O melhor momento para comprar uma casa
Enquanto a resposta fácil para alguns pode ser "agora", para outros, não é tão simples. Há uma série de fatores a serem considerados na hora de tomar a decisão:
1. Finanças
2. Seu crédito (a menos que compre em $)
5. O mercado em sua área considerada
6. Projeções/histórico de taxas de juros (a menos que compre em $)
7. O tipo de empréstimo/assistência financeira que você usará, se aplicável
1. Finanças
Antes de comprar uma casa, é fundamental estar preparado financeiramente para isso. Embora seja verdade que o patrimônio líquido dos proprietários seja dezenas de vezes maior do que os locatários em média, também é verdade que o maior arrependimento dos proprietários com a compra é que a "manutenção, outros custos mais caros do que o esperado" ( 1) . Alguém prestes a declarar falência ou prestes a se divorciar provavelmente não deveria buscar a compra de uma casa. Para um comprador no limiar de um grande aumento salarial ou herança nos próximos meses, procurando comprar perto de seu novo orçamento máximo em termos de relação dívida / renda, também pode ser bom esperar, desde que não o desqualifique de assistência financeira para a compra de uma casa, se você estava planejando isso. Para ver o que você precisa para comprar uma casa, acesse minha página sobre o assunto aqui . Existem várias maneiras de reduzir a manutenção da casa e outros custos.
Reduzindo os custos iniciais:
Certos empréstimos (ou seja, NACA) têm taxas/custos de fechamento mínimos, às vezes certos custos podem ser dispensados ou incluídos no empréstimo (ou seja, a taxa de financiamento do VA), alguns empréstimos não têm exigência de pagamento inicial, certos programas para reduzir o custo da casa podem levar cuida do pagamento inicial e dos custos de fechamento, e às vezes o vendedor pode ajudar com os custos de fechamento. Para aqueles que procuram comprar um fixador superior sem o capital ou sabem como fazê-lo, os empréstimos superiores fixador são uma maneira de envolver os custos na hipoteca e estão disponíveis com VA, FHA, convencional e alguns outros empréstimos (ou seja, NACA). Enquanto alguns esperam até que tenham 20% de entrada, quando comprei minha primeira casa, pessoalmente aumentei substancialmente meu crédito por apenas algumas centenas de dólares e minha própria educação a crédito , usei um programa para reduzir o custo da casa (que era de 3,5% do o preço do contrato, embora muito mais esteja disponível dependendo das circunstâncias), um empréstimo superior de fixador convencional de 5%, recebeu 3% de assistência de custo de fechamento do vendedor, fiz alguns pequenos trabalhos sozinho e, de outra forma, para reduzir meus custos iniciais. _cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
Veja a oferta atual do programa ilustrado acima, incluindo as taxas atuais aqui . Tenha em mente que para o recurso acima, os mutuários de renda acima da média (ajustada pelo tamanho da família) para sua área têm limitações nas áreas onde podem comprar. Além disso, a NACA é uma organização sem fins lucrativos, portanto, embora os # fornecidos para muitos sejam incomparáveis, é um pouco como um DMV lotado, normalmente leva meses antes de uma pré-aprovação, e o processo não é para os fracos de coração.
Outra maneira de reduzir os custos iniciais em um mercado muito competitivo é oferecer um preço acima do preço pedido enquanto solicita 3% dos custos de fechamento de uma casa que você espera que seja rápida. Embora em uma situação de oferta múltipla possa não funcionar, algumas casas ainda estão sendo vendidas com apenas 1 oferta. Em uma cidade densamente povoada em um mercado quente (Portsmouth no verão de 2021), fechei uma casa onde os compradores obtiveram 3% de custos de fechamento porque subimos o preço acima do preço de tabela em um pouco menos de 3%. O mais próximo disse que era a primeira vez em um tempo em que um comprador estava recebendo 3% de assistência no custo de fechamento ou mais. Isso nem sempre é necessário, mesmo em um mercado aquecido, como evidenciado por outra propriedade que fechei na primavera de 2021 que o comprador obteve por um preço ligeiramente abaixo do pedido, enquanto ainda recebia cerca de 3,5% na assistência de custo de fechamento acordada pelo vendedor em um contrato , embora estivesse em uma área muito mais rural.
Redução de custos contínuos:
As garantias domésticas podem ser uma maneira muito útil de reduzir os custos contínuos, especialmente no primeiro ano de propriedade e especialmente se você não tiver o capital líquido necessário para cobrir os sistemas quando eles quebrarem. O seguro residencial é outro ativo muito útil para reduzir seus custos contínuos de coisas como tempestades.
Uma maneira de reduzir os custos contínuos é segmentar casas em sua pesquisa de casas que tenham baixos custos de manutenção. Por exemplo, isso é quase certo com uma nova propriedade de construção construída por um construtor respeitável. Em agosto de 2021, minha esposa e eu compramos uma nova propriedade de construção sem manutenção de quintal (coberto pela taxa de associação relativamente baixa pelo que foi incluído). As casas de tijolo ou hardiplank também têm uma manutenção externa reduzida. Algumas casas têm telhados construídos há mais de 50 anos, mesmo que sejam casas mais antigas, como aquelas com telhado de ardósia ou aço. Mesmo um telhado padrão de 30 anos é ótimo se foi bem instalado e foi colocado recentemente. Às vezes, até mesmo as casas mais antigas têm sistemas atualizados como HVAC, AC e aquecedor de água. A vida útil de uma(s) unidade(s) de HVAC e AC pode ser estendida com a troca regular de filtros e um contrato de manutenção regular, como eu tenho na minha propriedade alugada em um sistema que não é antigo. Comprar uma casa que usa mais compósito externo do que madeira também é uma maneira de reduzir a manutenção. Uma casa sem árvores que possam cair sobre ela e que não esteja em zona de inundação é outra forma de reduzir custos. Taxas baixas ou inexistentes de HOA são outra maneira de reduzir custos. Para reduzir meu tempo de cuidado com o gramado/$, passei por pelo menos 4 ou 5 pessoas que cuidam do gramado antes de escolher um que faça um excelente trabalho a um preço baixo no meu imóvel alugado, e a quantidade de vezes por mês (durante o tempo em que a grama cresce) ele trabalha eu reduzo com base nas preferências do inquilino. Embora eu ainda não tenha comprado uma opção de paisagem robótica, essa é uma grande consideração minha.
Outra maneira de reduzir custos que a maioria não consideraria, mas que fiz enquanto solteiro, é alugar quartos da minha casa. Embora eu tenha feito muita pesquisa sobre o assunto antes para fazê-lo bem, e saiba que alguns têm histórias de terror, tive uma excelente experiência. Meu aluguel recebido foi aproximadamente o mesmo que o valor da minha hipoteca durante o mês ou 2 quando testei alugar 2 quartos de uma vez logo antes de me casar.
Para aqueles que não querem alugar quartos de sua casa, mas querem algo semelhante, as compras duplex, triplex e quadplex são uma opção.
Veja mais sobre como reduzir custos abaixo na seção de assistência financeira .
2. Seu crédito ( a menos que compre em $ ou use um empréstimo em que a pontuação de crédito não seja considerada)
Embora alguns empréstimos tenham uma taxa fixa após atender aos requisitos mínimos, a maioria dos empréstimos terá taxas de juros diferentes, dependendo do seu crédito. Se você puder melhorar rapidamente seu crédito para obter uma taxa de empréstimo muito melhor, pode valer a pena esperar, mas se as taxas de juros, que flutuam ao longo do tempo, subirem mais rápido do que você, pode ser uma perda líquida para espere, então há esse elemento de risco. Para ver mais sobre o crédito, acesse minha página sobre o assunto aqui .
3. Suas necessidades de vida
Se você está prestes a ficar estacionado em Hampton Roads vindo da Alemanha, é fundamental que você consiga um aluguel ou uma compra em breve. Se você fizer um aluguel primeiro e depois esperar estar alocado em outro lugar em 4 anos, provavelmente perderá algum dinheiro se o mercado se valorizar no próximo ano (normalmente acontece, mas para ver projeções de valorização de 1 ano por CEP, introduza o seu código postal nesta pesquisa & clique no resultado da pesquisa que tem o código postal correspondente e a frase "Preços de Casas e Valores de Casas" em um desktop ou laptop (as projeções normalmente não são visíveis em um telefone ), que funciona melhor com áreas mais densamente povoadas. Pode ser muito menos dispendioso fazer uma estadia prolongada com alojamento temporário por um mês ou 2 aqui do que alugar por um ano. Alguns compradores optam por comprar antes de vir para a área , e tenho muitas opções digitais para isso, além de um ótimo telefone com câmera para vídeo ao vivo.
Alguns compradores em potencial precisam de uma casa exclusiva que pode não estar disponível para aluguel porque o estoque para aluguel é muito menor do que para compra em e ao redor de Hampton Roads e porque os proprietários não permitem certas coisas com frequência. Por exemplo, nas últimas 24 horas no momento em que escrevo este artigo, falei com alguém onde uma das razões pelas quais eles queriam comprar era porque eles tinham 3 cães e um gato, estavam trabalhando em uma área rural e sabiam que suas opções para alugar seria limitado.
Os termos de locação é outro fator a considerar. Se você está alugando uma propriedade e não tem termos de locação adiantados em relação à quebra do contrato, você pode estar em uma posição difícil se quiser rescindir o contrato antes de uma compra. Enquanto em alguns casos, valeria a pena quebrar seu contrato, em outros casos, como se o mercado esperasse cair entre agora e depois devido à flutuação sazonal e as taxas de juros deveriam cair nesse meio tempo, pois bem, poderia ser melhor sair do aluguel.
4. A alternativa de aluguel
Sempre que considerar uma compra, é melhor calcular os números para alugar uma casa (ou um quarto em alguns casos, especialmente com solteiros). Eu tenho uma página dedicada ao assunto aqui.
Alguns inquilinos estão pagando muito mal as taxas de aluguel porque seus proprietários são pessoas que eles conhecem e os proprietários podem não estar tomando uma decisão baseada principalmente em lucros ou podem estar excessivamente preocupados com inquilinos ruins. Recentemente, vi uma propriedade em boa forma vender onde eles só alugaram para pessoas que conheciam por US $ 1.000 a US $ 1.200 / mês, enquanto o aluguel Zestimate no momento da venda era de US $ 1.650. Especialmente se você estiver na área apenas por curto prazo, e se em um momento em que as projeções de valorização são baixas, uma opção como essa pode ser superior à compra.
5. O mercado em sua área considerada em consideração às tendências sazonais e projeções de valorização.
Para ver esse aspecto das coisas, sugiro minha página sobre o assunto.
Como você pode ver acima, os preços das casas não são apenas uma linha reta, mas experimentam altos e baixos sazonais. Normalmente há uma alta de verão (mais frequentemente em junho) e uma baixa de inverno (mais frequentemente em janeiro). Esses altos e baixos são principalmente de contratos que acontecem cerca de 30 a 35 dias antes.
No exemplo abaixo ( link para informações atuais ), um comprador de casa em março planejando comprar em agosto pode ser melhor pagar US $ 3.000 extras para romper o contrato antecipadamente se comprar e se as projeções de valorização da Zillow forem remotamente precisas, a menos que compre uma casa de valor tão baixo (ou seja, US$ 25 mil) que a valorização de 5,7% (US$ 174 mil/US$ 164.689 = 1,0565) (aproximadamente US$ 1.400 em US$ 25 mil) não excederia a taxa de quebra de arrendamento de US$ 3.000. Por outro lado, em uma compra de US$ 100.000, esse valor de valorização projetada seria de aproximadamente US$ 5.650 (muito superior a US$ 3.000), e se US$ 1.000.000, a valorização projetada seria de US$ 56.500. Os valores e as políticas de quebra de arrendamento variam, por isso é importante obter os termos ao considerar uma compra e compará-los com a valorização projetada, considerando outros fatores. Tenha em mente também os pagamentos do principal que seriam feitos entre agora e quando seu contrato terminaria se você rompesse seu contrato mais cedo.
6. Projeções/histórico de taxas de juros (a menos que compre em $)
Estou escrevendo esta seção em 18/03/21. O Covid-19 é um exemplo em que as taxas de juros caíram muito ao longo do tempo para estimular a economia a se recuperar. Em fevereiro/março de 2021, eles começaram a subir rapidamente e eu não ficaria surpreso se eles subissem significativamente no próximo ano, a ponto de eu escolher uma taxa de juros 0,25% maior e gastar mais por um período prolongado bloqueio (até 180 dias). Enquanto a outra taxa seria inicialmente uma taxa de juros mais baixa, não posso bloquear até 60 dias do meu fechamento de julho. Espero que as taxas sejam >.25% mais altas até então e elas serão ainda mais altas do que isso se as taxas continuarem fazendo o que fizeram nas últimas 5 semanas. De acordo com um artigo publicado por Kiplinger em 18 de março de 2021, “O aumento da taxa de 10 anos também aumentará as taxas de hipoteca, de 3,1% atualmente para 3,5% até o final do ano ”. A taxa de 10 anos aumentou de 0,555% em 05/08/2020 para 1,704% em 19/03/21.
7. O tipo de empréstimo/ assistência financeira que você usará, se aplicável
Programas para reduzir o custo da casa podem produzir economias enormes às vezes, especialmente para aqueles que não possuem uma casa nos últimos 3 anos abaixo de 80% da renda média para o tamanho de sua família ou comprando em áreas de renda abaixo da média. A assistência de adiantamento está disponível em Hampton Roads por até US$ 40.000, o governo subsidiado literalmente pela metade das casas são possíveis (sem limites de renda!) e as taxas de juros com programas são tão baixas quanto 0%.
Alguns programas podem levar meses ou até um ano para se qualificar. Muitas vezes esse tempo vale a pena, mas depende de fatores como tendências de mercado. Se você economizar US $ 5.000 usando um programa, mas o mercado valorizar mais de US $ 5.000 nesse período pela casa que você compraria, você acabou de perder dinheiro e desperdiçado tempo quando poderia estar obtendo capital e pagando sua hipoteca com seu principal padrão pagamentos nesse período.
Em alguns casos, os compradores gradualmente começam a ganhar muito dinheiro para se qualificarem para um programa para reduzir o custo da casa (a maioria dos programas tem limites de renda). Em outros casos, vi onde eles não ganham o suficiente para serem elegíveis para um programa (ou seja, os empréstimos de juros de 0% da Habitat for Humanity em nossa área que têm mínimos e máximos de renda). Alguns programas também têm limites de ativos, geralmente com certas exceções, como veículos. É importante comprar antes de sair com programas como esse. Alguns programas estão disponíveis apenas por um tempo limitado, como o programa que eu usei (não está mais disponível) por US$ 4.000 em assistência de pagamento em um empréstimo fixo convencional sem penalidades para eu transformá-lo em uma propriedade alugada alguns anos depois (enquanto a maioria dos programas para reduzir o custo da casa não é possível com um empréstimo de reabilitação e alguns têm uma certa quantidade de anos que você precisa morar lá para maximizar a assistência).
8. A casa em que você mora atualmente
Se você puder obter aluguel gratuito (ou seja, algumas situações morando com os pais), ou aluguel fortemente subsidiado (ou seja, seção 8), esse é um fator importante a ser considerado.
Em alguns casos, possuir uma casa pode ser ainda melhor do que o aluguel gratuito (ou seja, se alugar quartos com bons inquilinos que cobrem ou excedem a hipoteca, enquanto ainda obtém ganhos de capital de valorização e valores de aluguel que aumentam mais rapidamente do que os valores da hipoteca). Dito isto, muitos não querem alugar quartos. Enquanto minha esposa nunca me deixaria alugar quartos de nossa casa, enquanto solteiro, eu consegui alugar quartos enquanto morava lá que excedeu minha hipoteca em um teste que fiz 1 mês. Se eu tivesse permanecido solteiro, provavelmente teria continuado fazendo isso, mas me casei meses depois.
Se você está recebendo aluguel gratuito e investindo o valor que pagaria pelo aluguel em Roth IRAs, IRAs e outros investimentos onde você teve um histórico de obter retornos fortes (vs não investir/economizar o dinheiro que você estaria pagando como muitos com aluguel grátis não fazem por causa da dificuldade de autodisciplina), o aluguel grátis está funcionando bem para você se você não quiser alugar quartos se comprou uma casa.
Se você estiver recebendo subsídios por meio do Housing Choice Voucher (HCV) https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/homeownership "O... (HCV) programa de propriedade residencial permite que as famílias atendidas pelo programa HCV usem seu voucher para comprar uma casa e recebam auxílio mensal para custear as despesas da casa própria." Dito isto, é fundamental obter qualquer adiantamento ou assistência contínua com uma hipoteca confirmada antes de procurar casas ou fazer uma oferta.
9. A casa que você escolherá
Alguns dos principais arrependimentos dos proprietários se resumem à casa que escolheram. Como compartilhado acima, manutenção e outros custos mais altos do que os percebidos é o arrependimento do comprador nº 1. Algumas casas serão de alta manutenção e outras, mesmo com o mesmo preço, de baixa manutenção. Uma grande casa de 100 anos com tapume de madeira em ruínas cercada por árvores altas com galhos sobre o telhado por US $ 500.000 em 10 acres terá uma manutenção muito maior do que uma pequena casa rural de US $ 150.000 em 0,25 acres sem árvores saliência que não foi construída há muito tempo e materiais usados como revestimento de tijolos, um telhado de aço e deck composto que pode durar muito tempo.
Se você estiver comprando uma venda a descoberto, eles normalmente levam de 3 meses a 1 ano, embora possam levar mais ou menos tempo.
Se você está comprando uma construção nova, às vezes essas propriedades não começaram a ser construídas quando estão sob contrato, e o tempo de construção de 6 meses não é incomum a partir do momento em que estão sob contrato.
Ao considerar a escolha da casa, a localização importa muito.
Diferentes áreas têm leis diferentes ( exemplo de armas de fogo; exemplo de aluguel de quartos ), taxas de imposto diferentes, distritos escolares diferentes, densidades populacionais diferentes e mais.
O tempo de deslocamento sozinho pode ter uma grande diferença qualitativa e quantitativa .
9. Desfazendo Mitos
Espero que até agora você tenha conseguido obter mais conhecimento sobre o melhor momento para comprar. Eu compartilhei muitos aspectos a serem considerados. Enquanto alguns não estão pessoalmente prontos para comprar, minha própria compra sob contrato no momento da redação desta seção (21/07/21) é uma evidência de que, do ponto de vista do mercado, acredito que agora (21/07/21) é um Boa época pra comprar uma casa.
Mito: A bolha vai estourar a qualquer momento!
Fato: As projeções de 1 ano em SE VA são fortes, as projeções mais longas são ainda mais fortes. Os fatores que contribuíram para o crash de 2008 não existem. Temos uma escassez de moradias, restrições muito melhores aos empréstimos e preços residenciais subindo enquanto os preços comerciais caíram devido ao Covid-19, com muitas empresas que nunca considerariam trabalhadores remotos agora considerando isso a longo prazo. Vimos a relação custo-benefício disso e a natureza desnecessária de alguns de seus escritórios anteriores.
Mito: Os únicos compradores que podem competir neste mercado são os compradores à vista
Fato: Embora haja uma porcentagem maior de compradores à vista do que o normal, a maioria dos meus compradores não está comprando à vista.
Mito: os vendedores não estão fazendo concessões e precisarei de muito dinheiro em mãos para comprar
Fato: Como compartilhei na seção 1, alguns vendedores ainda estão pagando alguns custos de fechamento e algumas casas ainda estão indo após apenas 1 oferta. Embora uma garantia de avaliação seja útil em um cenário de oferta múltipla, nem sempre é necessária e normalmente não a recomendo em um cenário de oferta única. Ainda existem programas que podem reduzir os custos da casa de muitos compradores.
Mito: O único lugar em que as vendas de casas estão subindo é:
Fato: Embora a nova construção não tenda a baixar de preço sazonalmente, a revenda sim, então se escolher entre comprar no verão e comprar em dezembro, você normalmente encontrará preços mais baixos e menos concorrência em dezembro, com janeiro quase sempre sendo os preços mais baixos de qualquer ano, embora em um mercado de rápida valorização, janeiro normalmente seja mais alto no próximo ano do que em março anterior.