hindi pa sila nag-aalok ng ibang bahay. Sa oras na iyon maaari na itong mawala sa paningin at sa isip. Sa pamamagitan ng paggawa ng epektibong gastos sa trabaho, kahit na inupahan nila ang lahat ng trabaho, ang mga nagbebenta ay dapat kumita ng mas mataas na netong kita kaysa kung hinayaan nila ito. Siyempre, hindi lahat ng bahay ay may trabaho na kailangang gawin, ngunit kadalasan mayroong ilang mga item na inirerekomenda ko na ginagawa ng nagbebenta. Maraming mga ahente ang hindi gagawa ng mga rekomendasyon para sa trabaho na halatang kailangang gawin dahil lang sa gusto nilang makuha ang listahan at malaman na mas maganda ang sinasabi nilang bahay at mas sinasabi nilang sulit ito (anuman ang katotohanan), mas malamang na maraming nagbebenta ang maglilista sa kanila. Ang pinakakaraniwang dahilan kung bakit hindi naglilista sa akin ang mga nagbebenta pagkatapos ng appointment sa paglilista sa kanilang tahanan na nahanap ko ay ang aking katapatan sa pagsasabi sa kanila kung ano ang ayaw nilang marinig. Sa kabaligtaran, may iba pang mga kliyente na mayroon ako kung saan natagpuan nila ang aking katapatan na isa sa aking pinakamalakas na katangian dahil napakaraming tao sa buhay ang sasabihin lang sa iyo kung ano ang gusto mong marinig at tumanggi akong gawin ito.

​

Kung nagawa nang hindi epektibo, ang pagtatangkang magtrabaho sa isang bahay bago ang isang pagbebenta ay maaaring magresulta sa higit na pinsala kaysa sa mabuti, tulad ng isang hindi magandang hitsura ng trabaho sa DIY (tulad ng nakita ko sa maraming pagkakataon, kahit na sa iba ay mukhang mahusay ang DIY) o mga pagsasaayos/pag-aayos na hindi matipid (tulad ng paglalagay ng pool sa likod-bahay) ay maaari ding maging isang paraan upang mabaril ang iyong sarili sa paa. Mabisang tapos na, ang ilang flippers ay kumikita, tulad ng nakita mo sa iba't ibang palabas sa HDTV tulad ng "Flip o Flop" kung saan ang pinakamahuhusay na deal ay kadalasang nasa pinakamasamang anyo at ang pinakamalaking pangangailangan ng kosmetiko at iba pang mga update. Nakatulong ako sa mga mamimili na bumili ng mga investment property at patuloy na tumulong sa mga investor. Kahit na ang bahay na binili ko ay isang foreclosure na nangangailangan ng maraming trabaho dahil ito ay napakahusay. Nakuha ko ang mahalagang instant equity kasunod ng mga renovation/repair kahit na halos lahat ng trabaho ay kinontrata ko. Karamihan sa mga mamimili ay hindi handang pumunta sa mga haba na tulad ko, ngunit kapag ginawa nila, gusto nila ng isang deal, at kung ang isang bahay ay hindi maganda ang presyo, ipapasa nila ito para sa isa pa na alok na lowball. Kung ang isang bahay na nangangailangan ng $20k na halaga ng foundation work, halimbawa, kung saan ang after repair value ay $200k, ang isang investor na gustong i-flip ito sa karamihan ng mga kaso ay magiging isang hangal na bilhin ito sa halagang $180k lang. Kung gagawin niya iyon, hindi siya kikita kapag nagpunta siya para ibenta ito at gumugol siya ng maraming oras sa isang transaksyon at posibleng lumabas dito nang walang maipakita para dito. Bilang karagdagan, ang isang pagbili ng bahay ay nagsasangkot ng panganib, kaya maaari siyang sa huli ay makalabas sa huling transaksyon nang malugi. Upang maging matagumpay na mamumuhunan, sa karamihan ng mga kaso, kailangan niyang bilhin ito sa halagang mas mababa sa $180k. Gayundin, maraming karaniwang mamimili ang hindi lamang mapapapatay ng $20k na halaga ng trabahong kailangan ngunit hindi man lang magiging kwalipikado para dito sa mortgage na pinaplano nilang gamitin. Ang isa sa mga unang pag-aari na naibenta ko ay isang kaso kung saan sinabi namin sa nagbebenta kung ano ang kailangang gawin upang mapakinabangan ang mga kita, ngunit ayaw nilang gawin ang trabaho. Ang bumibili na, pagkaraan ng ilang buwan, ay nakakuha ng kontrata para bumili ng bahay, humiling na gawin ang ilang gawain, at pumayag ang mga nagbebenta. Nang sabihin at tapos na ang lahat, may nag-assess sa halaga ng property na nakipag-ugnayan sa akin kung bakit ito naibenta sa murang halaga. Kinailangan kong sabihin sa kanya na sa una ay tumanggi ang mga nagbebenta na gawin ang gawaing kailangang gawin at kung nagawa nila ang gawain na sa kalaunan ay ginawa nila pagkatapos na ito ay nasa ilalim ng kontrata bago ito ilista. Kung ginawa nila ang aming ipinayo, malamang na naibenta ito nang mas mabilis at para sa mas maraming pera, na nagbubunga ng mas mataas na netong kita sa mga nagbebenta. Para sa mga gustong makipaglaro ng hardball sa mga mamimili patungkol sa gawaing kailangang gawin, na gustong gawin hangga't maaari, mahalagang malaman na kung minsan ang isang mamimili ay hindi tutugon sa isang counter sa counter ng nagbebenta tungkol sa mga item ng pag-aayos, ngunit tanggihan na lang ito at umalis sa kontrata kaysa harapin ang abala ng pinaniniwalaan nilang kuripot na nagbebenta. Kapag kinakatawan ko ang mga nagbebenta, gusto kong i-maximize ang mga kita ng nagbebenta habang hindi rin itinataboy ang isang prospective na mamimili mula sa isang deal kung sa tingin ko na sila ang pinakamahusay na mamimili para sa bahay. Mahalagang malaman na sa ilang sitwasyon, wala sa mga opsyon sa ibaba ang pinakamainam, at ang as-is sale ang pinakamahusay na paraan ng nagbebenta, gaya ng mga kailangang makuha ang kanilang ari-arian sa ilalim ng kontrata at isara nang wala pang 40 araw mula sa araw. na makipag-ugnayan sila sa akin upang maiwasan ang pagreremata. 

Bagama't ang ilang nagbebenta ay may kapital upang magawa ang trabaho sa cash sa pamamagitan ng mga kontratista na kanilang binabayaran, ang iba ay walang pera upang gawin iyon, at marami ang hindi nakakaalam ng ilan sa mga alternatibong paraan upang makuha ang mga pondong iyon upang mapakinabangan ang kanilang mga netong kita sa pagsasara.

​

Mahalaga ring tandaan na, kung sakaling malugi ang nagbebenta, minsan ay pinapayuhan ko ang mga nagbebenta na magrenta ng bahay bago ang pagbebenta upang ilagay ang kanilang sarili sa isang mas mahusay na posisyon para magbenta. Bagama't hindi ako personal na namamahala ng mga ari-arian, kahit para sa sarili kong ari-arian, isa itong praktikal na opsyon at maaari kitang i-refer sa iba tulad ng Property Management ni Garrett na nagagawa.

Mga opsyon para sa pagbabayad ng mga nalikom sa pautang bago ang pagsasara para sa mga nagbebenta:

1. Garrett Realty Partners Investor Opportunity for Limited Renovations – Sa pakikipagsosyo sa 22nd Century Contractors, isang kaakibat na negosyo ng Greg Garrett Realty, dito ang trabaho, kung maaprubahan (ang equity sa isang bahay ay napakahalaga para sa pag-apruba pati na rin ang kasunduan ng nagbebenta sa mga tuntunin ), ay gagawin ng 22nd Century Contractors, na ang mga nalikom sa pagbebenta ay nagpopondo sa trabaho kasama ang isang financing fee. Kasama sa opsyong ito ang medyo simpleng wikang napagkasunduan nang maaga sa loob ng normal na papeles (ibig sabihin, ang 22nd Century Estimate pati na rin ang mga addendum na ginawa nang maaga para sa pagbabawas ng presyo batay sa aktibidad – kung minsan ang mga addendum na pinirmahan nang maaga ay hindi kailangan ngunit maramihang naka-time na pagbawas ay kasama para sa pinakamasamang sitwasyon), gaya ng diskarte sa pagbabawas ng presyo batay sa mga palabas at kontrata. Pinoprotektahan ang mga kontratista mula sa mga nagbebenta na may hindi makatotohanang mga inaasahan.

2. Home Equity Line of Credit – dito ka makikipagtulungan sa isang bangko upang makakuha ng equity mula sa iyong tahanan sa anyo ng isang tseke. Maaari mo itong ibalik pagkatapos ibenta ang iyong bahay.

3. Garrett Realty Partners Investor Opportunity for Extensive (ibig sabihin $50,000, atbp.) Renovations – tulad ng GRP IO para sa Limited Renovations, maliban dito ang nagbebenta ay pipirma ng Renovation Loan Promissory Note na may kasamang 12% taunang interes sa pag-aayos na magsisimulang maipon 30 araw pagkatapos pagkumpleto ng gawain. Narito  ang kasalukuyang template sa oras ng pagsulat na ito. 

4. Kasama sa mga alternatibong paraan (lalo na kung mayroon kang magandang kredito sa maraming kaso) ang sumusunod:

   1. (mga) credit card na may <12% na rate ng interes sa mga pagbili o paglilipat ng balanse (kabilang ang anumang bayad sa paglipat) sa mga sitwasyon kung saan ang rate ng paggamit habang nagdadala ng balanse ay hindi masyadong makakaapekto sa credit (lalo na kung mayroong 0% APR o isa pang mababa panahon ng promosyon na 6 na buwan o higit pa pati na rin ang isang bonus sa pag-sign up, na kung minsan ay maaaring nagkakahalaga ng libu-libong dolyar para sa mataas na antas ng paggastos. Kasalukuyan akong nagsusumikap para sa isang sign-up na bonus na nagkakahalaga ng higit sa $3k pagkatapos ng $50,000 sa paggastos sa isang card. Sa isa pang card mayroon akong promosyon sa paglilipat ng balanse kung saan, kung gugustuhin ko, maaari akong makakuha ng 2.99% intro APR period sa loob ng 12 buwan nang walang bayad sa paglipat)

   2. Fixed rate personal loan na may <12% interest rate na walang activation fees

   3. Makilahok sa abot ng iyong makakaya upang gawin ang ilan kung hindi man ang lahat ng trabaho sa iyong sarili batay sa iyong mga pondo/skill set kung saan ang trabaho ay hindi lumalabas na DIY (Nakakita ako ng ilang maling trabaho sa DIY ng mga nagbebenta kaya mahalagang malaman ang iyong mga limitasyon, lalo na kung ito magiging magastos upang ganap na gawing muli ang trabaho batay sa materyal na gastos); nang gumawa ako ng mga pagsasaayos sa sarili kong tahanan bilang bahagi ng isang pagsasangla sa pagsasaayos, habang ang karamihan sa trabaho ay ginawa ng mga kontratista, ginawa ko ang ilan sa mga trabahong mababa ang kasanayan at kaunting mga tool, kabilang ang pagtanggal ng tuod, pagputol ng mga puno, iba pang landscaping, paglilinis ng gutter , at pag-install ng mga LED na bombilya at window blind. Sa ilang mga kaso, nagpasya ako kung ano ang gagawin ko pagkatapos makita ang presyo. Ang aking asawa at ang kanyang ina ay gumawa ng maraming trabaho sa mga countertop at cabinet sa kusina.

   4. Reverse auto loan o iba pang secured debt sa <12% interest rate

   5. Pahiram sa malalapit na kaibigan o pamilya, gaya ng mga magulang

   6. Pagbebenta ng mga bagay na may halaga na hindi mo kailangan, tulad ng isang kotse na may mataas na bayad at palitan ito ng mas mababang halaga ngunit maaasahang kotse na binili ng cash o financing kung ang pagbili sa cash ay hindi isang opsyon (hindi pa ako nakabili ng isang kotse na may financing, at hindi kailanman nagpaplano, na bumili ng mga kotse mula $600-$9000). Kung pupunta sa rutang ito, inirerekomenda ko ang isang > 5-taong-gulang, mababang mileage, mataas na MPG, mahusay na rating na indibidwal na kotse na mula sa isang mapagkakatiwalaang na-rate na brand.

   7. Sa ilang mga kaso, may mga libre o may malaking diskwentong programa na magagamit sa mga nagbebenta upang magkaroon ng tulong para sa pagkukumpuni ng kanilang tahanan , na kadalasang tinutulungan ng gobyerno at/o pinapatakbo ng isang non-profit. Kung mas mababa ang kita ng nagbebenta, mas malamang na sila ay maging kwalipikado.

5. Kasama sa mga alternatibong pamamaraan na hindi ko inirerekomenda ang sumusunod:

   1. Credit card sa >12% na rate ng interes at/o kung saan ang pera na inilagay sa mga pagsasaayos ay gagawing sapat ang iyong paggamit upang pansamantalang mapababa ang iyong credit score kung inaasahan mong kailanganin ang iyong credit sa panahon ng pagbebenta (ibig sabihin para sa isa pang pagbili ng bahay)

   2. Mga loan shark - habang ang ilan ay maaaring tumawa sa paniwala na ito na halatang hindi matalino, ang isang kaibigan ko ay nakipag-ugnayan sa akin para sa pera (sabi ko hindi) na kailangan niyang magbayad sa mga loan shark minsan.

   3. Ang paglipat mula sa isang kotse patungo sa isang motorsiklo o scooter upang makakuha ng agarang kapital o mas mababang mga pagbabayad - ang mga rate ng pagkamatay at pinsala ay masyadong mataas sa aking opinyon