O que eu preciso?
Algumas economias
Esse valor depende do tipo de financiamento que você está usando. Pode ser reduzido de várias maneiras, seja através de uma retirada antecipada de um plano de aposentadoria em alguns casos (consulte um consultor fiscal sobre esse caso, pois não sou CPA), dinheiro da família, etc. Com alguns empréstimos, você paga menos do que você alugaria uma casa comparável. No outro extremo, você tem algumas compras em dinheiro. Eu lidei com os dois extremos no meu tempo como agente do comprador.
O valor que você precisa para comprar uma casa dependerá de suas preferências e de quais empréstimos e outros programas você se qualifica.
1. Pagamento inicial (se aplicável)
Para alguns empréstimos convencionais com a Garrett Mortgage, um empréstimo VA, NACA, a maioria dos empréstimos do USDA, programas com assistência de adiantamento que atende ou excede os requisitos de adiantamento do seu empréstimo, você não precisará de nenhum adiantamento. Mesmo se fizer um empréstimo sem adiantamento, você geralmente precisa de pelo menos 1% do preço de compra de uma casa em reservas que não irão para a compra da casa, embora 401k e IRAs possam ajudar com isso em alguns casos.
2. Seja para alugar ou comprar, também recomendo que você tenha dinheiro para um fundo de emergência, mesmo que compre uma garantia residencial e um seguro residencial (o último dos quais é necessário para hipotecas). As garantias domésticas ainda podem ter co-pagamentos, nem todos recebem uma garantia doméstica, e as garantias domésticas, bem como o seguro residencial, têm cobertura limitada. Você ainda deve ter fundos de co-pagamento suficientes no caso de um grave acidente de carro ou outros grandes problemas médicos. Aqueles com crédito menor devem desenvolver mais recursos à sua disposição do que aqueles com grande crédito, todos os outros fatores iguais, por causa do custo adicional de fazer um empréstimo pessoal (ou cartão de crédito com taxa de juros 0% introdutória) inerente àqueles com crédito baixo caso ocorra uma emergência onde a poupança, ativos líquidos (ou seja, ações que não estejam em um fundo de aposentadoria) e saques de fundos de aposentadoria sejam insuficientes.
3. Normalmente, você também precisará de dinheiro para uma inspeção residencial (geralmente $ 275-$ 550 com alguns dos inspetores que eu gosto de usar, mas estes podem variar substancialmente, geralmente mais de $ 300 com outros inspetores). Às vezes, os vendedores pagam por inspeções de cupins/umidade, inspeções de fossas sépticas e inspeções de poços, mas em outros casos os compradores arcarão com esses custos (se aplicável para fossas/poços). Às vezes, os compradores também querem inspeções adicionais onde o comprador normalmente pagaria a conta, como uma inspeção de fundação, inspeção de fluxo de água, inspeção de molde e inspeção de radônio (mais típico de Richmond do que Hampton Roads devido aos riscos de radônio mais a oeste).
Alguns compradores irão renunciar a uma inspeção residencial para fortalecer uma oferta, mas eu não recomendo isso para a maioria dos compradores, a menos que eles tenham feito uma exibição muito completa (ou seja, entrar no forro e no sótão, mesmo que o acesso ao sótão e o forro exija literalmente rastejando, com a água e a eletricidade ligadas no momento da exibição, etc.) e ter um alto nível de conhecimento do setor, ou seja, um empreiteiro ou construtor classe A.
4. Avaliação (geralmente $ 500 - $ 600), avaliação (normalmente $ 450 - $ 600 para uma casa, mas eu vi $ 850 para uma área rural em um acre).
Existem alguns casos em que o comprador pode renunciar a uma avaliação. Embora o mais comum seja um comprador à vista que procura fortalecer uma oferta em um cenário de oferta múltipla, onde vendas comparáveis apontam para a propriedade sendo oferecida abaixo do valor, onde o corretor subvalorizou, também há alguns casos em que um comprador que usa uma hipoteca tradicional pode renunciar uma avaliação devido ao tamanho de seu pagamento inicial, credor e outros fatores exclusivos da casa.
5. Depósito em dinheiro (clique no hiperlink para obter detalhes - 1% é normalmente viável, e o mínimo aceitável geralmente é $ 500, mas esse valor pode ser muito baixo para algumas propriedades, especialmente aquelas acima de $ 200.000).
Em alguns casos, um EMD mínimo é especificado e isso depende muito do MLS usado. No CVR MLS, há um local específico na listagem para que os agentes especifiquem o EMD mínimo, enquanto no REIN, não há um local específico para ele, portanto, se for adicionado, o que é muito mais raro do que o CVR devido à ausência de um local específico para ele, normalmente está nas observações do agente.
6. Custos de fechamento e despesas pré-pagas para uma compra às vezes podem ser totalmente cobertas pelo vendedor e às vezes pelo credor ou por um programa para reduzir os custos da casa, mas mesmo assim, você normalmente precisará pagar as taxas de avaliação. Em um mercado quente como 2021/2022, a maioria dos vendedores não está fornecendo nenhum custo de fechamento em Hampton Roads, mas ainda há exceções às vezes. Embora normalmente de 3% a 4,5%, alguns custos, como uma taxa de financiamento do VA para um empréstimo do VA, se aplicável, podem ser incluídos em seu empréstimo, se necessário, e às vezes essa taxa de financiamento alta elevaria o total acima de 4,5%. Quanto maior o preço de compra, menores são os custos de fechamento/pré-pagos, e se comprar à vista, isso também reduz esses custos. Alguns empréstimos permitirão que mais custos de fechamento/taxas de avaliação sejam cobertos pelo vendedor do que outros. A maioria dos bancos / cooperativas de crédito permitem apenas 3% de custos de fechamento / pré-pagos cobertos pelo vendedor para o comprador em um empréstimo convencional de 5%, mas mesmo assim há exceções como Garrett Mortgage não limitando esse valor, da última vez que verifiquei com um credor da GM, em um empréstimo de 5% para baixo.
7. Seja alugando ou comprando, especialmente se você não morou em uma cidade antes, se o seu proprietário ou associação HOA/condomínio não cobrir seus serviços públicos, pode haver alguns depósitos iniciais necessários para serviços públicos. Por exemplo, quando minha esposa e eu compramos nossa casa na Ilha de Wight, o condado queria US$ 240 para água/esgoto.
8. Às vezes, há outras taxas iniciais envolvidas para a entrada em uma associação que são exigidas para qualquer comprador de uma casa. Embora normalmente esses custos, se aplicáveis, sejam inferiores a US$ 1 mil, há alguns casos em que esses custos podem chegar a dezenas de milhares de dólares (ou seja, Terra do Governador em Williamsburg).
9. Existem muitas outras taxas potenciais que são mais raras. Por exemplo, se comprar uma casa em leilão, você pode ser responsável por um grande depósito não reembolsável (ou seja, 5% ou 10% do preço de compra) e/ou um prêmio do comprador de 10% que precisa ser pago em cima do preços de venda. Em algumas vendas em dificuldades, incluindo alguns leilões, você também pode ser responsável por cobrir impostos atrasados, etc.
Costs Typically Involved
1. Downpayment (if applicable) For some conventional loans with Garrett Mortgage, a VA loan, NACA, most USDA loans, programs with down payment assistance that meets or exceeds the down payment requirements of your loan, you won't need any down payment. Even if doing a no down payment loan, you usually need at least 1% of the purchase price of a home in reserves that will not go toward the home purchase, although 401k & IRA's can help with those in some cases.
2. Emergency Fund (recommended) Whether renting or buying, I also recommend that you have money for an emergency fund even if you purchase a home warranty & home insurance (the latter of which is required for mortgages). Home warranties can still have co-pays, not everyone gets a home warranty, & home warranties as well as home insurance have limited coverage. You still should have sufficient co-pay funds in the event of a serious car accident or other major medical problems. Those with lower credit should develop more resources at their disposal than those with great credit, all other factors the same, because of the added cost of taking out a personal loan (or 0% introductory interest rate credit card) inherent in those with low credit should an emergency occur where savings, liquid assets (i.e. stock not in a retirement fund), & retirement fund withdrawals are insufficient.
3. Funds for Inspections (typically recommended & sometimes required) You will also usually need money for a home inspection (usually $275-$550 with some of the inspectors I like to use but these can vary substantially, usually over $300 with other inspectors). If using a mortgage, typically septic/well inspections are required. Sometimes sellers pay for termite/moisture inspections, septic inspections, and well inspections but in other cases buyers will foot those costs (if applicable for septic/well). Sometimes buyers will want additional inspections as well where the buyer would typically foot the bill, like a foundation inspection, water flow inspection, mold inspection, & radon inspection (more typical of Richmond than Hampton Roads due to Radon risks further West). In my case, I have a radon detector, the Ecosense RD200 RadonEye, Home Radon Detector, so if you're looking to do one of those with my detector (one that is more rapid/accurate than many), it'd be free. For a cost like a home inspection, it's typically paid prior to the inspection or on the day of the inspection by the buyer. Some buyers will forego a home inspection in order to strengthen an offer, but I don't recommend that for most buyers in most scenarios unless they did a very thorough showing with a highly knowledgeable & detailed agent (i.e. going in the crawlspace and attic even if scuttle access to the attic & the crawlspace requires literal crawling, with the water & electric on at the time of showing, observing the roof from a drone, etc.) and have a high level of industry knowledge, i.e. a class A contractor or builder.
4. Appraisal (often $500-$650 for a home but I've seen $850 for a rural area on an acre & much higher on dozens of acres). There are some cases where the buyer can forego an appraisal. While the most common one is a cash buyer looking to strengthen an offer in a multiple-offer scenario where comparable sales point to the property being offered below value where the agent underpriced it, there are also some cases where a buyer using a traditional mortgage can forego an appraisal due to the size of their downpayment, lender, and other factors unique to the home. Appraisals are typically paid by the buyer prior to the time of the appraisal after the home inspection contingency is removed.
5. Earnest Money Deposit ( - 1% is typically viable, & minimum acceptable is usually $500 but that amount may be too low for some properties, especially those over $200,000). In some cases, a minimum EMD is specified, & that depends largely on the MLS used. In CVR MLS, there is a specific location on the listing for agents to specify the minimum EMD, whereas in REIN, there isn't a specific location for it, so if it's added, which is much rarer than CVR because of the absence of a specific location for it, it's in the agent remarks typically. Typically this amount is paid within 2 business days of contract ratification with REIN offers, while the amount tends to vary more with VAR offers & be by calendar days rather than by business days.
6. Closing costs & prepaid expenses for a purchase can sometimes be covered entirely by the seller, & sometimes by the lender or a program to reduce home costs, but even then, you typically will need to front appraisal fees. In a hot market like 2021/2022, the majority of sellers aren't providing any closing costs in Hampton Roads, but there are still exceptions at times. While typically 3%-4.5%, some costs like a VA funding fee for a VA loan, if applicable, can be wrapped into your loan if needed, and sometimes that funding fee being high would push the total above 4.5%. The higher the purchase price, the lower the closing costs/prepaids, and if buying in cash, that also reduces these costs. Some loans will allow more closing costs/appraisal fees to be covered by the seller than others. Most banks/credit unions only allow 3% closing costs/prepaids covered by the seller for the buyer on a 5% conventional loan, but even then there are exceptions like Garrett Mortgage not capping this amount, last time I checked with a GM lender, on a 5% down loan. Those purchasing in cash will incur lower closing costs/prepaids than those purchasing the same property with a mortgage.
7. Whether renting or buying, there may be some up-front deposits needed for utilities. For instance, when my wife & I bought our Isle of Wight home, the county wanted $240 for water/sewer.
8. Sometimes there are other upfront fees involved for entry into an association that are required for any purchaser of a home. While typically these costs, if applicable, are below $1k, there are some cases where these costs can be 10's of thousands of dollars (i.e. Governor's Land in Williamsburg).
9. There are many other potential fees that are more rare. For instance, if buying a home at auction, you might be responsible for a non-refundable large deposit (i.e. 5% or 10% of the purchase price) &/or a 10% buyer's premium that needs to be paid on top of the sales price. In some distressed sales including some auctions, you might also be responsible for covering back-taxes etc.
Credit Score (Typically) Above 580 if Using a Mortgage
FICO Credit Score above 580
While some lenders will only accept buyers whose credit is 620 or 640, others, including some at Greg Garrett Realty.com, will accept buyers with a score as low as 580 (500 if you have a 20% down payment). If you want to raise your credit, contact Adam Garrett so that he can put you in contact with a lender who can help you boost your score free of charge. Adam can also help you to boost your score if you would like, and he also suggests that you check the "Credit's Impact & How to Build It" section of this website. If your score is below 740, I suggest taking some measures to build it to minimize your interest rate. While some lenders charge the minimum interest rates at 720, others charge the minimum interest rates at 740. Keeping a buffer above that figure is helpful, especially if it comes at no or low cost. Bankruptcies, short sales, and judgments can also limit your ability to buy, however there are ways to get around each by knowing what you're doing and with as little as 3 months time in the case of judgments with a payment plan and no waiting period with some short sales (as detailed in the "short sales" hyperlink above).
There are exceptions, including 1 loan I'm aware of where credit score isn't considered (though credit factors can disqualify you from the flat interest rates available for those with that loan, and there are substantial negatives with that loan dissuading many from the hassle including bad reviews by some). There are also cash buyers who can have terrible credit (though they typically have good credit) if they want to and still purchase.
Job(s) for the Past Two Years (usually) in the Same Field if Using a Mortgage
Positive exceptions to this rule include those coming out of college who have a job in their field of study with a contract. Another exception is those who have had multiple jobs within the same career field for two years with no breaks between jobs of more than 1 month. Talk to your loan officer to see about other exceptions.
One negative exception is if your form of income has changed in the past year, such as going from salaried or hourly to commission-based.
A Mortgage Lender (optional)
For most people, this person is not optional. They cannot afford a home in cash. Even those that you wouldn't think could get a mortgage often can, whether those with poor credit scores, DACA buyers, those with very little cash reserves, etc.
A REALTOR® (optional)
Pontuação de crédito FICO acima de 580
Enquanto alguns credores só aceitam compradores cujo crédito seja 620 ou 640, outros, incluindo alguns em Greg Garrett Realty.com, aceitarão compradores com uma pontuação tão baixa quanto 580 (500 se você tiver um pagamento inicial de 20%) . Se você deseja aumentar seu crédito , entre em contato com Adam Garrett para que ele possa colocá-lo em contato com um credor que possa ajudá-lo a aumentar sua pontuação gratuitamente . Adam também pode ajudá-lo a aumentar sua pontuação, se desejar, e ele também sugere que você verifique a seção " Impacto do crédito e como construí-lo " deste site. Se sua pontuação estiver abaixo de 740, sugiro tomar algumas medidas para construí-la para minimizar sua taxa de juros. Enquanto alguns credores cobram as taxas de juros mínimas em 720, outros cobram as taxas de juros mínimas em 740. Manter um buffer acima desse valor é útil, especialmente se for de baixo custo ou nenhum. Falências , vendas a descoberto e julgamentos também podem limitar sua capacidade de compra, mas existem maneiras de contornar cada um deles sabendo o que você está fazendo e com menos de 3 meses no caso de julgamentos com plano de pagamento e sem espera período com algumas vendas a descoberto (conforme detalhado no hiperlink "vendas a descoberto" acima).
Há exceções, incluindo 1 empréstimo que conheço onde a pontuação de crédito não é considerada (embora fatores de crédito possam desqualificá-lo das taxas de juros fixas disponíveis para aqueles com esse empréstimo, e há pontos negativos substanciais com esse empréstimo dissuadindo muitos dos aborrecimento, incluindo críticas ruins de alguns). Há também compradores de dinheiro que podem ter um crédito terrível (embora normalmente tenham um bom crédito) se quiserem e ainda comprar.
Emprego(s) nos últimos dois anos (geralmente) no mesmo campo
Exceções positivas a essa regra incluem aqueles que saem da faculdade e têm um emprego em sua área de estudo com contrato. Outra exceção são aqueles que tiveram vários empregos dentro do mesmo campo de carreira por dois anos sem intervalos entre os empregos de mais de 1 mês. Converse com seu agente de crédito para ver outras exceções.
Uma exceção negativa é se sua forma de renda mudou no ano passado, como passar de assalariado ou por hora para baseado em comissões.
Um credor hipotecário (opcional)
Para a maioria das pessoas, essa pessoa não é opcional. Eles não podem pagar uma casa em dinheiro.
UM REALTOR® (opcional)
Cerca de 90% dos compradores optam por trabalhar com um agente imobiliário que os representa ( NAR ). Meus clientes compradores não me pagam nada, desde que o vendedor esteja pagando mesmo uma comissão relativamente baixa . Minha comissão vem da compra de um imóvel, paga pelo vendedor. O caso raro em que um comprador me pagaria é se o vendedor não estivesse pagando nenhuma comissão de agente do comprador e não pudéssemos negociar uma. Mesmo assim, o que um comprador pagaria ao GGR seria um valor muito baixo de 2% (mínimo de US$ 2 mil no momento da redação deste artigo para propriedades <US$ 100 mil) quando o padrão da indústria é de 3%. Além disso, essa taxa seria paga ao GGR, não diretamente a mim, e poderia incluir uma taxa de referência, portanto, após minha divisão, quando tudo estiver dito e feito, posso receber apenas menos de 1% se houver uma taxa de referência adicional que é o mesmo que algumas casas que ajudei os compradores a adquirir nos últimos 6 meses no momento da redação deste artigo. Embora existam alguns casos em que uma casa à venda pelo proprietário não oferece comissão do agente do comprador, é raro que as casas sejam compradas dessa maneira e eu nunca fechei uma casa assim com um comprador antes. Tais propriedades podem ser evitadas, no entanto, sugiro ainda considerá-las caso você encontre um negócio particularmente bom. Uma casa FSBO com preço de venda, especialmente uma que não possui SBC, geralmente custa um valor menor do que uma casa comparável listada com um corretor de imóveis. Dito isto, muitas casas FSBO são superfaturadas, em parte devido à falta de treinamento do agente sobre preço e outros assuntos.
Tenha em mente que nem todo corretor de imóveis é um REALTOR®. Os REALTOR®s têm padrões mais altos que são obrigados a cumprir. Alguns agentes imobiliários licenciados, incluindo pelo menos um com quem trabalhei, tiveram sua designação REALTOR® removida devido a comportamento antiético. Lembre-se de que eles ainda são agentes imobiliários licenciados, embora não sejam mais REALTOR®.
Ao escolher um REALTOR® , lembre-se de que alguns levam seu dever fiduciário de sempre manter o interesse de seus clientes em mente acima dos seus mais a sério do que outros. Saber que seu REALTOR® é um homem ou uma mulher íntegro também é fundamental. Enquanto o REALTOR® médio trabalha 40 horas por semana, alguns são preguiçosos, portanto, certifique-se de escolher um que você tenha certeza de que trabalhará duro para você. Eu também recomendo escolher alguém que seja competente e conhecedor do negócio. Greg Garrett Realty treinou alguns dos melhores agentes da área.
Para aqueles que compram uma casa à distância , é útil escolher um REALTOR® que seja experiente em tecnologia, especialmente alguém que possa orientá-lo através de assinaturas digitais e gravar vídeos ao vivo ou gravados para ajudá-lo a visualizar as propriedades. Já ajudei clientes de longa distância no passado através desses meios.
Para saber mais sobre o que você precisa , vá para a página Hipoteca e Finanças , Encontrando uma casa ou a página Impacto do meu crédito e como construí-la. _cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
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