간략한 구매자 가이드
다음은 과거에 다른 사람들에게 도움이 되었던 가정 검색을 고려할 때 제가 지적하고 싶은 몇 가지 자료입니다.
1. 지역 품질
4. 실제로 구할 수 있는 집을 찾는 것이 보기보다 어렵습니다.
5. 고려해야 할 추가 요소
1. 대출기관(현금구매자 제외)
3. 주택 비용 절감 프로그램
5. 구매자에게 제공할 수 있는 것
6. 구매자가 필요로 하는 것에 대한 추가 정보
A. 집 찾기
가격, 이웃 및 상태는 집을 판매하는 주요 요소이며 집을 구입할 때 재판매를 염두에 두는 것이 중요합니다.
집주인은 가격과 상태를 변경할 수 있지만 위치는 변경할 수 없으므로 해당 지역에 대한 지식이 주택 검색의 중요한 구성 요소가 됩니다. 또한 일반적인 온라인 검색에서 가장 명확하지 않은 경우도 있습니다. 또한 주목해야 할 흥미로운 사항 중 하나는 부동산 중개인이 지역이 "좋은"지 여부를 알려주는 것이 법적으로 허용되지 않는 "조종"법이 있다는 것입니다. 윤리적으로 운영되는 에이전트가 할 수 있는 일은 다양한 요인에 대한 증거를 직접 보고 이웃이 "좋은"지 여부를 스스로 결정할 수 있는 출처를 알려주는 것입니다. 가능성 목록에서 집을 볼 때 지역을 고려하지 않고 목록 자체를 보기 쉽습니다.
많은 첫 주택 구입자들이 이 실수를 저지르는데, 목록이 주택 주변 지역보다 개별 주택에 대한 세부 사항에 더 맞춰져 있기 때문에 그렇게 하기가 매우 쉽습니다. 구매자가 집으로 차를 몰고 와서 더 이상 차를 몰고 집을 찾은 지역에 대해 관심이 없다고 말한 적이 여러 번 있습니다. 먼저 온라인에서 약간의 조사를 했다면, 드라이브를 만들 필요가 없는 경우가 많습니다. 그 지역에서 숙제를 해도 여전히 일어날 수 있지만, 먼저 온라인에서 그 지역을 보면 원하지 않는 곳이 있는 곳의 품질로 인해 여러 가능성을 제거할 수 있습니다.
해당 지역은 안전, 삶의 질, 원하고 있어야 하는 곳과의 근접성, 학군(자신을 위한 것이든 재판매용이든), 범죄율, 세금 차이 등을 결정하는 데 도움이 되므로 해당 지역을 고려하는 것이 매우 중요합니다. 범죄가 가장 많이 발생하는 최악의 학군에 있는 저가 지역은 다른 곳에서는 구할 수 없는 가격에 믿을 수 없을 정도로 멋진 집을 얻을 수 있는 지역이지만, 그렇게 되기 위해 독특한 희생을 치른 지역은 제가 일반적으로 조언하지 마십시오.
집을 찾는 방법에 대한 자세한 내용을 보려면 여기 를 클릭하십시오.
속성 찾기
여기 Hampton Roads에 대한 주요 MLS의 속성 찾기입니다. 원하는 경우 어디를 검색하는지 볼 수 있습니다. 액세스 권한을 부여할 수 있습니다. MLS에서 직접 가져온 것이므로 Zillow와 같은 사이트보다 더 정확한 정보를 제공하고 지도를 확대하여 범람 지역을 표시할 수 있으며 정확한 대상 주위에 모양을 그릴 수 있다는 점을 포함하여 몇 가지 좋은 기능이 있습니다. 그 파인더 에는 내가 에이전트로서 수행하는 검색 기능이 많지 않으므로 일부 검색을 설정하는 것도 중요합니다. 설정할 수 있는 일부 기능도 많은 시간이 소요되지만 범죄 영역 제외, USDA 적격 구역 찾기, GreatSchools 등에서 7등급 이상의 학교만 봅니다. 다음 은 Matrix 포털을 탐색하는 방법에 대한 비디오입니다.
집을 찾을 때 상세한 검색은 매우 중요합니다. 대부분의 구매자는 검색 템플릿을 사용하여 이 프로세스를 시작할 수 있는 기능이 없지만 상담원은 템플릿을 사용하여 검색할 수 있습니다. 많은 사람들이 템플릿과 함께 자신의 기능을 사용하지 않지만 저는 대부분의 작업에서 템플릿을 광범위하게 사용합니다. 내 템플릿의 경우 수년 동안 개발되었으며 더 많은 구매자 요구 사항이 분명해짐에 따라 수와 능력이 지속적으로 증가하고 있습니다. 템플릿으로 인해 단일 구매자는 설정에 대해 전혀 모르고, 그 노력을 들이는 데 필요한 시간을 어떻게 들이고 싶지 않을지 알면서도 가끔 설정을 했습니다. 한 시간 만에 템플릿을 사용하여 몇 달 또는 몇 년 전에 템플릿을 구성하는 데 10시간 이상 걸렸을 구매자에 대한 검색을 설정할 수 있습니다. 나는 과거 경험(또는 구매자가 아직 가지고 있지 않지만 미래의 다른 구매자도 원할 것이라는 구매자의 기본 설정)에서 저장한 템플릿으로 시작한 다음 구매자의 구매자가 직접 설정하려고 하는 것보다 훨씬 더 짧은 시간에 기본 설정을 설정합니다. 내가 말하는 내용의 몇 가지 예를 보려면 여기 를 클릭하십시오.
귀하를 검색할 수 있도록 세부 정보를 알려주시면 일반 이메일 주소에서 발송되지 않습니다. 대신 VAB@mlsmatrix.com 에서 설정하려는 검색에 대한 링크를 보내드리겠습니다.
대부분의 매매 주택이 MLS에 있지만 MLS에 없는 주택을 찾는 몇 가지 방법이 있습니다. 일부 부동산은 MLS에 있지만 이러한 부동산은 일반적으로 소유자별 매매 부동산입니다. FSBO 주택 을 찾을 수 있는 최고의 웹사이트는 다음과 같습니다. https://www.forsalebyowner.com/ , & Zillow.com . 더 많은 제3자 주택 판매 사이트로 이동하는 FSBO 당신은 발견 할 것이다. 각각 다른 사이트에는 없는 고유한 FSBO 주택이 있습니다. FSBO 속성의 경우 판매자는 자신을 대변하는 이성의 목소리를 돕는 목록 대리인이 없으며 종종 구매자 대리인 수수료를 제공하지 않으며 유지해야 할 목록 대리인의 평판이 없으므로 부정직에 대한 경향이 높아집니다. 공개 부족 및 사기. 그렇기 때문에 추가 비용을 지불해야 하는 경우에도 철저한 검사, 견고한 계약 조건, 구매자 소유권 보험, 우수한 구매자 대리인을 갖는 것이 특히 중요합니다.
홍수 지역
아래는 Hampton Roads의 특정 부분에서 우려되는 부동산이 홍수 지역에 있는지 확인하는 것을 포함하여 MLS 부동산 검색 링크가 연결되는 Matrix 포털을 사용하는 방법에 대해 만든 또 다른 비디오입니다. 모든 Hampton Road는 허리케인에 의해 부정적인 영향을 받을 수 있습니다. 허리케인이 발생할 때 대비 하는 것이 중요합니다.
속성을 단순화할 때 고려해야 할 추가 요소:
제안을 하기 전에 부동산에 대한 철저한 조사를 하는 것이 중요하지만 부동산을 잃을 정도로 철저하지는 않습니다. 가격이 잘 책정된 최고의 부동산 중 일부는 시장에서 24시간 미만으로 지속되며, 심지어는 시장에서 제대로 판매되지 않는 부동산도 있습니다. 나는 한 번 구매자가 코번트리의 멋진 집을 구입하는 것을 도왔습니다. in Coventry는 사진이 한 장뿐이었고 그 사진은 집 앞 전체를 포함하지도 않았습니다. 다중 제안 상황에서 시장에 진입한 지 48시간 이내에 위의 가격으로 내가 대표하는 구매자와 여전히 계약을 맺었습니다. 이것이 바로 최고의 부동산에 대한 업데이트를 정말로 받고 싶다면 새로운 부동산이 시장에 출시될 때마다 자동으로 매일 업데이트되는 것이 중요한 이유 중 하나입니다.
주택 허가도 확인하는 것이 좋은 생각입니다. 때때로 시 웹사이트에서 할 수 있고 때로는 시와 연락하여 알아내야 합니다. 예를 들어 Norfolk는 지난 3년 동안 허가를 받았으며 그 이후에는 시로 연락해야 합니다.
나는 투자자에서 부자, 검소한 사람에 이르기까지 다양한 현금 구매자와 함께 일했지만 나와 함께 일하는 대부분의 사람들은 대출 기관을 사용합니다. 항상 한 명의 대출 기관을 이용하는 것보다 상황에 따라 어떤 대출 기관을 선택하는지 조정하는 것이 가장 좋습니다. 나는 일반적으로 온라인상의 누군가보다 지역 대출 기관을 추천하고, 그들이 이용할 수 있는 주택 비용, 그들이 이용할 수 있는 대출 유형, 이자율, 그 과정에서 그들이 얼마나 도움이 되는 경향이 있는지(예: 신용 향상 점수), 윤리 및 업계 지식. 또한 결정을 내리기 전에 잠재 대출 기관의 요율표를 보여 주는 것이 좋습니다. 과거에는 요율표를 보여줌으로써 구매자가 원래 사용하려고 계획했던 것과는 완전히 다른 대출 기관을 이용하기로 결정했는데, 그 이유는 부정확성으로 인해 요율표의 구멍이 눈에 띄게 좋아 보이지 않았기 때문입니다. 사기꾼은 내가 원래 추천한 것이 아니라 교외에서 빌려준 사람이었다. 시외 대출 기관은 특히 해당 개별 대출 기관에 대한 상당한 양의 리뷰를 찾을 수 없는 경우 평판이 좋지 않기 때문에 사기 행위를 하는 것이 훨씬 쉽습니다.
완벽한 대출자는 없습니다. 일부 대출 기관은 반응이 좋지 않을 것이고, 다른 대출 기관은 정보가 없을 것이며, 다른 대출 기관은 윤리가 좋지 않을 것이며, 다른 대출 기관은 주택 비용을 절약하기 위해 사용하고 싶은 프로그램이 없을 것입니다. 어떤 대출 기관도 완벽하지는 않지만(이 링크에서 권장하지 않는 다른 대출 기관보다 더 나쁜 경향이 있는 대출을 지적합니다), 강력한 소송을 포함하여 잠재적 대출 기관을 보려면 여기 를 클릭하십시오.
대출 기관에서 대출을 받기 전에 주택 비용을 줄이는 프로그램을 살펴보는 것이 좋습니다. 특정 대출 기관은 다른 대출 기관과 다른 프로그램을 수행할 수 있습니다. 대출 기관에서 크레딧을 받을 때 어려운 질문을 모두 당일에 수행하는 것이 좋습니다. 그렇게 하면 신용 점수에 대한 영향을 최소화하고 모든 대출 기관이 다양한 대출 기관의 이자율을 비교하기 위해 유사한 기본 이자율을 적용하도록 합니다.
많은 사람들이 부동산 거래를 위해 고용하는 사람의 윤리를 매우 중요하게 생각하지 않지만 대부분의 사람들의 가장 큰 자산과 관련된 고용 결정을 내릴 때 윤리는 절대적으로 중요합니다. 높은 수준의 윤리를 가진 사람은 필요 여부와 상관없이 귀하의 최선의 이익을 염두에 두고 다룰 가능성이 더 큽니다. 예를 들어, 이 글을 쓰고 있는 지난 달쯤에 나는 첫 집을 사려고 하는 장애를 가진 성인의 어머니와 이야기를 나눴습니다. 그녀는 아들이 사전 승인을 받았다고 신나게 말했습니다. 사전 승인을 보았을 때 나는 한 번도 만난 적이 없는 자신의 은행에서 대출을 받은 사람이 누구인지에 대해 즉시 실망했습니다. 그 이유는 대출 기관이 조정 금리 모기지로 그들을 사전 승인했기 때문입니다. 조정 가능한 이자율 모기지는 그들이 더 높은 구매 가격을 얻는 데 도움이 되었으며 더 높은 구매 가격은 일반적으로 대출 기관에 더 높은 수수료를 의미합니다. 대출 기관이 그들에게 전달하지 못한 것은 업계에서 교육을 받은 대부분의 사람들이 ARM을 멀리한다는 것이었습니다. 그 이유는 우리가 현재 역사적 금리에 가깝기 때문입니다(이 글을 쓰는 시점). 실제로 금리가 오르고 있는 곳은 단 한 곳뿐이다. ARM은 처음에는 고정 금리보다 항상 낮지만, 역사적 최저치에 가깝고 이 비율이 과거 ARM의 세 배 이상이라는 사실을 고려할 때, 제 전문적인 의견으로는 다른 많은 부동산 전문가들의 의견은 좋은 생각이 아닙니다. 대출 기관의 수수료 기반 이익 마진에 도움이 되는 더 높은 초기 구매 가격을 의미할 수 있지만, 구매자가 이러한 증가하는 비용을 이자로 따라갈 수 없는 경우 압류로 이어질 수 있는 월별 비용이 크게 증가하는 방법입니다. 요금이 인상됩니다. 대출 기관이 그녀의 장애자녀에 관한 중대한 우려 사항에 대해 구매자에게 알리지 않았다는 사실은 내 생각에 그 대출 기관의 윤리가 결여되어 있다는 명백한 증거입니다. 단지 그녀의 아들을 도우려고 노력하면서 대출 기관이 제시한 ARM으로 더 높은 가격의 집을 구입할 수 있는 그녀의 아들의 능력을 보았고, ARM이 어머니를 교육할 수 있는 잠재적인 함정에 대한 논의는 거의 없었습니다. 내 생각에 윤리의 결핍은 항상 지혜의 결핍과 일치한다. 윤리의 지혜와 긍정적인 특성을 항상 볼 수 있든 없든. 이 경우, 내가 어머니에게 ARM에 대해 경고하지 않았다면 그는 누군가에게 빠르게 돈을 벌 수 있었을지 모르지만, 장애 아동이 이자율이 천정부지로 치솟았을 때 어머니는 그렇지 않은 것에 대해 대출 기관에 매우 실망할 수 있었습니다. 그들에게 경고하고 그것은 그들이 다른 구매자에게 언급할 그런 종류의 사람이 아닙니다.
4. " 귀하의 부동산 중개인의 역할 "은 부동산 와 협력하여 부동산 을 찾는 데 도움을 주는 방법에 대해 설명합니다. 리스팅 에이전트가 판매자의 최선의 이익을 나타내는 반면, 구매자의 에이전트는 구매자의 최선의 이익을 나타냅니다. 구매자 가이드에 나와 있는 것처럼 구매자는 대부분의 경우 부동산 중개인에게 비용을 지불하지 않습니다. 대다수의 판매자가 구매자의 대리인 수수료를 제공하지만 판매자가 처음에 구매자의 대리인 수수료를 제공하지 않는 드문 기회에 수수료를 협상할 수 있습니다. 대부분의 경우 항상 최선의 이익을 대변할 의무가 있는 구매자를 대리하는 대리인은 판매자의 판매 수익금에서 지불됩니다. 예를 들어, 서비스 제공자를 추천하고, 고려 중인 부동산의 잠재적인 함정을 지적하고, 계약 협상, 법적 의무를 지원하고, 세금 평가 및 Zestimates가 50을 초과할 수 있을 때 특정 부동산의 대략적인 가치를 알려드릴 수 있습니다. %할인 등
서면 구매자 중개 계약서는 구매자 대리인과 협력하는 중요한 법적 요소 입니다. 구매자 중개 계약이 없으면 공개적으로 사용 가능한 지식을 제공할 수 있지만 부동산에 대해 제공할 가격에 대한 조언과 같은 조언을 제공해서는 안 됩니다. 서면으로 구매자 중개 계약 없이 그러한 조언을 제공하는 에이전트는 에이전트 행동 강령을 준수하지 않으며 라이센스를 잃을 수 있습니다. 또한, 구매 의사가 있는 경우 목록 에이전트는 판매자를 대표하여 자신의 목록을 보여줄 수 있지만 서면 구매자 중개 계약 없이 다른 회사의 자산을 보여서는 안 됩니다._cc781905-5cde- 3194-bb3b-136bad5cf58d_
배타적 구매자 중개 약정과 비독점적 구매자 중개 약정이 있습니다. 많은 구매자가 후자에 대해 알지 못합니다. 부분적으로는 많은 에이전트가 후자를 하지 않을 것이고 일부 회사는 에이전트가 제공하는 것을 허용하지 않기 때문입니다. GRP에서는 이를 금지하지 않으며, 저는 주로 전속 구매자 중개 계약을 체결하지만 비독점적 구매자 중개 계약도 체결합니다. 독점 구매자 중개 계약을 통해 특정 기간 동안 어떤 주택을 구입하든 특정 부동산 중개인과 협력하기로 약속합니다. 비독점 구매자 중개 계약을 통해 원하는 경우 여러 에이전트와 작업할 수 있습니다. 대부분의 구매자에게 독점 계약을 권장하지만 VA 및 NC와 같이 매우 넓은 지역을 검색하는 경우와 같이 비독점적 구매자 중개 계약을 사용하는 것이 더 합리적인 다른 구매자도 있습니다. 또한 일부 구매자는 데드비트 에이전트에 대해 나쁜 경험을 했고 다시 그 시나리오에 갇히는 것을 두려워합니다. 당신이 지금 그 시나리오에 있다면, 나는 그 에이전트에게 연락하여 빠져나갈 것을 권하고, 그들이 당신을 풀어주지 않는다면, 나는 그들의 회사 웹사이트에 있어야 하는 주요 중개인에게 연락하여 상황을 알리는 것이 좋습니다. 다른 에이전트를 검색할 때 여러 리뷰어가 에이전트가 "열심히 일한다"고 구체적으로 말한 곳이나 여러 구매자가 공개적으로 볼 수 있는 리뷰 about me, 예를 들어.