ADAM GARRETT

​

Nag-aalok ng Mababa o Mataas:

Ang isang mamumuhunan ay maaaring isaalang-alang ang higit pa sa isang machine gun na diskarte, samantalang ang karamihan sa mga may-ari-naninirahan ay itinuturing na higit pa sa isang sniper na diskarte. Sa isang mamumuhunan, sinusubukan mong alisin ang iyong sariling mga kagustuhan at emosyon mula sa equation sa isang malaking antas at magkaroon ng higit na kakayahang umangkop upang gumawa ng mga lowball na alok. Mayroong ilang mga may-ari-naninirahan na lubos na nakatuon sa pagtitipid kaysa sa mga personal na kagustuhan, at nag-opt para sa mga mababang alok na bola bilang resulta para sa higit na paraan ng machine gun kung saan ang isang ari-arian na hindi sapat na deal ay nangangahulugang papunta sa susunod na posibleng tahanan . Gayunpaman, sa may-ari ng nakatira, marami ang nagnanais ng bahay na akma para sa kanilang pamilya partikular na at ayaw magkaroon ng sitwasyon kung saan ang nagbebenta ay hindi lamang tinatanggihan ang kanilang alok ngunit sinasabi na hindi nila nais na gumawa sila ng isa pang alok ( na bihira ngunit nangyayari). Kung mababawasan mo ang isang ari-arian na talagang gusto mo, at ang isa pang mamimili ay magbibigay sa kanila ng isang alok na hindi isang lowball sa loob ng ilang araw, mas malamang na gusto ng nagbebenta na bumalik-balik kasama ang ibang mamimili, at pabalik-balik na negosasyon kadalasang maaaring mangyari sa 1 mamimili lang sa isang pagkakataon kahit na sa maraming sitwasyon ng alok. Nakuha ko na sa ilalim ng kontrata bago sa ari-arian na may ganitong eksaktong senaryo. Kung mas mababa ang oras ng merkado o ang oras pagkatapos ng 5% o higit pang pagbawas sa presyo, mas mataas ang posibilidad na mangyari iyon. Mahalaga rin bilang ahente ng prospective na mamimili na magtanong tungkol sa kung mayroong anumang aktibong mga alok, hindi lamang upang makakuha ng ideya kung ano ang iaalok kundi pati na rin upang mapabilis ang iyong timeline ng alok nang naaayon kung mayroong isa o ang mga nagbebenta ay naabisuhan ng isang darating malapit na.

Isang Malakas na Alok:

Karaniwang gusto ng mga nagbebenta na magsara ng 30 araw (o mas mababa kung bakante), 1% o higit pa para sa isang maalab na deposito ng pera (bagaman $500 kung minsan ay tinatanggap), at cash. Kabilang sa mga opsyon sa financing, karaniwang gusto ng mga nagbebenta ang cash, pagkatapos ay hard money loans, pagkatapos ay conventional loan, pagkatapos ay FHA, pagkatapos ay VA. Siyempre gusto nila ang humihingi ng presyo o mas mataas na walang tulong sa pagsasara ng gastos, bagaman sa merkado na ito, ang mga gastos sa pagsasara ay madalas na ibinibigay sa mga mamimili kung ang bumibili ay nag-aalok ng buong presyo ng pagtatanong o higit pa. Sa mga kaso kung saan hindi gagawin ng nagbebenta at kailangan ng mamimili ang mga gastos sa pagsasara, maaari mong isaalang-alang na itaas ang presyo ng alok, na bahagyang protektado ng pagtatasa (tingnan sa ibaba).

Nakikita ang mga Pag-aayos Bago ang Alok:

Kung mayroong anumang pag-aayos/pagbabago/pag-update na gusto mong isagawa ng nagbebenta na napansin mo bago gumawa ng isang alok, kadalasan ay pinakamahusay na isama ang mga iyon sa isang alok. May mga pagkakataon na sinabi ng isang nagbebenta na hindi sila gagawa ng ilang bagay na lumabas sa inspeksyon sa bahay dahil sinabi ng nagbebenta na dapat ay halata na sila bago ang inspeksyon sa bahay bago gumawa ng alok._cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

Magsimula sa isang Verbal na Alok:

Pinakamainam na kagawian ang magsimula sa pamamagitan ng pagbibigay ng pasalitang alok sa maraming sitwasyon, hindi kasama ang maraming sitwasyon ng alok, maikling benta, pagbebenta ng ari-arian, at pagreremata. Ang paggawa niyan ay isang non-committal na diskarte na makakatipid sa iyo ng oras, lalo na kung gumagawa ka ng ilang mababang alok na bola. Ang ilang mga nagbebenta ay babalik-balik gamit ang isang pandiwang at ang ilan ay hindi. Madalas itong nakadepende sa mga kagustuhan ng ahente, at kung minsan ang mga ahente ng listahan ay maaaring mapaghalo ang mga batas tungkol sa kung paano dapat ipakita ng isang ahente ng listahan ang lahat ng mga alok (berbal man o hindi) ngunit ang isang kontrata para sa real estate ay maaari lamang mabuo sa pamamagitan ng sulat.

Mga sagot sa alok:

Sa ilang sitwasyon, isang pagkakataon lang ang makukuha mo para mag-alok, gaya ng maraming kaso sa mga pag-aari na pag-aari ng HUD sa panahon ng may-ari na naninirahan lamang bago matapos ang panahong iyon. Kung minsan ang isang nagbebenta ay makakakuha ng 2 alok at magpapasyang tanggapin na lang ang isa nang hindi nag-iisyu ng counter o nag-uudyok ng digmaan sa pagbi-bid. Naaalala ko ang isang pagkakataon kung saan ang isang mamimili ay may matatag na alok na ibinigay sa isang indibidwal na nagbebenta, ngunit sa mga tuntuning ipinakita nila na halos pareho sa isa pang mamimili, tinanggap ng nagbebenta ang nagharap ng unang alok. Sa isa pang pagkakataon, sa 2 alok na ipinakita na ang isa ay mas mahusay kaysa sa isa, sa halip na lumikha muli ng digmaan sa pag-bid, ang mas mahusay sa 2 alok ay tinanggap. Gayunpaman, sa karamihan ng mga kaso, maaaring kontrahin o tanggihan ng nagbebenta ang iyong alok kung hindi nila ito tatanggapin bago ito ibenta sa ibang tao, na nagbibigay sa iyo ng pagkakataon para sa pangalawang alok. Sa ilang mga kaso, pinasisigla ang isang digmaan sa pagbi-bid kung saan ang pinakamataas na nag-aalok ay maaaring magpakita ng 3 o higit pang kabuuang mga alok habang tumataas ang presyo, at nakita kong nangyari ito kung saan ito ay mas mataas pa sa 50% na mas mataas sa hinihinging presyo.

Mga Pagsusuri:

Ang mamimili ay protektado sa ilang antas sa mga kaso ng lahat ng mga pautang at lahat ng cash na alok ay nakasalalay sa pagtatasa. Kung ang mamimili ay nag-aalok ng $300k, at ang appraiser ay nagsabi na ito ay nagkakahalaga ng $295k, ang isang mamimili na may loan ay minsan ay maaaring magbigay ng kanilang sariling mga pondo upang hatiin ang pagkakaiba, o kung minsan ay maaaring makuha ang nagbebenta na bumaba. Minsan nagkikita sila sa gitna. Sa isang VA loan, kung ang appraisal ay mas mababa sa presyo ng kontrata, dapat malaman ng nagbebenta na ang sinumang may VA loan ay maaapektuhan ng isang appraisal na iyon sa loob ng mga buwan. Sa kaso ng isang conventional loan, sa kabilang banda, ang nagbebenta ay may higit na paraan upang ibalik ang ari-arian sa merkado para sa isa pang mamimili at umaasa na may makakakuha nito at ang appraiser ay mas mapagpatawad sa presyo ng pagbebenta. Bagama't nais kong hindi ito ang nangyari, nakikita ng appraiser ang presyo ng listahan, at kadalasang may kinikilingan na gawing katumbas o mas malaki ang tinasa na halaga kaysa sa halagang iyon upang hindi magulo ang anumang mga balahibo. Maaaring magkainitan ang mga ahente, mamimili, at nagbebenta sa isyu. 

​

Mga Sugnay sa Pagtaas:

Karaniwang ginagamit ko ang mga sugnay ng escalation para matulungan ang aking mga mamimili na manalo. Sa pamamagitan ng escalation clause, gagawa ka ng alok sa isang presyo, pagkatapos ay isaad ang maximum na handa mong puntahan na na-trigger ng iba pang mga alok, kung saan magkakaroon ka ng pagkakataong makatanggap ng kopya ng iba pang alok bago pataasin ang iyong alok para ipakita ang mga tuntunin ng escalation clause. Karaniwang inirerekomenda ko ang 1% sa itaas ng susunod na pinakamataas na alok, ngunit lubos itong nakadepende sa mga tuntunin ng alok. Maaaring makakuha ng $1k ang isang cash non-contingent buyer, habang ang isang home sale contingent VA buyer ay maaaring mas mahusay na makakuha ng 3% sa itaas ng susunod na pinakamataas na alok. Bagama't ipinagbabawal ang mga sugnay ng escalation para sa ilang mga ari-arian (ibig sabihin, mga tahanan ng HUD), kadalasan ang mga ito ay pinapayagang gamitin.  Narito ang higit pa tungkol diyan.

​

Mga Sulat sa Nagbebenta:

Ang mga ito ay kadalasang ginagamit upang tulungan ang mga mamimili na manalo, at nakita ko kung saan nanalo ang mga mamimiling kinakatawan ko sa pera, kung saan ang liham sa nagbebenta ang pangunahing nakasaad na dahilan kung bakit. Sabi nga, napakadaling maging ilegal nang hindi nalalaman, at malamang na karamihan sa mga liham sa nagbebenta ay may kasamang mga ilegal na elemento. Narito ang higit pa tungkol diyan. 

​

Mga hindi tipikal na Elemento:

Mayroong ilang mga paraan na gusto kong tulungan ang aking mga mamimili na higit na makasama na hindi karaniwang kasama sa mga alok, tulad ng isang template ng email na binuo ko sa paglipas ng panahon upang gawing mas madali ang mga bagay sa ahente ng listahan (at paggawa ng mga bagay na makakatulong sa ahente ng listahan ay maaaring makatulong sa pagbibigay sa kanila ng positibong impresyon). Sinabihan ako ng isang nakikipagkumpitensyang ahente na ang aking presentasyon ng alok ay mahusay. Kung ang isang mamimili ay may mataas na dami ng pera o nagbibigay ng garantiya sa itaas sa pagtatasa gusto kong isama ang patunay ng mga pondo upang i-back up iyon upang ipakita na ang mamimili ay nasa isang matatag na posisyon. Kung ang mamimili ay may malakas na marka ng kredito, gusto kong ibahagi ito, at kung ang bumibili ay may kopya ng nagpahiram na nakakuha ng marka ng kredito at may malakas na kredito, gusto kong isama ito sa mga dokumento._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

​

Mga Inspeksyon sa Bahay:

Karaniwang nakakakuha ang mga mamimili ng isang inspeksyon sa bahay kasunod ng pagpapatibay ng kontrata. Ang ilang mga mamimili ay nagsasagawa ng isang inspeksyon sa bahay bago magpakita ng isang alok. Ang ibang mga mamimili ay hindi gumagawa ng isang inspeksyon sa bahay. Kung pipiliin ang huling ruta, inirerekomenda ko na suriin ng mga mamimili/ahente ang lahat ng edad ng system, tingnan ang bubong ng isang bahay na may mataas na hagdan o drone, at pumunta sa crawlspace at attic sa abot ng kanilang makakaya. Karamihan sa mga ahente ng mamimili ay hindi gagawin iyon at walang kagamitan (ibig sabihin, karamihan ay walang dalang hagdan, mahabang poste na may borescope camera, o drone at kailangan mong maging sertipikadong magpalipad ng drone nang komersyal) kahit na sila gusto ko, ngunit magagawa ko kung bibigyan mo ako ng advanced na abiso (ibig sabihin, para sa pagkakaroon ng damit para sa isang crawlspace, paghiling ng pahintulot para sa aking drone, at pagkuha ng pahintulot ng FAA sa mga base na lokasyon kung saan hindi posible ang agarang pag-apruba ng LAANC).

​

Mga Kasunduan sa Pagmamay-ari ng Nagbebenta: Ang mga ito kung minsan ay maaaring makalampas sa kumpetisyon upang manalo ng mga alok. Narito ang higit pang mga detalye. 

​