販売前の修理/改修の資金調達
When Should Sellers Perform Renovations/Repairs? Typically Prior to Listing Informed sellers know that it's most often best to put a home in cost-effective marketable shape prior to listing it. You might think that they're crazy, but some buyers almost fall in love with a house, but are held back by a single negative feature about it that they assume will not be resolved by the seller, sometimes never even taking a 2nd look even if the seller states that the problem has since been resolved & they have not made an offer on another home yet. By that time it can be out of sight and out of mind. By doing cost effective work up front, even if they hire out all the work, sellers should make higher net profits than if they left it alone. Of course, not every home has work that needs to be done, but most often there are some items that I recommend that the seller does. There are many agents who will not make recommendations for work that obviously needs to be done simply because they want to get the listing & know that the better that they say the house is and the more they say that it's worth (regardless of reality), the more likely that many sellers will list with them. The most common reason why sellers do not list with me after a listing appointment at their home that I have found is my honesty in telling them what they don't want to hear. Conversely, there are other clients I've had where they found my honesty to be one of my strongest qualities because so many people in life will simply tell you what you want to hear & I refuse to do so.
Don't do a Bad DIY Job: Done ineffectively, attempting work on a home prior to a sale can result in more harm than good, such as a bad-looking DIY job (as I have seen on multiple occasions, even though on others DIY looks great) or renovations/repairs that are not cost-effective (such as putting a pool in the backyard) can also be a way to shoot yourself in the foot.
Why Homes in Need of Work are Good for Buyers and Bad for Sellers: My Experience & Flippers Done effectively, some flippers make a living, as you may have seen with various shows on HDTV like "Flip or Flop" where the best deals are often in the worst shape & the greatest need of cosmetic & other updates. I have helped buyers to purchase investment properties & continue to assist investors. Even the first home I purchased was a foreclosure that needed a lot of work that I purchased because it was such a great deal. I was able to gain essentially instant equity following the renovations/repairs even though I had most of the work contracted out. Most buyers are not willing to go to the lengths that I was, but when they do, they want a deal, and if a home is not priced well, they'll pass it by for another one that is or make a lowball offer. If there's a home that needs $20k worth of foundation work, for instance, where the after-repair value is $200k, an investor who wanted to flip it would in most cases be a fool to buy it for only $180k. If he did that, he wouldn't make any money when he went to resell it & he would have spent lots of time involved in a transaction and potentially come out of it with less than nothing to show for it because of the costs involved in a sale like real estate agent fees. In addition, a home purchase involves risk, and he needs to add risk padding to avoid a loss. In order to be a successful investor, in most cases, he would have to buy it for significantly less than $180k. Also, many standard buyers would not only be turned off by the $20k worth of work needed but wouldn't even be able to qualify for it on the mortgage that they are planning on using.
Even if a Seller Doesn't Initially Agree to Do Work, The Buyer May Request it or Walk: One of the first properties that I ever sold was a case where we told the seller what needed to be done to maximize the profits, but they were unwilling to have the work done. The buyer that, months later, got under contract to buy the house requested that certain work is done, and the sellers agreed. When it was all said & done, someone assessing the value of the property contacted me about why it sold for so little. I had to tell him that the sellers had initially refused to do the work that was needed to be done and that if they had done the work that they eventually did after it was under contract prior to listing it, it likely would've sold for more. If they had done as we advised, it likely would have sold faster and for more money, yielding the sellers higher net profits. There are also some situations I've encountered where a home inspection occurs and the problems are such that the buyer immediately opts to walk without giving the seller any chance to remediate the issues. When a home goes on and off the market, even if the home inspection had no issues, it will likely go for a lower contract price the next time around, so it's highly advised in most cases to get that work done before listing. Also, if you don't do the work after that first contract, it's important to note that all latent "material adverse facts" need to be disclosed, which is typically best done by providing the home inspection report with all the issues uncovered.
Sometimes "As-Is" is Best: In some cases, selling "as-is" is best. Here are some examples: 1. If your home is going to get foreclosed on in 40 days if you don't sell, you don't have any time to lose & should list your home now even if you have significant repair needs and schedule the repairs for immediately after listing. 2. If your house would likely be condemned if someone from the city walked in, paying someone for work on the property is likely going to be a net loss. 3. If your home is already in fantastic shape, with Adam not mentioning anything you should do in terms of repairs (which pretty much never happens, even if you're home's just a few years old & highly upgraded), he'll probably tell you to do some cleaning, and won't recommend that you sell "as is", but it's certainly possible that some day a seller could come to Adam where Adam doesn't recommend any repairs. There are repairs that add net value, and other repairs/upgrades that don't. For instance, Adam's encountered a highly influential tenant who was family to the seller who was convinced that upgrades should occur that Adam thought wouldn't be cost effective whatsoever. That said, if your agent isn't Adam, don't be surprised if they walk through your home and don't mention a single repair need. If Adam walked through your home, he'd likely share a very different story. There are occasions where Adam's been the only agent to suggest repairs to sellers who interviewed with multiple agents. The other agents know that if they have the appearance of "falling in love" with the home just like it is, the seller will be more biased to pick them than if they're honest like Adam tries to be.
While some sellers have the capital to get work done in cash through contractors that they pay, others do not have the cash to do that, and many are unaware of some of the alternative approaches to attaining those funds in order to maximize their net proceeds at closing.
Options for getting loan proceeds paid prior to closing for sellers:
Contractors Paid at Closing: Some contractors, including some that I've worked with, are willing to have some or a portion (i.e. half) of the work paid at closing. In those cases, there is often a financing fee involved.
Home Equity Line of Credit for Major Renovations/Repairs: Here you would work with a bank to get equity from your home in the form of a check. You could then pay it back following selling your home. The interest rates you pay here would typically be somewhat close to prevailing mortgage rates, which are often less than what you'd pay for a contractor's financing fee, though closing costs for HELOCs can be high, and the smaller the renovation, the higher by percentage those closing costs will be. Talk to your CPA about tax advantages of HELOCs over personal loans & other financing options if the numbers when comparing the two are close to matching.
売り手はいつ改修/修理を行うべきですか?
知識のある売り手は、家をリストする前に費用対効果の高い市場性のある形にするのが最も良いことを知っています.あなたは彼らが狂っていると思うかもしれませんが、一部のバイヤーはほとんど家に恋をしていますが、売り手によって解決されないと彼らが想定しているそれについての単一の否定的な特徴によって妨げられています.売り手が、問題が解決され、まだ別の家のオファーをしていないと述べている場合。その時までに、それは見えなくなり、気にならなくなる可能性があります。費用対効果の高い作業を前もって行うことで、たとえすべての作業を人に任せたとしても、売り手はそのままにしておくよりも高い純利益を得ることができます。もちろん、すべての家にやらなければならない仕事があるわけではありませんが、ほとんどの場合、売り手に行うことをお勧めするアイテムがいくつかあります.リストを取得したいという理由だけで、明らかに実行する必要がある作業を推奨しないエージェントが多く、家が優れていると言うほど価値があると言うことがわかります (現実に関係なく)。多くの売り手が彼らと一緒にリストする可能性が高くなります。私が見つけた彼らの家でのリストの約束の後、売り手が私と一緒にリストしない最も一般的な理由は、彼らが聞きたくないことを彼らに伝える私の正直さです.逆に、私の正直さが私の強みの 1 つであると感じたクライアントが他にもいます。
販売前に家での作業を効果的に行わないと、見栄えの悪い DIY の仕事 (私が何度も見たように、他の DIY は素晴らしいように見えますが) や改築/修理など、良いことよりも害を及ぼす可能性があります。費用対効果の低いもの（裏庭にプールを設置するなど）も、自分自身を撃つ方法になる可能性があります。最高の取引がしばしば最悪の形であり、化粧品やその他の更新が最も必要とされる「Flip or Flop」のような HDTV のさまざまなショーで見たことがあるかもしれません。私はバイヤーが投資物件を購入するのを手伝い、投資家を支援し続けてきました.私が購入した家でさえ、非常に大きな取引であったため、多くの作業が必要な差し押さえでした.ほとんどの作業を外注していたにもかかわらず、改修/修理後、本質的に即座に資産を得ることができました。ほとんどの買い手は、私が行ったような長さまで行くことを望んでいませんが、彼らがそうするとき、彼らは取引を望んでいます.たとえば、2 万ドル相当の基礎工事が必要な家で、修理後の価値が 20 万ドルの場合、ほとんどの場合、それをひっくり返したい投資家がわずか 18 万ドルで購入するのはばかげているでしょう。彼がそれを行った場合、彼はそれを転売したときにお金を稼ぐことはできず、取引に多くの時間を費やし、何も示さずに取引を終了する可能性がありました.また、住宅購入にはリスクが伴うため、最終的な取引で損をする可能性もあります。投資家として成功するには、ほとんどの場合、18 万ドルを大幅に下回る価格で購入する必要があります。また、多くの標準的な購入者は、必要な 2 万ドル相当の作業に気が進まないだけでなく、使用を計画している住宅ローンで資格を得ることができません。私がこれまでに売却した最初の物件の 1 つは、売り手に利益を最大化するために何をする必要があるかを伝えましたが、売り手はその仕事をやりたがらなかったというケースでした。数か月後に家を購入する契約を結んだ買い手は、特定の作業を行うように要求し、売り手は同意しました。それがすべて終わったとき、不動産の価値を評価していた誰かが、なぜそれがあまり売れなかったのかについて私に連絡してきました.私は彼に、売り手が最初に行う必要のある作業を行うことを拒否したこと、そしてもし彼らが作業を行った場合、それをリストする前に契約の下で最終的に行ったことを伝えなければなりませんでした.彼らが私たちのアドバイスどおりに行動していれば、より早く、より多くの金額で販売され、売り手にはより高い純利益がもたらされたでしょう。やらなければならない作業に関してバイヤーと強硬手段を取りたい、できる限り何もしたくないという人にとっては、バイヤーが修理アイテムに関して売り手のカウンターにカウンターで応答しない場合があることを知っておくことが重要です。彼らがけちな売り手であると彼らが信じているものの面倒に対処するのではなく、単にそれを拒否して契約から抜け出します.私が売り手の代理人を務めるときは、売り手の利益を最大化したいと同時に、その家にとって最良の買い手であると感じた場合に、見込み買い手を取引から遠ざけることもありません。場合によっては、以下のオプションのいずれも最適ではないことを知っておくことが重要です。また、契約の下で物件を取得し、その日から 40 日以内に終了する必要がある場合など、現状のままの販売が売り手の最善の手段であることを知っておくことが重要です。差し押さえを避けるために彼らが私に連絡する.
一部の売り手は、請負業者を通じて現金で作業を完了するための資本を持っていますが、他の売り手はそれを行うための現金を持っておらず、多くの人は、純利益を最大化するためにそれらの資金を獲得するための代替アプローチのいくつかを認識していません。閉鎖。
売り手が損失を被る場合に備えて、売り手に有利な立場に立つために、売却前に家を貸し出すことを売り手にアドバイスすることも重要です.私は個人的にプロパティを管理していませんが、自分のプロパティであっても、それは実行可能なオプションであり、Garrett のプロパティ管理のような他の人を紹介することができます.
売り手がクロージング前にローンの収益を支払うためのオプション:
Garrett Realty Partners 限られた改修のための投資家の機会 – Greg Garrett Realty の関連事業である 22nd Century Contractors とのパートナーシップにより、承認された場合、ここで作業を行います (家の公平性は、売り手による条件への承認と同意にとって非常に重要です）、22nd Century Contractors によって行われ、販売の収益は作業に資金を提供し、資金調達手数料もかかります。このオプションには、通常の事務処理の中で事前に合意されたかなり単純な文言が含まれます (つまり、22 世紀の見積もりと、活動に基づいて価格を引き下げるために事前に作成された補遺 - 事前に署名された補遺は必要ない場合もありますが、複数回の時限減額)最悪の場合のシナリオが含まれています）、上映と契約に基づく値下げ戦略など。非現実的な期待を持つ売り手から請負業者を保護します。
ホーム エクイティ クレジット ライン - ここでは、銀行と協力して、小切手の形で自宅からエクイティを取得します。その後、家を売却した後に返済することができます。
Garrett Realty Partners 投資家向けの広範な (例: $50,000 など) 改修の機会 – 限定的な改修の GRP IO と同様、ここでは売り手が改修ローンの約束手形に署名します。作品の完成。ここで は、この記事の執筆時点での現在のテンプレートです.
代替の実行可能な方法 (特に多くの場合、信用度が高い場合) には、次のようなものがあります。
残高を保持している間の利用率がクレジットにあまり悪影響を及ぼさない状況での購入または残高の転送 (転送手数料を含む) の金利が 12% 未満のクレジット カード (特に 0% の APR または別の低金利があった場合) 6 か月以上のプロモーション期間とサインアップ ボーナス, 時には高支出レベルの場合、数千ドルの価値がある. 私は現在、1 枚のカードに 50,000 ドルを費やした後、3,000 ドル以上の価値があるサインアップ ボーナスに向けて取り組んでいます.別のカードで残高移行プロモーションを行っており、希望すれば、移行手数料なしで 12 か月間の 2.99% の導入 APR 期間を取得できます)
金利が 12% 未満の固定金利個人ローン、開設手数料なし
自分の資金やスキルセットに基づいて、DIY とは思えない作業のすべてではないにしても、自分でできる限りの作業に参加します (売り手による失敗した DIY の仕事をいくつか見てきました。材料費に基づいてジョブを完全にやり直すにはコストがかかります)。リフォームローンの一環として自分の家のリフォームを行ったとき、ほとんどの作業は請負業者によって行われましたが、切り株の除去、木の伐採、その他の造園、溝の掃除など、スキルが低く最小限のツールの仕事をいくつか行いました. 、 & LED電球と窓のブラインドを取り付けます。場合によっては、価格を見て自分でどうするか決めました。私の妻と彼女の母親は、キッチンのカウンタートップとキャビネットで多くの仕事をしました.
リバースオートローンまたはその他の有担保債務を12%未満の金利で
両親など親しい友人や家族から借りる
必要のない価値のあるアイテムを販売します。たとえば、高額の車を購入し、価値は低いが信頼性の高い車に交換します。理想的には現金で購入するか、現金で購入できない場合は融資します600 ドルから 9000 ドルの範囲の車を購入したことがあり、その予定はありません)。このルートをたどる場合は、5 年以上経過し、走行距離が少なく、MPG が高く、評価の高い、信頼できる評価のブランドの個々の車をお勧めします。
場合によっては、売り手が自宅の修理を支援するために利用できる無料または大幅に割引されたプログラムがあり、多くの場合、政府や非営利団体によって助成されます。売主の収入が低いほど、資格を得る可能性が高くなります。
推奨しない代替方法には、次のようなものがあります。
利率が 12% を超えるクレジット カード、および/または、売却時にクレジットが必要になると予想される場合 (つまり、別の住宅購入のために)、改築にかけられたお金によって利用率が高くなり、一時的にクレジット スコアが大幅に低下する場合
ヤミ金融 – この考えを明らかに愚かだと笑う人もいるかもしれませんが、私の友人は、ヤミ金融に一度支払う必要があるお金について私に連絡しました (私はノーと言いました)。
車からオートバイまたはスクーターに乗り換えて、すぐに資本を獲得したり、支払いを減らしたりする – 私の意見では、死亡率と負傷率が高すぎる
Alternative Methods that I Don’t Recommend: Credit card at >12% interest rate &/or where the money put on renovations would make your utilization high enough to substantially temporarily lower your credit score if you expect to need your credit during the time of sale (i.e. for another home purchase) Loan sharks – while some may laugh at this notion as obviously unwise, a friend of mine did contact me for money (I said no) that she needed to pay to loan sharks once. Switching from a car to a motorcycle or scooter to gain immediate capital or lower payments – the fatality and injury rates are too high in my opinion "Pay Day" loans or car liens with >12% interest