Krótki przewodnik kupującego
Oto kilka zasobów, na które chciałbym zwrócić uwagę, gdy rozważasz przeszukanie domu, które w przeszłości pomogło innym.
1. Jakość obszaru
4. Znalezienie faktycznie dostępnych domów jest trudniejsze niż się wydaje
5. Dodatkowe czynniki do rozważenia
B. Co kupujący może wykorzystać do zakupu domu?
1. Kredytodawcy (z wyjątkiem kupujących gotówkę)
2. Kredyt (z wyjątkiem kupujących gotówką)
3. Programy obniżające koszty domu
5. Co mogę zaoferować kupującym
6. Więcej informacji o potrzebach kupującego
Cena, sąsiedztwo i stan są głównymi czynnikami, które sprzedają dom i ważne jest, aby pamiętać o odsprzedaży przy zakupie domu.
Chociaż właściciel domu może zmienić cenę i stan, nie może zmienić lokalizacji, co sprawia, że znajomość okolicy jest kluczowym elementem wyszukiwania domu. Zdarza się również, że jest to najmniej oczywiste w ogólnym wyszukiwaniu online. Warto również zwrócić uwagę na to, że istnieją przepisy „sterujące”, w których agenci nieruchomości nie mogą prawnie mówić, czy dany obszar jest „dobry”, czy nie. To, co mogą zrobić agenci, którzy działają etycznie, to wskazać ci źródła, w których możesz sam określić, czy dzielnica jest dla ciebie „dobra”, czy nie, patrząc bezpośrednio na dowody dotyczące różnych czynników. Patrząc na domy z listy możliwości, łatwo jest po prostu spojrzeć na samą listę, nie biorąc pod uwagę okolicy.
Wielu kupujących dom po raz pierwszy popełnia ten błąd i jest to bardzo łatwe, ponieważ aukcje są bardziej nastawione na szczegóły dotyczące poszczególnych domów niż obszarów, które je otaczają. Wiele razy kupujący powiedział mi, że przejeżdżali obok domu i nie są już zainteresowani na podstawie tego przejazdu i obszaru, w którym znaleźli dom. Jeśli najpierw przeprowadzili trochę badań online, często nie musiałby robić tego dysku. Nawet jeśli odrabiasz pracę domową na danym obszarze, nadal może się to zdarzyć, ale oglądając obszar najpierw online, może to wyeliminować wiele możliwości ze względu na cechy obszaru, w których są te, których nie chcesz.
Bardzo ważne jest, aby wziąć pod uwagę obszar, ponieważ obszar pomaga określić bezpieczeństwo, jakość życia, bliskość miejsca, w którym chcesz i musisz być, dzielnice szkolne (dla siebie lub w celu odsprzedaży), wskaźniki przestępczości, różnice podatkowe i inne. Dzielnice o niższej wartości w najgorszych dzielnicach szkolnych o największej przestępczości to dzielnice, w których można uzyskać niesamowicie wyglądający dom za cenę, której nie można dostać nigdzie indziej, ale unikatowe poświęcenia w okolicy dokonane, aby tak się stało, to takie, które ja zwykle nie doradzaj.
Aby dowiedzieć się więcej o znalezieniu domu, kliknij tutaj .
Lokalizowanie właściwości
Tutaj to wyszukiwarka nieruchomości w ramach głównego systemu MLS dla Hampton Roads, gdzie jeśli chcesz, możesz dać mi dostęp do tego, czego szukasz. Jest kilka fajnych funkcji, w tym fakt, że pochodzi bezpośrednio z MLS, dzięki czemu informacje są dokładniejsze niż w przypadku witryn takich jak Zillow, możesz powiększyć mapę, aby odsłonić strefy powodziowe, i możesz narysować kształt dokładnie wokół tego, co obszar, w którym chcesz zajrzeć. Ta wyszukiwarka nie ma wielu funkcji wyszukiwania, które robię jako agent , więc ważne jest, aby ustawić dla Ciebie również kilka wyszukiwań. Niektóre funkcje, które można skonfigurować, również zajęłyby dużo czasu, podczas gdy już mam je łatwo dostępne dzięki życzeniom poprzednich klientów, które zapisałem w wyszukiwaniach do wykorzystania w przyszłości, takich jak wykluczanie obszarów przestępczości, wyszukiwanie w strefach kwalifikujących się do USDA, patrząc tylko na szkoły z oceną 7 lub wyższą w GreatSchools itp. Oto film o tym, jak przeglądać portal Matrix.
Szczegółowe wyszukiwania mają kluczowe znaczenie przy znajdowaniu domu. Większość kupujących nie ma możliwości przejścia do tego procesu za pomocą szablonów wyszukiwania, podczas gdy agenci mają możliwość wyszukiwania za pomocą szablonów. Chociaż wielu nie korzysta ze swoich możliwości z szablonami, ja używam szablonów w większości tego, co robię. W przypadku moich szablonów rozwijały się one od lat i stale rosną w liczbę i siłę, w miarę pojawiania się coraz większej liczby potrzeb kupujących. Ze względu na szablony, co pojedynczy kupujący nie miałby pojęcia o konfiguracji, a nawet gdyby wiedzieli, jak nie chciałby poświęcać czasu niezbędnego na włożenie tego wysiłku, czasami konfigurowałem. W ciągu godziny mogę użyć szablonów, aby skonfigurować wyszukiwanie kupującego, w przypadku którego zebranie szablonów mogło zająć ponad 10 godzin przed miesiącami lub latami. Mogę zacząć od szablonów zapisanych na podstawie wcześniejszych doświadczeń (lub na podstawie tego, co kupujący określa jako swoje preferencje, których jeszcze nie mam, ale wiem, że inni kupujący również będą chcieli w przyszłości), a następnie dostosować wyszukiwanie do potrzeb kupującego. preferencje w znacznie krótszym czasie niż kupujący, który sam je ustala. Aby zobaczyć kilka przykładów tego, o czym mówię, kliknij tutaj .
Jeśli poinformujesz mnie o szczegółach wyszukiwania dla Ciebie, nie będzie ono pochodzić z mojego normalnego adresu e-mail. Zamiast tego wyślę ci linki do wyszukiwań, które zamierzam skonfigurować z VAB@mlsmatrix.com .
Podczas gdy większość domów na sprzedaż jest objętych MLS, istnieje kilka sposobów na znalezienie domów, które nie są objęte MLS. Te nieruchomości są zazwyczaj na sprzedaż przez właściciela, mimo że niektóre nieruchomości na sprzedaż przez właściciela znajdują się w MLS. Niektóre z najlepszych stron internetowych, na których można znaleźć domy FSBO, to https://norfolk.craigslist.org /, https://www.militarybyowner.com , https://www.forsalebyowner.com/ , & Zillow.com . Im więcej odwiedzasz witryn sprzedaży domów innych firm, tym więcej nieruchomości FSBO znajdziesz. Każdy ma unikalne domy FSBO, których nie ma w innych witrynach. W przypadku nieruchomości FSBO należy pamiętać, że sprzedający nie ma agenta aukcji, który mógłby być jego głosem rozsądku, często nie zaoferuje prowizji agentowi kupującemu i nie ma reputacji agenta aukcji do utrzymania, co prowadzi do wyższych skłonności do nieuczciwości, brak ujawnienia i oszustwo. Z tego powodu szczególnie ważne są dokładne inspekcje, solidne kontrakty, ubezpieczenie tytułu własności kupującego i dobry agent kupującego, nawet jeśli trzeba dodatkowo zapłacić.
Strefy powodziowe
Poniżej znajduje się kolejny film, który nakręciłem na temat korzystania z portalu Matrix, do którego prowadzą linki wyszukiwania nieruchomości MLS, w tym sprawdzanie, czy nieruchomość znajduje się w strefie zalewowej, co jest problemem w niektórych częściach Hampton Roads. Wszystkie drogi Hampton Roads mogą być narażone na negatywny wpływ huraganów. Ważne jest, aby być gotowym na huragany.
Dodatkowe czynniki, które należy wziąć pod uwagę przy pielęgnowaniu właściwości:
Ważne jest, aby przed złożeniem oferty dokładnie zbadać nieruchomość, ale nie na tyle, aby stracić nieruchomość. Niektóre z najlepszych nieruchomości, które są dobrze wycenione, trwają krócej niż 24 godziny na rynku, nawet te, które są słabo sprzedawane. Kiedyś pomogłem kupującemu kupić wspaniały dom in Coventry, który miał tylko 1 zdjęcie, a to zdjęcie nie obejmowało nawet całego frontu domu. Nadal był objęty umową z kupującym, którego reprezentowałem na powyższą cenę wywoławczą w ciągu 48 godzin od wejścia na rynek w sytuacji wielu ofert. Jest to jeden z powodów, dla których ważne jest, aby mieć automatyczne codzienne aktualizacje, gdy nowe nieruchomości trafiają na rynek, jeśli naprawdę chcesz być na bieżąco z najlepszymi nieruchomościami.
Dobrym pomysłem jest również sprawdzenie pozwoleń na mieszkania, co czasami można zrobić na stronie miasta, a czasami trzeba skontaktować się z miastem, aby się dowiedzieć. Na przykład Norfolk ma zezwolenia od 3 lat, a poza tym trzeba skontaktować się z miastem.
Czego kupujący może użyć, aby kupić dom
Podczas gdy pracowałem z różnymi nabywcami gotówki, od inwestorów po bogatych i oszczędnych, większość tych, z którymi pracuję, korzysta z usług pożyczkodawcy. Zamiast po prostu chodzić z jednym pożyczkodawcą przez cały czas, najlepiej jest dostosować pożyczkodawcę, którego wybierzesz do swojej sytuacji. Generalnie polecam lokalnego pożyczkodawcę zamiast kogoś online, pamiętając o dostępnych programach mających na celu zmniejszenie kosztów domu, rodzajach dostępnych pożyczek, ich stopach procentowych, jak pomocne są w tym procesie (takie jak zwiększenie kredytu wyniki), ich etykę i wiedzę w branży. Zalecam również pokazanie mi arkuszy oprocentowania potencjalnych pożyczkodawców przed podjęciem decyzji. W przeszłości, pokazując mi arkusz oprocentowania, kupujący zdecydowali się pójść z zupełnie innym pożyczkodawcą niż pierwotnie planowali użyć, ponieważ nie widzieli dziur w arkuszu oprocentowania, które sprawiły, że arkusz wydawał się zwodniczo znacznie lepszy z powodu niedokładności. Zwodniczy pożyczkodawca nie był tym, który im pierwotnie poleciłem, ale był pożyczkodawcą poza miastem. Pożyczkodawcy spoza miasta mają znacznie łatwiejszy czas z oszukańczymi praktykami, ponieważ nie mają tak dobrej reputacji do utrzymania, zwłaszcza jeśli nie możesz znaleźć znacznej liczby recenzji na temat danego pożyczkodawcy.
Żaden pożyczkodawca nie jest doskonały. Niektórzy pożyczkodawcy będą raczej nie odpowiadać, inni będą niedoinformowani, inni będą mieli słabą etykę, a jeszcze inni nie będą mieli programu, którego chcesz użyć, aby zaoszczędzić na kosztach domu. Chociaż żaden pożyczkodawca nie jest doskonały (wskazuję na niektóre, które wydają się być gorsze od innych, których nie polecam w tym linku), aby zobaczyć niektórych potencjalnych pożyczkodawców, w tym niektóre z ich mocnych stron, kliknij tutaj .
Zalecam zapoznanie się z programami zmniejszającymi koszty domu przed uzyskaniem kredytu przez pożyczkodawcę. Niektórzy pożyczkodawcy są w stanie wykonywać inne programy niż inni. Kiedy kredytodawcy wyciągają kredyt, sugeruję wykonanie wszystkich trudnych zapytań tego samego dnia. W ten sposób minimalizujesz wpływ na Twoją zdolność kredytową i pozwalasz wszystkim pożyczkodawcom pobierać podobne stawki bazowe w celu porównania stawek różnych pożyczkodawców.
Chociaż wielu nie bierze pod uwagę etyki osoby, którą zatrudniają do transakcji dotyczącej nieruchomości o kluczowym znaczeniu, etyka jest absolutnie niezbędna przy podejmowaniu decyzji o zatrudnieniu dotyczących tego, co jest największym atutem większości ludzi. Ktoś o wysokim poziomie etyki z większym prawdopodobieństwem będzie dbał o Twój najlepszy interes, niezależnie od tego, czy jest to wymagane, czy nie. Na przykład w ciągu ostatniego miesiąca w czasie pisania tego tekstu rozmawiałem z matką niepełnosprawnego dorosłego, która chciała kupić swój pierwszy dom. Podekscytowana powiedziała mi, że jej syn został wstępnie zatwierdzony. Kiedy spojrzałem na wstępne zatwierdzenie, od razu byłem rozczarowany kimkolwiek, kto był ich pożyczkodawcą z własnego banku, osobą, której nigdy nie spotkałem. Powodem było to, że ich pożyczkodawca wstępnie zatwierdził ich kredytem hipotecznym o zmiennym oprocentowaniu. Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu pomógł im uzyskać wyższą cenę zakupu, a wyższa cena zakupu zwykle oznacza wyższą prowizję dla pożyczkodawcy. Pożyczkodawca nie zakomunikował im, że większość wykształconych ludzi w branży trzyma się z daleka od ARM. Powodem jest to, że obecnie jesteśmy blisko historycznych stóp procentowych (w momencie pisania tego tekstu). Jedyne miejsce, w którym stawki realnie idą, to wzrost. Chociaż początkowo ARM zawsze będzie niższy niż stała stawka, biorąc pod uwagę fakt, że jesteś blisko historycznych minimów i że stawki były ponad trzykrotnie wyższe niż obecnie, ARM, moim zdaniem, i w opinia wielu innych specjalistów z branży nieruchomości, NIE jest dobrym pomysłem. Chociaż może to oznaczać wyższą początkową cenę zakupu, co jest pomocne dla marży zysku pożyczkodawcy opartej na prowizji, jest to recepta na znacznie zwiększone miesięczne koszty, które mogą prowadzić do wykluczenia, jeśli kupujący nie jest w stanie nadążyć za rosnącymi kosztami, takimi jak odsetki ceny rosną. Fakt, że pożyczkodawca nie poinformował kupującego o tej budzącej duże obawy sprawie jej niepełnosprawnego dziecka, jest moim zdaniem jasnym dowodem braku etyki tego pożyczkodawcy, gdyż byłby on o wiele bardziej zaznajomiony z ARM niż niczego niepodejrzewająca matka, która była po prostu próbowała pomóc swojemu synowi i zobaczyła jego zdolność do zakupu droższego domu z ARM, który przedstawił pożyczkodawca, z nieistotną, jeśli w ogóle, dyskusją na temat potencjalnych pułapek ARM w celu edukowania matki. Moim zdaniem brak etyki zawsze koresponduje z brakiem mądrości, czy mądrość i pozytywne cechy zawsze można w etyce widzieć, czy nie. W tym przypadku mógłby szybko zarobić na kimś, gdybym nie ostrzegł matki przed ARM, ale kiedy niepełnosprawne dziecko miało stawki, które przeszły przez dach, matka mogła być bardzo rozczarowana pożyczkodawcą, ponieważ nie ostrzegając ich i nie jest to rodzaj osoby, którą odwoływaliby się do innych kupujących.
4. „ Twoja rola pośrednika w obrocie nieruchomościami ” wyjaśnia nieco o pracy z pośrednikiem w handlu nieruchomościami , aby pomóc Ci znaleźć nieruchomość. Podczas gdy agent aukcji reprezentuje najlepszy interes sprzedającego, agent kupującego reprezentuje interes kupującego. Jak podano w przewodniku kupującego, kupujący w większości przypadków nie płacą pośrednikowi. Podczas gdy zdecydowana większość sprzedających oferuje prowizję pośrednika kupującego, w rzadkich przypadkach, gdy sprzedający początkowo nie oferuje prowizji pośrednika kupującego, prowizja może być czasami negocjowana. W zdecydowanej większości przypadków pośrednik reprezentujący kupującego, który ma obowiązek reprezentować jego najlepszy interes przez cały czas, jest opłacany przez sprzedającego z przychodów ze sprzedaży. Na przykład mogę polecić usługodawców, wskazać potencjalne pułapki w nieruchomości, którą rozważasz, pomóc w negocjacjach umowy, zobowiązaniach prawnych, podać przybliżoną wartość konkretnej nieruchomości, gdy rozliczenia podatkowe i Zestimates mogą być powyżej 50 % zniżki czasami itp.
Pisemna umowa pośrednictwa kupującego jest ważnym elementem prawnym pracy z agentem kupującego. Bez umowy pośrednictwa kupującego mogę przekazać Ci publicznie dostępną wiedzę, ale nie powinienem udzielać Ci porad, takich jak porady dotyczące ceny oferowanej nieruchomości. Każdy agent, który udziela ci takich porad bez pisemnej umowy pośrednictwa kupującego, nie przestrzega kodeksu postępowania dla agentów i może utracić licencję. Ponadto, jeśli zamierzasz kupić, agent aukcji może pokazać Ci własne oferty jako przedstawiciel sprzedającego, ale agent nie powinien pokazywać Ci właściwości innych firm bez pisemnej umowy pośrednictwa kupującego._cc781905-5cde- 3194-bb3b-136bad5cf58d_
Istnieją zarówno umowy pośrednictwa z wyłącznym kupującym, jak i niewyłączne umowy pośrednictwa kupującego. Wielu kupujących nie wie o tym drugim, po części dlatego, że wielu agentów nie robi tego drugiego, a niektóre firmy nawet nie pozwalają swoim agentom na oferowanie tego. GRP tego nie zabrania i chociaż angażuję się głównie w umowy pośrednictwa dla kupujących na wyłączność, angażuję się również w umowy pośrednictwa dla kupujących bez wyłączności. Z wyłączną umową pośrednictwa kupującego zobowiązujesz się do współpracy z określonym agentem nieruchomości z dowolnym domem, który kupujesz, przez określony czas. Dzięki niewyłącznym umowom pośrednictwa kupującego możesz współpracować z wieloma agentami, jeśli chcesz. Chociaż polecam umowy na wyłączność dla większości kupujących, są inne, w których bardziej sensowne jest korzystanie z niewyłącznej umowy pośrednictwa kupującego, na przykład w przypadku wyszukiwania na bardzo szerokim obszarze geograficznym, takim jak VA i NC. Ponadto niektórzy nabywcy mieli złe doświadczenia z martwymi agentami i boją się, że ponownie utkną w tym scenariuszu. Jeśli teraz znajdujesz się w takim scenariuszu, polecam skontaktować się z tym agentem, aby się z niego wydostać, a jeśli nie zwolni cię, polecam skontaktować się z ich głównym brokerem, który powinien znajdować się na stronie internetowej ich firmy, aby poinformować go o sytuacji. Szukając innego agenta, polecam poszukać takiego, w którym wielu recenzentów powiedziało konkretnie, że agent „ciężko pracuje” lub coś w tym stylu, co wielu kupujących powiedziało w publicznie widocznych recenzjach o mnie, na przykład.