Czego potrzebuję?
Trochę oszczędności
Ta kwota zależy od rodzaju finansowania, z którego korzystasz. Można ją zmniejszyć na różne sposoby, czy to poprzez wcześniejsze wycofanie się z planu emerytalnego w niektórych przypadkach (proszę skonsultować się z doradcą podatkowym w tej sprawie, ponieważ nie jestem CPA), pieniądze od rodziny itp. Przy niektórych pożyczkach płacisz mniej niż wynająłbyś porównywalny dom. Z drugiej strony masz jakieś zakupy w gotówce. Jako agent kupującego radziłem sobie z obiema skrajnościami.
Kwota, jakiej potrzebujesz na zakup domu, będzie zależeć od Twoich preferencji oraz od tego, do jakich pożyczek i innych programów się kwalifikujesz.
1. Zaliczka (jeśli dotyczy)
W przypadku niektórych konwencjonalnych pożyczek z Garrett Mortgage, pożyczki VA, NACA, większości pożyczek USDA, programów z zaliczką, która spełnia lub przekracza wymagania dotyczące zaliczki, nie będziesz potrzebować żadnej zaliczki. Nawet jeśli robisz pożyczkę bez zaliczki, zwykle potrzebujesz co najmniej 1% ceny zakupu domu w rezerwach, które nie zostaną przeznaczone na zakup domu, chociaż 401k i IRA mogą w niektórych przypadkach pomóc.
2. Niezależnie od tego, czy wynajmujesz, czy kupujesz, zalecam również, abyś miał pieniądze na fundusz awaryjny, nawet jeśli kupujesz gwarancję domu i ubezpieczenie domu (to drugie jest wymagane w przypadku kredytów hipotecznych). Gwarancje na dom mogą nadal obejmować dopłaty, nie każdy otrzymuje gwarancję na dom, a gwarancje na dom oraz ubezpieczenie domu mają ograniczony zasięg. W razie poważnego wypadku samochodowego lub innych poważnych problemów medycznych nadal powinieneś mieć wystarczające środki na współpłacenie. Osoby z niższym kredytem powinny dysponować większymi zasobami niż osoby z dużym kredytem, wszystkie inne czynniki są takie same, ze względu na dodatkowy koszt zaciągnięcia pożyczki osobistej (lub karty kredytowej o niskim oprocentowaniu 0%) charakterystyczny dla osób z niskim kredytem w sytuacji awaryjnej, gdy oszczędności, aktywa płynne (tj. akcje nie w funduszu emerytalnym) i wypłaty z funduszu emerytalnego są niewystarczające.
3. Zwykle będziesz potrzebować pieniędzy na inspekcję domu (zwykle 275-550 USD z niektórymi inspektorami, z których lubię korzystać, ale mogą się one znacznie różnić, zwykle ponad 300 USD w przypadku innych inspektorów). Czasami sprzedawcy płacą za inspekcje termitów/wilgotności, inspekcje septyczne i inspekcje studni, ale w innych przypadkach kupujący pokryją te koszty (jeśli dotyczy to septyki/studni). Czasami kupujący będą potrzebować dodatkowych inspekcji, w których kupujący zwykle pokryłby rachunek, takich jak inspekcja fundamentów, inspekcja przepływu wody, inspekcja formy i inspekcja radonu (bardziej typowe dla Richmond niż Hampton Roads ze względu na ryzyko Radon dalej na zachód).
Niektórzy kupujący zrezygnują z inspekcji domu, aby wzmocnić ofertę, ale nie polecam tego dla większości kupujących, chyba że zrobili bardzo dokładny pokaz (tj. wchodzenie w przestrzeń do czołgania i na strych, nawet jeśli wymaga dosłowne raczkowanie, z włączoną wodą i elektrycznością w czasie pokazu itp.) i masz wysoki poziom wiedzy branżowej, tj. wykonawcę klasy A lub budowniczego.
4. Ocena (często 500-600 USD), wycena (zwykle 450-600 USD za dom, ale widziałem 850 USD za obszar wiejski na akra).
W niektórych przypadkach kupujący może zrezygnować z wyceny. Chociaż najczęstszym z nich jest nabywca gotówkowy, który chce wzmocnić ofertę w scenariuszu wielu ofert, w którym porównywalna sprzedaż wskazuje na to, że nieruchomość jest oferowana poniżej wartości, gdy agent ją zaniżył, istnieją również przypadki, w których kupujący korzystający z tradycyjnego kredytu hipotecznego może zrezygnować ocena ze względu na wielkość zaliczki, pożyczkodawcę i inne czynniki charakterystyczne dla domu.
5. Wpłata zarobionych pieniędzy (kliknij hiperłącze, aby uzyskać szczegółowe informacje - 1% jest zazwyczaj opłacalny, a minimalna akceptowalna kwota to zwykle 500 USD, ale ta kwota może być zbyt niska w przypadku niektórych nieruchomości, zwłaszcza tych powyżej 200 000 USD).
W niektórych przypadkach określana jest minimalna EMD, która w dużej mierze zależy od zastosowanego MLS. W CVR MLS na liście znajduje się określona lokalizacja, w której agenci mogą określić minimalny EMD, podczas gdy w REIN nie ma określonej lokalizacji, więc jeśli zostanie dodana, jest to znacznie rzadsze niż CVR z powodu braku konkretna lokalizacja dla niego, zwykle znajduje się w uwagach agenta.
6. Koszty zamknięcia i przedpłacone wydatki na zakup mogą czasami być w całości pokryte przez sprzedawcę, a czasami przez pożyczkodawcę lub program redukcji kosztów domu, ale nawet wtedy zazwyczaj będziesz musiał pokryć opłaty za wycenę. Na gorącym rynku, takim jak 2021/2022, większość sprzedawców nie zapewnia żadnych kosztów zamknięcia w Hampton Roads, ale czasami zdarzają się wyjątki. Chociaż zazwyczaj 3%-4,5%, niektóre koszty, takie jak opłata za finansowanie VA za pożyczkę VA, w razie potrzeby, można w razie potrzeby włączyć do pożyczki, a czasami ta opłata za finansowanie jest wysoka, aby podnieść sumę powyżej 4,5%. Im wyższa cena zakupu, tym niższe koszty zamknięcia/przedpłaty, a w przypadku zakupu gotówką również te koszty zmniejszają. Niektóre pożyczki pozwolą pokryć więcej kosztów zamknięcia/opłat z tytułu wyceny przez sprzedającego niż inne. Większość banków/spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych zezwala tylko na 3% kosztów zamknięcia/przedpłat pokrywanych przez sprzedającego dla kupującego w przypadku tradycyjnej pożyczki 5%, ale nawet wtedy są wyjątki, takie jak Garrett Mortgage, który nie ogranicza tej kwoty, ostatni raz rozmawiałem z pożyczkodawcą GM, na pożyczkę w wysokości 5%.
7. Niezależnie od tego, czy wynajmujesz, czy kupujesz, zwłaszcza jeśli nie mieszkałeś wcześniej w mieście, jeśli właściciel lub stowarzyszenie HOA/condo nie pokrywa twoich mediów, mogą być potrzebne pewne depozyty z góry na media. Na przykład, kiedy moja żona i ja kupiliśmy nasz dom na Isle of Wight, hrabstwo chciało 240 dolarów za wodę/ściek.
8. Czasami istnieją inne opłaty z góry związane z wejściem do stowarzyszenia, które są wymagane od każdego nabywcy domu. Chociaż zazwyczaj koszty te, jeśli mają zastosowanie, są poniżej 1 tys.
9. Istnieje wiele innych potencjalnych opłat, które są rzadsze. Na przykład, jeśli kupujesz dom na aukcji, możesz być odpowiedzialny za bezzwrotną dużą kaucję (tj. 5% lub 10% ceny zakupu) i/lub 10% premię kupującego, która musi być zapłacona oprócz Cena sprzedaży. W niektórych wyprzedażach awaryjnych, w tym na niektórych aukcjach, możesz być również odpowiedzialny za pokrycie podatków wstecznych itp.
Costs Typically Involved
1. Downpayment (if applicable) For some conventional loans with Garrett Mortgage, a VA loan, NACA, most USDA loans, programs with down payment assistance that meets or exceeds the down payment requirements of your loan, you won't need any down payment. Even if doing a no down payment loan, you usually need at least 1% of the purchase price of a home in reserves that will not go toward the home purchase, although 401k & IRA's can help with those in some cases.
2. Emergency Fund (recommended) Whether renting or buying, I also recommend that you have money for an emergency fund even if you purchase a home warranty & home insurance (the latter of which is required for mortgages). Home warranties can still have co-pays, not everyone gets a home warranty, & home warranties as well as home insurance have limited coverage. You still should have sufficient co-pay funds in the event of a serious car accident or other major medical problems. Those with lower credit should develop more resources at their disposal than those with great credit, all other factors the same, because of the added cost of taking out a personal loan (or 0% introductory interest rate credit card) inherent in those with low credit should an emergency occur where savings, liquid assets (i.e. stock not in a retirement fund), & retirement fund withdrawals are insufficient.
3. Funds for Inspections (typically recommended & sometimes required) You will also usually need money for a home inspection (usually $275-$550 with some of the inspectors I like to use but these can vary substantially, usually over $300 with other inspectors). If using a mortgage, typically septic/well inspections are required. Sometimes sellers pay for termite/moisture inspections, septic inspections, and well inspections but in other cases buyers will foot those costs (if applicable for septic/well). Sometimes buyers will want additional inspections as well where the buyer would typically foot the bill, like a foundation inspection, water flow inspection, mold inspection, & radon inspection (more typical of Richmond than Hampton Roads due to Radon risks further West). In my case, I have a radon detector, the Ecosense RD200 RadonEye, Home Radon Detector, so if you're looking to do one of those with my detector (one that is more rapid/accurate than many), it'd be free. For a cost like a home inspection, it's typically paid prior to the inspection or on the day of the inspection by the buyer. Some buyers will forego a home inspection in order to strengthen an offer, but I don't recommend that for most buyers in most scenarios unless they did a very thorough showing with a highly knowledgeable & detailed agent (i.e. going in the crawlspace and attic even if scuttle access to the attic & the crawlspace requires literal crawling, with the water & electric on at the time of showing, observing the roof from a drone, etc.) and have a high level of industry knowledge, i.e. a class A contractor or builder.
4. Appraisal (often $500-$650 for a home but I've seen $850 for a rural area on an acre & much higher on dozens of acres). There are some cases where the buyer can forego an appraisal. While the most common one is a cash buyer looking to strengthen an offer in a multiple-offer scenario where comparable sales point to the property being offered below value where the agent underpriced it, there are also some cases where a buyer using a traditional mortgage can forego an appraisal due to the size of their downpayment, lender, and other factors unique to the home. Appraisals are typically paid by the buyer prior to the time of the appraisal after the home inspection contingency is removed.
5. Earnest Money Deposit ( - 1% is typically viable, & minimum acceptable is usually $500 but that amount may be too low for some properties, especially those over $200,000). In some cases, a minimum EMD is specified, & that depends largely on the MLS used. In CVR MLS, there is a specific location on the listing for agents to specify the minimum EMD, whereas in REIN, there isn't a specific location for it, so if it's added, which is much rarer than CVR because of the absence of a specific location for it, it's in the agent remarks typically. Typically this amount is paid within 2 business days of contract ratification with REIN offers, while the amount tends to vary more with VAR offers & be by calendar days rather than by business days.
6. Closing costs & prepaid expenses for a purchase can sometimes be covered entirely by the seller, & sometimes by the lender or a program to reduce home costs, but even then, you typically will need to front appraisal fees. In a hot market like 2021/2022, the majority of sellers aren't providing any closing costs in Hampton Roads, but there are still exceptions at times. While typically 3%-4.5%, some costs like a VA funding fee for a VA loan, if applicable, can be wrapped into your loan if needed, and sometimes that funding fee being high would push the total above 4.5%. The higher the purchase price, the lower the closing costs/prepaids, and if buying in cash, that also reduces these costs. Some loans will allow more closing costs/appraisal fees to be covered by the seller than others. Most banks/credit unions only allow 3% closing costs/prepaids covered by the seller for the buyer on a 5% conventional loan, but even then there are exceptions like Garrett Mortgage not capping this amount, last time I checked with a GM lender, on a 5% down loan. Those purchasing in cash will incur lower closing costs/prepaids than those purchasing the same property with a mortgage.
7. Whether renting or buying, there may be some up-front deposits needed for utilities. For instance, when my wife & I bought our Isle of Wight home, the county wanted $240 for water/sewer.
8. Sometimes there are other upfront fees involved for entry into an association that are required for any purchaser of a home. While typically these costs, if applicable, are below $1k, there are some cases where these costs can be 10's of thousands of dollars (i.e. Governor's Land in Williamsburg).
9. There are many other potential fees that are more rare. For instance, if buying a home at auction, you might be responsible for a non-refundable large deposit (i.e. 5% or 10% of the purchase price) &/or a 10% buyer's premium that needs to be paid on top of the sales price. In some distressed sales including some auctions, you might also be responsible for covering back-taxes etc.
Credit Score (Typically) Above 580 if Using a Mortgage
FICO Credit Score above 580
While some lenders will only accept buyers whose credit is 620 or 640, others, including some at Greg Garrett Realty.com, will accept buyers with a score as low as 580 (500 if you have a 20% down payment). If you want to raise your credit, contact Adam Garrett so that he can put you in contact with a lender who can help you boost your score free of charge. Adam can also help you to boost your score if you would like, and he also suggests that you check the "Credit's Impact & How to Build It" section of this website. If your score is below 740, I suggest taking some measures to build it to minimize your interest rate. While some lenders charge the minimum interest rates at 720, others charge the minimum interest rates at 740. Keeping a buffer above that figure is helpful, especially if it comes at no or low cost. Bankruptcies, short sales, and judgments can also limit your ability to buy, however there are ways to get around each by knowing what you're doing and with as little as 3 months time in the case of judgments with a payment plan and no waiting period with some short sales (as detailed in the "short sales" hyperlink above).
There are exceptions, including 1 loan I'm aware of where credit score isn't considered (though credit factors can disqualify you from the flat interest rates available for those with that loan, and there are substantial negatives with that loan dissuading many from the hassle including bad reviews by some). There are also cash buyers who can have terrible credit (though they typically have good credit) if they want to and still purchase.
Job(s) for the Past Two Years (usually) in the Same Field if Using a Mortgage
Positive exceptions to this rule include those coming out of college who have a job in their field of study with a contract. Another exception is those who have had multiple jobs within the same career field for two years with no breaks between jobs of more than 1 month. Talk to your loan officer to see about other exceptions.
One negative exception is if your form of income has changed in the past year, such as going from salaried or hourly to commission-based.
A Mortgage Lender (optional)
For most people, this person is not optional. They cannot afford a home in cash. Even those that you wouldn't think could get a mortgage often can, whether those with poor credit scores, DACA buyers, those with very little cash reserves, etc.
A REALTOR® (optional)
Wynik kredytowy FICO powyżej 580
Podczas gdy niektórzy pożyczkodawcy zaakceptują tylko kupujących, których kredyt wynosi 620 lub 640, inni, w tym niektórzy na Greg Garrett Realty.com, zaakceptują kupujących z wynikiem tak niskim jak 580 (500, jeśli masz 20% zaliczki) . Jeśli chcesz zwiększyć swój kredyt , skontaktuj się z Adamem Garrettem , aby skontaktował Cię z pożyczkodawcą , który bezpłatnie pomoże Ci poprawić Twój wynik . Adam może również pomóc Ci zwiększyć swój wynik, jeśli chcesz, a także sugeruje, abyś sprawdził sekcję „ Wpływ kredytu i jak go zbudować ” na tej stronie. Jeśli Twój wynik jest poniżej 740, sugeruję podjęcie pewnych działań, aby go zbudować, aby zminimalizować oprocentowanie. Podczas gdy niektórzy pożyczkodawcy pobierają minimalne stopy procentowe na poziomie 720, inni naliczają minimalne stopy procentowe na poziomie 740. Utrzymanie bufora powyżej tej kwoty jest pomocne, zwłaszcza jeśli jest to zerowe lub niskie koszty. Bankructwa , krótkie wyprzedaże i wyroki mogą również ograniczyć Twoją zdolność do kupowania, jednak istnieją sposoby na obejście każdego z nich, wiedząc, co robisz, i mając zaledwie 3 miesiące w przypadku wyroków z planem płatności i bez czekania okres z krótką sprzedażą (jak opisano w hiperłączu „Krótkie wyprzedaże” powyżej).
Istnieją wyjątki, w tym jedna pożyczka, o której wiem, że ocena kredytowa nie jest brana pod uwagę (chociaż czynniki kredytowe mogą zdyskwalifikować Cię z płaskich stóp procentowych dostępnych dla osób posiadających tę pożyczkę, a ta pożyczka ma poważne negatywy, które zniechęcają wielu do kłopotów, w tym złe recenzje przez niektórych). Są też nabywcy gotówki, którzy mogą mieć straszny kredyt (choć zazwyczaj mają dobry kredyt), jeśli chcą i nadal kupują.
Stanowiska z ostatnich dwóch lat (zazwyczaj) w tej samej dziedzinie
Pozytywnymi wyjątkami od tej reguły są osoby kończące studia, które mają pracę na swoim kierunku na podstawie umowy. Innym wyjątkiem są ci, którzy przez dwa lata wykonywali wiele prac w tej samej dziedzinie kariery, bez przerw między pracami dłuższymi niż 1 miesiąc. Porozmawiaj ze swoim urzędnikiem ds. kredytów, aby dowiedzieć się o innych wyjątkach.
Jednym z negatywnych wyjątków jest sytuacja, w której Twoja forma dochodu zmieniła się w ciągu ostatniego roku, np. przejście z wynagrodzenia lub godzinowego na oparte na prowizji.
Kredytodawca hipoteczny (opcjonalnie)
Dla większości osób ta osoba nie jest opcjonalna. Nie stać ich na dom w gotówce.
REALTOR® (opcjonalnie)
Około 90% kupujących decyduje się na współpracę z reprezentującym ich agentem nieruchomości ( NAR ). Moi klienci kupujący nie płacą mi nic, o ile sprzedawca płaci nawet stosunkowo niską prowizję . Moja prowizja pochodzi z zakupu nieruchomości, opłaconej przez sprzedającego. Rzadki przypadek, w którym kupujący zapłaciłby mi, to sytuacja, w której sprzedający nie płacił prowizji agentowi kupującego, a my nie byliśmy w stanie wynegocjować prowizji. Nawet wtedy to, co kupujący zapłaciłby GGR, wynosiłoby bardzo niskie 2% (minimum 2 tys. USD w momencie pisania tego tekstu dla nieruchomości <100 tys. USD), gdy standard branżowy wynosi 3%. Również ta opłata zostanie wypłacona GGR, a nie bezpośrednio mnie, i może obejmować opłatę za polecenie, więc po moim podziale, kiedy wszystko jest powiedziane i zrobione, mogę otrzymać tylko mniej niż 1%, jeśli istnieje dodatkowa opłata za polecenie, która jest tak samo jak kilka domów, które pomogłem kupującym nabyć w ciągu ostatnich 6 miesięcy w momencie pisania tego tekstu. Chociaż są pewne przypadki, w których dom na sprzedaż przez właściciela nie będzie oferować prowizja agenta kupującego, rzadko zdarza się, że domy są kupowane w ten sposób i nigdy wcześniej nie zamykałem takiego domu z kupującym. Takich właściwości można uniknąć, jednak sugeruję nadal je brać pod uwagę, jeśli znajdziesz szczególnie dobrą ofertę. Dom FSBO, który jest wyceniany na sprzedaż, zwłaszcza taki, który nie ma żadnego SBC, zwykle będzie kosztował niższą kwotę niż porównywalny dom, który jest notowany u pośrednika w handlu nieruchomościami. To powiedziawszy, wiele domów FSBO ma zawyżone ceny, częściowo z powodu braku coachingu agenta w zakresie ceny i innych kwestii.
Pamiętaj, że nie każdy agent nieruchomości jest REALTOREM®. REALTOR® mają wyższe standardy , których muszą przestrzegać. Niektórym licencjonowanym agentom nieruchomości, w tym co najmniej jednemu, z którym pracowałem, usunięto oznaczenie REALTOR® z powodu nieetycznego zachowania. Należy pamiętać, że nadal są licencjonowanymi agentami nieruchomości, a nie REALTOR®.
Wybierając REALTOR® , pamiętaj, że niektórzy biorą swój powierniczy obowiązek, aby zawsze mieć na uwadze dobro swoich klientów ponad własne, bardziej poważnie niż inni. Wiedza, że Twój REALTOR® jest uczciwym mężczyzną lub kobietą, jest również krytyczna. Podczas gdy przeciętny REALTOR® pracuje 40 godzin tygodniowo, niektórzy są leniwi, więc wybierz taki, który na pewno będzie dla ciebie ciężko pracował. Polecam również wybrać kogoś, kto jest kompetentny i ma wiedzę na temat biznesu. Greg Garrett Realty wyszkolił najlepszych agentów w okolicy.
Dla tych, którzy kupują dom na odległość , warto wybrać REALTOR®, który zna się na technologii, a zwłaszcza kogoś, kto może przeprowadzić Cię przez podpisy cyfrowe i nagrać wideo na żywo lub nagrać, aby pomóc w podglądzie nieruchomości. W przeszłości pomagałem w ten sposób klientom na odległość.
Aby uzyskać więcej informacji , przejdź do strony Kredyty hipoteczne i finansowe , Jak znaleźć dom lub wpływ mojego kredytu i jak go zbudować._cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
Uwaga: Zawartość tej witryny nie jest dostarczana przez bank ani emitenta. Wyrażone tu opinie są wyłącznie opiniami autora, a nie banku lub emitenta i nie zostały sprawdzone, zatwierdzone lub w inny sposób zatwierdzone przez bank lub emitenta.