top of page
Wybór, czy wynająć, czy kupić
Podczas gdy ci, którzy planują przebywać w okolicy krócej niż 3 lata, zazwyczaj są idealnymi kandydatami na najemców i nie są najlepszymi kandydatami do kupna ze względu na opłaty związane ze sprzedażą będące znacznie wyższym punktem wyjścia niż kupowanie (choć są wyjątki). Dla tych, którzy planują mieszkać w okolicy przez ponad 3 lata, zwłaszcza przez znacznie dłuższy czas, należy rozważyć zakup w Hampton Roads. "Dwóch badaczy z US Census Bureau ustaliło, że największy wyznacznikami bogactwa gospodarstw domowych są posiadanie domu i konto emerytalne . „Różnica wartości netto między najemcami a właścicielami domów jest oszałamiająca, przy czym szacunki mają często od 40 do 80 razy większą całkowitą wartość netto właścicieli domów vs najemców.
Często wybór, czy wynająć, czy kupić, ma charakter kulturowy. Jeśli twoi rodzice byli właścicielami, bardziej prawdopodobne jest, że będziesz właścicielem, a jeśli wynajmowali, bardziej prawdopodobne jest, że wynajmiesz. Istnieje również wiele błędnych wyobrażeń na temat posiadania i wynajmu z obu stron. Ważne jest, aby zważyć opcje i wybrać najlepszą dla siebie na podstawie dokładnych informacji. Pamiętaj, aby skorzystać z kalkulatora, który wymieniłem na mojej stronie Pomocne kalkulatory online , i pamiętaj, aby wprowadzić odpowiedni wskaźnik uznania od Zillow, jak wyjaśnię na tej stronie. Jeśli wynajem jest obecnie najlepszą opcją, zobacz moją stronę tutaj .
Image courtesy Virginia Realtors from Census Bureau Data from 2022, with cost burdened defined as those paying >30% of their income on housing (rent or mortgage payments).
Kiedy kupować
Plany zamieszkania w domu przez co najmniej 3 lata i gotowość do zaakceptowania ryzyka odpowiedzialności za osiągnięcie wyższa wartość netto i niższe opłaty mieszkaniowe
Kredyt co najmniej 550 w niektórych przypadkach i 640 w innych. Istnieje jednak jeden program z kredytami hipotecznymi, w którym ocena kredytowa nie jest brana pod uwagę i istnieją bezpłatne opcje zwiększenia kredytu dla potencjalnych nabywców domów.
2 lata dochodu w tej samej dziedzinie nawet jeśli zmienisz pracę z pewnymi wyjątkami (np. niedawni absolwenci studiów wychodzą z kontraktami w swojej dziedzinie, w których nie potrzebują 2 lat doświadczenia)
Doświadczenia ze złymi właścicielami lub zarządcami nieruchomości (opinie dla zarządców nieruchomości są generalnie stosunkowo niskie w porównaniu z wieloma innymi firmami, w tym z firmami zajmującymi się sprzedażą nieruchomości) w przeszłości i chęć nie powtarzania tych doświadczeń
Pragną mieć swobodę dokonywania istotnych zmian w domu lub inwestować w inne długoterminowe sposoby, takie jak architektura krajobrazu, malowanie, instalacje itp.
Obecność lepszych opcji programów obniżających koszty domu w większości przypadków przy zakupie niż przy wynajmie, w tym między innymi programów, które przenoszą pomoc w zakresie wynajmu na zakup pomocy, takich jak ta ; uzyskaj spersonalizowany raport na temat możliwych programów, które pomogą Ci kupić tutaj , ponieważ kupujący najczęściej nie są świadomi wszystkich dostępnych opcji
Prognoza wysokiej aprecjacji na nadchodzący rok (patrz Zillow)
Prognozowany wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych w przyszłości, jak ten artykuł, w styczniu 2021 r.
Miesięczny koszt jest w wielu przypadkach niższy niż koszt wynajmu porównywalnego domu, więc weź to pod uwagę, aby wyjść na zero lub osiągnąć zysk
Kiedy wypożyczyć?
Planuje mieszkać w domu przez mniej niż 3 lata na typowym rynku (tj. nie 2020/2021/2022, kiedy możesz mieszkać w domu przez 2 lata i prawdopodobnie nadal zarabiać na typowym zakupie domu bez remontu ze względu na wyższe niż typowe stopy aprecjacji)
Kredyt niższy niż 550 w niektórych przypadkach, 640 w innych, w zależności od pożyczki, celów i możliwości szybkiego zwiększenia zdolności kredytowej oraz chęci niekorzystania z programu zakupu domu, w którym ocena kredytowa nie jest brana pod uwagę. Należy pamiętać, że w przypadku niższych ocen podwójna kaucja jest często pomocna w zabezpieczeniu wynajmowanej nieruchomości. Niski kredyt może również oznaczać wyższe długi, więc mieszkanie tymczasowo w gorszym domu na wynajem, a jednocześnie spłacanie wysoko oprocentowanych długów szybciej przed zakupem lepszego domu może w niektórych przypadkach być korzystne, o ile aprecjacja nie przewyższy tempa, stopy procentowe nie t iść do domu itp.
Przejście z jednej branży do co najmniej innej w ciągu ostatnich 2 lat z pewnymi wyjątkami opisanymi w sekcji „Kiedy kupować”
Pragnienie większej elastyczności w przenoszeniu się z jednego domu do drugiego bez chęci posiadania możliwości zarabiania podczas zmian
Szybkie tempo aprecjacji na rynku, który nie wydaje się być historycznie wspierany, co wskazuje na bańkę (nie wierzę, że mamy obecnie bańkę w Hampton Roads, ale tak jest w przypadku niektórych innych rynków)
Praca, która zmusza do szybkiego przemieszczania się z miejsca na miejsce bez pomocy przy kupnie lub sprzedaży z pracy lub niepewności pracy
Bezpłatny czynsz dostępny z rodziną lub innymi osobami i chęć niewynajmowania pokoi, aby opłacić całość kredytu hipotecznego lub wystarczającą kwotę kredytu hipotecznego na pokrycie wszystkiego oprócz rocznych zysków kapitałowych, w zależności od sytuacji
Chęć kontynuowania rejsu na żywo na łodzi i chęć wypróbowania go najpierw przed zakupem ziemi (patrz kolumna liveaboard dla lokalnych opcji dokowania tutaj ).
Rozwód, który nie został jeszcze sfinalizowany.
Przechodzenie przez bankructwo, które nie zostało jeszcze sfinalizowane.
Wysoka prognoza amortyzacji na nadchodzący rok (patrz Zillow).
Prognozowany spadek oprocentowania kredytów hipotecznych w przyszłości, patrząc na prognozy takie jak ten artykuł w styczniu 2021 r. (choć ten przykład wskazuje na coś przeciwnego w styczniu 2021 r.).
Here's the recent growth rate of rent.
Wiele wyjątków
Istnieje wiele wyjątków od powyższych ogólnych zasad. Nawet jeśli znajdujesz się w niektórych z powyższych sytuacji, nadal dobrze jest zapytać mnie, czy możesz kwalifikować się jako wyjątek. Nabywca gotówki może oczywiście zaoszczędzić znacznie szybciej, podobnie jak ci, którzy uzyskują pomoc przy zamknięciu, dobre oferty i korzystają z innych programów o wysokiej wartości w celu obniżenia kosztów domu, z których niektóre zmniejszają koszty nawet o 50%.
Mój wyjątkowy przykład: mieszkałem z rodziną bez czynszu przed zakupem domu, w którym wynajmowałem pokoje na spłatę kredytu hipotecznego na 1 miesiąc, aby przetestować i udowodnić, że potrafię to zrobić przed ślubem. Gdybym wynajął porównywalny dom, czynsz byłby prawdopodobnie >40% wyższy niż spłata kredytu hipotecznego i >50% po odliczeniu mojego PMI. Ponadto, ponieważ dostałem tak dobrą ofertę, moja wartość netto natychmiast gwałtownie wzrosła, ponieważ dokonano napraw domu z konwencjonalnej pożyczki hipotecznej na renowację, którą nabyłem przy stosunkowo niskich stopach procentowych i niskim wskaźniku PMI w świetle my_cc781905-5cde-3194- bb3b-136bad5cf58d_ ocena kredytowa jest powyżej 760. Pożyczki studenckie, które miałem, były mniejsze niż zyski kapitałowe w ciągu 1 roku, ponieważ była to tak dobra transakcja. Ponadto większość 5% potrzebnych mi do zaliczki pokryła pomoc w zakresie zaliczki, większość kosztów zamknięcia pokrył sprzedawca, a moje PMI zostało usunięte w mniej niż 2 lata po tym, jak poprosiłem o jego usunięcie i zacytowałem, że miałem około 30% kapitału własnego w oparciu o wycenę w porównaniu z kwotą kredytu hipotecznego. Mój dom był najbardziej lukratywną inwestycją, jaką kiedykolwiek dokonałem, mimo że zainwestowałem w akcje w moim życiu, które wzrosły o około 1000%, ale były to mniejsze zyski netto niż w przypadku zakupu domu. Zamiast sprzedawać swój dom i osiągać duży zysk po 2 latach, wynająłem go za nieruchomość inwestycyjną o dodatnim przepływie pieniężnym. Podczas spłacania kredytu hipotecznego i posiadania dodatnich przepływów pieniężnych z wynajmu, nieruchomość zyskała na wartości o ponad 20% z powodu aprecjacji. Udało mi się również podnieść czynsz z początkowej kwoty, którą pobrałem ze względu na wzrost cen wynajmu (tak jak domy zyskują na wartości, czynsze również rosną z czasem).
bottom of page