Znalezienie domu
Polecany przeze mnie formularz wyszukiwania to funkcja „ Dostosuj wyszukiwanie ” wymieniona powyżej. Oprócz zwykłych elementów, które można wprowadzić, istnieje pole „inne pragnienia”, które może zawierać wiele elementów, których tradycyjnie nie można znaleźć na żadnym z powszechnie dostępnych publicznie home find_cc781905-5cde- 3194-bb3b-136bad5cf58d_sites. Aby zobaczyć kilka przykładów wielu możliwości, jakie mam jako agent, przejdź tutaj .
Jeśli wolisz nie korzystać z tej opcji, istnieje kilka alternatyw. Tutaj to główna wyszukiwarka głównych MLS dla Hampton Roads, gdzie jeśli chcesz, możesz dać mi dostęp do tego, czego szukasz. Jest kilka fajnych funkcji, w tym fakt, że pochodzi bezpośrednio z MLS, dzięki czemu informacje są dokładniejsze niż w przypadku witryn takich jak Zillow, możesz powiększyć mapę, aby odsłonić strefy powodziowe, i możesz narysować kształt dokładnie wokół tego, co obszar, do którego chcesz zajrzeć. Tutaj to wyszukiwarka nieruchomości komercyjnych.
Zobaczysz wyszukiwarkę domów autorstwa Grega Garretta Realty tu i więcej miejsc, w których można znaleźć dom. Domy można również znaleźć w witrynach Realtor.com , Zillow.com i Trulia.com . Among Zillow, Trulia i Realtor.com wydaje się , że Realtor.com być najdokładniejszym. Jednak wyszukiwanie przez MLS jest najdokładniejsze, niezależnie od tego, czy jest to pośrednik w handlu nieruchomościami, czy samodzielnie . Wśród nich Zillow jest najlepszym sposobem na znalezienie jakości okolicy. Wśród nich najbardziej podoba mi się crime z Trulia. Najlepiej zarówno szukać domów na własną rękę, jak i podawać szczegółowe kryteria wyszukiwania agentowi nieruchomości aby mogli również przeszukiwać. Twój agent może uzyskać najdokładniejsze informacje, przeprowadzić najbardziej wszechstronne wyszukiwanie itp. Korzystając z agenta kupującego, często możesz uniknąć wielu błędów, które mogą łatwiej popełnić niereprezentowani nabywcy. Jeśli jestem agentem kupującego, w większości przypadków nie zapłacisz mi ani grosza za moje usługi. Nigdy nie miałem wyjątku, chociaż zdarzają się przypadki, w których sprzedający na sprzedaż przez właściciela nie oferuje prowizji agenta kupującego. Agenci kupującego zazwyczaj otrzymują wynagrodzenie z przychodów ze sprzedaży domu przez sprzedającego.
Propozycja wartości miast/powiatów przy rozważaniu wyceny, cen domów i podatków:
Jeśli podatki mają pomóc w ustaleniu, do którego miasta lub hrabstwa się przeprowadzisz, kliknij tutaj , aby zapoznać się ze stawkami. Należy pamiętać, że stawki podatkowe różnią się znacznie między miastami i hrabstwami Hampton Roads, przy czym niektóre miasta/hrabstwa są o połowę niższe niż stawki podatkowe w innych. Podatki są szczególnie ważne, jeśli rozważasz zakup gotówkowy, przy użyciu dużej zaliczki oraz dla tych, którzy rozważają ostateczną spłatę kredytu hipotecznego. Średnia stopa inflacji z lat 1913-2013 wyniosła 3,22% . Stopy aprecjacji domów są na ogół równe lub nieco wyższe od stopy inflacji w czasie. Według Zillow średnia stopa aprecjacji domu wynosi od 3 do 5%. Ta kwota jest niższa niż stawki podatkowe dowolnego miasta lub hrabstwa w Hampton Roads i poniżej średniej dla nawet najgorszych stanów pod względem podatków od nieruchomości.
W Hampton Roads niższe stawki podatkowe zwykle odpowiadają wyższym średnim wartościom domów i lepszym okręgom szkolnym według Great Schools. Na przykład w dzielnicy Kiln Creek, I mieszkałem po stronie Newport News w społeczności Dunhill, a także po stronie Yorktown w społeczności Avery Woods. Za ten sam dom w Kiln Creek po stronie Yorktown zazwyczaj płacisz więcej niż po stronie Newport News. W czasie pisania tego tekstu, gdy szukałem nieruchomości z 4 łóżkami i 2 i pół łazienkami sprzedanych w Kiln Creek w zeszłym roku, nieruchomość o najwyższej cenie w Newport News została sprzedana za mniej niż nieruchomość o najniższej cenie w Yorktown, jak ty można zobaczyć tutaj . Cena nieruchomości Kiln Creek Yorktown z tej listy była średnio o 31% wyższa za stopę kwadratową. Porównując te same kryteria dla Yorktown i Seaford z Newport News z ostatnich 30 dni we wszystkich miastach, średnia różnica jest o 30% większa na stopę kwadratową (w momencie pisania tego tekstu).
I odwrotnie, podatki od nieruchomości of Newport News są o 53% wyższe niż w hrabstwie York. Jeśli okręgi szkolne nie są w ogóle priorytetem i zakładając, że stawki podatkowe nie wzrosną (chociaż generalnie z biegiem czasu) oraz zakładając, że Kiln Creek jest przeciętnym przedstawicielem porównania Newport News i Yorktown, i zakładając, że stopy aprecjacji w tym roku wyniosą 4% w Newport News i Yorktown, ktoś kupując ten sam dom w Yorktown płaciłby niższe podatki i osiągał wyższą aprecjację. To powiedziawszy, dla tych, którzy nie kupują za gotówkę, im mniejsza zaliczka, tym wyższy procent kredytu hipotecznego, który zostanie przeznaczony na odsetki na początkowych etapach pożyczki, zwłaszcza w przypadku pożyczek 30-letnich. Oznacza to, że dla właścicieli, którzy mogą sobie pozwolić na ten sam dom w Newport News i Yorktown, który chcieliby, obniżka o 5% i planując mieszkać tam przez 5 lat przed sprzedażą, może być lepszą propozycją zakupu_cc781905 -5cde-3194-bb3b-136bad5cf58d_w Hampton lub Newport News niż w Yorktown, wszystkie inne czynniki są takie same. Wybór lokalizacji to jednak o wiele więcej niż tylko propozycja wartości między ceną sprzedaży, finansowaniem i podatkami, ale obejmuje takie czynniki, jak miejsce pracy, wskaźniki przestępczości i inne.
Ponadto, dla tych, którzy są profesjonalnymi inwestorami lub którzy w inny sposób odnieśli wielki sukces w inwestowaniu w różne zdolności, niektórzy mogą woleć mieć bardziej płynny kapitał dostępny na inwestycje, nawet jeśli mają gotówkę na zakup domu, który chcieliby w dowolnym miasto w Hampton Roads. Dla tych, którzy odnieśli duże sukcesy w inwestowaniu, nadal ważne jest uwzględnienie konsekwencji podatkowych, ponieważ zyski ze sprzedaży domu zajmowanego przez właściciela, który nie jest wykorzystywany do celów biznesowych, po 2 latach zajmowania w okresie 5 lat , w wielu przypadkach nie wymagają podatków od zysków. To powiedziawszy, nie jestem CPA i takie konsekwencje podlegające opodatkowaniu powinny zostać omówione z księgowym.
Należy zauważyć, że wzrost wartości nieruchomości w Yorktown w porównaniu z Newport News na metr kwadratowy nie odpowiada bezpośrednio wyższym cenom najmu na tym samym poziomie, co wzrost cen sprzedaży. Prowadząc tę samą wyszukiwarkę z 4 łóżkami i 2,5 łazienkami w Newport News i hrabstwie York, nieruchomości w hrabstwie York były średnio tylko o 9% wyższe na metr kwadratowy. Jest to jeden z powodów, dla których wielu inwestorów, z którymi współpracuję, decyduje się skoncentrować swoje poszukiwania na obszarach o niższej średniej wartości domu pomimo wyższych stawek podatkowych ze względu na wyższy potencjalny przepływ gotówki na dolara, co wydaje się mieć miejsce zarówno z opinii eksperta mojego ojca_cc781905 -5cde-3194-bb3b-136bad5cf58d_oraz moje własne obliczenia przy zakupie za gotówkę. Ponieważ domy o niższych cenach mają wyższy zwrot z inwestycji w przypadku korzystania z gotówki, w przypadku korzystania z finansowania, różnica w ROI jest jeszcze większa na korzyść Newport News i Yorktown dla inwestorów, którzy chcieliby zostać właścicielami. To powiedziawszy, różnice statystyczne nie są na tyle znaczące, aby wykluczyć nieruchomości w Yorktown z poszukiwań inwestorów dla tych, którzy mają kapitał na zakup w Yorktown, ponieważ wystarczająco dobra oferta w Yorktown może być lepsza niż stosunkowo niewielka średnia różnica w zwrocie z inwestycji w przypadku zakupów gotówkowych .
Inne czynniki:
Tutaj możesz porównać okręgi szkolne. Poznaj okolicę Hampton Roads, przechodząc do prostego przewodnika, który zrobiłem tutaj lub Powerpoint, który przygotowałem dla atrakcji półwyspu tutaj . Zobacz znacznie szerszy zakres rzeczy do zrobienia w okolicy tutaj i wpisz, czego szukasz, a następnie wpisz miasto i stan. Maps.google.com to kolejny dobry zasób. City Data podaje szeroką gamę informacji statystycznych na temat miast, a w wielu przypadkach nawet mniejszych obszarów, od średnich poziomów dochodów po przestępczość i inne. Zillow to również solidne źródło informacji o przeszłym lub prognozowanym współczynniku aprecjacji w określonym kodzie pocztowym , mieście lub stanie .
Oprócz tego, że sam dom jest w dobrym stanie, bardzo ważne są również obszary . Chociaż możesz zmienić stan domu, w większości przypadków nie jesteś w stanie zmienić zbyt wiele. Poniższy film powinien być bardzo pomocny w tym celu:
Dokładność wyszukiwania:
Aby osiągnąć najwyższą dokładność wyszukiwania, zwłaszcza aby wiedzieć, czy dom jest na rynku, czy nie, zwykle najlepiej jest spojrzeć bezpośrednio z MLS.
Jedynym wyjątkiem są zazwyczaj nieruchomości na sprzedaż przez właściciela, które czasami nie są wymienione w MLS. Z MLS możesz przeglądać właściwości, tworzyć własne wyszukiwania na podstawie swoich kryteriów itp. Jeśli chcesz, abym ustawił dodatkową listę na podstawie innych kryteriów, daj mi znać. Możliwości, które mam, są znacznie bardziej rozbudowane niż to, co jest dostępne publicznie, nawet na portalu Matrix. Patrząc na portal matrycy, „Pend” oznacza, że nieruchomość oczekuje na sprzedaż, a samo „C” oznacza nieprzewidziany przypadek, co oznacza, że jest w ramach umowy, ale jest jakaś forma awaryjności. Jeśli widzisz „Pierwsze prawo do odmowy” lub coś podobnego oprócz „nieprzewidzianych okoliczności”, oznacza to, że gdy jest to objęte umową, nadal możesz złożyć ofertę wyższą niż cena umowna i być może dostać dom. Należy pamiętać, że większość agentów nie lubi ujawniać ceny umowy, zwłaszcza jeśli jest ona niższa od ceny katalogowej. Kiedy mówi: „Insp. Con.” lub coś innego poza ewentualnymi przypadkami bez powiedzenia czegoś w stylu „pierwszego prawa do odmowy”, co oznacza, że jest ono objęte umową z innym nabywcą i zalecam, aby nie widzieć żadnej nieruchomości, która jest objęta umową z innym nabywcą, chyba że prawo pierwsze klauzuli odmowy i skontaktowałem się z agentem, aby sprawdzić, czy jest wystarczająco dużo czasu przed planowanym usunięciem. Kolejną rzeczą, o której należy pamiętać, jest to, że Matrix jest najdokładniejszą stroną internetową aby sprawdzić, czy nieruchomość jest dostępna, agenci nie zawsze aktualizują ją tak szybko, jak powinni, więc chociaż widok agenta może wskazywać, że nieruchomość jest podpisana za pomocą środków niedostępnych publicznie, nadal istnieją przypadki, w których może być umowy bez pokazywania jej w widoku macierzy agenta.