Финансирање поправки/реновирања пре продаје
When Should Sellers Perform Renovations/Repairs? Typically Prior to Listing Informed sellers know that it's most often best to put a home in cost-effective marketable shape prior to listing it. You might think that they're crazy, but some buyers almost fall in love with a house, but are held back by a single negative feature about it that they assume will not be resolved by the seller, sometimes never even taking a 2nd look even if the seller states that the problem has since been resolved & they have not made an offer on another home yet. By that time it can be out of sight and out of mind. By doing cost effective work up front, even if they hire out all the work, sellers should make higher net profits than if they left it alone. Of course, not every home has work that needs to be done, but most often there are some items that I recommend that the seller does. There are many agents who will not make recommendations for work that obviously needs to be done simply because they want to get the listing & know that the better that they say the house is and the more they say that it's worth (regardless of reality), the more likely that many sellers will list with them. The most common reason why sellers do not list with me after a listing appointment at their home that I have found is my honesty in telling them what they don't want to hear. Conversely, there are other clients I've had where they found my honesty to be one of my strongest qualities because so many people in life will simply tell you what you want to hear & I refuse to do so.
Don't do a Bad DIY Job: Done ineffectively, attempting work on a home prior to a sale can result in more harm than good, such as a bad-looking DIY job (as I have seen on multiple occasions, even though on others DIY looks great) or renovations/repairs that are not cost-effective (such as putting a pool in the backyard) can also be a way to shoot yourself in the foot.
Why Homes in Need of Work are Good for Buyers and Bad for Sellers: My Experience & Flippers Done effectively, some flippers make a living, as you may have seen with various shows on HDTV like "Flip or Flop" where the best deals are often in the worst shape & the greatest need of cosmetic & other updates. I have helped buyers to purchase investment properties & continue to assist investors. Even the first home I purchased was a foreclosure that needed a lot of work that I purchased because it was such a great deal. I was able to gain essentially instant equity following the renovations/repairs even though I had most of the work contracted out. Most buyers are not willing to go to the lengths that I was, but when they do, they want a deal, and if a home is not priced well, they'll pass it by for another one that is or make a lowball offer. If there's a home that needs $20k worth of foundation work, for instance, where the after-repair value is $200k, an investor who wanted to flip it would in most cases be a fool to buy it for only $180k. If he did that, he wouldn't make any money when he went to resell it & he would have spent lots of time involved in a transaction and potentially come out of it with less than nothing to show for it because of the costs involved in a sale like real estate agent fees. In addition, a home purchase involves risk, and he needs to add risk padding to avoid a loss. In order to be a successful investor, in most cases, he would have to buy it for significantly less than $180k. Also, many standard buyers would not only be turned off by the $20k worth of work needed but wouldn't even be able to qualify for it on the mortgage that they are planning on using.
Even if a Seller Doesn't Initially Agree to Do Work, The Buyer May Request it or Walk: One of the first properties that I ever sold was a case where we told the seller what needed to be done to maximize the profits, but they were unwilling to have the work done. The buyer that, months later, got under contract to buy the house requested that certain work is done, and the sellers agreed. When it was all said & done, someone assessing the value of the property contacted me about why it sold for so little. I had to tell him that the sellers had initially refused to do the work that was needed to be done and that if they had done the work that they eventually did after it was under contract prior to listing it, it likely would've sold for more. If they had done as we advised, it likely would have sold faster and for more money, yielding the sellers higher net profits. There are also some situations I've encountered where a home inspection occurs and the problems are such that the buyer immediately opts to walk without giving the seller any chance to remediate the issues. When a home goes on and off the market, even if the home inspection had no issues, it will likely go for a lower contract price the next time around, so it's highly advised in most cases to get that work done before listing. Also, if you don't do the work after that first contract, it's important to note that all latent "material adverse facts" need to be disclosed, which is typically best done by providing the home inspection report with all the issues uncovered.
Sometimes "As-Is" is Best: In some cases, selling "as-is" is best. Here are some examples: 1. If your home is going to get foreclosed on in 40 days if you don't sell, you don't have any time to lose & should list your home now even if you have significant repair needs and schedule the repairs for immediately after listing. 2. If your house would likely be condemned if someone from the city walked in, paying someone for work on the property is likely going to be a net loss. 3. If your home is already in fantastic shape, with Adam not mentioning anything you should do in terms of repairs (which pretty much never happens, even if you're home's just a few years old & highly upgraded), he'll probably tell you to do some cleaning, and won't recommend that you sell "as is", but it's certainly possible that some day a seller could come to Adam where Adam doesn't recommend any repairs. There are repairs that add net value, and other repairs/upgrades that don't. For instance, Adam's encountered a highly influential tenant who was family to the seller who was convinced that upgrades should occur that Adam thought wouldn't be cost effective whatsoever. That said, if your agent isn't Adam, don't be surprised if they walk through your home and don't mention a single repair need. If Adam walked through your home, he'd likely share a very different story. There are occasions where Adam's been the only agent to suggest repairs to sellers who interviewed with multiple agents. The other agents know that if they have the appearance of "falling in love" with the home just like it is, the seller will be more biased to pick them than if they're honest like Adam tries to be.
While some sellers have the capital to get work done in cash through contractors that they pay, others do not have the cash to do that, and many are unaware of some of the alternative approaches to attaining those funds in order to maximize their net proceeds at closing.
Options for getting loan proceeds paid prior to closing for sellers:
Contractors Paid at Closing: Some contractors, including some that I've worked with, are willing to have some or a portion (i.e. half) of the work paid at closing. In those cases, there is often a financing fee involved.
Home Equity Line of Credit for Major Renovations/Repairs: Here you would work with a bank to get equity from your home in the form of a check. You could then pay it back following selling your home. The interest rates you pay here would typically be somewhat close to prevailing mortgage rates, which are often less than what you'd pay for a contractor's financing fee, though closing costs for HELOCs can be high, and the smaller the renovation, the higher by percentage those closing costs will be. Talk to your CPA about tax advantages of HELOCs over personal loans & other financing options if the numbers when comparing the two are close to matching.
Када продавци треба да изврше реновирање/поправке?
_цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_
Информисани продавци знају да је најчешће најбоље ставити дом у исплатив тржишни облик пре него што га излису. Можда мислите да су луди, али неки купци се замало заљубе у кућу, али их спутава једна негативна карактеристика у вези са њом за коју претпостављају да неће бити решена од стране продавца, понекад чак ни 2. погледа ако продавац изјави да је проблем од тада решен и да још нису дали понуду за другу кућу. До тада може бити ван видокруга и ван ума. Радећи исплатив посао унапред, чак и ако изнајме сав посао, продавци би требало да остваре већи нето профит него да га оставе на миру. Наравно, нема сваки дом посла који треба да се обави, али најчешће постоје неке ствари које препоручујем продавцу. Постоји много агената који неће давати препоруке за посао који очигледно треба да се уради само зато што желе да добију листу и знају да што кажу да је кућа боља и што више кажу да вреди (без обзира на стварност), већа је вероватноћа да ће се многи продавци огласити са њима. Најчешћи разлог зашто се продавци не јављају са мном након заказаног састанка у њиховој кући је моја искреност када им кажем оно што не желе да чују. Насупрот томе, постоје и други клијенти које сам имао и који су сматрали да је моја искреност једна од мојих најјачих особина јер ће вам толико људи у животу једноставно рећи оно што желите да чујете, а ја то одбијам.
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
Ако се уради неефикасно, покушај рада на кући пре продаје може довести до више штете него користи, као што је лош изглед „уради сам“ (као што сам видео у више наврата, иако на другима „уради сам“ изгледа одлично) или реновирања/поправке које су није исплатив (као што је постављање базена у дворишту) такође може бити начин да себи пуцате у ногу. Ефикасно урађене, неке пераје зарађују за живот, као што сте можда видели у разним емисијама на ХДТВ-у као што је „Флип ор Флоп“, где су најбоље понуде често у најгорем стању и највеће потребе за козметичким и другим ажурирањима. Помагао сам купцима да купе инвестиционе некретнине и настављам да помажем инвеститорима. Чак је и дом који сам купио био заплена на којој је било потребно много посла јер је то била тако велика ствар. Могао сам да стекнем у суштини тренутни капитал након реновирања/поправке иако сам већину посла уговорио. Већина купаца није спремна да иде до краја као што сам ја био, али када то ураде, желе договор, а ако кућа није добро оцењена, заобићи ће је за другу која јесте или ће дати ниску понуду. Ако је за кућу којој су потребни темељни радови у вредности од 20.000 долара, на пример, где је вредност после поправке 200.000 долара, инвеститор који је желео да га промени би у већини случајева био будала да га купи за само 180 хиљада долара. Да је то урадио, не би зарадио новац када је отишао да га препрода и провео би много времена укључен у трансакцију и потенцијално би изашао из ње без ичега да покаже. Осим тога, куповина куће укључује ризик, тако да би на крају могао чак и да изађе из коначне трансакције са губитком. Да би био успешан инвеститор, у већини случајева, морао би да га купи за знатно мање од 180 хиљада долара. Такође, многе стандардне купце не би само одвратио посао вредан 20.000 долара, већ не би ни могли да се квалификују за то под хипотеком коју планирају да користе. Једно од првих некретнина које сам икада продао био је случај у којем смо продавцу рекли шта треба да се уради да би се максимизирао профит, али они нису хтели да ураде посао. Купац који је месецима касније добио уговор о куповини куће тражио је да се ураде одређени радови, а продавци су пристали. Када је све било речено и урађено, неко ко процењује вредност имовине контактирао ме је зашто је продата за тако мало. Морао сам да му кажем да су продавци у почетку одбили да ураде посао који је требало да се уради и да ако су урадили посао који су на крају урадили након што је био под уговором пре него што су га уврстили на листу. Да су урадили како смо саветовали, вероватно би се продало брже и за више новца, што би продавцима донело већи нето профит. За оне који желе да се поигравају са купцима око посла који треба да се ураде, желећи да ураде што мање, важно је да знају да купац понекад неће одговорити шалтером продавцу у вези са предметима поправке, али ће једноставно га одбијте и раскините уговор радије него да се бавите гњаважом онога за шта верују да је шкрт продавац. Када заступам продавце, желим да максимизирам профит продавца, а да истовремено не одгурнем потенцијалног купца од посла ако сматрам да је најбољи купац за кућу. Важно је знати да у неким случајевима ниједна од доленаведених опција није најбоља, и да је продаја у стању каквог је најбоље решење за продавце, као што су они који своју имовину треба да добију по уговору и да се затворе за мање од 40 дана од дана да ме контактирају како би избегли принуду._цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_
_цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_
Док неки продавци имају капитал да обаве посао у готовини преко извођача које плаћају, други немају готовину да то ураде, а многи нису свесни неких алтернативних приступа за добијање тих средстава како би максимизирали свој нето приход од завршни.
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
Такође је важно напоменути да, у случају да би продавац имао губитак, понекад саветујем продавцима да изнајме кућу пре продаје како би се довели у бољу позицију за продају. Иако ја лично не управљам имовином, чак ни за своју имовину, то је изводљива опција и могу вас упутити на друге као што је Проперти Манагемент би Гарретт који то ради.
_цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_
Опције за исплату средстава зајма пре затварања за продавце:
_цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_
Гарретт Реалти Партнерс Могућност инвеститора за ограничене реновације – У партнерству са 22нд Центури Цонтрацторс, повезаном фирмом Грег Гарретт Реалти-а, овде је посао, ако је одобрен (праведни капитал у кући је веома важан за одобрење, као и сагласност продавца са условима ), урадили би 22. Центури Цонтрацторс, при чему би приходи од продаје финансирали радове плус накнада за финансирање. Ова опција би укључивала прилично једноставан језик који је унапред договорен у оквиру уобичајене папирологије (тј. Процена за 22. век, као и додаци направљени унапред за смањење цене на основу активности – понекад нису потребни додаци који су унапред потписани, већ вишеструко временско смањење укључени су за најгоре сценарије), као што је стратегија смањења цена на основу приказа и уговора. Т штити извођаче од продаваца са нереалним очекивањима.
Хоме Екуити кредитна линија – овде бисте радили са банком да бисте добили капитал од свог дома у облику чека. Тада бисте га могли вратити након продаје куће.
Гарретт Реалти Партнерс прилику за инвеститоре за екстензивне (тј. 50.000 УСД, итд.) реновирања – као што је ГРП ИО за ограничена реновирања, осим што би овде продавац потписао меницу зајма за реновирање која укључује 12% годишње камате на поправке које почињу да се акумулирају 30 дана након завршетак посла. Овде _цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_је тренутни шаблон у време писања овог текста._цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_
Алтернативне одрживе методе (нарочито ако имате добар кредит у многим случајевима) укључују следеће:
Кредитне картице са <12% каматне стопе на куповине или трансфере стања (укључујући било коју накнаду за трансфер) у ситуацијама у којима стопа искоришћења током ношења салда не би превише негативно утицала на кредит (нарочито ако је било 0% АПР-а или било које друге ниске промотивни период од 6 месеци или више, као и бонус за регистрацију, који понекад може да вреди хиљаде долара за високе нивое потрошње. Тренутно радим на добијању бонуса за регистрацију у вредности од преко 3 хиљаде долара након што потрошим 50.000 долара на једну картицу. Са другом картицом имам промоцију преноса биланса где, ако желим, могу да добијем уводни АПР период од 2,99% за 12 месеци без накнаде за трансфер)
Лични кредит са фиксном каматном стопом са <12% каматне стопе без накнаде за активацију
Укључите се колико год можете да урадите неке, ако не и све послове сами на основу ваших средстава/скупа вештина где се посао не појављује „уради сам“ (видио сам неке погрешне „уради сам“ послове од стране продаваца па је важно да знате своја ограничења, посебно ако било би скупо у потпуности поновити посао на основу трошкова материјала); када сам реновирао свој дом као део хипотеке за реновирање, док су већину посла обављали извођачи радова, радио сам неке од послова ниске вештине и минималног алата, укључујући уклањање пањева, сечу дрвећа, друго уређење, чишћење олука , & уградња ЛЕД сијалица и ролетни. У неким случајевима сам одлучивао шта ћу да радим након што сам видео цену. Моја супруга и њена мајка су доста радиле на кухињским плочама и ормарићима.
Повратни ауто зајам или други обезбеђени дуг по каматној стопи <12%.
Позајмљивање од блиских пријатеља или породице, као што су родитељи
Продаја ствари од вредности које вам нису потребне, као што је аутомобил са високом исплатом и замена са нижом вредношћу, али поузданим аутомобилом, идеално купљеним у готовини или финансирање ако куповина у готовини није опција (никада нисам купио аутомобил са финансирањем, а никада не планирам, након куповине аутомобила у распону од 600 до 9000 долара). Ако идете овим путем, препоручујем > 5 година стар, мале километраже, високе МПГ, добро оцењен појединачни аутомобил који је поуздано оцењеног бренда.
У неким случајевима, постоје бесплатни програми или програми са великим попустом који су доступни продавцима да добију помоћ за поправку својих домова , често субвенционисани од стране владе и/или које води непрофитна организација. Што је продавац мањи приход, већа је вероватноћа да ће се квалификовати.
Алтернативне методе које не препоручујем укључују следеће:
Кредитна картица са каматном стопом >12% и/или где би новац уложен у реновирање учинио вашу искоришћеност довољно високом да значајно привремено смањи ваш кредитни резултат ако очекујете да ће вам кредит бити потребан током продаје (тј. за другу куповину куће)
Кредитни ајкули – док се неки могу насмејати овој идеји као очигледно неразумној, моја пријатељица ме је контактирала за новац (рекао сам не) који је једном морала да плати лијмарима.
Прелазак са аутомобила на мотоцикл или скутер да бисте одмах добили капитал или ниже исплате – по мом мишљењу, стопа смртности и повреда је превисока
Alternative Methods that I Don’t Recommend: Credit card at >12% interest rate &/or where the money put on renovations would make your utilization high enough to substantially temporarily lower your credit score if you expect to need your credit during the time of sale (i.e. for another home purchase) Loan sharks – while some may laugh at this notion as obviously unwise, a friend of mine did contact me for money (I said no) that she needed to pay to loan sharks once. Switching from a car to a motorcycle or scooter to gain immediate capital or lower payments – the fatality and injury rates are too high in my opinion "Pay Day" loans or car liens with >12% interest