Поиск дома
Форма поиска, которую я бы порекомендовал, — это функция « Настроить поиск », указанная выше. В дополнение к обычным элементам, которые вы можете ввести, есть поле для «других желаний», которое может включать в себя множество элементов, которые вы обычно не найдете ни в одном из общедоступных общедоступных источников. 3194-bb3b-136bad5cf58d_sites. Чтобы увидеть несколько примеров многих возможностей, которые у меня есть как у агента, перейдите сюда .
Если вы предпочитаете не использовать этот вариант, есть несколько альтернатив. Здесь — домашний поисковик главной MLS для Хэмптон-Роудс, где, если хотите, вы можете дать мне доступ к просмотру того, что вы ищете. В этом есть несколько приятных особенностей, в том числе тот факт, что это напрямую из MLS, что дает более точную информацию, чем такие сайты, как Zillow, вы можете увеличить карту, чтобы показать зоны затопления, и вы можете нарисовать форму вокруг того, что именно область, которую вы хотели бы осмотреть. Здесь ищет коммерческую недвижимость.
Вы увидите поиск дома от Greg Garrett Realty. здесь и другие места, где можно найти здесь дом. Вы также можете найти дома на Realtor.com , Zillow.com и Trulia.com . быть самым точным. Однако поиск через MLS напрямую является наиболее точным, будь то через вашего риелтора или самостоятельно . Среди них Zillow лучше всего подходит для определения качества района. Среди них мне больше всего нравится функция Trulia crime. Лучше искать дома самостоятельно и предоставить подробные критерии поиска своему агенту по недвижимости. чтобы они тоже искали. Ваш агент может получить наиболее точную информацию, выполнить наиболее полный поиск и т. д. Используя агента покупателя, вы часто можете избежать многих ошибок, которые легче совершить непредставленным покупателям. Если я агент вашего покупателя, вы не будете платить мне ни копейки за мои услуги в подавляющем большинстве случаев. У меня никогда не было исключений, хотя бывают случаи, когда продавец-владелец не предлагает комиссию агенту покупателя. Агенты покупателя обычно получают деньги из выручки от продажи дома продавцом.
Ценностное предложение городов/округов с учетом оценки стоимости жилья, цен на жилье и налогов:
Если налоги помогут вам определить, в какой город или округ вы переедете, щелкните здесь , чтобы узнать ставки. Имейте в виду, что налоговые ставки существенно различаются между городами и округами Хэмптон-Роуд, при этом в некоторых городах / округах налоговые ставки меньше, чем в два раза меньше, чем в других. Налоги особенно важны, если вы рассматриваете покупку за наличные, используя большой первоначальный взнос, а также для тех, кто планирует в конечном итоге погасить свою ипотеку. Средний уровень инфляции с 1913 по 2013 год составлял 3,22% . Темпы оценки домов, как правило, равны или немного превышают темпы инфляции с течением времени. Согласно Zillow, средний уровень повышения стоимости жилья составляет от 3 до 5%. Эта сумма ниже налоговых ставок любого города или округа на Хэмптон-Роудс и ниже среднего даже для худших штатов по налогам на недвижимость.
В Хэмптон-роуд более низкие налоговые ставки, как правило, соответствуют более высокой средней стоимости жилья и лучшему школьному округу согласно Great Schools. Например, в районе Килн-Крик я жили на стороне Ньюпорт-Ньюс в сообществе Данхилл, а также на стороне Йорктауна в сообществе Эйвери Вудс. За один и тот же дом на стороне Йорктауна Килн-Крик вы, как правило, будете платить больше, чем на стороне Ньюпорт-Ньюс. На момент написания этой статьи, когда я провел поиск недвижимости с 4 спальнями и 2,5 ванными комнатами, проданной в Килн-Крик в прошлом году, недвижимость с самой высокой ценой в Ньюпорт-Ньюсе была продана дешевле, чем недвижимость с самой низкой ценой в Йорктауне, как вы понимаете. можно посмотреть здесь . Цена на недвижимость Kiln Creek Yorktown из этого списка была в среднем на 31% выше за квадратный фут. При сравнении тех же критериев для Йорктауна и Сифорда и Ньюпорт-Ньюса за последние 30 дней по городам средняя разница на 30% больше на квадратный фут (на момент написания этой статьи).
И наоборот, налоги на недвижимость в Ньюпорт-Ньюс на 53% выше, чем в округе Йорк. Если школьные округа вообще не являются приоритетом, и предполагая, что налоговые ставки не будут расти (хотя они обычно растут со временем), и предполагая, что Килн-Крик является средним представителем сравнения Ньюпорт-Ньюса и Йорктауна, и предполагая, что темпы повышения стоимости в этом году составят 4% в Ньюпорт-Ньюс и Йорктауне, кто-то, купивший такой же дом в Йорктауне, будет платить более низкие налоги и достигать более высокой оценки. Тем не менее, для тех, кто не покупает наличными, чем меньше первоначальный взнос, тем выше процент ипотеки, который пойдет на проценты на начальных этапах кредита, особенно для 30-летних кредитов. Это означает, что для владельцев, которые могут позволить себе такой же дом в Ньюпорт-Ньюсе и Йорктауне, какой они хотели бы, если внести 5% предоплату и планировать жить там только в течение 5 лет до продажи, это может быть более выгодным предложением buy_cc781905. -5cde-3194-bb3b-136bad5cf58d_в Хэмптоне или Ньюпорт-Ньюсе, чем в Йорктауне, все остальные факторы одинаковы. Выбор местоположения — это гораздо больше, чем просто ценностное предложение между ценой продажи, финансированием и налогами, и включает в себя такие факторы, как место работы, рейтинг преступности и т. д.
Кроме того, для тех, кто является профессиональными инвесторами или кто иным образом добился больших успехов в инвестировании в различные мощности, некоторые могут предпочесть иметь более ликвидный капитал для инвестиций, даже если у них есть наличные деньги для покупки дома, который они хотели бы в любой момент. город на Хэмптон-Роудс. Для тех, кто добился больших успехов в инвестировании, по-прежнему важно учитывать налоговые последствия, поскольку во многих случаях прибыль от продажи занимаемого владельцем дома, который не используется в коммерческих целях, после 2 лет проживания в течение 5 лет. не требуют налогов на прибыль. Тем не менее, я не CPA, и такие налогооблагаемые последствия следует обсудить с вашим бухгалтером.
Важно отметить, что увеличение стоимости недвижимости в Йорктауне по сравнению с Ньюпорт-Ньюсом за квадратный фут не соответствует прямому повышению цен на аренду на том же уровне, что и увеличение продажной цены. Проведя тот же поиск с 4 спальнями и 2,5 ванными комнатами в Ньюпорт-Ньюс и округе Йорк, стоимость аренды недвижимости в округе Йорк была всего на 9% выше в среднем на квадратный фут. Это одна из причин, по которой многие инвесторы, с которыми я работаю, предпочитают сосредоточить свои поиски на областях с более низкой средней стоимостью дома, несмотря на более высокие налоговые ставки из-за более высокого потенциального денежного потока на доллар, что, по-видимому, имеет место как в случае с экспертным мнением моего отца_cc781905 -5cde-3194-bb3b-136bad5cf58d_а также мои собственные расчеты при покупке наличными. Поскольку более дешевые дома имеют более высокий ROI при использовании наличных, при использовании финансирования, разница в ROI еще больше в пользу Ньюпорт-Ньюса по сравнению с Йорктауном для инвесторов, которые хотели бы быть арендодателями. Тем не менее, статистические различия недостаточно значительны, чтобы исключать недвижимость Йорктауна из поиска инвесторов для тех, у кого есть капитал для покупки в Йорктауне, поскольку достаточно хорошая сделка в Йорктауне может быть лучше, чем относительно небольшая средняя разница в доходности инвестиций для покупки за наличные. .
Другие факторы:
Сравнить школьные округа можно здесь . Исследуйте район Хэмптон-Роудс, воспользовавшись простым руководством, которое я сделал здесь , или Powerpoint, которое я сделал для достопримечательностей полуострова здесь . Посмотрите гораздо более широкий спектр развлечений в этом районе здесь и введите то, что вы ищете, а затем город и штат. Maps.google.com — еще один хороший ресурс. City Data предоставляет широкий спектр статистической информации о городах, а во многих случаях даже о небольших районах, от среднего уровня дохода до преступности и т. д. Zillow также является надежным ресурсом для получения представления о прошлом или прогнозируемом уровне повышения стоимости в конкретном почтовом индексе , городе или штате._cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
В дополнение к тому, что сам дом находится в хорошем состоянии, очень важны и площади . Хотя вы можете изменить состояние дома, в большинстве случаев вы не можете сильно изменить площадь. Следующее видео должно быть очень полезным в этом:
Точность поиска:
Для достижения максимальной точности при поиске, особенно для того, чтобы узнать, есть ли дом на рынке или нет, обычно лучше искать прямо из MLS.
Единственным исключением обычно является недвижимость, выставленная на продажу владельцем, которая иногда не указана в MLS. Из MLS вы можете просматривать свойства, создавать собственные поиски на основе ваших критериев и т. д. Если вы хотите, чтобы я создал дополнительный список на основе других критериев, дайте мне знать. Варианты, которые у меня есть, намного шире, чем то, что доступно для публики, даже на портале «Матрица». При просмотре матричного портала «Pend» означает, что недвижимость ожидает продажи, а буква «C» сама по себе означает непредвиденные обстоятельства, означающие, что договор находится в рамках контракта, но есть некоторая форма непредвиденных обстоятельств. Если вы видите «первое право отказа» или что-то подобное, кроме «непредвиденных обстоятельств», это означает, что, пока действует контракт, вы все равно можете подать предложение, превышающее цену контракта, и, возможно, получить дом. Следует иметь в виду, что большинство агентов не любят раскрывать цену контракта, особенно если она ниже прейскурантной. Con.», или что-то еще помимо непредвиденных обстоятельств, не говоря что-то вроде «1-го права отказа», что означает, что оно находится по контракту с другим покупателем, и я рекомендую не видеть какое-либо имущество, которое находится по контракту с другим покупателем, если 1-е право действует положение об отказе, и я связался с агентом, чтобы убедиться, что есть достаточно времени, прежде чем его планируется удалить. Чтобы узнать, доступно ли свойство, агенты не всегда обновляют его так быстро, как должны, поэтому, хотя представление агента может показывать, что свойство находится в соответствии с контрактом с помощью средств, недоступных для общественности, все же есть случаи, когда оно может быть недоступно. контракт, не отображая его в представлении матрицы агента.