តើខ្ញុំត្រូវការអ្វី?
ការសន្សំខ្លះ
ចំនួននេះអាស្រ័យលើប្រភេទហិរញ្ញប្បទានដែលអ្នកកំពុងប្រើប្រាស់។ វាអាចត្រូវបានកាត់បន្ថយតាមវិធីផ្សេងៗ ថាតើតាមរយៈការដកប្រាក់ពីផែនការចូលនិវត្តន៍ក្នុងករណីខ្លះ (សូមពិគ្រោះជាមួយអ្នកប្រឹក្សាពន្ធអំពីករណីនោះ ដោយសារខ្ញុំមិនមែនជា CPA) ប្រាក់ពីគ្រួសារ។ល។ ជាមួយនឹងប្រាក់កម្ចីមួយចំនួន អ្នកបង់តិច ជាងអ្វីដែលអ្នកចង់ជួលផ្ទះដែលអាចប្រៀបធៀបបាន។ ម្យ៉ាងវិញទៀត អ្នកមានការទិញមួយចំនួនជាសាច់ប្រាក់ទាំងអស់។ ខ្ញុំបានដោះស្រាយភាពខ្លាំងទាំងពីរនៅក្នុងពេលវេលារបស់ខ្ញុំក្នុងនាមជាភ្នាក់ងាររបស់អ្នកទិញ។
ចំនួនដែលអ្នកត្រូវការសម្រាប់ការទិញផ្ទះនឹងអាស្រ័យលើចំណូលចិត្តរបស់អ្នក និងប្រាក់កម្ចី និងកម្មវិធីផ្សេងទៀតដែលអ្នកមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់។
1. ការបង់រំលោះ (ប្រសិនបើមាន)
សម្រាប់ប្រាក់កម្ចីសាមញ្ញមួយចំនួនជាមួយ Garrett Mortgage ប្រាក់កម្ចី VA NACA ប្រាក់កម្ចី USDA ភាគច្រើន កម្មវិធីដែលមានជំនួយក្នុងការទូទាត់ចុះក្រោមដែលបំពេញ ឬលើសពីតម្រូវការបង់រំលោះនៃប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នក អ្នកនឹងមិនត្រូវការការទូទាត់ចុះក្រោមទេ។ ទោះបីជាធ្វើប្រាក់កម្ចីដោយមិនបង់រំលស់ក៏ដោយ ជាធម្មតាអ្នកត្រូវការយ៉ាងហោចណាស់ 1% នៃតម្លៃទិញផ្ទះក្នុងទុនបម្រុងដែលនឹងមិនឆ្ពោះទៅរកការទិញផ្ទះ ទោះបីជា 401k & IRA's អាចជួយអ្នកក្នុងករណីខ្លះក៏ដោយ។
2. មិនថាជួល ឬទិញទេ ខ្ញុំក៏ណែនាំថាអ្នកមានលុយសម្រាប់ មូលនិធិសង្គ្រោះបន្ទាន់ បើទោះបីជាអ្នកទិញការធានាផ្ទះ និងការធានារ៉ាប់រងផ្ទះក៏ដោយ (ចុងក្រោយដែលតម្រូវឱ្យបញ្ចាំ)។ ការធានាលើផ្ទះនៅតែអាចមានការបង់ប្រាក់រួមគ្នា មិនមែនគ្រប់គ្នាសុទ្ធតែទទួលបានការធានាផ្ទះនោះទេ ហើយការធានាផ្ទះក៏ដូចជាការធានារ៉ាប់រងផ្ទះមានការធានារ៉ាប់រងមានកម្រិត។ អ្នកនៅតែគួរមានមូលនិធិបង់ប្រាក់រួមគ្នាគ្រប់គ្រាន់ ក្នុងករណីគ្រោះថ្នាក់ចរាចរណ៍ធ្ងន់ធ្ងរ ឬបញ្ហាសុខភាពសំខាន់ៗផ្សេងទៀត។ អ្នកដែលមានឥណទានទាបគួរអភិវឌ្ឍធនធានច្រើនជាងការផ្តល់ជូនរបស់ពួកគេ ជាងអ្នកដែលមានឥណទានដ៏អស្ចារ្យ កត្តាផ្សេងទៀតទាំងអស់ដូចគ្នា ដោយសារតែការចំណាយបន្ថែមនៃការដកប្រាក់កម្ចីផ្ទាល់ខ្លួន (ឬប័ណ្ណឥណទានអត្រាការប្រាក់ 0%) ដែលមានវត្តមាននៅក្នុងអ្នកដែលមានឥណទានទាប។ ប្រសិនបើភាពអាសន្នកើតឡើងនៅពេលដែលការសន្សំ ទ្រព្យសកម្មរាវ (ឧទាហរណ៍ភាគហ៊ុនមិននៅក្នុងមូលនិធិចូលនិវត្តន៍) និងការដកប្រាក់ចូលនិវត្តន៍មិនគ្រប់គ្រាន់។
3. ជាធម្មតា អ្នកក៏នឹងត្រូវការប្រាក់សម្រាប់ការ ត្រួតពិនិត្យផ្ទះ ផងដែរ (ជាធម្មតា $ 275-$550 ជាមួយនឹងអធិការមួយចំនួនដែលខ្ញុំចូលចិត្តប្រើ ប៉ុន្តែទាំងនេះអាចប្រែប្រួលយ៉ាងខ្លាំង ជាធម្មតាលើសពី $300 ជាមួយនឹងអធិការផ្សេងទៀត)។ ពេលខ្លះអ្នកលក់ចំណាយសម្រាប់ការត្រួតពិនិត្យកំចាត់សត្វល្អិត/សំណើម ការត្រួតពិនិត្យទឹកស្អុយ និងការត្រួតពិនិត្យអណ្តូង ប៉ុន្តែក្នុងករណីផ្សេងទៀត អ្នកទិញនឹងកំណត់ការចំណាយទាំងនោះ (ប្រសិនបើមានសម្រាប់ទឹកស្អុយ/អណ្តូង)។ ពេលខ្លះអ្នកទិញនឹងចង់បានការត្រួតពិនិត្យបន្ថែមផងដែរ ដែលជាកន្លែងដែលអ្នកទិញជាធម្មតានឹងដាក់វិក័យប័ត្រដូចជា ការត្រួតពិនិត្យគ្រឹះ ការត្រួតពិនិត្យលំហូរទឹក ការត្រួតពិនិត្យផ្សិត និងការត្រួតពិនិត្យរ៉ាដុន (ធម្មតានៃ Richmond ជាង Hampton Roads ដោយសារតែហានិភ័យ Radon បន្ថែមទៀតខាងលិច)។
អ្នកទិញមួយចំនួននឹងបោះបង់ចោលការត្រួតពិនិត្យផ្ទះ ដើម្បីពង្រឹងការផ្តល់ជូន ប៉ុន្តែខ្ញុំមិនណែនាំថាសម្រាប់អ្នកទិញភាគច្រើនទេ លុះត្រាតែពួកគេបង្ហាញឱ្យបានហ្មត់ចត់បំផុត (ឧ. ចូលទៅកន្លែងក្លែងបន្លំ និង attic បើទោះបីជាការចូលទៅកាន់ attic & crawlspace ទាមទារក៏ដោយ។ វារតាមព្យញ្ជនៈ ជាមួយនឹងទឹក និងអគ្គិសនីនៅពេលបង្ហាញ។ល។) និងមានចំណេះដឹងផ្នែកឧស្សាហកម្មខ្ពស់ ពោលគឺអ្នកម៉ៅការ ឬអ្នកសាងសង់ថ្នាក់ A។
4. ការវាយតម្លៃ (ជាញឹកញាប់ $500-$600), ការវាយតម្លៃ (ជាធម្មតា $450-$600 សម្រាប់ផ្ទះមួយ ប៉ុន្តែខ្ញុំបានឃើញ $850 សម្រាប់តំបន់ជនបទនៅលើមួយហិចតា) ។
មានករណីខ្លះដែលអ្នកទិញអាចបោះបង់ចោលការវាយតម្លៃ។ ខណៈពេលដែលរឿងធម្មតាបំផុតគឺអ្នកទិញសាច់ប្រាក់ដែលកំពុងស្វែងរកការពង្រឹងការផ្តល់ជូននៅក្នុងសេណារីយ៉ូការផ្តល់ជូនច្រើនដែលចំណុចនៃការលក់ដែលអាចប្រៀបធៀបទៅនឹងអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានផ្តល់ជូនខាងក្រោមតម្លៃដែលភ្នាក់ងារបានចុះតម្លៃវា វាក៏មានករណីខ្លះដែលអ្នកទិញដែលប្រើការបញ្ចាំបែបប្រពៃណីអាចបោះបង់ចោលផងដែរ។ ការវាយតម្លៃដោយសារតែទំហំនៃការបង់រំលោះ អ្នកឱ្យខ្ចី និងកត្តាផ្សេងទៀតដែលមានតែមួយគត់សម្រាប់ផ្ទះ។
5. ប្រាក់បញ្ញើរកប្រាក់ បានច្រើនបំផុត (ចុចតំណខ្ពស់សម្រាប់ព័ត៌មានលម្អិត - 1% ជាធម្មតាអាចដំណើរការបាន ហើយអប្បបរមាដែលអាចទទួលយកបានជាធម្មតាគឺ $500 ប៉ុន្តែចំនួនទឹកប្រាក់នោះអាចនឹងទាបពេកសម្រាប់អចលនទ្រព្យមួយចំនួន ជាពិសេសអ្នកដែលលើសពី $200,000)។
ក្នុងករណីខ្លះ EMD អប្បបរមាត្រូវបានបញ្ជាក់ ហើយនោះភាគច្រើនអាស្រ័យលើ MLS ដែលបានប្រើ។ នៅក្នុង CVR MLS មានទីតាំងជាក់លាក់មួយនៅលើការចុះបញ្ជីសម្រាប់ភ្នាក់ងារដើម្បីបញ្ជាក់ EMD អប្បបរមា ចំណែកនៅក្នុង REIN មិនមានទីតាំងជាក់លាក់សម្រាប់វាទេ ដូច្នេះប្រសិនបើវាត្រូវបានបន្ថែម ដែលកម្រជាង CVR ដោយសារតែអវត្តមាននៃ ទីតាំងជាក់លាក់មួយសម្រាប់វា វាស្ថិតនៅក្នុងការកត់សម្គាល់ភ្នាក់ងារជាធម្មតា។
6. ការចំណាយលើការបិទ និងការចំណាយបង់ប្រាក់ជាមុន សម្រាប់ការទិញ ជួនកាលអាចគ្របដណ្តប់ទាំងស្រុងដោយអ្នកលក់ ហើយជួនកាលដោយអ្នកឱ្យខ្ចី ឬកម្មវិធីដើម្បីកាត់បន្ថយថ្លៃផ្ទះ ប៉ុន្តែជាធម្មតាអ្នកនឹងត្រូវបង់ថ្លៃវាយតម្លៃជាមុន។ នៅក្នុងទីផ្សារក្តៅដូចជា 2021/2022 អ្នកលក់ភាគច្រើនមិនផ្តល់តម្លៃបិទណាមួយនៅក្នុង Hampton Roads ប៉ុន្តែនៅតែមានករណីលើកលែងនៅពេលខ្លះ។ ខណៈពេលដែលជាធម្មតា 3%-4.5% ការចំណាយមួយចំនួនដូចជាថ្លៃផ្តល់មូលនិធិ VA សម្រាប់ប្រាក់កម្ចី VA ប្រសិនបើអាចអនុវត្តបាន អាចត្រូវបានបញ្ចូលទៅក្នុងប្រាក់កម្ចីរបស់អ្នកប្រសិនបើចាំបាច់ ហើយពេលខ្លះថ្លៃដើមដែលខ្ពស់នឹងជំរុញឱ្យចំនួនសរុបលើសពី 4.5% ។ តម្លៃទិញកាន់តែខ្ពស់ តម្លៃបិទ/បង់ប្រាក់ជាមុនកាន់តែទាប ហើយប្រសិនបើទិញជាសាច់ប្រាក់ នោះក៏ជួយកាត់បន្ថយការចំណាយទាំងនេះផងដែរ។ ប្រាក់កម្ចីមួយចំនួននឹងអនុញ្ញាតឱ្យថ្លៃបិទ/ថ្លៃវាយតម្លៃត្រូវបានគ្របដណ្តប់ដោយអ្នកលក់ច្រើនជាងអ្នកដទៃ។ ធនាគារ/សហជីពឥណទានភាគច្រើនអនុញ្ញាតត្រឹមតែ 3% នៃថ្លៃបិទ/ការបង់ប្រាក់ជាមុនដែលគ្របដណ្តប់ដោយអ្នកលក់សម្រាប់អ្នកទិញនៅលើប្រាក់កម្ចីធម្មតា 5% ប៉ុន្តែសូម្បីតែបន្ទាប់មកមានករណីលើកលែងដូចជា Garrett Mortgage មិនកំណត់ចំនួននេះ លើកចុងក្រោយដែលខ្ញុំបានពិនិត្យជាមួយអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចី GM ។ នៅលើប្រាក់កម្ចីចុះក្រោម 5% ។
7. មិនថាជួល ឬទិញទេ ជាពិសេសប្រសិនបើអ្នកមិនធ្លាប់រស់នៅក្នុងទីក្រុងពីមុនមក ប្រសិនបើម្ចាស់ផ្ទះ ឬសមាគម HOA/ខុនដូ របស់អ្នកមិនរ៉ាប់រងឧបករណ៍ប្រើប្រាស់របស់អ្នកទេ វាអាចមានប្រាក់កក់មុនមួយចំនួនដែលត្រូវការសម្រាប់ឧបករណ៍ប្រើប្រាស់។ ជាឧទាហរណ៍ នៅពេលដែលប្រពន្ធខ្ញុំ និងខ្ញុំបានទិញផ្ទះ Isle of Wight របស់យើង ស្រុកចង់បាន $240 សម្រាប់ទឹក/លូ។
8. ជួនកាលមានថ្លៃសេវាមុនផ្សេងទៀតដែលពាក់ព័ន្ធនឹងការចូលទៅក្នុងសមាគមដែលតម្រូវសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះណាមួយ។ ខណៈពេលដែលជាធម្មតាការចំណាយទាំងនេះ ប្រសិនបើអាចអនុវត្តបានគឺទាបជាង $1k មានករណីខ្លះដែលការចំណាយទាំងនេះអាចមានចំនួន 10 ពាន់ដុល្លារ (ឧទាហរណ៍ដីអភិបាលក្រុង Williamsburg)។
9. មានថ្លៃសក្តានុពលជាច្រើនទៀតដែលកម្រមានជាង។ ជាឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើការទិញផ្ទះមួយនៅឯការដេញថ្លៃ អ្នកអាចនឹងទទួលខុសត្រូវចំពោះប្រាក់បញ្ញើដ៏ធំដែលមិនអាចដកវិញបាន (ឧទាហរណ៍ 5% ឬ 10% នៃតម្លៃទិញ) និង/ឬបុព្វលាភរបស់អ្នកទិញ 10% ដែលត្រូវបង់ពីលើ។ តម្លៃលក់។ ក្នុងការលក់ដែលមានបញ្ហាមួយចំនួន រួមទាំងការដេញថ្លៃមួយចំនួន អ្នកក៏អាចនឹងទទួលខុសត្រូវក្នុងការរ៉ាប់រងការបង់ពន្ធត្រឡប់មកវិញជាដើម។
Costs Typically Involved
1. Downpayment (if applicable) For some conventional loans with Garrett Mortgage, a VA loan, NACA, most USDA loans, programs with down payment assistance that meets or exceeds the down payment requirements of your loan, you won't need any down payment. Even if doing a no down payment loan, you usually need at least 1% of the purchase price of a home in reserves that will not go toward the home purchase, although 401k & IRA's can help with those in some cases.
2. Emergency Fund (recommended) Whether renting or buying, I also recommend that you have money for an emergency fund even if you purchase a home warranty & home insurance (the latter of which is required for mortgages). Home warranties can still have co-pays, not everyone gets a home warranty, & home warranties as well as home insurance have limited coverage. You still should have sufficient co-pay funds in the event of a serious car accident or other major medical problems. Those with lower credit should develop more resources at their disposal than those with great credit, all other factors the same, because of the added cost of taking out a personal loan (or 0% introductory interest rate credit card) inherent in those with low credit should an emergency occur where savings, liquid assets (i.e. stock not in a retirement fund), & retirement fund withdrawals are insufficient.
3. Funds for Inspections (typically recommended & sometimes required) You will also usually need money for a home inspection (usually $275-$550 with some of the inspectors I like to use but these can vary substantially, usually over $300 with other inspectors). If using a mortgage, typically septic/well inspections are required. Sometimes sellers pay for termite/moisture inspections, septic inspections, and well inspections but in other cases buyers will foot those costs (if applicable for septic/well). Sometimes buyers will want additional inspections as well where the buyer would typically foot the bill, like a foundation inspection, water flow inspection, mold inspection, & radon inspection (more typical of Richmond than Hampton Roads due to Radon risks further West). In my case, I have a radon detector, the Ecosense RD200 RadonEye, Home Radon Detector, so if you're looking to do one of those with my detector (one that is more rapid/accurate than many), it'd be free. For a cost like a home inspection, it's typically paid prior to the inspection or on the day of the inspection by the buyer. Some buyers will forego a home inspection in order to strengthen an offer, but I don't recommend that for most buyers in most scenarios unless they did a very thorough showing with a highly knowledgeable & detailed agent (i.e. going in the crawlspace and attic even if scuttle access to the attic & the crawlspace requires literal crawling, with the water & electric on at the time of showing, observing the roof from a drone, etc.) and have a high level of industry knowledge, i.e. a class A contractor or builder.
4. Appraisal (often $500-$650 for a home but I've seen $850 for a rural area on an acre & much higher on dozens of acres). There are some cases where the buyer can forego an appraisal. While the most common one is a cash buyer looking to strengthen an offer in a multiple-offer scenario where comparable sales point to the property being offered below value where the agent underpriced it, there are also some cases where a buyer using a traditional mortgage can forego an appraisal due to the size of their downpayment, lender, and other factors unique to the home. Appraisals are typically paid by the buyer prior to the time of the appraisal after the home inspection contingency is removed.
5. Earnest Money Deposit ( - 1% is typically viable, & minimum acceptable is usually $500 but that amount may be too low for some properties, especially those over $200,000). In some cases, a minimum EMD is specified, & that depends largely on the MLS used. In CVR MLS, there is a specific location on the listing for agents to specify the minimum EMD, whereas in REIN, there isn't a specific location for it, so if it's added, which is much rarer than CVR because of the absence of a specific location for it, it's in the agent remarks typically. Typically this amount is paid within 2 business days of contract ratification with REIN offers, while the amount tends to vary more with VAR offers & be by calendar days rather than by business days.
6. Closing costs & prepaid expenses for a purchase can sometimes be covered entirely by the seller, & sometimes by the lender or a program to reduce home costs, but even then, you typically will need to front appraisal fees. In a hot market like 2021/2022, the majority of sellers aren't providing any closing costs in Hampton Roads, but there are still exceptions at times. While typically 3%-4.5%, some costs like a VA funding fee for a VA loan, if applicable, can be wrapped into your loan if needed, and sometimes that funding fee being high would push the total above 4.5%. The higher the purchase price, the lower the closing costs/prepaids, and if buying in cash, that also reduces these costs. Some loans will allow more closing costs/appraisal fees to be covered by the seller than others. Most banks/credit unions only allow 3% closing costs/prepaids covered by the seller for the buyer on a 5% conventional loan, but even then there are exceptions like Garrett Mortgage not capping this amount, last time I checked with a GM lender, on a 5% down loan. Those purchasing in cash will incur lower closing costs/prepaids than those purchasing the same property with a mortgage.
7. Whether renting or buying, there may be some up-front deposits needed for utilities. For instance, when my wife & I bought our Isle of Wight home, the county wanted $240 for water/sewer.
8. Sometimes there are other upfront fees involved for entry into an association that are required for any purchaser of a home. While typically these costs, if applicable, are below $1k, there are some cases where these costs can be 10's of thousands of dollars (i.e. Governor's Land in Williamsburg).
9. There are many other potential fees that are more rare. For instance, if buying a home at auction, you might be responsible for a non-refundable large deposit (i.e. 5% or 10% of the purchase price) &/or a 10% buyer's premium that needs to be paid on top of the sales price. In some distressed sales including some auctions, you might also be responsible for covering back-taxes etc.
Credit Score (Typically) Above 580 if Using a Mortgage
FICO Credit Score above 580
While some lenders will only accept buyers whose credit is 620 or 640, others, including some at Greg Garrett Realty.com, will accept buyers with a score as low as 580 (500 if you have a 20% down payment). If you want to raise your credit, contact Adam Garrett so that he can put you in contact with a lender who can help you boost your score free of charge. Adam can also help you to boost your score if you would like, and he also suggests that you check the "Credit's Impact & How to Build It" section of this website. If your score is below 740, I suggest taking some measures to build it to minimize your interest rate. While some lenders charge the minimum interest rates at 720, others charge the minimum interest rates at 740. Keeping a buffer above that figure is helpful, especially if it comes at no or low cost. Bankruptcies, short sales, and judgments can also limit your ability to buy, however there are ways to get around each by knowing what you're doing and with as little as 3 months time in the case of judgments with a payment plan and no waiting period with some short sales (as detailed in the "short sales" hyperlink above).
There are exceptions, including 1 loan I'm aware of where credit score isn't considered (though credit factors can disqualify you from the flat interest rates available for those with that loan, and there are substantial negatives with that loan dissuading many from the hassle including bad reviews by some). There are also cash buyers who can have terrible credit (though they typically have good credit) if they want to and still purchase.
Job(s) for the Past Two Years (usually) in the Same Field if Using a Mortgage
Positive exceptions to this rule include those coming out of college who have a job in their field of study with a contract. Another exception is those who have had multiple jobs within the same career field for two years with no breaks between jobs of more than 1 month. Talk to your loan officer to see about other exceptions.
One negative exception is if your form of income has changed in the past year, such as going from salaried or hourly to commission-based.
A Mortgage Lender (optional)
For most people, this person is not optional. They cannot afford a home in cash. Even those that you wouldn't think could get a mortgage often can, whether those with poor credit scores, DACA buyers, those with very little cash reserves, etc.
A REALTOR® (optional)
ពិន្ទុឥណទាន FICO លើសពី 580
ខណៈពេលដែលអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមួយចំនួននឹងទទួលយកតែអ្នកទិញដែលឥណទានគឺ 620 ឬ 640 អ្នកផ្សេងទៀតរួមទាំងមួយចំនួននៅ Greg Garrett Realty.com នឹងទទួលយកអ្នកទិញជាមួយនឹង ពិន្ទុទាបរហូតដល់ 580 (500 ប្រសិនបើអ្នកមានការទូទាត់ចុះក្រោម 20%) ។ ប្រសិនបើអ្នកចង់បង្កើនឥណទានរបស់អ្នក សូម ទាក់ទង Adam Garrett ដើម្បីឱ្យគាត់អាចទាក់ទងអ្នកជាមួយអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដែលអាចជួយអ្នក បង្កើនពិន្ទុរបស់អ្នកដោយមិនគិតថ្លៃ ។ អ័ដាមក៏អាចជួយអ្នកក្នុងការបង្កើនពិន្ទុរបស់អ្នកប្រសិនបើអ្នកចង់បាន ហើយគាត់ក៏ស្នើឱ្យអ្នកពិនិត្យមើលផ្នែក " ផលប៉ះពាល់ឥណទាន និងរបៀបបង្កើតវា " នៃគេហទំព័រនេះ។ ប្រសិនបើពិន្ទុរបស់អ្នកទាបជាង 740 ខ្ញុំស្នើឱ្យចាត់វិធានការមួយចំនួនដើម្បីបង្កើតវា ដើម្បីកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់របស់អ្នក។ ខណៈពេលដែលអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមួយចំនួនគិតអត្រាការប្រាក់អប្បបរមានៅ 720 អ្នកផ្សេងទៀតគិតអត្រាការប្រាក់អប្បបរមានៅ 740។ ការរក្សាសតិបណ្ដោះអាសន្នខាងលើតួលេខនេះគឺមានប្រយោជន៍ ជាពិសេសប្រសិនបើវាមកដោយគ្មានតម្លៃទាប។ ការក្ស័យធន ការលក់ខ្លី និង ការវិនិច្ឆ័យ ក៏អាចកំណត់លទ្ធភាពរបស់អ្នកក្នុងការទិញផងដែរ ប៉ុន្តែមានវិធីដើម្បីទៅដល់ទីនោះដោយដឹងពីអ្វីដែលអ្នកកំពុងធ្វើ ហើយមានពេលតិចជាង 3 ខែក្នុងករណីដែលការវិនិច្ឆ័យជាមួយនឹងផែនការទូទាត់ និងមិនចាំបាច់រង់ចាំ រយៈពេលជាមួយនឹងការលក់ខ្លីមួយចំនួន (ដូចដែលបានរៀបរាប់លម្អិតនៅក្នុងតំណខ្ពស់ "ការលក់ខ្លី" ខាងលើ)។
មានករណីលើកលែង រួមទាំងប្រាក់កម្ចីចំនួន 1 ដែលខ្ញុំដឹងអំពីកន្លែងដែលពិន្ទុឥណទានមិនត្រូវបានគេពិចារណា (ទោះបីជាកត្តាឥណទានអាចដកសិទ្ធិអ្នកពីអត្រាការប្រាក់រាបស្មើដែលមានសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់កម្ចីនោះក៏ដោយ ហើយមានចំណុចអវិជ្ជមានជាច្រើនជាមួយនឹងប្រាក់កម្ចីដែលរំខានមនុស្សជាច្រើនពី រំខាន រួមទាំងការពិនិត្យមិនល្អដោយអ្នកខ្លះ)។ ក៏មានអ្នកទិញសាច់ប្រាក់ដែលអាចមានឥណទានដ៏គួរឱ្យភ័យខ្លាច (ទោះបីជាពួកគេជាធម្មតាមានឥណទានល្អក៏ដោយ) ប្រសិនបើពួកគេចង់ និងនៅតែទិញ។
ការងារសម្រាប់រយៈពេលពីរឆ្នាំចុងក្រោយនេះ (ជាធម្មតា) ក្នុងវិស័យតែមួយ
ការលើកលែងជាវិជ្ជមាន ចំពោះច្បាប់នេះ រួមមាន អ្នកដែលចេញពីមហាវិទ្យាល័យដែលមានការងារនៅក្នុងវិស័យសិក្សារបស់ពួកគេជាមួយនឹងកិច្ចសន្យា។ ករណីលើកលែងមួយទៀតគឺអ្នកដែលមានការងារច្រើនក្នុងវិស័យអាជីពដូចគ្នារយៈពេលពីរឆ្នាំដោយមិនមានការសម្រាករវាងការងារលើសពី 1 ខែ។ ពិភាក្សាជាមួយមន្ត្រីឥណទានរបស់អ្នក ដើម្បីមើលអំពីការលើកលែងផ្សេងទៀត។
ការលើកលែងអវិជ្ជមានមួយ គឺប្រសិនបើទម្រង់នៃប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នកបានផ្លាស់ប្តូរនៅក្នុងឆ្នាំមុន ដូចជាការចេញពីប្រាក់បៀវត្សរ៍ ឬរៀងរាល់ម៉ោងទៅផ្អែកលើកម្រៃជើងសារ។
អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ (ជាជម្រើស)
សម្រាប់មនុស្សភាគច្រើន បុគ្គលនេះមិនមែនជាជម្រើសទេ។ ពួកគេមិនអាចទិញផ្ទះជាសាច់ប្រាក់បានទេ។
REALTOR® (ជាជម្រើស)
ប្រហែល 90% នៃអ្នកទិញជ្រើសរើសធ្វើការជាមួយភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យដែលតំណាងឱ្យពួកគេ ( NAR ) ។ អតិថិជនអ្នកទិញរបស់ខ្ញុំមិនបង់អ្វីឱ្យខ្ញុំទេ ដរាបណាអ្នកលក់កំពុងតែបង់ប្រាក់កម្រៃជើងសារទាប ។ ប្រាក់កំរៃជើងសាររបស់ខ្ញុំបានមកពីការទិញអចលនទ្រព្យ បង់ដោយអ្នកលក់។ ករណីដ៏កម្រដែលអ្នកទិញនឹងបង់ប្រាក់ឱ្យខ្ញុំគឺប្រសិនបើអ្នកលក់មិនបានបង់កម្រៃជើងសារភ្នាក់ងាររបស់អ្នកទិញណាមួយ ហើយយើងមិនអាចចរចាបានទេ។ សូម្បីតែអ្វីដែលអ្នកទិញនឹងបង់ GGR នឹងមានកម្រិតទាបបំផុត 2% (អប្បបរមា $ 2k នៅពេលសរសេរនេះសម្រាប់អចលនទ្រព្យ <$100k) នៅពេលស្តង់ដារឧស្សាហកម្មគឺ 3% ។ ថ្លៃសេវានោះនឹងត្រូវបង់ទៅ GGR មិនមែនដោយផ្ទាល់មកខ្ញុំទេ ហើយអាចរួមបញ្ចូលថ្លៃសេវាបញ្ជូនបន្ត ដូច្នេះបន្ទាប់ពីការបំបែករបស់ខ្ញុំនៅពេលដែលវានិយាយ និងធ្វើរួច ខ្ញុំប្រហែលជាទទួលបានតិចជាង 1% ប៉ុណ្ណោះប្រសិនបើមានថ្លៃបញ្ជូនបន្ថែមដែលជា ដូចគ្នានឹងផ្ទះមួយចំនួនដែលខ្ញុំបានជួយអ្នកទិញឱ្យទទួលបានក្នុងរយៈពេល 6 ខែចុងក្រោយនេះ នៅពេលសរសេរនេះ។ ខណៈមានករណីខ្លះដែលផ្ទះសម្រាប់លក់ដោយម្ចាស់ផ្ទះនឹងមិនផ្តល់ជូន កម្រៃជើងសារភ្នាក់ងារអ្នកទិញ វាកម្រណាស់ដែលផ្ទះត្រូវបានទិញតាមរបៀបនោះ ហើយខ្ញុំមិនដែលបិទផ្ទះបែបនេះជាមួយអ្នកទិញពីមុនមកទេ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ អចលនទ្រព្យបែបនេះអាចជៀសវាងបាន ប៉ុន្តែខ្ញុំស្នើឱ្យនៅតែពិចារណាពួកវា ក្នុងករណីដែលអ្នករកឃើញកិច្ចព្រមព្រៀងដ៏ល្អពិសេស។ ផ្ទះ FSBO ដែលមានតម្លៃសម្រាប់លក់ ជាពិសេសផ្ទះដែលមិនមាន SBC ជាធម្មតានឹងមានតម្លៃទាបជាងផ្ទះដែលអាចប្រៀបធៀបបានដែលត្រូវបានរាយបញ្ជីជាមួយ Realtor ។ ដែលបាននិយាយថា ផ្ទះ FSBO ជាច្រើនមានតម្លៃហួសហេតុមួយផ្នែក ដោយសារកង្វះការបង្វឹកភ្នាក់ងារលើតម្លៃ និងបញ្ហាផ្សេងៗទៀត។
សូមចងចាំថា មិនមែនគ្រប់ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យទាំងអស់សុទ្ធតែជា REALTOR® នោះទេ។ REALTOR®s មានស្តង់ដារខ្ពស់ជាង ដែលពួកគេត្រូវបានតម្រូវឱ្យគោរពតាម។ ភ្នាក់ងារអចលនៈទ្រព្យដែលមានអាជ្ញាប័ណ្ណមួយចំនួន រួមទាំងយ៉ាងហោចណាស់មួយ ដែលខ្ញុំបានធ្វើការជាមួយ ត្រូវបានគេដកចេញនូវការកំណត់ REALTOR® របស់ពួកគេ ដោយសារអាកប្បកិរិយាគ្មានសីលធម៌។ សូមចងចាំថាពួកគេនៅតែជាភ្នាក់ងារអចលនវត្ថុដែលមានអាជ្ញាប័ណ្ណ ខណៈពេលដែលលែងជា REALTOR®.
នៅពេល ជ្រើសរើស REALTOR® សូមចាំថា អ្នកខ្លះប្រកាន់យកកាតព្វកិច្ចរបស់ពួកគេ ដើម្បីរក្សាចំណាប់អារម្មណ៍ដ៏ល្អបំផុតរបស់អតិថិជនរបស់ពួកគេនៅក្នុងចិត្ត លើសពីការយកចិត្តទុកដាក់របស់ពួកគេច្រើនជាងអ្នកដទៃ។ ការដឹងថា REALTOR® របស់អ្នកជាបុរស ឬស្ត្រីដែលមានភាពស្មោះត្រង់ក៏ជារឿងសំខាន់ផងដែរ។ ខណៈពេលដែល REALTOR® ជាមធ្យមធ្វើការ 40 ម៉ោងក្នុងមួយសប្តាហ៍ អ្នកខ្លះខ្ជិល ដូច្នេះត្រូវប្រាកដថាជ្រើសរើសមួយដែលអ្នកមានទំនុកចិត្តនឹងប្រឹងប្រែងសម្រាប់អ្នក។ ខ្ញុំក៏សូមណែនាំឱ្យជ្រើសរើសអ្នកដែលមានសមត្ថភាព និងចំណេះដឹងអំពីអាជីវកម្ម។ Greg Garrett Realty បានបណ្តុះបណ្តាលភ្នាក់ងារកំពូលមួយចំនួននៅក្នុងតំបន់។
សម្រាប់អ្នកដែល ទិញផ្ទះពីចម្ងាយ វាពិតជាមានប្រយោជន៍ក្នុងការជ្រើសរើស REALTOR® ដែលមានជំនាញខាងបច្ចេកវិទ្យា ជាពិសេសអ្នកដែលអាចនាំអ្នកតាមរយៈហត្ថលេខាឌីជីថល ហើយអាចថតវីដេអូផ្ទាល់ ឬថតវីដេអូដើម្បីជួយអ្នកមើលអចលនទ្រព្យជាមុន។ ខ្ញុំបានជួយអតិថិជនផ្លូវឆ្ងាយកាលពីអតីតកាលតាមរយៈមធ្យោបាយទាំងនេះ។
សម្រាប់ អ្វីជាច្រើនទៀតដែលអ្នកត្រូវការ go ទៅកាន់ ទំព័រ កម្ចីទិញផ្ទះ និងហិរញ្ញវត្ថុ ស្វែងរកទំព័រ ឥណទាន និងវិធីសាងសង់ ផ្ទះ របស់ខ្ញុំ 58d. -3194-bb3b-136bad5cf58d_
ចំណាំ៖ ខ្លឹមសារនៅលើគេហទំព័រនេះមិនត្រូវបានផ្តល់ដោយធនាគារ ឬអ្នកចេញនោះទេ។ មតិដែលបានបង្ហាញនៅទីនេះគឺជារបស់អ្នកនិពន្ធតែម្នាក់ឯង មិនមែនជារបស់ធនាគារ ឬអ្នកចេញនោះទេ ហើយមិនត្រូវបានពិនិត្យ អនុម័ត ឬយល់ព្រមដោយធនាគារ ឬអ្នកចេញនោះទេ។