아담 개렛

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낮음 또는 높음 제공:

투자자는 기관총 접근 방식을 더 고려할 수 있지만 대부분의 소유자는 저격 접근 방식을 더 고려합니다. 투자자와 함께, 당신은 자신의 선호도와 감정을 방정식에서 상당한 정도로 빼려고 노력하고 로우볼 제안을 할 수 있는 더 많은 유연성을 갖습니다. 개인 취향보다 저축에 크게 중점을 둔 일부 소유자 거주자가 있으며, 거래가 충분하지 않은 부동산이 다음 가능한 주택을 의미하는 기관총 접근 방식의 결과로 낮은 공 제안을 선택합니다. . 그러나 소유자가 거주하는 많은 사람들은 특히 가족에게 적합한 집을 원하고 판매자가 제안을 거부할 뿐만 아니라 다른 제안을 하는 것을 원하지 않는다고 말하는 상황을 원하지 않습니다( 드물지만 발생합니다). 당신이 정말로 원하는 부동산을 로우볼하고 다른 구매자가 며칠 안에 로우볼이 아닌 제안을 하면 판매자는 다른 구매자와 왔다 갔다 하고 협상을 하고 싶어할 가능성이 더 큽니다. 다중 제안 시나리오에서도 한 번에 한 명의 구매자에게만 발생할 수 있습니다. 나는 이 정확한 시나리오로 부동산에 대한 계약을 맺은 적이 있습니다. 마켓 타임이 짧을수록 또는 5% 이상의 가격 인하 후의 시간일수록 그럴 가능성이 높아집니다. 또한 잠재 구매자의 대리인으로서 활성 제안이 있는지 문의하는 것도 중요합니다. 제안할 제안에 대한 아이디어를 얻을 뿐만 아니라 제안이 있거나 판매자가 제안을 받은 경우 제안 일정을 신속하게 처리하는 것입니다. 곧.

강력한 제안:

판매자는 일반적으로 마감까지 30일(비어 있는 경우 그 이하), 1% 이상의 진지한 보증금($500도 허용) 및 현금을 선호합니다. 파이낸싱 옵션 중에서 판매자는 일반적으로 현금을 가장 좋아하고, 그 다음으로 현금 대출, 그 다음으로 일반 대출, FHA, VA 순으로 선호합니다. 물론 그들은 마감 비용 지원이 없는 호가 이상을 좋아하지만, 이 시장에서는 구매자가 전체 호가 이상을 제공하는 경우 마감 비용이 종종 구매자에게 주어집니다. 판매자가 원하지 않고 구매자가 마감 비용을 필요로 하는 경우 평가에 의해 부분적으로 보호되는 제안 가격 인상을 고려할 수 있습니다(아래 참조).

제안 전에 볼 수 있는 수리:

제안을 하기 전에 판매자가 수행하기를 원하는 수리/수정/업데이트가 있는 경우 일반적으로 제안에 포함시키는 것이 가장 좋습니다. 판매자가 홈인스펙션에 나온 특정 사항을 제안하기 전에 홈인스펙션 전에 분명히 했어야 한다고 했기 때문에 셀러가 홈 인스펙션에서 나온 특정 일을 하지 않겠다고 말한 경우가 있습니다._cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

구두 제안으로 시작:

여러 제안 상황, 공매도, 부동산 판매 및 압류를 제외한 많은 시나리오에서 구두 제안을 하는 것으로 시작하는 것이 가장 좋습니다. 그렇게 하는 것은 시간을 절약할 수 있는 비약속적인 접근 방식입니다. 특히 낮은 공 제안을 많이 하는 경우에는 더욱 그렇습니다. 일부 판매자는 구두로 왔다 갔다 할 것이고 일부는 그렇지 않을 것입니다. 이는 종종 중개인의 선호도에 따라 달라지며, 때로는 목록 중개인이 모든 제안을 구두로 제시해야 하는 방법(구두 여부에 관계없이)을 제시해야 하지만 부동산 계약은 서면으로만 구성할 수 있다는 법을 혼동할 수 있습니다.

반대 제안:

어떤 경우에는 해당 기간이 끝나기 전 소유자 점유자 전용 기간 동안 HUD 소유 부동산이 있는 많은 경우와 같이 제안을 할 수 있는 기회가 단 한 번뿐입니다. 때때로 판매자는 2개의 제안을 받고 카운터를 발행하거나 입찰 전쟁을 자극하지 않고 서로를 수락하기로 결정할 것입니다. 한 구매자가 개별 판매자에게 확고한 제안을 했지만 다른 구매자와 거의 동일한 조건으로 판매자가 첫 번째 제안을 제시한 사람을 수락한 경우를 기억합니다. 또 다른 경우에는 입찰 전쟁을 다시 일으키지 않고 하나가 다른 것보다 더 나은 2개의 제안이 제시되어 2개의 제안 중 더 나은 제안이 수락되었습니다. 그러나 대부분의 경우 판매자는 다른 사람에게 판매되기 전에 귀하의 제안을 수락하지 않으면 귀하의 제안에 반대하거나 거부하여 두 번째 제안을 할 수 있는 기회를 제공합니다. 어떤 경우에는 가격이 올라감에 따라 최고 제안자가 3개 이상의 총 제안을 제시할 수 있는 입찰 전쟁이 자극되고, 나는 이것이 요구 가격보다 50% 이상 올라가는 경우가 일어나는 것을 보았습니다.

평가:

구매자는 모든 대출 및 감정에 따른 모든 현금 제안의 경우 어느 정도 보호를 받습니다. 구매자가 $300,000에 대한 제안을 하고 감정인이 $295,000의 가치가 있다고 말하면 대출을 받은 구매자는 때때로 차액을 분할하기 위해 자신의 자금을 제공할 수 있거나 때때로 판매자가 내려오도록 할 수 있습니다. 가끔 중간에 만납니다. VA 대출의 경우 감정가가 계약 가격보다 낮으면 판매자는 VA 대출이 있는 사람이 한 번의 감정으로 수개월 동안 영향을 받는다는 것을 알아야 합니다. 반면에 기존 대출의 경우 판매자는 다른 구매자를 위해 부동산을 다시 시장에 내놓을 수 있고 누군가가 그것을 얻고 감정인이 판매 가격에 대해 더 관대하기를 바랍니다. 나는 이것이 사실이 아니길 바라지만 감정인은 상장 가격을보고 종종 깃털을 휘두르지 않기 위해 감정가를 그 금액 이상으로 만들려고 편향됩니다. 에이전트, 구매자 및 판매자 모두 이 문제에 대해 상당히 화를 낼 수 있습니다. 

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에스컬레이션 조항:

나는 정기적으로 에스컬레이션 조항을 사용하여 구매자의 승리를 돕습니다. 에스컬레이션 조항을 사용하면 한 가격으로 제안을 한 다음 다른 제안에 의해 유발되는 최대 가격을 명시하고, 반영하도록 제안을 늘리기 전에 다른 제안의 사본을 받을 기회가 있습니다. 에스컬레이션 조항 조건. 나는 일반적으로 다음으로 높은 제안보다 1%를 권장하지만 제안 조건에 따라 크게 달라집니다. 현금이 아닌 비정규 구매자는 1,000달러로 도피할 수 있는 반면, 주택 판매 비정규 구매자는 다음으로 높은 제안보다 3% 높은 가격으로 더 잘 살 수 있습니다. 일부 속성(예: HUD 주택)에 대해 에스컬레이션 조항이 금지되어 있지만 일반적으로 사용이 허용됩니다._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_ 이에 대해 자세히 알아보겠습니다.

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판매자에게 보내는 편지:

이것은 종종 구매자가 승리하도록 돕는 데 사용되며, 내가 대변한 금전적으로 더 나쁜 구매자가 승리한 경우를 보았고 판매자에게 보내는 편지가 주된 이유였습니다. 즉, 자신도 모르는 사이에 불법이 되기 쉽고, 판매자에게 보내는 대부분의 편지에는 불법적인 요소가 포함되어 있을 가능성이 큽니다. 자세한 내용은 다음과 같습니다 . 

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비정형 요소:

구매자가 제안에 일반적으로 포함되지 않는 추가 정보를 얻을 수 있도록 내가 좋아하는 여러 가지 방법이 있습니다. 예를 들어 목록 에이전트가 작업을 더 쉽게 수행할 수 있도록 시간이 지남에 따라 개발한 이메일 템플릿이 있습니다. 리스팅 에이전트가 긍정적인 인상을 줄 수 있습니다.) 경쟁 에이전트로부터 내 제안 프레젠테이션이 훌륭하다는 말을 들었습니다. 구매자가 많은 양의 현금을 보유하고 있거나 위의 평가 보증을 제공하는 경우 구매자가 강력한 위치에 있음을 보여주기 위해 이를 뒷받침하는 자금 증거를 포함하고 싶습니다. 구매자가 신용등급이 높으면 공유하고 싶고, 구매자가 대출기관에서 뽑은 신용등급 사본이 있고 신용등급이 높다면 문서에 포함시키고 싶습니다._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136나쁜5cf58d_

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가정 검사:

일반적으로 구매자는 계약 비준 후 홈 인스펙션을 받습니다. 일부 구매자는 제안을 제시하기 전에 주택 점검을 수행합니다. 다른 구매자는 홈 인스펙션을 하지 않습니다. 후자의 경로를 선택한다면 구매자/에이전트가 모든 시스템 연령을 확인하고, 높은 사다리나 드론으로 집의 지붕을 확인하고, 가능한 한 크롤 스페이스와 다락방으로 이동하는 것이 좋습니다. 대부분의 구매자 대리인은 그렇게 하지 않으며 장비가 없습니다(즉, 대부분의 경우 사다리, 내시경 카메라가 있는 장대 또는 드론을 휴대하지 않으며 드론을 상업적으로 비행하려면 인증을 받아야 함). 원했지만 사전 통지를 하면 가능합니다(예: 크롤링 공간을 위한 의복 보유, 드론 허가 요청, LAANC 즉시 승인이 불가능한 기지 위치에서 FAA 승인 획득).

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판매자 소유 계약: 때때로 경쟁에서 우위를 차지하여 제안을 따낼 수 있습니다. 자세한 내용은 다음과 같습니다 . 

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