Финансирование ремонта/реконструкции перед продажей
When Should Sellers Perform Renovations/Repairs? Typically Prior to Listing Informed sellers know that it's most often best to put a home in cost-effective marketable shape prior to listing it. You might think that they're crazy, but some buyers almost fall in love with a house, but are held back by a single negative feature about it that they assume will not be resolved by the seller, sometimes never even taking a 2nd look even if the seller states that the problem has since been resolved & they have not made an offer on another home yet. By that time it can be out of sight and out of mind. By doing cost effective work up front, even if they hire out all the work, sellers should make higher net profits than if they left it alone. Of course, not every home has work that needs to be done, but most often there are some items that I recommend that the seller does. There are many agents who will not make recommendations for work that obviously needs to be done simply because they want to get the listing & know that the better that they say the house is and the more they say that it's worth (regardless of reality), the more likely that many sellers will list with them. The most common reason why sellers do not list with me after a listing appointment at their home that I have found is my honesty in telling them what they don't want to hear. Conversely, there are other clients I've had where they found my honesty to be one of my strongest qualities because so many people in life will simply tell you what you want to hear & I refuse to do so.
Don't do a Bad DIY Job: Done ineffectively, attempting work on a home prior to a sale can result in more harm than good, such as a bad-looking DIY job (as I have seen on multiple occasions, even though on others DIY looks great) or renovations/repairs that are not cost-effective (such as putting a pool in the backyard) can also be a way to shoot yourself in the foot.
Why Homes in Need of Work are Good for Buyers and Bad for Sellers: My Experience & Flippers Done effectively, some flippers make a living, as you may have seen with various shows on HDTV like "Flip or Flop" where the best deals are often in the worst shape & the greatest need of cosmetic & other updates. I have helped buyers to purchase investment properties & continue to assist investors. Even the first home I purchased was a foreclosure that needed a lot of work that I purchased because it was such a great deal. I was able to gain essentially instant equity following the renovations/repairs even though I had most of the work contracted out. Most buyers are not willing to go to the lengths that I was, but when they do, they want a deal, and if a home is not priced well, they'll pass it by for another one that is or make a lowball offer. If there's a home that needs $20k worth of foundation work, for instance, where the after-repair value is $200k, an investor who wanted to flip it would in most cases be a fool to buy it for only $180k. If he did that, he wouldn't make any money when he went to resell it & he would have spent lots of time involved in a transaction and potentially come out of it with less than nothing to show for it because of the costs involved in a sale like real estate agent fees. In addition, a home purchase involves risk, and he needs to add risk padding to avoid a loss. In order to be a successful investor, in most cases, he would have to buy it for significantly less than $180k. Also, many standard buyers would not only be turned off by the $20k worth of work needed but wouldn't even be able to qualify for it on the mortgage that they are planning on using.
Even if a Seller Doesn't Initially Agree to Do Work, The Buyer May Request it or Walk: One of the first properties that I ever sold was a case where we told the seller what needed to be done to maximize the profits, but they were unwilling to have the work done. The buyer that, months later, got under contract to buy the house requested that certain work is done, and the sellers agreed. When it was all said & done, someone assessing the value of the property contacted me about why it sold for so little. I had to tell him that the sellers had initially refused to do the work that was needed to be done and that if they had done the work that they eventually did after it was under contract prior to listing it, it likely would've sold for more. If they had done as we advised, it likely would have sold faster and for more money, yielding the sellers higher net profits. There are also some situations I've encountered where a home inspection occurs and the problems are such that the buyer immediately opts to walk without giving the seller any chance to remediate the issues. When a home goes on and off the market, even if the home inspection had no issues, it will likely go for a lower contract price the next time around, so it's highly advised in most cases to get that work done before listing. Also, if you don't do the work after that first contract, it's important to note that all latent "material adverse facts" need to be disclosed, which is typically best done by providing the home inspection report with all the issues uncovered.
Sometimes "As-Is" is Best: In some cases, selling "as-is" is best. Here are some examples: 1. If your home is going to get foreclosed on in 40 days if you don't sell, you don't have any time to lose & should list your home now even if you have significant repair needs and schedule the repairs for immediately after listing. 2. If your house would likely be condemned if someone from the city walked in, paying someone for work on the property is likely going to be a net loss. 3. If your home is already in fantastic shape, with Adam not mentioning anything you should do in terms of repairs (which pretty much never happens, even if you're home's just a few years old & highly upgraded), he'll probably tell you to do some cleaning, and won't recommend that you sell "as is", but it's certainly possible that some day a seller could come to Adam where Adam doesn't recommend any repairs. There are repairs that add net value, and other repairs/upgrades that don't. For instance, Adam's encountered a highly influential tenant who was family to the seller who was convinced that upgrades should occur that Adam thought wouldn't be cost effective whatsoever. That said, if your agent isn't Adam, don't be surprised if they walk through your home and don't mention a single repair need. If Adam walked through your home, he'd likely share a very different story. There are occasions where Adam's been the only agent to suggest repairs to sellers who interviewed with multiple agents. The other agents know that if they have the appearance of "falling in love" with the home just like it is, the seller will be more biased to pick them than if they're honest like Adam tries to be.
While some sellers have the capital to get work done in cash through contractors that they pay, others do not have the cash to do that, and many are unaware of some of the alternative approaches to attaining those funds in order to maximize their net proceeds at closing.
Options for getting loan proceeds paid prior to closing for sellers:
Contractors Paid at Closing: Some contractors, including some that I've worked with, are willing to have some or a portion (i.e. half) of the work paid at closing. In those cases, there is often a financing fee involved.
Home Equity Line of Credit for Major Renovations/Repairs: Here you would work with a bank to get equity from your home in the form of a check. You could then pay it back following selling your home. The interest rates you pay here would typically be somewhat close to prevailing mortgage rates, which are often less than what you'd pay for a contractor's financing fee, though closing costs for HELOCs can be high, and the smaller the renovation, the higher by percentage those closing costs will be. Talk to your CPA about tax advantages of HELOCs over personal loans & other financing options if the numbers when comparing the two are close to matching.
Когда продавцы должны выполнять ремонт/ремонт?
Информированные продавцы знают, что чаще всего лучше всего привести дом в рентабельную товарную форму, прежде чем выставлять его на продажу. Вы можете подумать, что они сумасшедшие, но некоторые покупатели почти влюбляются в дом, но их сдерживает одна-единственная отрицательная черта, которую, по их мнению, продавец не устранит, иногда даже не взглянув второй раз. если продавец заявляет, что с тех пор проблема была решена и он еще не сделал предложение о другом доме. К тому времени он может быть вне поля зрения и из памяти. Выполняя экономически эффективную работу заранее, даже если они отдают всю работу напрокат, продавцы должны получать более высокую чистую прибыль, чем если бы они оставили ее в покое. Конечно, не в каждом доме есть работы, которые нужно сделать, но чаще всего есть какие-то пункты, которые я рекомендую сделать продавцу. Есть много агентов, которые не будут давать рекомендации по работе, которую, очевидно, необходимо выполнить, просто потому, что они хотят получить список и знают, что чем лучше, по их словам, дом и чем больше они говорят, что он стоит (независимо от реальности), тем более вероятно, что многие продавцы будут перечислять их. Наиболее распространенная причина, по которой продавцы не обращаются ко мне после встречи с листингом у них дома, которую я обнаружил, — это моя честность в том, что я говорю им то, что они не хотят слышать. И наоборот, у меня были другие клиенты, которые нашли мою честность одним из моих самых сильных качеств, потому что так много людей в жизни просто скажут вам то, что вы хотите услышать, а я отказываюсь это делать.
Неэффективно выполненная работа над домом перед продажей может принести больше вреда, чем пользы, например, плохо выглядящая работа «сделай сам» (как я видел много раз, хотя на других «сделай сам» выглядит великолепно) или ремонт/ремонт, которые неэффективное с точки зрения затрат (например, установка бассейна на заднем дворе) также может быть способом выстрелить себе в ногу. Сделанные эффективно, некоторые плавники зарабатывают на жизнь, как вы, возможно, видели в различных шоу на HDTV, таких как «Flip or Flop», где лучшие предложения часто находятся в худшем состоянии и больше всего нуждаются в косметических и других обновлениях. Я помог покупателям приобрести инвестиционную недвижимость и продолжаю помогать инвесторам. Даже дом, который я купил, был лишен права выкупа, который требовал много работы, потому что это была такая большая сделка. Я смог практически мгновенно получить капитал после реконструкции/ремонта, даже несмотря на то, что большую часть работы я выполнял по контракту. Большинство покупателей не желают идти на такие меры, как я, но когда они это делают, они хотят заключить сделку, и если дом не оценен по хорошей цене, они пройдут мимо него в пользу другого или сделают дешевое предложение. Например, если дом, который требует фундаментных работ на 20 тысяч долларов, где стоимость после ремонта составляет 200 тысяч долларов, инвестор, который хотел бы перевернуть его, в большинстве случаев был бы дураком, если бы купил его всего за 180 тысяч долларов. Если бы он это сделал, он бы не заработал никаких денег, когда пошел бы перепродавать его, и он бы потратил много времени, участвуя в сделке, и, возможно, вышел бы из нее, ничего не продемонстрировав. Кроме того, покупка дома сопряжена с риском, поэтому он может в итоге даже выйти из финальной сделки с убытком. Чтобы стать успешным инвестором, в большинстве случаев ему пришлось бы купить его значительно дешевле, чем за 180 000 долларов. Кроме того, многих стандартных покупателей не только отпугнет необходимость работы на сумму 20 тысяч долларов, но они даже не смогут претендовать на нее по ипотеке, которую они планируют использовать. Одним из первых объектов недвижимости, которые я когда-либо продал, был случай, когда мы сказали продавцу, что нужно сделать, чтобы максимизировать прибыль, но он не хотел, чтобы работа была сделана. Покупатель, который несколько месяцев спустя заключил контракт на покупку дома, потребовал, чтобы были выполнены определенные работы, и продавцы согласились. Когда все было сказано и сделано, кто-то, оценивающий стоимость недвижимости, связался со мной и рассказал, почему она была продана так дешево. Мне пришлось сказать ему, что продавцы изначально отказались выполнять работу, которую необходимо было сделать, и что если они выполнили работу, которую они в конечном итоге выполнили после того, как она была заключена по контракту, до того, как она была выставлена на продажу. Если бы они поступили так, как мы советовали, они, вероятно, продались бы быстрее и дороже, что принесло бы продавцам более высокую чистую прибыль. Для тех, кто хочет играть жестко с покупателями в отношении работы, которую необходимо сделать, желая сделать как можно меньше, важно знать, что иногда покупатель не ответит встречным на прилавок продавца в отношении предметов ремонта, но будет просто отклоните его и разорвите контракт, а не сталкивайтесь с хлопотами того, что, по их мнению, является скупым продавцом. Когда я представляю продавцов, я хочу максимизировать прибыль продавца, а также не отталкивать потенциального покупателя от сделки, если я чувствую, что он является лучшим покупателем дома. Важно знать, что в некоторых случаях ни один из приведенных ниже вариантов не является лучшим, и продажа «как есть» является лучшим выходом для продавца, например, для тех, кому нужно получить свою недвижимость по контракту и закрыть менее чем через 40 дней со дня что они связываются со мной, чтобы избежать потери права выкупа.
В то время как у одних продавцов есть капитал для выполнения работы за наличные через подрядчиков, которым они платят, у других нет наличных денег для этого, и многие не знают о некоторых альтернативных подходах к получению этих средств, чтобы максимизировать свою чистую выручку при закрытие.
Также важно отметить, что в случае, если продавец понесет убытки, я иногда советую продавцам сдать дом в аренду до продажи , чтобы получить более выгодное положение для продажи. Хотя я лично не управляю недвижимостью, даже своей собственной, это жизнеспособный вариант, и я могу порекомендовать вам других, таких как Property Management by Garrett , которые этим занимаются.
Варианты получения средств по кредиту до закрытия сделки для продавцов:
Garrett Realty Partners Возможность инвестора для ограниченного ремонта - в партнерстве с 22nd Century Contractors, дочерней компанией Greg Garrett Realty, здесь работа, если она одобрена (капитал в доме очень важен для утверждения, а также согласия продавца с условиями ), будет выполняться компанией 22nd Century Contractors, при этом выручка от продажи будет финансировать работу плюс комиссионный сбор. Этот вариант будет включать в себя довольно простые формулировки, согласованные заранее в рамках обычной документации (например, оценка 22-го века, а также приложения, сделанные заранее для снижения цены в зависимости от активности - иногда приложения, которые подписаны заранее, не нужны, но несколько сокращений по времени включены для наихудших сценариев), таких как стратегия снижения цен на основе показов и контрактов. Tзащищает подрядчиков от продавцов с нереалистичными ожиданиями.
Кредитная линия домашнего капитала - здесь вы будете работать с банком, чтобы получить капитал из вашего дома в виде чека. Затем вы можете вернуть его после продажи вашего дома.
Garrett Realty Partners Возможность инвестора для капитального ремонта (например, $50 000 и т. д.) — аналогично GRP IO для ограниченного ремонта, за исключением того, что в этом случае продавец подпишет долговое обязательство по ссуде на ремонт, которое включает 12% годовых на ремонт, начисление которого начинается через 30 дней после завершение работы. Здесь — текущий шаблон на момент написания этой статьи.
Альтернативные жизнеспособные методы (особенно если у вас во многих случаях хорошая кредитная история) включают следующее:
Кредитная карта (ы) с процентной ставкой <12% на покупки или переводы баланса (включая любую комиссию за перевод) в ситуациях, когда коэффициент использования при хранении баланса не будет слишком негативно влиять на кредит (особенно если был 0% годовых или другой низкий рекламный период 6 месяцев или более, а также бонус за регистрацию, который иногда может стоить тысячи долларов для высоких уровней расходов.В настоящее время я работаю над бонусом за регистрацию на сумму более 3 тысяч долларов после 50 000 долларов, потраченных на одну карту. С другой картой у меня есть акция по переводу баланса, где, если бы я захотел, я мог бы получить начальный период в размере 2,99% годовых в течение 12 месяцев без комиссии за перевод)
Личный кредит с фиксированной процентной ставкой с процентной ставкой <12% без платы за активацию
Участвуйте, насколько это возможно, чтобы выполнить часть, если не всю работу самостоятельно, основываясь на ваших средствах/наборе навыков, где работа не выглядит как «сделай сам» (я видел несколько неудачных работ «сделай сам» у продавцов, поэтому важно знать свои ограничения, особенно если это было бы дорого полностью переделывать работу, исходя из стоимости материалов); когда я делал ремонт в своем собственном доме в рамках ипотеки на ремонт, хотя большую часть работы выполняли подрядчики, я выполнял некоторые работы с низким уровнем квалификации и минимальными инструментами, включая удаление пней, вырубку деревьев, другие работы по благоустройству, очистку водосточных желобов. , установка светодиодных ламп и жалюзи. В некоторых случаях я сам решал, что буду делать, увидев цену. Моя жена и ее мама много работали над кухонными столешницами и шкафами.
Обратный автокредит или другой обеспеченный долг с процентной ставкой <12%
Заимствования у близких друзей или членов семьи, таких как родители
Продажа ценных вещей, которые вам не нужны, таких как автомобиль с высокой оплатой и замена его на более дешевый, но надежный автомобиль, купленный за наличные, в идеале, или финансирование, если покупка за наличные не вариант (я никогда не покупал автомобиль с финансированием и никогда не планирую, купив автомобили по цене от 600 до 9000 долларов). Если вы идете по этому маршруту, я рекомендую автомобиль старше 5 лет, с небольшим пробегом, высоким расходом на галлон, хорошо оцененным отдельным автомобилем, принадлежащим надежно оцененной марке.
В некоторых случаях продавцы могут получить помощь в ремонте дома бесплатно или со значительной скидкой , часто субсидируемые государством и/или управляемые некоммерческими организациями. Чем ниже доход продавца, тем больше вероятность, что он будет соответствовать требованиям.
Альтернативные методы, которые я не рекомендую, включают следующее:
Кредитная карта с процентной ставкой >12% и/или когда деньги, вложенные в ремонт, сделают ваше использование достаточно высоким, чтобы существенно временно снизить ваш кредитный рейтинг, если вы ожидаете, что ваш кредит понадобится во время продажи (например, для другой покупки дома)
Ростовщики — хотя некоторые могут посмеяться над этой идеей как явно неразумной, моя подруга связалась со мной по поводу денег (я сказал «нет»), которые ей однажды нужно было заплатить ростовщикам.
Переключение с автомобиля на мотоцикл или скутер, чтобы получить немедленный капитал или более низкие платежи — уровень смертности и травматизма, на мой взгляд, слишком высок.
Alternative Methods that I Don’t Recommend: Credit card at >12% interest rate &/or where the money put on renovations would make your utilization high enough to substantially temporarily lower your credit score if you expect to need your credit during the time of sale (i.e. for another home purchase) Loan sharks – while some may laugh at this notion as obviously unwise, a friend of mine did contact me for money (I said no) that she needed to pay to loan sharks once. Switching from a car to a motorcycle or scooter to gain immediate capital or lower payments – the fatality and injury rates are too high in my opinion "Pay Day" loans or car liens with >12% interest