АДАМ ГАРРЕТТ

​

Предлагая низкий или высокий уровень:

Инвестор может рассмотреть больше пулеметный подход, в то время как большинство владельцев-водителей предпочитают снайперский подход. Работая с инвестором, вы пытаетесь в значительной степени исключить свои предпочтения и эмоции из уравнения и иметь больше гибкости, чтобы делать низкие предложения. Есть некоторые владельцы-жители, которые в значительной степени сосредоточены на сбережениях, а не на личных предпочтениях, и выбирают предложения с низким баллом в результате более пулеметного подхода, при котором недвижимость, которая не является достаточно хорошей сделкой, означает на следующий возможный дом. . Тем не менее, с жильцом-собственником многие хотят дом, который подходит именно для их семьи, и не хотят, чтобы продавец не только отклонил их предложение, но и сказал, что не хочет, чтобы они делали еще одно предложение ( что редко, но бывает). Если вы занижаете цену недвижимости, которая вам действительно нужна, а другой покупатель делает ему предложение, которое не является заниженным в течение нескольких дней, продавец, скорее всего, захочет ходить туда-сюда с другим покупателем и вести переговоры туда-сюда. часто может происходить только с одним покупателем за раз даже в сценарии с несколькими предложениями. У меня уже был контракт на недвижимость с таким точным сценарием. Чем меньше рыночное время или время после снижения цены на 5% и более, тем выше вероятность того, что это произойдет. Агенту потенциального покупателя также важно узнать, есть ли какие-либо активные предложения, не только для того, чтобы получить представление о том, что предлагать, но и для того, чтобы соответственно ускорить сроки вашего предложения, если оно есть или продавцы были уведомлены о его появлении. скоро.

Сильное предложение:

Продавцы, как правило, предпочитают 30 дней (или меньше, если они свободны) до закрытия, 1% или более за задаток (хотя иногда допустимо и 500 долларов) и наличные. Среди вариантов финансирования продавцы, как правило, больше всего любят наличные, затем кредиты в твердых деньгах, затем обычные кредиты, затем FHA, затем VA. Конечно, им нравится запрашиваемая цена или выше без помощи по стоимости закрытия, хотя на этом рынке затраты на закрытие часто ложатся на покупателей, если покупатель предлагает полную запрашиваемую цену или больше. В тех случаях, когда продавец не хочет, а покупателю нужны расходы на закрытие, вы можете подумать о повышении цены предложения, частично защищенной оценкой (см. ниже).

Видимый до предложения ремонт:

Если есть какие-либо ремонты/модификации/обновления, которые вы хотите, чтобы продавец выполнил, и которые вы заметите до того, как сделаете предложение, обычно лучше включить их в предложение. Бывают случаи, когда продавец говорит, что не будет делать определенные вещи, обнаруженные при осмотре дома, потому что продавец заявляет, что они должны были быть очевидны до осмотра дома, прежде чем делать предложение._cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

Начните с устного предложения:

Во многих сценариях рекомендуется начинать с устного предложения, за исключением ситуаций с несколькими предложениями, коротких продаж, продажи недвижимости и потери права выкупа. Это ни к чему не обязывающий подход, который может сэкономить ваше время, особенно если вы делаете ряд предложений по низкой цене. Некоторые продавцы будут ходить туда-сюда со словесными сообщениями, а некоторые нет. Это часто зависит от предпочтений агента, и иногда агенты по листингу могут путать законы о том, как агент по листингу должен представлять все предложения (устно или нет), но договор на недвижимость может быть заключен только в письменной форме.

Встречные предложения:

В некоторых случаях у вас есть только один шанс сделать предложение, например, во многих случаях с недвижимостью, принадлежащей HUD, в течение периода только для владельцев, прежде чем этот период истечет. Иногда продавец получает 2 предложения и решает просто принять одно вместо другого, никогда не выдавая счетчика и не стимулируя торговую войну. Я помню один случай, когда у покупателя было солидное предложение, которое было сделано отдельному продавцу, но поскольку условия, которые он представил, были почти такими же, как у другого покупателя, продавец принял того, кто представил первое предложение. В другом случае, когда было представлено 2 предложения, одно из которых было лучше другого, вместо того, чтобы снова создавать войну ставок, было принято лучшее из 2 предложений. Однако в большинстве случаев продавец может возразить или отклонить ваше предложение, если он не примет его до того, как оно будет продано кому-то другому, что дает вам возможность сделать второе предложение. В некоторых случаях война ставок стимулируется, когда участник, предлагающий самую высокую цену, может представить 3 или более общих предложений по мере роста цены, и я видел, как это происходило, когда цена превышала запрашиваемую более чем на 50%.

Оценки:

Покупатель в некоторой степени защищен в случаях всех кредитов и всех предложений наличными, зависящих от оценки. Если покупатель делает предложение на 300 тысяч долларов, а оценщик говорит, что оно стоит 295 тысяч долларов, покупатель с кредитом может иногда предоставить свои собственные средства, чтобы разделить разницу, или иногда может заставить продавца спуститься. Иногда они встречаются посередине. С кредитом VA, если оценка находится ниже цены контракта, продавец должен знать, что любой, у кого есть кредит VA, будет затронут этой оценкой в течение нескольких месяцев. С другой стороны, в случае обычного кредита продавец имеет больше возможностей вернуть недвижимость на рынок для другого покупателя и надеяться, что кто-то ее получит и что оценщик будет более снисходителен к цене продажи. Хотя я бы хотел, чтобы это было не так, оценщик видит цену в листинге и часто склонен делать оценочную стоимость равной или большей этой суммы, чтобы не раздражать никого. Агенты, покупатели и продавцы могут сильно разгорячиться по этому поводу. 

​

Пункты эскалации:

Я регулярно использую оговорки об эскалации, чтобы помочь своим покупателям выиграть. С оговоркой об эскалации вы делаете предложение по одной цене, а затем указываете максимальную цену, на которую вы готовы пойти, которая вызвана другими предложениями, при этом у вас есть возможность получить копию другого предложения, прежде чем увеличить свое предложение, чтобы отразить условия пункта об эскалации. Я обычно рекомендую 1% выше следующего самого высокого предложения, но это сильно зависит от условий предложения. Покупатель, не зависящий от наличных денег, может сойти с рук с 1000 долларов, в то время как покупатель, зависящий от продажи дома, может быть лучше, если на 3% выше следующего самого высокого предложения. Хотя условия эскалации запрещены для некоторых свойств (например, домов HUD ), обычно их использование разрешено.

​

Письма продавцу:

Они часто используются, чтобы помочь покупателям выиграть, и я видел, как покупатели, которых я представлял в денежном отношении, выиграли, причем письмо продавцу было основной заявленной причиной. Тем не менее, также очень легко быть незаконным, не зная об этом, и, вероятно, большинство писем продавцу содержат незаконные элементы. Вот подробнее об этом. 

​

Нетипичные элементы:

Есть несколько способов, которые я хотел бы помочь своим покупателям продвигаться вперед, которые обычно не включаются в предложения, например, шаблон электронной почты, который я разработал с течением времени, чтобы упростить работу агента по листингу (и делать вещи, полезные для рекламодателя). листинговый агент может помочь произвести на них положительное впечатление). Агент-конкурент сказал мне, что презентация моего предложения превосходна. Если покупатель имеет большой объем наличных денег или предоставляет вышеуказанную гарантию оценки, я хотел бы включить подтверждение наличия средств, чтобы подтвердить это, чтобы показать, что покупатель находится в сильной позиции. Если у покупателя хороший кредитный рейтинг, я хотел бы поделиться им, а если у покупателя есть копия кредитного рейтинга, полученного от кредитора, и он имеет высокий кредитный рейтинг, я хотел бы включить его в документы._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

​

Домашние осмотры:

Обычно покупатели приобретают домашнюю инспекцию после ратификации контракта. Некоторые покупатели проводят осмотр дома, прежде чем представить предложение. Другие покупатели не проводят осмотр дома. Если вы выберете последний путь, я рекомендую покупателям/агентам проверить все возрасты системы, проверить крышу дома с высокой лестницей или дроном и зайти в подполье и на чердак как можно дальше. Большинство агентов покупателя не будут этого делать и не имеют оборудования (т.е. у большинства нет лестницы, длинного шеста с бороскопической камерой или дрона, и вам необходимо получить сертификат для коммерческого управления дроном), даже если они хотел бы, но я могу, если вы заранее уведомите меня (например, за наличие одежды для ползания, запрос разрешения для моего дрона и получение разрешения FAA в базах, где мгновенное одобрение LAANC невозможно).

​

Соглашения о владении продавцом: иногда они могут превзойти конкурентов, чтобы выиграть предложения. Подробнее здесь._cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_

​