Что мне нужно?
Некоторая экономия
Эта сумма зависит от вида финансирования, которое вы используете. Его можно уменьшить различными способами, будь то за счет досрочного отказа от пенсионного плана в некоторых случаях (пожалуйста, проконсультируйтесь с налоговым консультантом об этом случае, поскольку я не бухгалтер), деньги от семьи и т. д. С некоторыми кредитами вы платите меньше чем то, что вы хотели бы сдать в аренду сопоставимого дома. С другой стороны, у вас есть некоторые покупки за наличные. Я сталкивался с обеими крайностями в свое время в качестве агента по закупкам.
Сумма, необходимая для покупки дома, будет зависеть от ваших предпочтений и от того, на какие кредиты и другие программы вы имеете право.
1. Первоначальный взнос (если применимо)
Для некоторых обычных кредитов с Garrett Mortgage, кредита VA, NACA, большинства кредитов USDA, программ помощи с первоначальным взносом, которые соответствуют или превышают требования к первоначальному взносу вашего кредита, вам не потребуется первоначальный взнос. Даже если вы даете кредит без первоначального взноса, вам обычно требуется не менее 1% от покупной цены дома в резервах, которые не пойдут на покупку дома, хотя в некоторых случаях 401k и IRA могут помочь с этим.
2. Независимо от того, арендуете ли вы или покупаете, я также рекомендую вам иметь деньги для чрезвычайного фонда , даже если вы покупаете домашнюю гарантию и домашнюю страховку (последнее требуется для ипотечных кредитов). Гарантии на жилье по-прежнему могут иметь доплаты, не все получают гарантию на жилье, а гарантии на жилье, а также страхование жилья имеют ограниченное покрытие. У вас по-прежнему должно быть достаточно средств для доплаты на случай серьезной автомобильной аварии или других серьезных медицинских проблем. Те, у кого низкий кредит, должны иметь в своем распоряжении больше ресурсов, чем те, у кого большой кредит, при прочих равных условиях из-за дополнительных затрат на получение личного кредита (или кредитной карты с начальной процентной ставкой 0%), присущих людям с низким кредитом. в случае возникновения чрезвычайной ситуации, когда сбережений, ликвидных активов (т. е. акций, не находящихся в пенсионном фонде) и изъятий из пенсионного фонда недостаточно.
3. Вам также обычно потребуются деньги для домашней инспекции (обычно 275-550 долларов у некоторых инспекторов, которых я люблю использовать, но они могут существенно различаться, обычно более 300 долларов у других инспекторов). Иногда продавцы оплачивают проверку на наличие термитов/влаги, проверку септиков и проверку колодцев, но в других случаях эти расходы несут покупатели (если это применимо к септикам/колодцам). Иногда покупателям также нужны дополнительные проверки, когда покупатель обычно оплачивает счета, такие как проверка фундамента, проверка потока воды, проверка плесени и проверка радона (более типично для Ричмонда, чем для Хэмптон-роуд, из-за риска радона дальше на запад).
Некоторые покупатели отказываются от осмотра дома, чтобы усилить предложение, но я не рекомендую этого делать большинству покупателей, если только они не проведут очень тщательный осмотр (т. буквально ползать, с водой и электричеством во время показа и т. д.) и иметь высокий уровень отраслевых знаний, то есть подрядчик или строитель класса А.
4. Оценка (часто 500-600 долларов), оценка (обычно 450-600 долларов за дом, но я видел 850 долларов за акр в сельской местности).
Бывают случаи, когда покупатель может отказаться от оценки. В то время как наиболее распространенным является покупатель за наличные, стремящийся усилить предложение в сценарии с несколькими предложениями, когда сопоставимые продажи указывают на то, что недвижимость предлагается по цене ниже стоимости, когда агент занижает ее, есть также некоторые случаи, когда покупатель, использующий традиционную ипотеку, может отказаться оценка из-за размера их первоначального взноса, кредитора и других факторов, уникальных для дома.
5. Задаток (нажмите на гиперссылку для получения подробной информации — 1% обычно приемлем, а минимально допустимая сумма обычно составляет 500 долларов, но эта сумма может быть слишком низкой для некоторых объектов, особенно тех, которые превышают 200 000 долларов).
В некоторых случаях указывается минимальный EMD, который во многом зависит от используемого MLS. В CVR MLS для агентов есть специальное место в списке для указания минимального EMD, тогда как в REIN для него нет конкретного места, поэтому, если оно добавлено, что происходит гораздо реже, чем CVR, из-за отсутствия конкретное место для него, как правило, в примечаниях агента.
6. Затраты на закрытие и предоплаченные расходы на покупку иногда могут полностью покрываться продавцом, а иногда кредитором или программой по снижению стоимости жилья, но даже в этом случае вам, как правило, придется оплатить сборы за оценку. На таком жарком рынке, как 2021/2022, большинство продавцов не предоставляют никаких затрат на закрытие в Хэмптон-Роудс, но иногда все же бывают исключения. В то время как обычно 3–4,5%, некоторые расходы, такие как плата за финансирование VA для кредита VA, если применимо, могут быть включены в ваш кредит, если это необходимо, и иногда из-за высокой платы за финансирование общая сумма превышает 4,5%. Чем выше цена покупки, тем ниже затраты на закрытие/предоплату, а при покупке наличными это также снижает эти затраты. Некоторые кредиты позволят продавцу покрыть больше затрат на закрытие / оценку, чем другие. Большинство банков / кредитных союзов допускают только 3%-ные расходы на закрытие / предоплату, покрываемые продавцом для покупателя по обычному кредиту в размере 5%, но даже в этом случае есть исключения, такие как Garrett Mortgage, не ограничивающая эту сумму, в прошлый раз я проверял с кредитором GM, по кредиту под 5%.
7. При аренде или покупке, особенно если вы раньше не жили в городе, если ваш арендодатель или ассоциация ТСЖ/квартиры не оплачивает ваши коммунальные услуги, может потребоваться некоторый авансовый платеж для оплаты коммунальных услуг. Например, когда мы с женой купили дом на острове Уайт, округ потребовал 240 долларов за воду и канализацию.
8. Иногда для вступления в ассоциацию требуются другие авансовые платежи, которые требуются от любого покупателя дома. Хотя обычно эти расходы, если они применимы, составляют менее 1 тыс. долларов, в некоторых случаях эти расходы могут составлять десятки тысяч долларов (например, земля губернатора в Вильямсбурге).
9. Есть много других потенциальных комиссий, которые встречаются реже. Например, если вы покупаете дом на аукционе, вы можете нести ответственность за невозмещаемый крупный депозит (т.е. 5% или 10% от покупной цены) и/или 10%-ную премию покупателя, которую необходимо заплатить сверх первоначальной суммы. цена для продажи. В некоторых проблемных продажах, включая некоторые аукционы, вы также можете нести ответственность за покрытие налогов и т. д.
Costs Typically Involved
1. Downpayment (if applicable) For some conventional loans with Garrett Mortgage, a VA loan, NACA, most USDA loans, programs with down payment assistance that meets or exceeds the down payment requirements of your loan, you won't need any down payment. Even if doing a no down payment loan, you usually need at least 1% of the purchase price of a home in reserves that will not go toward the home purchase, although 401k & IRA's can help with those in some cases.
2. Emergency Fund (recommended) Whether renting or buying, I also recommend that you have money for an emergency fund even if you purchase a home warranty & home insurance (the latter of which is required for mortgages). Home warranties can still have co-pays, not everyone gets a home warranty, & home warranties as well as home insurance have limited coverage. You still should have sufficient co-pay funds in the event of a serious car accident or other major medical problems. Those with lower credit should develop more resources at their disposal than those with great credit, all other factors the same, because of the added cost of taking out a personal loan (or 0% introductory interest rate credit card) inherent in those with low credit should an emergency occur where savings, liquid assets (i.e. stock not in a retirement fund), & retirement fund withdrawals are insufficient.
3. Funds for Inspections (typically recommended & sometimes required) You will also usually need money for a home inspection (usually $275-$550 with some of the inspectors I like to use but these can vary substantially, usually over $300 with other inspectors). If using a mortgage, typically septic/well inspections are required. Sometimes sellers pay for termite/moisture inspections, septic inspections, and well inspections but in other cases buyers will foot those costs (if applicable for septic/well). Sometimes buyers will want additional inspections as well where the buyer would typically foot the bill, like a foundation inspection, water flow inspection, mold inspection, & radon inspection (more typical of Richmond than Hampton Roads due to Radon risks further West). In my case, I have a radon detector, the Ecosense RD200 RadonEye, Home Radon Detector, so if you're looking to do one of those with my detector (one that is more rapid/accurate than many), it'd be free. For a cost like a home inspection, it's typically paid prior to the inspection or on the day of the inspection by the buyer. Some buyers will forego a home inspection in order to strengthen an offer, but I don't recommend that for most buyers in most scenarios unless they did a very thorough showing with a highly knowledgeable & detailed agent (i.e. going in the crawlspace and attic even if scuttle access to the attic & the crawlspace requires literal crawling, with the water & electric on at the time of showing, observing the roof from a drone, etc.) and have a high level of industry knowledge, i.e. a class A contractor or builder.
4. Appraisal (often $500-$650 for a home but I've seen $850 for a rural area on an acre & much higher on dozens of acres). There are some cases where the buyer can forego an appraisal. While the most common one is a cash buyer looking to strengthen an offer in a multiple-offer scenario where comparable sales point to the property being offered below value where the agent underpriced it, there are also some cases where a buyer using a traditional mortgage can forego an appraisal due to the size of their downpayment, lender, and other factors unique to the home. Appraisals are typically paid by the buyer prior to the time of the appraisal after the home inspection contingency is removed.
5. Earnest Money Deposit ( - 1% is typically viable, & minimum acceptable is usually $500 but that amount may be too low for some properties, especially those over $200,000). In some cases, a minimum EMD is specified, & that depends largely on the MLS used. In CVR MLS, there is a specific location on the listing for agents to specify the minimum EMD, whereas in REIN, there isn't a specific location for it, so if it's added, which is much rarer than CVR because of the absence of a specific location for it, it's in the agent remarks typically. Typically this amount is paid within 2 business days of contract ratification with REIN offers, while the amount tends to vary more with VAR offers & be by calendar days rather than by business days.
6. Closing costs & prepaid expenses for a purchase can sometimes be covered entirely by the seller, & sometimes by the lender or a program to reduce home costs, but even then, you typically will need to front appraisal fees. In a hot market like 2021/2022, the majority of sellers aren't providing any closing costs in Hampton Roads, but there are still exceptions at times. While typically 3%-4.5%, some costs like a VA funding fee for a VA loan, if applicable, can be wrapped into your loan if needed, and sometimes that funding fee being high would push the total above 4.5%. The higher the purchase price, the lower the closing costs/prepaids, and if buying in cash, that also reduces these costs. Some loans will allow more closing costs/appraisal fees to be covered by the seller than others. Most banks/credit unions only allow 3% closing costs/prepaids covered by the seller for the buyer on a 5% conventional loan, but even then there are exceptions like Garrett Mortgage not capping this amount, last time I checked with a GM lender, on a 5% down loan. Those purchasing in cash will incur lower closing costs/prepaids than those purchasing the same property with a mortgage.
7. Whether renting or buying, there may be some up-front deposits needed for utilities. For instance, when my wife & I bought our Isle of Wight home, the county wanted $240 for water/sewer.
8. Sometimes there are other upfront fees involved for entry into an association that are required for any purchaser of a home. While typically these costs, if applicable, are below $1k, there are some cases where these costs can be 10's of thousands of dollars (i.e. Governor's Land in Williamsburg).
9. There are many other potential fees that are more rare. For instance, if buying a home at auction, you might be responsible for a non-refundable large deposit (i.e. 5% or 10% of the purchase price) &/or a 10% buyer's premium that needs to be paid on top of the sales price. In some distressed sales including some auctions, you might also be responsible for covering back-taxes etc.
Credit Score (Typically) Above 580 if Using a Mortgage
FICO Credit Score above 580
While some lenders will only accept buyers whose credit is 620 or 640, others, including some at Greg Garrett Realty.com, will accept buyers with a score as low as 580 (500 if you have a 20% down payment). If you want to raise your credit, contact Adam Garrett so that he can put you in contact with a lender who can help you boost your score free of charge. Adam can also help you to boost your score if you would like, and he also suggests that you check the "Credit's Impact & How to Build It" section of this website. If your score is below 740, I suggest taking some measures to build it to minimize your interest rate. While some lenders charge the minimum interest rates at 720, others charge the minimum interest rates at 740. Keeping a buffer above that figure is helpful, especially if it comes at no or low cost. Bankruptcies, short sales, and judgments can also limit your ability to buy, however there are ways to get around each by knowing what you're doing and with as little as 3 months time in the case of judgments with a payment plan and no waiting period with some short sales (as detailed in the "short sales" hyperlink above).
There are exceptions, including 1 loan I'm aware of where credit score isn't considered (though credit factors can disqualify you from the flat interest rates available for those with that loan, and there are substantial negatives with that loan dissuading many from the hassle including bad reviews by some). There are also cash buyers who can have terrible credit (though they typically have good credit) if they want to and still purchase.
Job(s) for the Past Two Years (usually) in the Same Field if Using a Mortgage
Positive exceptions to this rule include those coming out of college who have a job in their field of study with a contract. Another exception is those who have had multiple jobs within the same career field for two years with no breaks between jobs of more than 1 month. Talk to your loan officer to see about other exceptions.
One negative exception is if your form of income has changed in the past year, such as going from salaried or hourly to commission-based.
A Mortgage Lender (optional)
For most people, this person is not optional. They cannot afford a home in cash. Even those that you wouldn't think could get a mortgage often can, whether those with poor credit scores, DACA buyers, those with very little cash reserves, etc.
A REALTOR® (optional)
Кредитный рейтинг FICO выше 580
В то время как некоторые кредиторы будут принимать только покупателей, чей кредит составляет 620 или 640, другие, в том числе некоторые на Greg Garrett Realty.com, будут принимать покупателей с оценкой всего 580 (500, если у вас есть 20% первоначальный взнос) . Если вы хотите увеличить свой кредит , свяжитесь с Адамом Гарреттом, чтобы он мог связать вас с кредитором, который может помочь вам увеличить ваш счет бесплатно . Адам также может помочь вам повысить свой балл, если вы хотите, и он также предлагает вам проверить раздел «Влияние кредита и как его создать » на этом веб-сайте. Если ваш балл ниже 740, я предлагаю принять некоторые меры для его увеличения, чтобы минимизировать вашу процентную ставку. В то время как некоторые кредиторы взимают минимальные процентные ставки на уровне 720, другие взимают минимальные процентные ставки на уровне 740. Сохранение буфера выше этой цифры полезно, особенно если это бесплатно или по низкой цене. Банкротства , короткие продажи и судебные решения также могут ограничить вашу способность покупать, однако есть способы обойти каждый из них, зная, что вы делаете, и имея всего 3 месяца в случае судебных решений с планом платежей и без ожидания. период с некоторыми короткими продажами (как подробно описано в гиперссылке «короткие продажи» выше).
Есть исключения, в том числе 1 кредит, о котором я знаю, где кредитный рейтинг не учитывается (хотя кредитные факторы могут лишить вас права на фиксированные процентные ставки, доступные для тех, у кого есть этот кредит, и есть существенные недостатки с этим кредитом, отговаривающие многих от хлопот, включая плохие отзывы некоторых). Есть также покупатели за наличные, у которых может быть ужасная кредитная история (хотя у них, как правило, хорошая кредитная история), если они захотят и все равно совершат покупку.
Работа(и) за последние два года (обычно) в той же области
Положительные исключения из этого правила включают выпускников колледжей, которые работают по специальности по контракту. Другим исключением являются те, кто работал на нескольких работах в одной и той же сфере деятельности в течение двух лет без перерывов между работами более 1 месяца. Поговорите со своим кредитным специалистом, чтобы узнать о других исключениях.
Одно отрицательное исключение — если ваша форма дохода изменилась за последний год, например, вы перешли с оклада или почасовой оплаты на комиссионные.
Ипотечный кредитор (необязательно)
Для большинства людей этот человек не является обязательным. Они не могут позволить себе дом наличными.
РИЭЛТОР® (по желанию)
Около 90% покупателей предпочитают работать с агентом по недвижимости, представляющим их ( NAR ). Мои клиенты-покупатели ничего мне не платят, пока продавец платит даже относительно небольшую комиссию . Моя комиссия поступает от покупки недвижимости, оплаченной продавцом. Редкий случай, когда покупатель заплатит мне, - это если продавец не платил комиссию агента покупателя, и мы не смогли договориться об этом. Даже тогда то, что покупатель заплатит GGR, будет очень низким 2% (минимум 2 тысячи долларов на момент написания этой статьи для объектов стоимостью менее 100 тысяч долларов), когда отраслевой стандарт составляет 3%. Кроме того, эта плата будет выплачиваться GGR, а не мне напрямую, и может включать комиссию за рефералов, поэтому после моего разделения, когда все сказано и сделано, я могу получить только менее 1%, если есть дополнительная реферальная комиссия, которая так же, как несколько домов, которые я помог покупателям приобрести за последние 6 месяцев на момент написания этой статьи. комиссию агента покупателя, дома редко покупаются таким образом, и я никогда раньше не заключал сделки с покупателем по такому дому. Таких свойств можно избежать, однако я предлагаю все же рассмотреть их, если вы найдете особенно выгодное предложение. Дом FSBO, который продается по цене, особенно тот, у которого нет SBC, обычно будет стоить меньше, чем сопоставимый дом, который указан у риелтора. Тем не менее, цены на многие дома FSBO завышены, отчасти из-за отсутствия коучинга агентов по цене и другим вопросам.
Имейте в виду, что не каждый агент по недвижимости является REALTOR®. REALTOR®s имеют более высокие стандарты , которые они обязаны соблюдать. У некоторых лицензированных агентов по недвижимости, в том числе по крайней мере у одного, с которым я работал, статус REALTOR® был удален из-за неэтичного поведения. Имейте в виду, что они по-прежнему являются лицензированными агентами по недвижимости, но уже не REALTOR®.
Выбирая РИЭЛТОРА® , помните, что некоторые берут на себя фидуциарную обязанность всегда ставить интересы своих клиентов выше своих собственных более серьезно, чем другие. Знание того, что ваш РИЭЛТОР® является честным мужчиной или женщиной, также имеет решающее значение. В то время как средний РИЭЛТОР® работает 40 часов в неделю, некоторые из них ленивы, поэтому обязательно выберите того, кто, как вы уверены, будет усердно работать для вас. Я также рекомендую выбрать кого-то, кто компетентен и хорошо разбирается в бизнесе. Greg Garrett Realty обучил некоторых из лучших агентов в этом районе.
Для тех, кто покупает дом на расстоянии , полезно выбрать РИЭЛТОРА, который разбирается в технологиях, особенно того, кто может помочь вам с цифровыми подписями и может снимать живое или записанное видео, чтобы помочь вам предварительно просмотреть недвижимость. Я помогал клиентам издалека в прошлом с помощью этих средств.
Чтобы узнать больше о том, что вам нужно , перейдите на страницу « Ипотека и финансы », « Поиск дома » или «Влияние моего кредита и как его построить »._cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
Примечание. Контент на этом сайте не предоставляется банком или эмитентом. Мнения, выраженные здесь, принадлежат только автору, а не банку или эмитенту, и не были проверены, одобрены или иным образом одобрены банком или эмитентом.