판매자는 언제 리노베이션/수리를 수행해야 합니까?

정보에 입각한 판매자는 집을 등록하기 전에 비용 효율적인 시장 형태 로 집을 만드는 것이 가장 좋습니다 . 당신은 그들이 미쳤다고 생각할 수도 있지만 일부 구매자는 집을 거의 사랑에 빠지지만 판매자가 해결하지 못할 것이라고 생각하는 한 가지 부정적인 특징에 의해 주저합니다. 때로는 두 번째 검토조차 하지 않습니다. 판매자가 문제가 해결되었으며 아직 다른 주택에 대한 제안을 하지 않았다고 말하는 경우. 그때쯤이면 그것은 눈에 띄지 않고 마음에서 멀어질 수 있습니다. 비용 효율적인 작업을 미리 수행함으로써 모든 작업을 고용하더라도 판매자는 그대로 두는 것보다 더 높은 순이익을 얻을 수 있습니다. 물론 모든 가정에 해야 할 일이 있는 것은 아니지만 대부분의 경우 판매자가 하도록 권장하는 몇 가지 항목이 있습니다. 단순히 목록을 얻고 싶고 집이 더 좋다고 말할수록 더 가치가 있다고 말하기를 원하기 때문에 분명히 수행해야 하는 작업에 대한 추천을 하지 않는 에이전트가 많이 있습니다(현실과 상관없이). 많은 판매자가 그들과 함께 나열할 가능성이 더 높습니다. 내가 찾은 집에서 리스팅 약속을 받은 후 판매자가 나와 함께 리스팅하지 않는 가장 일반적인 이유는 그들이 듣고 싶지 않은 말을 솔직하게 말했기 때문입니다. 반대로, 인생의 많은 사람들이 단순히 당신이 듣고 싶은 말을 하고 나는 그렇게 하기를 거부하기 때문에 내 정직이 나의 가장 강력한 자질 중 하나라는 것을 알게 된 다른 고객이 있습니다.

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비효율적으로 완료되면 판매 전에 주택에 대한 작업을 시도하는 것은 좋지 않은 DIY 작업(다른 사람들에게는 DIY가 멋지게 보이지만 여러 경우에 본 것처럼) 또는 수리/수리와 같이 좋은 것보다 해를 더 많이 초래할 수 있습니다. 비용 효율적이지 않은 것(예: 뒤뜰에 수영장을 놓는 것)도 발에 총을 쏘는 방법이 될 수 있습니다. 효과적으로 수행하면 일부 오리발은 생계를 유지합니다. "Flip or Flop"과 같은 HDTV의 다양한 쇼에서 볼 수 있듯이 최고의 거래는 종종 최악의 상태에 있고 화장품 및 기타 업데이트가 가장 많이 필요합니다. 나는 구매자가 투자 부동산을 구매하고 투자자를 계속 지원하도록 도왔습니다. 내가 산 집도 너무 큰 일이었기 때문에 많은 작업이 필요한 압류였습니다. 나는 대부분의 작업을 계약했음에도 불구하고 개조/수리 후에 본질적으로 즉각적인 형평성을 얻을 수 있었습니다. 대부분의 구매자는 저와 같은 방식으로 가려고 하지 않지만, 그럴 때 그들은 거래를 원하고 집 가격이 좋지 않으면 그냥 지나치거나 저렴한 가격으로 제안합니다. 예를 들어 $20,000 상당의 기초 공사가 필요한 집이 수리 후 가치가 $200,000인 경우, 그것을 뒤집고 싶어하는 투자자는 대부분의 경우 $180,000에 구입하는 것은 바보일 것입니다. 그가 그렇게 했다면, 그는 그것을 재판매하러 갔을 때 돈을 벌지 못했을 것이고 그는 거래에 많은 시간을 할애했고 잠재적으로 그것을 위해 보여줄 것이 없이 거래에서 나왔을 것입니다. 또한 주택 구입에는 위험이 따르기 때문에 결국 최종 거래에서 손실을 입을 수도 있습니다. 성공적인 투자자가 되려면 대부분의 경우 $180,000보다 훨씬 낮은 가격에 구매해야 합니다. 또한 많은 일반 구매자는 20,000달러 가치의 작업이 필요하지 않을 뿐만 아니라 사용하려는 모기지론에 대한 자격도 얻지 못합니다. 내가 판매한 첫 번째 부동산 중 하나는 판매자에게 이익을 극대화하기 위해 무엇을 해야 하는지 말했지만 그들은 작업을 완료하려고 하지 않는 경우였습니다. 몇 달 후 집을 사기 위해 계약을 맺은 구매자는 특정 작업이 완료되도록 요청했고 판매자는 동의했습니다. 그것이 모두 끝났을 때 재산 가치를 평가하는 누군가가 왜 그렇게 적게 팔렸는지에 대해 저에게 연락했습니다. 나는 그에게 판매자들이 처음에 해야 할 일을 하기를 거부했고 그들이 일을 했다면 목록을 올리기 전에 계약을 맺은 후에 하게 될 것이라고 말해야 했습니다. 그들이 우리가 조언한 대로 했다면 더 빨리 더 많은 돈을 받고 판매되어 판매자에게 더 높은 순이익을 냈을 것입니다. 해야 할 일에 대해 구매자와 강경하게 싸우고 싶고 가능한 한 적게 하기를 원하는 사람들에게는 때때로 구매자가 수리 항목에 대해 판매자 카운터에 카운터로 응답하지 않지만 인색한 판매자라고 생각하는 번거로움을 처리하기 보다는 단순히 거부하고 계약을 종료하십시오. 나는 판매자를 대리할 때 판매자의 이익을 최대화하는 동시에 잠재적 구매자가 주택에 대한 최고의 구매자라고 생각되면 거래에서 밀어내지 않기를 원합니다. 어떤 경우에는 아래 옵션 중 어느 것도 최선의 선택이 아니며, 계약을 체결하고 당일로부터 40일 이내에 마감해야 하는 사람들과 같이 있는 그대로 판매가 판매자의 최선의 수단임을 아는 것이 중요합니다. 압류를 피하기 위해 저에게 연락한다고 합니다. 

일부 판매자는 지불하는 계약자를 통해 현금으로 작업을 완료할 수 있는 자본이 있지만 다른 판매자는 이를 수행할 현금이 없으며 많은 사람들이 순수익을 최대화하기 위해 해당 자금을 확보하는 몇 가지 대안적 접근 방식을 모릅니다. 폐쇄.

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또한 판매자가 손해를 보는 경우 판매자에게 판매하기 전에 집을 임대하여 판매 하기에 더 좋은 위치에 놓이도록 조언합니다. 나는 개인적으로 자산을 관리하지 않지만 내 소유의 자산에 대해서도 실행 가능한 옵션 이며 Garrett의 Property Management 와 같은 다른 사람들에게 참조할 수 있습니다.

판매자를 위해 마감 전에 대출 금액을 지불받는 옵션:

1. Garrett Realty Partners 제한된 개조를 위한 투자자 기회 – Greg Garrett Realty의 계열사인 22nd Century Contractors와 협력하여 여기에서 작업, 승인된 경우(주택의 지분은 승인 및 조건에 대한 판매자의 동의에 매우 중요합니다. ), 22세기 계약자에 의해 수행되며, 판매 수익금은 작업 자금에 금융 수수료를 더한 금액입니다. 이 옵션에는 정상적인 문서 작업 내에서 사전에 동의한 상당히 간단한 언어가 포함됩니다(예: 22세기 견적 및 활동에 따라 가격을 줄이기 위해 사전에 작성된 부록 – 때로는 사전에 서명한 부록이 필요하지 않지만 여러 시간 감소) 전시 및 계약을 기반으로 한 가격 인하 전략과 같은 최악의 시나리오에 대해 포함됩니다. 비현실적인 기대를 가지고 판매자로부터 계약자를 보호합니다.

2. Home Equity Line of Credit – 여기에서 은행과 협력하여 집에서 수표의 형태로 자산을 가져옵니다. 그러면 집을 팔고 나서 갚을 수 있습니다.

3. Garrett Realty Partners 광범위한 리노베이션에 대한 투자자 기회(예: $50,000 등) – 제한된 리노베이션을 위한 GRP IO와 유사하지만 여기를 제외하고 판매자는 리노베이션 대출 약속 어음에 서명합니다. 작업 완료. 여기  이 글을 쓰는 시점의 현재 템플릿입니다. 

4. 대안적인 실행 가능한 방법(특히 많은 경우에 신용이 좋은 경우)에는 다음이 포함됩니다.

   1. 잔액을 보유하는 동안 사용률이 신용에 너무 부정적인 영향을 미치지 않는 상황(특히 연이율이 0%이거나 다른 낮은 6개월 이상의 프로모션 기간과 높은 지출 수준에 대해 때때로 수천 달러의 가치가 있는 가입 보너스. 저는 현재 한 카드에 $50,000를 지출한 후 $3,000 이상의 가입 보너스를 위해 노력하고 있습니다. 다른 카드로 잔액 이체 프로모션이 있습니다. 원할 경우 이체 수수료 없이 12개월 동안 2.99% 소개 APR 기간을 받을 수 있습니다)

   2. 가입비 없이 이자율이 12% 미만인 고정 이자율 개인 대출

   3. 작업이 DIY로 표시되지 않는 자금/기술 세트를 기반으로 모든 작업은 아니지만 일부 작업을 직접 수행하기 위해 가능한 한 참여하기 자재 비용을 기준으로 작업을 완전히 다시 수행하려면 비용이 많이 들 것입니다.) 수리 모기지의 일부로 내 집 수리를 할 때 대부분의 작업은 계약자에 의해 수행되었지만 그루터기 제거, 나무 자르기, 기타 조경, 배수구 청소를 포함하여 저기술 및 최소한의 도구 작업 중 일부를 수행했습니다. , & LED 전구 및 창 블라인드 설치. 어떤 경우에는 가격을 보고 스스로 무엇을 할지 결정했습니다. 제 아내와 그녀의 어머니는 부엌 조리대와 캐비닛에서 많은 일을 했습니다.

   4. 12% 미만의 이자율로 자동 대출 또는 기타 담보 대출

   5. 부모 등 가까운 친구나 가족에게 빌리는 것

   6. 고가의 차를 판매하고 이상적으로는 현금으로 구입한 저렴하면서도 믿을 수 있는 차량으로 교체하거나 현금으로 구입하는 것이 선택사항이 아닌 경우 융자(저는 구입한 적이 없습니다. 자금 조달이 있는 차, $600-$9000 사이의 차를 구매한 적이 있으며 계획이 없음). 이 길을 간다면 5년 이상된, 낮은 주행 거리, 높은 MPG, 좋은 평가를 받은 신뢰할 수 있는 브랜드의 개별 차량을 추천합니다.

   7. 어떤 경우에는 판매자가 주택 수리에 대한 도움을 받을 수 있는 무료 또는 대폭 할인된 프로그램이 있습니다 . 종종 정부 보조금 및/또는 비영리 단체가 운영합니다. 판매자의 소득이 낮을수록 자격이 될 가능성이 높아집니다.

5. 내가 권장하지 않는 대체 방법은 다음과 같습니다.

   1. 이자율이 12%를 초과하는 신용 카드 및/또는 판매 기간 동안 신용이 필요할 것으로 예상되는 경우(즉, 다른 주택 구입을 위해) 개조 비용으로 활용도가 높아져 신용 점수가 일시적으로 크게 낮아질 수 있는 신용 카드

   2. 대출 상어 – 일부 사람들은 이 개념이 명백히 현명하지 않다고 비웃을지 모르지만 내 친구는 대출 상어에게 한 번 지불해야 했던 돈을 위해 저에게 연락했습니다(나는 아니라고 말했습니다).

   3. 즉각적인 자본을 확보하거나 지불금을 낮추기 위해 자동차에서 오토바이 또는 스쿠터로 전환하는 것 – 제 생각에는 사망률과 부상 비율이 너무 높습니다.