Лучшее время для покупки дома
В то время как простой ответ для некоторых может быть «сейчас», для других это не так просто. При принятии решения следует учитывать ряд факторов:
1. Финансы
2. Ваш кредит (если только покупка не в долларах)
5. Рынок в рассматриваемой вами области
6. Прогнозы/история процентной ставки (если не покупать в долларах)
7. Вид кредита/финансовой помощи, которую вы будете использовать, если применимо
1. Финансы
Перед покупкой дома очень важно подготовиться к ней в финансовом отношении. Хотя верно то, что собственный капитал домовладельцев в десятки раз выше, чем в среднем у арендаторов, также верно и то, что самое большое сожаление домовладельцев по поводу своей покупки заключается в том, что «эксплуатация и другие расходы оказались дороже, чем ожидалось» ( 1) . Кто-то, кто собирается объявить о банкротстве или собирается развестись, вероятно, не должен преследовать покупку дома. Для покупателя, который находится на пороге значительного повышения заработной платы или наследства в ближайшие несколько месяцев и хочет совершить покупку, близкую к своему новому максимальному бюджету с точки зрения отношения долга к доходу, также может быть хорошо подождать, пока это не дисквалифицирует вас. от финансовой помощи к покупке дома, если вы планировали это. Чтобы увидеть, что вам нужно купить дом, перейдите на мою страницу по этому вопросу здесь . Существуют различные способы сократить содержание дома и другие расходы.
Сокращение первоначальных затрат:
Некоторые кредиты (например, NACA) имеют минимальные сборы/расходы на закрытие, иногда некоторые расходы могут быть отменены или включены в кредит (например, плата за финансирование VA), некоторые кредиты не требуют первоначального взноса, некоторые программы по снижению стоимости жилья могут принимать позаботьтесь об первоначальном взносе и расходах на закрытие, а иногда продавец может помочь с расходами на закрытие. Для тех, кто хочет купить закрепитель без капитала или знает, как это сделать, займы закрепителя являются способом включить расходы в ипотеку и доступны с VA, FHA, обычными и некоторыми другими кредитами (например, NACA). В то время как некоторые ждут, пока у них будет скидка на 20%, когда я купил свой первый дом, я лично существенно увеличил свой кредит всего на несколько сотен долларов и свое собственное образование в кредит , использовал программу для снижения стоимости дома (которая составила 3,5% от цена контракта, хотя в зависимости от обстоятельств доступно гораздо больше), 5% обычного верхнего кредита, получение 3% помощи при закрытии сделки от продавца, выполнение небольшой работы самостоятельно и, в противном случае, снижение моих первоначальных затрат._cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
См. текущие предложения для изображенной выше программы, включая текущие тарифы здесь . Имейте в виду, что для вышеуказанного ресурса заемщики с доходом выше среднего (с поправкой на размер семьи) в своем районе имеют ограничения на площади, где они могут покупать. Кроме того, NACA является некоммерческой организацией, поэтому, хотя количество номеров, предоставленных для многих, не имеет себе равных, это немного похоже на переполненный DMV, обычно требуется несколько месяцев до предварительного одобрения, и этот процесс не для слабонервных.
Еще один способ снизить первоначальные затраты на очень конкурентном рынке — предложить цену, которая выше запрашиваемой цены, при этом требуя 3% затрат на закрытие дома, который, как вы ожидаете, будет быстро сдан. Хотя в ситуации с несколькими предложениями это может не сработать, некоторые дома по-прежнему продаются только с одним предложением. В густонаселенном городе на жарком рынке (Портсмут летом 2021 года) я закрыл дом, где покупатели получили 3% затрат на закрытие, потому что мы поднялись в цене выше прейскурантной цены чуть менее чем на 3%. Ближний сказал, что это был первый раз за то время, когда покупатель получал помощь в размере 3% или больше. Это не всегда необходимо даже на жарком рынке, о чем свидетельствует другая недвижимость, которую я закрыл весной 2021 года, которую покупатель получил по цене немного ниже запрашиваемой, при этом получая около 3,5% помощи при закрытии сделки, согласованной с продавцом в контракте. , хотя это было в гораздо более сельской местности.
Сокращение текущих расходов:
Гарантии на жилье могут быть очень полезным способом сократить текущие расходы, особенно в первый год владения жильем и особенно, если у вас нет ликвидного капитала, необходимого для покрытия систем в случае их поломки. Страхование жилья — еще один очень полезный актив, позволяющий сократить текущие расходы, связанные с такими вещами, как ураганы.
Один из способов сократить текущие расходы — выбрать в поиске дома дома с низкими затратами на техническое обслуживание. Например, это почти само собой разумеющееся, если речь идет о новостройке, построенной уважаемым застройщиком. В августе 2021 года мы с женой приобрели новую строительную недвижимость без обслуживания двора (покрыто относительно низким ассоциативным сбором за то, что было включено). Дома из кирпича или твердой доски также требуют меньшего ухода за внешним видом. Крыши некоторых домов построены более 50 лет назад, даже если это старые дома, например, с шиферной или стальной крышей. Даже стандартная 30-летняя крыша хороша, если она была установлена хорошо и недавно установлена. Иногда даже в старых домах есть обновленные системы, такие как HVAC, AC и водонагреватель. Срок службы блока (блоков) HVAC & AC можно продлить, регулярно меняя фильтры и регулярно подписывая соглашение о техническом обслуживании, как у меня в арендованной собственности, в системе, которая не устарела. Покупка дома, в котором используется больше композитных материалов, чем дерева, также является способом сократить расходы на техническое обслуживание. Дом без деревьев, которые могут на него упасть и не находится в зоне затопления, — еще один способ сократить расходы. Низкая плата за ТСЖ или ее отсутствие — еще один способ сократить расходы. Чтобы сократить время на уход за газоном в расчете на доллар, я сменил по крайней мере 4 или 5 специалистов по уходу за газоном, прежде чем остановился на том, кто отлично справляется с работой по низкой цене на моем арендованном участке, а также количество раз в месяц (в то время, когда трава растет) он делает работу я уменьшаю исходя из предпочтений арендатора. Хотя я еще не купил вариант с роботизированным ландшафтом, это мое серьезное соображение.
Еще один способ сократить расходы, о котором большинство даже не подумало бы, но который я использовал, когда был холостяком, — это сдавать комнаты в моем доме. Хотя я провел много исследований по этому вопросу до этого, чтобы сделать это хорошо, и знаю, что у некоторых есть ужасные истории, у меня был отличный опыт. Моя полученная арендная плата была примерно такой же, как сумма моего ипотечного кредита в течение месяца или двух, когда я пробовал сдавать сразу две комнаты незадолго до свадьбы.
Для тех, кто не хочет сдавать комнаты в своем доме, но хочет что-то похожее, возможна покупка дуплексов, триплексов и квадроплексов.
Подробнее о снижении затрат см. ниже в разделе финансовой помощи .
2. Ваш кредит ( за исключением покупки в долларах или использования кредита, где кредитный рейтинг не учитывается)
В то время как некоторые кредиты имеют фиксированную ставку после выполнения минимальных требований, большинство кредитов будут иметь разные процентные ставки в зависимости от вашего кредита. Если вы можете быстро улучшить свой кредит, чтобы получить гораздо более высокую ставку по кредиту, возможно, стоит подождать, хотя, если процентные ставки, которые колеблются со временем, будут расти быстрее, чем вы, это может быть чистый убыток для подождите, так что есть этот элемент риска. Чтобы увидеть больше в кредит, перейдите на мою страницу по этому вопросу здесь .
3. Ваши жизненные потребности
Если вы собираетесь разместиться на Хэмптон-Роудс из Германии, очень важно, чтобы вы как можно скорее взяли напрокат или купили автомобиль. Если вы сначала сдаете в аренду, а затем ожидаете, что через 4 года вас переведут в другое место, вы, вероятно, понесете некоторые финансовые потери, если рынок вырастет в следующем году (обычно это происходит, но прогнозы повышения стоимости на 1 год по почтовому индексу, введите свой почтовый индекс в этом поиске & нажмите на результат поиска с совпадающим почтовым индексом и фразой «Цены на жилье и стоимость жилья» на настольном компьютере или ноутбуке (проекции обычно не видны на телефоне ), который лучше всего подходит для более густонаселенных районов. Здесь может быть намного дешевле длительное пребывание во временном жилье на месяц или два, чем аренда на год. Некоторые покупатели предпочитают покупать, прежде чем приезжать в этот район. , и у меня есть множество цифровых опций для этого, а также отличный телефон с камерой для живого видео.
Некоторым потенциальным покупателям нужен уникальный дом, который может быть недоступен для аренды, потому что инвентарь для аренды намного ниже, чем для покупки на Хэмптон-роуд и вокруг него, а также потому, что арендодатели не часто разрешают определенные вещи. Например, за последние 24 часа на момент написания этой статьи я разговаривал с кем-то, одна из причин, по которой они хотели купить, заключалась в том, что у них было 3 собаки и кошка, они получали работу в сельской местности и знали, что их варианты в аренду будет ограничено.
Условия аренды – еще один фактор, который следует учитывать. Если вы арендуете недвижимость и не имеете условий аренды заранее в рамках договора аренды в отношении разрыва договора аренды, вы можете оказаться в затруднительном положении, если захотите разорвать договор аренды до покупки. В то время как в некоторых случаях было бы целесообразно разорвать договор аренды, в других случаях, например, если ожидается, что рынок упадет в настоящее время из-за сезонных колебаний, а процентные ставки, как ожидается, снизятся тем временем, поскольку ну, может быть, лучше переждать аренду.
4. Альтернатива аренде
Всякий раз, когда вы рассматриваете возможность покупки, лучше всего ориентироваться на сдачу в аренду дома (или комнаты в некоторых случаях, особенно для одиноких). У меня есть страница, посвященная этой теме здесь.
Некоторые арендаторы значительно недоплачивают арендную плату, потому что их арендодатели — это люди, которых они знают, и арендодатели могут принимать решения не на основе прибыли или быть чрезмерно обеспокоены плохими арендаторами. Недавно я видел, как продавалась недвижимость в приличном состоянии, и они сдавали ее в аренду только своим знакомым за 1000-1200 долларов в месяц, тогда как арендная плата Zestimate на момент продажи составляла 1650 долларов. Особенно, если вы будете в этом районе только в краткосрочной перспективе, и если в то время, когда прогнозы повышения курса низкие, такой вариант может быть лучше, чем покупка.
5. Рынок в выбранной вами области с учетом сезонных тенденций и прогнозов роста.
Чтобы увидеть этот аспект вещей, я предлагаю свою страницу на эту тему.
Как вы можете видеть выше, цены на жилье — это не просто прямая линия, а сезонные максимумы и минимумы. Обычно бывает летний максимум (чаще всего в июне) и зимний минимум (чаще всего в январе). Эти максимумы и минимумы в основном связаны с контрактами, которые происходят примерно за 30-35 дней до этого.
В приведенном ниже примере ( ссылка на текущую информацию ) покупателю дома в марте, планирующему покупку в августе, может быть лучше заплатить дополнительно 3000 долларов, чтобы досрочно расторгнуть договор аренды, если покупка и если прогнозы повышения курса Zillow хотя бы отдаленно точны, если только покупка дома настолько низкая стоимость (т.е. 25 тысяч долларов), что прирост на 5,7% (174 тысячи долларов / 164 689 долларов = 1,0565) (приблизительно 1400 долларов на 25 тысяч долларов) не превысит комиссию за расторжение договора аренды в размере 3000 долларов. И наоборот, при покупке на 100 000 долларов прогнозируемая сумма повышения составит примерно 5650 долларов (намного больше 3 тысяч долларов), а если 1 000 000 долларов, прогнозируемое повышение составит 56 500 долларов. Суммы и правила аренды действительно различаются, поэтому важно получить условия при рассмотрении вопроса о покупке и сравнить их с прогнозируемым повышением стоимости, учитывая другие факторы. Имейте в виду также основные платежи, которые будут сделаны между этим моментом и сроком действия вашей аренды, если вы досрочно прервете договор аренды.
6. Прогнозы/история процентной ставки (если не покупать в долларах)
Я пишу этот раздел 18.03.21. Covid-19 — это пример, когда процентные ставки со временем стали очень низкими, чтобы стимулировать восстановление экономики. В феврале/марте 2021 года они начали быстро расти, и я совсем не удивлюсь, если они значительно вырастут в течение следующего года, до такой степени, что я могу выбрать процентную ставку на 0,25% выше и потратить дополнительные средства на продление срока. блокировка (до 180 дней). Хотя другая ставка изначально была бы более низкой процентной ставкой, я не могу заблокировать до истечения 60 дней после закрытия в июле. Я ожидаю, что к тому времени ставки будут на > 0,25% выше, и они будут даже выше, если ставки будут продолжать делать то же, что и в последние 5 недель. Согласно статье, опубликованной Kiplinger 18 марта 2021 года, «повышение ставки по 10-летним кредитам также приведет к росту ставок по ипотечным кредитам с 3,1% в настоящее время до 3,5% к концу года ». Десятилетняя ставка выросла с 0,555% на 05.08.2020 до 1,704% на 19.03.21.
7. Вид кредита/ финансовой помощи , которую вы будете использовать, если применимо
Программы по снижению стоимости жилья могут время от времени приносить значительную экономию, особенно для тех, кто за последние 3 года не владел домом с доходом ниже 80% среднего дохода для своего размера домохозяйства или покупал в районах с доходом ниже среднего. Помощь с первоначальным взносом доступна в Хэмптон-Роудс на сумму до 40 000 долларов США, возможны государственные субсидии буквально наполовину дома (без ограничения дохода!), а процентные ставки по программам составляют всего 0%.
Некоторые программы могут занять месяцы или даже год, чтобы получить квалификацию. Часто это время того стоит, но оно зависит от таких факторов, как рыночные тенденции. Если вы сэкономите 5000 долларов с помощью программы, но рынок за это время подорожает более чем на 5000 долларов за дом, который вы бы купили, вы просто потеряли деньги и потеряли время, когда могли бы получить капитал и погасить ипотеку со стандартной основной суммой. платежи за это время.
В некоторых случаях покупатели постепенно начинают зарабатывать слишком много денег, чтобы иметь право на участие в программе снижения стоимости жилья (большинство программ имеют предельный доход). В других случаях я видел, что они не зарабатывают достаточно, чтобы иметь право на участие в программе (например, ссуды Habitat for Humanity под 0% в нашем районе с минимальными и максимальными доходами). Некоторые программы также имеют лимиты активов, часто с некоторыми исключениями, такими как транспортные средства. Важно купить, прежде чем отказаться от подобных программ. Некоторые программы доступны только в течение ограниченного времени, например, программа, которую я использовал (больше не доступна) за 4000 долларов США в качестве помощи при первоначальном взносе по обычному верхнему кредиту без штрафов за то, что я сдал ее в аренду через несколько лет (тогда как большинство программ по снижению стоимости жилья невозможно получить с помощью кредита на реабилитацию, а в некоторых из них вам нужно прожить определенное количество лет, чтобы получить максимальную помощь).
8. Дом, в котором вы сейчас живете
Если у вас есть возможность получать бесплатную арендную плату (например, в некоторых случаях проживания с родителями) или сильно субсидируемую арендную плату (например, раздел 8), это важный фактор, который следует учитывать.
В некоторых случаях владение домом может быть даже лучше, чем бесплатная арендная плата (например, при успешной сдаче в аренду комнат с хорошими арендаторами, которые покрывают или превышают ипотечный кредит, при этом получая прирост капитала от повышения стоимости и суммы аренды, которые растут быстрее, чем суммы ипотеки). Тем не менее, многие не хотят сдавать комнаты. В то время как моя жена никогда не позволяла мне сдавать комнаты в нашем доме, будучи холостяком, я мог получать арендную плату от сдачи комнат, живя там, что превышало мою ипотеку в тестовом прогоне, который я сделал 1 месяц. Если бы я остался холостяком, я бы, наверное, продолжал этим заниматься, но через несколько месяцев я женился.
Если вы получаете бесплатную арендную плату и инвестируете сумму, которую вы будете платить за аренду, в IRA Roth, IRA и другие инвестиции, где у вас была история получения высокой прибыли (по сравнению с тем, чтобы не инвестировать / экономить деньги, которые вы бы платить, как многие с бесплатной арендной платой, не получается из-за трудностей с самодисциплиной), бесплатная арендная плата хорошо работает для вас, если вы не хотите сдавать комнаты в аренду, если вы купили дом.
Если вы получаете субсидии через Housing Choice Voucher (HCV) https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/homeownership «Программа... (HCV) домовладения позволяет семьям, получающим помощь в рамках программы HCV, использовать свой ваучер для покупки дома и получать ежемесячную помощь в покрытии расходов на владение жильем». Тем не менее, очень важно получить любой первоначальный взнос или постоянную помощь с подтвержденной ипотекой, прежде чем смотреть дома или делать предложение.
9. Дом, который вы выберете
Некоторые из главных сожалений домовладельцев сводятся к дому, который они выбрали. Как было сказано выше, более высокие, чем предполагаемые затраты на техническое обслуживание и другие расходы, — это сожаление покупателя №1. Некоторые дома будут требовать высоких эксплуатационных расходов, а другие, даже по той же цене, будут требовать минимального обслуживания. Большой деревянный обшитый сайдингом 100-летний дом в аварийном состоянии, окруженный высокими деревьями с ветвями над крышей, за 500 000 долларов, расположенный на 10 акрах, потребует гораздо большего обслуживания, чем небольшой сельский дом за 150 000 долларов, расположенный на 0,25 акрах без деревьев. навес, который был построен не так давно, и в нем использовались такие материалы, как кирпичный сайдинг, стальная крыша и композитный настил, которые могут прослужить долгое время.
Если вы покупаете короткие продажи, они обычно занимают от 3 месяцев до 1 года, хотя они могут занять больше или меньше времени.
Если вы покупаете новое строительство, иногда эти объекты еще не начали строиться, когда они заключают контракт, и время строительства 6 месяцев не является чем-то необычным с момента заключения контракта.
При выборе дома большое значение имеет местоположение.
В разных областях действуют разные законы ( например, огнестрельное оружие; пример сдачи комнат в аренду ), разные налоговые ставки , разные школьные округа , разная плотность населения и многое другое.
Само по себе время в пути может иметь большое качественное и количественное различие.
9. Развенчание мифов
Я надеюсь, что к настоящему времени вы смогли получить больше информации о лучшем времени для покупки. Я поделился многими аспектами для рассмотрения. Хотя некоторые лично не готовы к покупке, моя собственная покупка по контракту на момент написания этого раздела (02.07.21) свидетельствует о том, что с точки зрения рынка я считаю, что сейчас (02.07.21) относительно хорошее время для покупки дома.
Миф: пузырь лопнет в любой момент!
Факт: прогнозы на 1 год вперед в SE VA сильны, а прогнозы на более длительные периоды еще сильнее . У нас нехватка жилья, гораздо более строгие ограничения на кредиты и рост цен на жилье, в то время как коммерческие цены снизились из-за Covid-19, и многие предприятия, которые раньше никогда бы не рассматривали удаленных работников, теперь рассматривают это в долгосрочной перспективе, поскольку они ' Мы видели его экономическую эффективность и ненужность некоторых из их прежних офисных помещений.
Миф: Единственные покупатели, которые могут конкурировать на этом рынке, — это покупатели за наличные.
Факт: несмотря на то, что процент покупателей за наличные выше, чем обычно, большинство моих покупателей не покупают за наличные.
Миф: продавцы не идут ни на какие уступки, и мне нужно много долларов на руках, чтобы купить
Факт: Как я уже говорил в разделе 1, некоторые продавцы все еще оплачивают некоторые расходы на закрытие, а некоторые дома все еще продаются только после одного предложения. Хотя гарантия оценки полезна в сценарии с несколькими предложениями, она не всегда необходима, и я обычно не рекомендую ее в сценарии с одним предложением. Все еще существуют программы, которые могут снизить стоимость жилья для многих покупателей.
Миф: единственное место, где растут продажи домов, это:
Факт: в то время как новое строительство не имеет тенденции сезонного падения в цене, в отличие от перепродажи, поэтому, если вы выбираете между покупкой летом и покупкой в декабре, вы, как правило, обнаружите более низкие цены и меньшую конкуренцию в декабре, а январь почти всегда самые низкие цены любого данного года, хотя на быстро растущем рынке январь обычно будет выше в следующем году, чем в предыдущем марте.