Financiamento de reparos/reformas antes da venda
When Should Sellers Perform Renovations/Repairs? Typically Prior to Listing Informed sellers know that it's most often best to put a home in cost-effective marketable shape prior to listing it. You might think that they're crazy, but some buyers almost fall in love with a house, but are held back by a single negative feature about it that they assume will not be resolved by the seller, sometimes never even taking a 2nd look even if the seller states that the problem has since been resolved & they have not made an offer on another home yet. By that time it can be out of sight and out of mind. By doing cost effective work up front, even if they hire out all the work, sellers should make higher net profits than if they left it alone. Of course, not every home has work that needs to be done, but most often there are some items that I recommend that the seller does. There are many agents who will not make recommendations for work that obviously needs to be done simply because they want to get the listing & know that the better that they say the house is and the more they say that it's worth (regardless of reality), the more likely that many sellers will list with them. The most common reason why sellers do not list with me after a listing appointment at their home that I have found is my honesty in telling them what they don't want to hear. Conversely, there are other clients I've had where they found my honesty to be one of my strongest qualities because so many people in life will simply tell you what you want to hear & I refuse to do so.
Don't do a Bad DIY Job: Done ineffectively, attempting work on a home prior to a sale can result in more harm than good, such as a bad-looking DIY job (as I have seen on multiple occasions, even though on others DIY looks great) or renovations/repairs that are not cost-effective (such as putting a pool in the backyard) can also be a way to shoot yourself in the foot.
Why Homes in Need of Work are Good for Buyers and Bad for Sellers: My Experience & Flippers Done effectively, some flippers make a living, as you may have seen with various shows on HDTV like "Flip or Flop" where the best deals are often in the worst shape & the greatest need of cosmetic & other updates. I have helped buyers to purchase investment properties & continue to assist investors. Even the first home I purchased was a foreclosure that needed a lot of work that I purchased because it was such a great deal. I was able to gain essentially instant equity following the renovations/repairs even though I had most of the work contracted out. Most buyers are not willing to go to the lengths that I was, but when they do, they want a deal, and if a home is not priced well, they'll pass it by for another one that is or make a lowball offer. If there's a home that needs $20k worth of foundation work, for instance, where the after-repair value is $200k, an investor who wanted to flip it would in most cases be a fool to buy it for only $180k. If he did that, he wouldn't make any money when he went to resell it & he would have spent lots of time involved in a transaction and potentially come out of it with less than nothing to show for it because of the costs involved in a sale like real estate agent fees. In addition, a home purchase involves risk, and he needs to add risk padding to avoid a loss. In order to be a successful investor, in most cases, he would have to buy it for significantly less than $180k. Also, many standard buyers would not only be turned off by the $20k worth of work needed but wouldn't even be able to qualify for it on the mortgage that they are planning on using.
Even if a Seller Doesn't Initially Agree to Do Work, The Buyer May Request it or Walk: One of the first properties that I ever sold was a case where we told the seller what needed to be done to maximize the profits, but they were unwilling to have the work done. The buyer that, months later, got under contract to buy the house requested that certain work is done, and the sellers agreed. When it was all said & done, someone assessing the value of the property contacted me about why it sold for so little. I had to tell him that the sellers had initially refused to do the work that was needed to be done and that if they had done the work that they eventually did after it was under contract prior to listing it, it likely would've sold for more. If they had done as we advised, it likely would have sold faster and for more money, yielding the sellers higher net profits. There are also some situations I've encountered where a home inspection occurs and the problems are such that the buyer immediately opts to walk without giving the seller any chance to remediate the issues. When a home goes on and off the market, even if the home inspection had no issues, it will likely go for a lower contract price the next time around, so it's highly advised in most cases to get that work done before listing. Also, if you don't do the work after that first contract, it's important to note that all latent "material adverse facts" need to be disclosed, which is typically best done by providing the home inspection report with all the issues uncovered.
Sometimes "As-Is" is Best: In some cases, selling "as-is" is best. Here are some examples: 1. If your home is going to get foreclosed on in 40 days if you don't sell, you don't have any time to lose & should list your home now even if you have significant repair needs and schedule the repairs for immediately after listing. 2. If your house would likely be condemned if someone from the city walked in, paying someone for work on the property is likely going to be a net loss. 3. If your home is already in fantastic shape, with Adam not mentioning anything you should do in terms of repairs (which pretty much never happens, even if you're home's just a few years old & highly upgraded), he'll probably tell you to do some cleaning, and won't recommend that you sell "as is", but it's certainly possible that some day a seller could come to Adam where Adam doesn't recommend any repairs. There are repairs that add net value, and other repairs/upgrades that don't. For instance, Adam's encountered a highly influential tenant who was family to the seller who was convinced that upgrades should occur that Adam thought wouldn't be cost effective whatsoever. That said, if your agent isn't Adam, don't be surprised if they walk through your home and don't mention a single repair need. If Adam walked through your home, he'd likely share a very different story. There are occasions where Adam's been the only agent to suggest repairs to sellers who interviewed with multiple agents. The other agents know that if they have the appearance of "falling in love" with the home just like it is, the seller will be more biased to pick them than if they're honest like Adam tries to be.
While some sellers have the capital to get work done in cash through contractors that they pay, others do not have the cash to do that, and many are unaware of some of the alternative approaches to attaining those funds in order to maximize their net proceeds at closing.
Options for getting loan proceeds paid prior to closing for sellers:
Contractors Paid at Closing: Some contractors, including some that I've worked with, are willing to have some or a portion (i.e. half) of the work paid at closing. In those cases, there is often a financing fee involved.
Home Equity Line of Credit for Major Renovations/Repairs: Here you would work with a bank to get equity from your home in the form of a check. You could then pay it back following selling your home. The interest rates you pay here would typically be somewhat close to prevailing mortgage rates, which are often less than what you'd pay for a contractor's financing fee, though closing costs for HELOCs can be high, and the smaller the renovation, the higher by percentage those closing costs will be. Talk to your CPA about tax advantages of HELOCs over personal loans & other financing options if the numbers when comparing the two are close to matching.
Quando os vendedores devem realizar reformas/reparos?
Vendedores informados sabem que na maioria das vezes é melhor colocar uma casa em uma forma comercializável econômica antes de anunciá-la. Você pode pensar que eles são loucos, mas alguns compradores quase se apaixonam por uma casa, mas são retidos por uma única característica negativa sobre ela que eles assumem que não será resolvida pelo vendedor, às vezes nem dando uma segunda olhada se o vendedor afirmar que o problema já foi resolvido e ainda não fez uma oferta em outra casa. A essa altura, pode estar fora de vista e fora da mente. Ao fazer um trabalho com boa relação custo-benefício antecipadamente, mesmo que contrate todo o trabalho, os vendedores devem obter lucros líquidos mais altos do que se não o fizessem. Claro que nem toda casa tem trabalho que precisa ser feito, mas na maioria das vezes existem alguns itens que eu recomendo que o vendedor faça. Existem muitos agentes que não farão recomendações para trabalhos que obviamente precisam ser feitos simplesmente porque querem obter o anúncio e sabem que quanto melhor eles dizem que a casa é e mais eles dizem que vale a pena (independentemente da realidade), o mais provável que muitos vendedores irão listar com eles. A razão mais comum pela qual os vendedores não listam comigo depois de um compromisso de listagem em sua casa que encontrei é minha honestidade em dizer a eles o que eles não querem ouvir. Por outro lado, há outros clientes que tive onde eles acharam minha honestidade uma das minhas qualidades mais fortes, porque muitas pessoas na vida simplesmente lhe dirão o que você quer ouvir e eu me recuso a fazê-lo.
Feito de forma ineficaz, tentar trabalhar em uma casa antes de uma venda pode resultar em mais mal do que bem, como um trabalho de bricolage com aparência ruim (como já vi em várias ocasiões, mesmo que em outros o bricolage pareça ótimo) ou reformas / reparos que são não rentável (como colocar uma piscina no quintal) também pode ser uma forma de dar um tiro no pé. Feito de forma eficaz, alguns flippers ganham a vida, como você pode ter visto em vários programas em HDTV como "Flip or Flop", onde os melhores negócios geralmente estão na pior forma e a maior necessidade de atualizações cosméticas e outras. Eu ajudei os compradores a comprar propriedades de investimento e continuei a ajudar os investidores. Mesmo a casa que comprei foi uma execução hipotecária que precisava de muito trabalho porque era um grande negócio. Consegui ganhar capital essencialmente instantâneo após as reformas/reparos, mesmo tendo a maior parte do trabalho terceirizado. A maioria dos compradores não está disposta a ir tão longe quanto eu, mas quando o fazem, eles querem um acordo e, se uma casa não tiver um bom preço, eles a trocarão por outra ou farão uma oferta baixa. Se uma casa que precisa de US $ 20 mil em obras de fundação, por exemplo, onde o valor após o reparo é de US $ 200 mil, um investidor que quisesse lançá-la seria na maioria dos casos um tolo em comprá-la por apenas US $ 180 mil. Se ele fizesse isso, ele não ganharia dinheiro quando fosse revendê-lo e teria passado muito tempo envolvido em uma transação e potencialmente sairia dela sem nada para mostrar. Além disso, uma compra de casa envolve risco, então ele pode até sair da transação final com prejuízo. Para ser um investidor de sucesso, na maioria dos casos, ele teria que comprá-lo por significativamente menos de US$ 180 mil. Além disso, muitos compradores padrão não apenas ficariam desanimados com o trabalho necessário no valor de US $ 20 mil, mas também não seriam capazes de se qualificar para a hipoteca que planejam usar. Uma das primeiras propriedades que vendi foi um caso em que dissemos ao vendedor o que precisava ser feito para maximizar os lucros, mas eles não estavam dispostos a fazer o trabalho. O comprador que, meses depois, contratou a compra da casa, solicitou que determinada obra fosse feita, e os vendedores concordaram. Quando tudo foi dito e feito, alguém avaliando o valor da propriedade me contatou sobre por que ela foi vendida por tão pouco. Eu tive que dizer a ele que os vendedores inicialmente se recusaram a fazer o trabalho que precisava ser feito e que, se eles tivessem feito o trabalho, eles acabaram fazendo depois que ele estava sob contrato antes de listá-lo. Se eles tivessem feito como aconselhamos, provavelmente teria vendido mais rápido e por mais dinheiro, gerando lucros líquidos mais altos para os vendedores. Para aqueles que querem jogar duro com os compradores em relação ao trabalho que precisa ser feito, querendo fazer o mínimo possível, é importante saber que às vezes um comprador não responderá com um contador ao balcão do vendedor sobre itens de reparo, mas simplesmente rejeitá-lo e sair do contrato, em vez de lidar com o incômodo do que eles acreditam ser um vendedor mesquinho. Quando represento os vendedores, quero maximizar os lucros do vendedor e, ao mesmo tempo, não afastar um possível comprador de um negócio se sentir que ele é o melhor comprador para a casa. É importante saber que, em alguns casos, nenhuma das opções abaixo é a melhor, e a venda no estado em que se encontra é o melhor recurso do vendedor, como aqueles que precisam ter seu imóvel sob contrato e fechado em menos de 40 dias a partir do dia que eles entrem em contato comigo para evitar o encerramento.
Enquanto alguns vendedores têm capital para realizar o trabalho em dinheiro por meio de empreiteiros que pagam, outros não têm dinheiro para fazer isso, e muitos desconhecem algumas das abordagens alternativas para obter esses fundos a fim de maximizar seus rendimentos líquidos em fechamento.
Também é importante observar que, no caso de o vendedor ter prejuízo, às vezes aconselho os vendedores a alugar uma casa antes da venda para se colocarem em melhor posição para vender. Embora eu não gerencie propriedades pessoalmente, mesmo para minha própria propriedade, é uma opção viável e posso encaminhá-lo para outras pessoas, como a Property Management by Garrett , que o faz.
Opções para obter o produto do empréstimo pago antes do fechamento para os vendedores:
Oportunidade para investidores da Garrett Realty Partners para reformas limitadas – Em parceria com a 22nd Century Contractors, uma empresa afiliada da Greg Garrett Realty, aqui o trabalho, se aprovado (o patrimônio em uma casa é muito importante para aprovação, bem como o acordo do vendedor com os termos ), seria feito pela 22nd Century Contractors, com o produto da venda financiando a obra mais uma taxa de financiamento. Esta opção incluiria uma linguagem bastante simples acordada com antecedência dentro da papelada normal (ou seja, a Estimativa do Século 22, bem como adendos feitos com antecedência para reduzir o preço com base na atividade - às vezes, adendos assinados com antecedência não são necessários, mas várias reduções cronometradas estão incluídos para cenários de pior caso), como estratégia de redução de preços com base em apresentações e contratos. Tprotege os empreiteiros de vendedores com expectativas irreais.
Linha de crédito de capital próprio – aqui você trabalharia com um banco para obter capital de sua casa na forma de um cheque. Você poderia então pagá-lo de volta após vender sua casa.
Oportunidade de Investidor Garrett Realty Partners para Renovações Extensas (ou seja, $ 50.000, etc.) - como o GRP IO para Renovações Limitadas, exceto que aqui o vendedor assinaria uma Nota Promissória de Empréstimo de Renovação que inclui 12% de juros anuais sobre os reparos que começam a acumular 30 dias após conclusão do trabalho. Aqui é o modelo atual no momento da redação deste artigo.
Métodos alternativos viáveis (especialmente se você tiver um bom crédito em muitos casos) incluem o seguinte:
Cartão(ões) de crédito com taxa de juros <12% em compras ou transferências de saldo (incluindo qualquer taxa de transferência) em situações em que a taxa de utilização enquanto carrega um saldo não afetaria muito negativamente o crédito (especialmente se houvesse uma TAEG de 0% ou outra baixa período promocional de 6 meses ou mais, bem como um bônus de inscrição, que às vezes pode valer milhares de dólares para altos níveis de gastos. Atualmente, estou trabalhando para obter um bônus de inscrição no valor de mais de $ 3k depois de gastar $ 50.000 em um cartão. Com outro cartão, tenho uma promoção de transferência de saldo onde, se eu quisesse, poderia obter um período de APR de 2,99% por 12 meses sem taxa de transferência)
Empréstimo pessoal taxa fixa com taxa de juros <12% sem taxas de ativação
Envolva-se o máximo que puder para fazer alguns, se não todo o trabalho sozinho, com base em seus fundos / conjunto de habilidades, onde o trabalho não parece DIY (vi alguns trabalhos de bricolage malfeitos por vendedores, por isso é importante conhecer suas limitações, especialmente se for seria caro refazer completamente o trabalho com base no custo do material); quando fiz reformas em minha própria casa como parte de uma hipoteca de renovação, enquanto a maior parte do trabalho foi feita por empreiteiros, fiz alguns dos trabalhos de baixa habilidade e ferramentas mínimas, incluindo remoção de tocos, corte de árvores, outros paisagismo, limpeza de calhas , e instalação de lâmpadas LED e persianas. Em alguns casos, decidi o que ia fazer depois de ver o preço. Minha esposa e sua mãe trabalhavam muito nas bancadas e nos armários da cozinha.
Empréstimo automático reverso ou outra dívida garantida com taxa de juros <12%
Empréstimos de amigos próximos ou familiares, como pais
Vender itens de valor que você não precisa, como um carro com um pagamento alto e substituí-lo por um carro de valor menor, mas confiável, comprado à vista idealmente ou financiamento se comprar à vista não for uma opção (nunca comprei um carro com financiamento, e nunca planeja, tendo comprado carros que variam de $ 600 a $ 9.000). Se for por esse caminho, recomendo um carro individual com mais de 5 anos, baixa quilometragem, MPG alto e bem avaliado que seja de uma marca confiável.
Em alguns casos, existem programas gratuitos ou com grandes descontos disponíveis para os vendedores para obter ajuda para o reparo de suas casas , muitas vezes subsidiados pelo governo e/ou administrados por uma organização sem fins lucrativos. Quanto menor a renda do vendedor, maior a probabilidade de ele se qualificar.
Métodos alternativos que eu não recomendo incluem o seguinte:
Cartão de crédito com taxa de juros > 12% e/ou onde o dinheiro investido em reformas tornaria sua utilização alta o suficiente para diminuir substancialmente temporariamente sua pontuação de crédito se você espera precisar de seu crédito durante o momento da venda (ou seja, para outra compra de casa)
Agiotas – enquanto alguns podem rir dessa noção como obviamente imprudente, uma amiga minha me contatou por dinheiro (eu disse não) que ela precisava pagar a agiotas uma vez.
Mudar de um carro para uma motocicleta ou scooter para obter capital imediato ou pagamentos mais baixos - as taxas de fatalidade e lesões são muito altas na minha opinião
Alternative Methods that I Don’t Recommend: Credit card at >12% interest rate &/or where the money put on renovations would make your utilization high enough to substantially temporarily lower your credit score if you expect to need your credit during the time of sale (i.e. for another home purchase) Loan sharks – while some may laugh at this notion as obviously unwise, a friend of mine did contact me for money (I said no) that she needed to pay to loan sharks once. Switching from a car to a motorcycle or scooter to gain immediate capital or lower payments – the fatality and injury rates are too high in my opinion "Pay Day" loans or car liens with >12% interest