АДАМ ГАРРЕТТ

_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_

_цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_

Ниска или висока понуда:

Инвеститор би могао више размотрити приступ из митраљеза, док већина власника-купаца више сматра снајперским приступом. Са инвеститором, покушавате да у значајној мери избаците сопствене преференције и емоције из једначине и имате више флексибилности да правите ниске понуде. Постоје неки власници који су у великој мери фокусирани на уштеде у односу на личне преференције, и одлучују се за ниске понуде као резултат за више митраљеског приступа у којем некретнина која није довољно добра значи за следећи могући дом . Међутим, са власником који станује, многи желе кућу која је погодна за њихову породицу и не желе да дођу у ситуацију да продавац не само да одбије њихову понуду већ каже да не желе да дају другу понуду ( што је ретко, али се дешава). Ако спустите некретнину коју заиста желите, а други купац им да понуду која није ниска у року од неколико дана, већа је вероватноћа да ће продавац желети да иде напред-назад са другим купцем и напред-назад преговоре се често може десити са само 1 купцем у исто време, чак иу сценарију са више понуда. Раније сам имао уговор о имању са оваквим сценаријом. Што је мање тржишно време или време након смањења цене од 5% или више, већа је вероватноћа да ће се то десити. Такође је важно да се као агент потенцијалног купца распитате о томе да ли постоје активне понуде, не само да бисте добили идеју о томе шта да понудите, већ и да у складу са тим убрзате временску линију понуде ако постоји или су продавци обавештени о томе ускоро.

_цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_

Снажна понуда:

Продавци углавном воле 30 дана (или мање ако су празни) за затварање, 1% или више за депозит (иако је 500 долара понекад прихватљиво), и готовину. Међу опцијама финансирања, продавци углавном највише воле готовину, затим зајмове са тврдим новцем, затим конвенционалне зајмове, затим ФХА, па ВА. Наравно, они воле тражену цену или више без помоћи при затварању, иако се на овом тржишту трошкови затварања често дају купцима ако купац нуди пуну тражену цену или више. У случајевима када продавац неће, а купцу су потребни трошкови затварања, можете размотрити повећање цене понуде, делимично заштићено проценом (погледајте доле).

_цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_

Поправке видљиве пре понуде:

Ако приметите било какве поправке/измене/ажурирања које желите да продавац изврши пре него што дате понуду, обично је најбоље да их укључите у понуду. Постоје случајеви када је продавац рекао да не би урадио одређене ствари које су се појавиле у кућној инспекцији јер продавац наводи да је требало да буду очигледне пре него што је дао понуду._цц781905-5цде-3194-бб3б -136бад5цф58д_

_цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_

Почните са усменом понудом:

Најбоља пракса је да почнете тако што ћете дати вербалну понуду у многим сценаријима, искључујући ситуације са више понуда, кратке продаје, продају некретнина и одузимања имовине. То је необавезујући приступ који вам може уштедети време, посебно ако дајете низ понуда за ниску лопту. Неки продавци ће ићи напред-назад са вербалним, а неки не. Често зависи од преференција агента, а понекад агенти за листинг могу помешати законе о томе како агент за листинг мора да представи све понуде (било усмене или не), али да се уговор о некретнинама може склопити само у писаној форми.

_цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_

Протупонуде:

У неким случајевима, имате само једну прилику да дате понуду, као што су многи случајеви са некретнинама у власништву ХУД-а током периода само власника пре него што тај период истекне. Понекад ће продавац добити 2 понуде и одлучити да прихвати једну преко друге, а да никада не изда шаљу или стимулише рат лицитација. Сећам се једне прилике када је купац имао солидну понуду која је дата појединачном продавцу, али с обзиром да су услови које су они представили били скоро исти као код другог купца, продавац је прихватио онога који је дао прву понуду. Другом приликом, са 2 представљене понуде при чему је једна боља од друге, уместо да се поново створи рат надметања, боља од 2 понуде је прихваћена. Међутим, у већини случајева, продавац може да се супротстави или одбије вашу понуду ако је не прихвати пре него што је икада прода неком другом, што вам даје прилику за другу понуду. У неким случајевима, стимулише се рат лицитација где највиша понуда може да представи 3 или више укупних понуда како цена расте, а видео сам да се то дешава када она иде чак и више од 50% изнад тражене цене.

_цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_

Процене:

Купац је у извесној мери заштићен у случајевима свих кредита и свих готовинских понуда зависних од процене. Ако купац понуди понуду за 300.000 долара, а проценитељ каже да вреди 295.000 долара, купац са зајмом понекад може да обезбеди сопствена средства да подели разлику, или понекад може да натера продавца да се спусти. Понекад се сретну у средини. Код ВА зајма, ако је процена испод цене уговора, продавац треба да зна да ће свако ко има ВА зајам бити под утицајем те једне процене месецима. У случају конвенционалног кредита, с друге стране, продавац има више могућности да врати некретнину на тржиште за другог купца и нада се да ће је неко добити и да ће проценитељ више опраштати од продајне цене. Иако бих волео да то није случај, проценитељ види цену на листи и често је пристрасан да процењену вредност учини једнаком или већом од тог износа како не би покварио перје. Агенти, купци и продавци могу бити прилично загрејани око овог питања._цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_

_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_

Ескалацијске клаузуле:

Рутински користим ескалацијске клаузуле да бих помогао својим купцима да победе. Са ескалацијском клаузулом, дате понуду по једној цени, а затим наведете максималну вредност коју сте вољни да урадите, а коју активирају друге понуде, при чему имате прилику да добијете копију друге понуде пре него што повећате своју понуду како би она одражавала услови ескалације. Обично препоручујем 1% изнад следеће највише понуде, али то у великој мери зависи од услова понуде. Готовински неусловни купац би могао да се извуче са 1000 долара, док би купац са условљеним ВА за продају куће могао бити бољи са 3% изнад следеће највеће понуде. Док су ескалацијске клаузуле забрањене за неке некретнине (нпр. ХУД куће), обично им је дозвољено да се користе._цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_ Ево више о томе.

_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_

Писма продавцу:

Они се често користе да помогну купцима да победе, а видео сам где су победили монетарно лошији купци које сам представљао, при чему је писмо продавцу био примарни разлог зашто. Уз то, веома је лако бити илегалан без знања, а вероватно већина писама продавцу садржи незаконите елементе. Ево више о томе._цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_

_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_

Атипични елементи:

Постоји неколико начина на које волим да помогнем својим купцима да напредују, а који обично нису укључени у понуде, као што је шаблон е-поште који сам развио током времена да олакшам ствари агенту за унос (и да радим ствари које су корисне за листинг агент може помоћи да им се остави позитиван утисак). Конкурентски агент ми је рекао да је моја презентација понуде одлична. Ако купац има велику количину готовине или даје гаранцију за процену изнад, ја бих волео да укључим доказ о средствима да то поткрепим како бих показао да је купац у јакој позицији. Ако купац има јак кредитни резултат, волим да га поделим, а ако купац има копију кредитног резултата зајмодавца и има јак кредит, волим да га укључим у документе._цц781905-5цде-3194-бб3б- 136бад5цф58д_

_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_

Кућне инспекције:

Купци обично добијају кућну инспекцију након ратификације уговора. Неки купци врше инспекцију куће пре него што дају понуду. Други купци не врше инспекцију куће. Ако бирате другу руту, препоручујем купцима/агентима да провере све старости система, провере кров куће са високим мердевинама или дроном, и уђу у простор за пузање и поткровље колико год могу. Већина агената купаца то неће учинити и немају опрему (тј. већина не носи мердевине, дугачку мотку са борескоп камером или дрон и морате да будете сертификовани за комерцијално летење дроном) чак и ако желео сам, али могу ако ме унапред обавестите (тј. да имам одећу за простор за пузање, тражим дозволу за мој дрон и добијам ФАА овлашћење на базним локацијама где тренутно одобрење ЛААНЦ-а није могуће).

_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_

Уговори о поседовању продаваца: Ови се понекад могу надмашити конкуренцијом да би добили понуде. Ево више детаља._цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_

_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_