Di cosa ho bisogno?
Qualche risparmio
Questo importo dipende dal tipo di finanziamento che stai utilizzando. Può essere ridotto in vari modi, sia attraverso un ritiro anticipato da un piano pensionistico in alcuni casi (si prega di consultare un consulente fiscale in merito poiché non sono un CPA), denaro dalla famiglia, ecc. Con alcuni prestiti si paga meno di quanto faresti per affittare una casa simile. All'altro estremo, hai alcuni acquisti in tutti i contanti. Ho gestito entrambi gli estremi durante il mio tempo come agente dell'acquirente.
L'importo di cui hai bisogno per l'acquisto di una casa dipenderà dalle tue preferenze e da quali prestiti e altri programmi ti qualificheranno.
1. Acconto (se applicabile)
Per alcuni prestiti convenzionali con Garrett Mortgage, un prestito VA, NACA, la maggior parte dei prestiti USDA, programmi con assistenza per acconto che soddisfa o supera i requisiti di acconto del tuo prestito, non avrai bisogno di alcun acconto. Anche se stai facendo un prestito senza acconto, di solito hai bisogno di almeno l'1% del prezzo di acquisto di una casa in riserve che non andranno verso l'acquisto della casa, anche se in alcuni casi 401k e IRA possono aiutare con quelli.
2. Sia in affitto che in acquisto, ti consiglio anche di avere soldi per un fondo di emergenza anche se acquisti una garanzia sulla casa e un'assicurazione sulla casa (quest'ultima è richiesta per i mutui). Le garanzie sulla casa possono ancora essere co-pagate, non tutti ottengono una garanzia sulla casa e le garanzie sulla casa e l'assicurazione sulla casa hanno una copertura limitata. Dovresti comunque disporre di fondi sufficienti per la co-pagamento in caso di grave incidente stradale o altri gravi problemi medici. Chi ha un credito più basso dovrebbe sviluppare più risorse a sua disposizione rispetto a chi ha un grande credito, tutti gli altri fattori lo stesso, a causa del costo aggiuntivo della sottoscrizione di un prestito personale (o carta di credito a tasso di interesse 0% introduttivo) insito in quelli con credito basso in caso di emergenza in cui i risparmi, le disponibilità liquide (ad es. azioni non in un fondo pensione) e i prelievi dal fondo pensione sono insufficienti.
3. Di solito avrai anche bisogno di soldi per un'ispezione domestica (di solito $ 275- $ 550 con alcuni degli ispettori che mi piace usare, ma questi possono variare sostanzialmente, di solito oltre $ 300 con altri ispettori). A volte i venditori pagano per ispezioni di termiti/umidità, ispezioni settiche e ispezioni di pozzi, ma in altri casi gli acquirenti pagheranno tali costi (se applicabile per settici/pozzi). A volte gli acquirenti vorranno anche ispezioni aggiuntive in cui l'acquirente in genere pagherebbe il conto, come un'ispezione delle fondamenta, un'ispezione del flusso d'acqua, un'ispezione di muffe e un'ispezione del radon (più tipiche di Richmond che di Hampton Roads a causa dei rischi del radon più a ovest).
Alcuni acquirenti rinunceranno a un'ispezione della casa per rafforzare un'offerta, ma non lo consiglio alla maggior parte degli acquirenti a meno che non abbiano fatto una mostra molto approfondita (ad esempio andando nel vespaio e nella soffitta anche se l'accesso alla soffitta e il vespaio richiede gattonare letteralmente, con l'acqua e l'elettricità accese al momento della proiezione, ecc.) e avere un alto livello di conoscenza del settore, ad esempio un appaltatore o costruttore di classe A.
4. Valutazione (spesso $ 500- $ 600), valutazione (in genere $ 450- $ 600 per una casa, ma ho visto $ 850 per un'area rurale su un acro).
Ci sono alcuni casi in cui l'acquirente può rinunciare a una valutazione. Mentre il più comune è un acquirente in contanti che cerca di rafforzare un'offerta in uno scenario di offerte multiple in cui un punto vendita paragonabile alla proprietà viene offerto sotto il valore in cui l'agente lo ha sottovalutato, ci sono anche alcuni casi in cui un acquirente che utilizza un mutuo tradizionale può rinunciare una valutazione a causa delle dimensioni del loro acconto, del prestatore e di altri fattori unici per la casa.
5. Earnest Money Deposit (fare clic sul collegamento ipertestuale per i dettagli: l'1% è generalmente praticabile e il minimo accettabile è solitamente di $ 500, ma tale importo potrebbe essere troppo basso per alcune proprietà, in particolare quelle superiori a $ 200.000).
In alcuni casi viene specificato un EMD minimo, che dipende in gran parte dall'MLS utilizzato. In CVR MLS, c'è una posizione specifica nell'elenco in cui gli agenti possono specificare l'EMD minimo, mentre in REIN non esiste una posizione specifica per esso, quindi se viene aggiunto, che è molto più raro di CVR a causa dell'assenza di una posizione specifica per esso, è in genere nelle osservazioni dell'agente.
6. I costi di chiusura e le spese prepagate per un acquisto a volte possono essere interamente coperti dal venditore e talvolta dal prestatore o da un programma per ridurre i costi della casa, ma anche in questo caso, in genere sarà necessario anticipare le spese di valutazione. In un mercato caldo come il 2021/2022, la maggior parte dei venditori non fornisce alcun costo di chiusura a Hampton Roads, ma a volte ci sono ancora delle eccezioni. Sebbene in genere siano compresi tra il 3% e il 4,5%, alcuni costi come una commissione di finanziamento VA per un prestito VA, se applicabile, possono essere inclusi nel prestito se necessario e, a volte, la commissione di finanziamento elevata spingerebbe il totale al di sopra del 4,5%. Maggiore è il prezzo di acquisto, minori sono i costi di chiusura/prepagati e, se si acquista in contanti, si riducono anche questi costi. Alcuni prestiti consentiranno al venditore di coprire più costi di chiusura/spese di valutazione rispetto ad altri. La maggior parte delle banche/unioni di credito consente solo il 3% di costi di chiusura/prepagati coperti dal venditore per l'acquirente con un prestito convenzionale del 5%, ma anche in questo caso ci sono eccezioni come Garrett Mortgage che non limita questo importo, l'ultima volta che ho controllato con un prestatore GM, con un prestito del 5%.
7. Sia che affitti o acquisti, soprattutto se non hai mai vissuto in una città prima, se il tuo padrone di casa o l'associazione HOA/condominio non copre le tue utenze, potrebbero esserci dei depositi anticipati necessari per le utenze. Ad esempio, quando io e mia moglie abbiamo comprato la nostra casa sull'Isola di Wight, la contea voleva $ 240 per acqua/fogna.
8. A volte ci sono altre tasse anticipate coinvolte per l'ingresso in un'associazione che sono richieste per qualsiasi acquirente di una casa. Sebbene in genere questi costi, se applicabili, siano inferiori a $ 1k, ci sono alcuni casi in cui questi costi possono essere di 10 di migliaia di dollari (ad es. Governor's Land a Williamsburg).
9. Ci sono molte altre potenziali commissioni che sono più rare. Ad esempio, se acquisti una casa all'asta, potresti essere responsabile di un ampio deposito non rimborsabile (cioè 5% o 10% del prezzo di acquisto) e/o un premio dell'acquirente del 10% che deve essere pagato in aggiunta al prezzo di vendita. In alcune vendite in difficoltà, comprese alcune aste, potresti anche essere responsabile della copertura delle tasse arretrate, ecc.
Costs Typically Involved
1. Downpayment (if applicable) For some conventional loans with Garrett Mortgage, a VA loan, NACA, most USDA loans, programs with down payment assistance that meets or exceeds the down payment requirements of your loan, you won't need any down payment. Even if doing a no down payment loan, you usually need at least 1% of the purchase price of a home in reserves that will not go toward the home purchase, although 401k & IRA's can help with those in some cases.
2. Emergency Fund (recommended) Whether renting or buying, I also recommend that you have money for an emergency fund even if you purchase a home warranty & home insurance (the latter of which is required for mortgages). Home warranties can still have co-pays, not everyone gets a home warranty, & home warranties as well as home insurance have limited coverage. You still should have sufficient co-pay funds in the event of a serious car accident or other major medical problems. Those with lower credit should develop more resources at their disposal than those with great credit, all other factors the same, because of the added cost of taking out a personal loan (or 0% introductory interest rate credit card) inherent in those with low credit should an emergency occur where savings, liquid assets (i.e. stock not in a retirement fund), & retirement fund withdrawals are insufficient.
3. Funds for Inspections (typically recommended & sometimes required) You will also usually need money for a home inspection (usually $275-$550 with some of the inspectors I like to use but these can vary substantially, usually over $300 with other inspectors). If using a mortgage, typically septic/well inspections are required. Sometimes sellers pay for termite/moisture inspections, septic inspections, and well inspections but in other cases buyers will foot those costs (if applicable for septic/well). Sometimes buyers will want additional inspections as well where the buyer would typically foot the bill, like a foundation inspection, water flow inspection, mold inspection, & radon inspection (more typical of Richmond than Hampton Roads due to Radon risks further West). In my case, I have a radon detector, the Ecosense RD200 RadonEye, Home Radon Detector, so if you're looking to do one of those with my detector (one that is more rapid/accurate than many), it'd be free. For a cost like a home inspection, it's typically paid prior to the inspection or on the day of the inspection by the buyer. Some buyers will forego a home inspection in order to strengthen an offer, but I don't recommend that for most buyers in most scenarios unless they did a very thorough showing with a highly knowledgeable & detailed agent (i.e. going in the crawlspace and attic even if scuttle access to the attic & the crawlspace requires literal crawling, with the water & electric on at the time of showing, observing the roof from a drone, etc.) and have a high level of industry knowledge, i.e. a class A contractor or builder.
4. Appraisal (often $500-$650 for a home but I've seen $850 for a rural area on an acre & much higher on dozens of acres). There are some cases where the buyer can forego an appraisal. While the most common one is a cash buyer looking to strengthen an offer in a multiple-offer scenario where comparable sales point to the property being offered below value where the agent underpriced it, there are also some cases where a buyer using a traditional mortgage can forego an appraisal due to the size of their downpayment, lender, and other factors unique to the home. Appraisals are typically paid by the buyer prior to the time of the appraisal after the home inspection contingency is removed.
5. Earnest Money Deposit ( - 1% is typically viable, & minimum acceptable is usually $500 but that amount may be too low for some properties, especially those over $200,000). In some cases, a minimum EMD is specified, & that depends largely on the MLS used. In CVR MLS, there is a specific location on the listing for agents to specify the minimum EMD, whereas in REIN, there isn't a specific location for it, so if it's added, which is much rarer than CVR because of the absence of a specific location for it, it's in the agent remarks typically. Typically this amount is paid within 2 business days of contract ratification with REIN offers, while the amount tends to vary more with VAR offers & be by calendar days rather than by business days.
6. Closing costs & prepaid expenses for a purchase can sometimes be covered entirely by the seller, & sometimes by the lender or a program to reduce home costs, but even then, you typically will need to front appraisal fees. In a hot market like 2021/2022, the majority of sellers aren't providing any closing costs in Hampton Roads, but there are still exceptions at times. While typically 3%-4.5%, some costs like a VA funding fee for a VA loan, if applicable, can be wrapped into your loan if needed, and sometimes that funding fee being high would push the total above 4.5%. The higher the purchase price, the lower the closing costs/prepaids, and if buying in cash, that also reduces these costs. Some loans will allow more closing costs/appraisal fees to be covered by the seller than others. Most banks/credit unions only allow 3% closing costs/prepaids covered by the seller for the buyer on a 5% conventional loan, but even then there are exceptions like Garrett Mortgage not capping this amount, last time I checked with a GM lender, on a 5% down loan. Those purchasing in cash will incur lower closing costs/prepaids than those purchasing the same property with a mortgage.
7. Whether renting or buying, there may be some up-front deposits needed for utilities. For instance, when my wife & I bought our Isle of Wight home, the county wanted $240 for water/sewer.
8. Sometimes there are other upfront fees involved for entry into an association that are required for any purchaser of a home. While typically these costs, if applicable, are below $1k, there are some cases where these costs can be 10's of thousands of dollars (i.e. Governor's Land in Williamsburg).
9. There are many other potential fees that are more rare. For instance, if buying a home at auction, you might be responsible for a non-refundable large deposit (i.e. 5% or 10% of the purchase price) &/or a 10% buyer's premium that needs to be paid on top of the sales price. In some distressed sales including some auctions, you might also be responsible for covering back-taxes etc.
Credit Score (Typically) Above 580 if Using a Mortgage
FICO Credit Score above 580
While some lenders will only accept buyers whose credit is 620 or 640, others, including some at Greg Garrett Realty.com, will accept buyers with a score as low as 580 (500 if you have a 20% down payment). If you want to raise your credit, contact Adam Garrett so that he can put you in contact with a lender who can help you boost your score free of charge. Adam can also help you to boost your score if you would like, and he also suggests that you check the "Credit's Impact & How to Build It" section of this website. If your score is below 740, I suggest taking some measures to build it to minimize your interest rate. While some lenders charge the minimum interest rates at 720, others charge the minimum interest rates at 740. Keeping a buffer above that figure is helpful, especially if it comes at no or low cost. Bankruptcies, short sales, and judgments can also limit your ability to buy, however there are ways to get around each by knowing what you're doing and with as little as 3 months time in the case of judgments with a payment plan and no waiting period with some short sales (as detailed in the "short sales" hyperlink above).
There are exceptions, including 1 loan I'm aware of where credit score isn't considered (though credit factors can disqualify you from the flat interest rates available for those with that loan, and there are substantial negatives with that loan dissuading many from the hassle including bad reviews by some). There are also cash buyers who can have terrible credit (though they typically have good credit) if they want to and still purchase.
Job(s) for the Past Two Years (usually) in the Same Field if Using a Mortgage
Positive exceptions to this rule include those coming out of college who have a job in their field of study with a contract. Another exception is those who have had multiple jobs within the same career field for two years with no breaks between jobs of more than 1 month. Talk to your loan officer to see about other exceptions.
One negative exception is if your form of income has changed in the past year, such as going from salaried or hourly to commission-based.
A Mortgage Lender (optional)
For most people, this person is not optional. They cannot afford a home in cash. Even those that you wouldn't think could get a mortgage often can, whether those with poor credit scores, DACA buyers, those with very little cash reserves, etc.
A REALTOR® (optional)
Punteggio di credito FICO superiore a 580
Mentre alcuni istituti di credito accetteranno solo acquirenti il cui credito è 620 o 640, altri, inclusi alcuni su Greg Garrett Realty.com, accetteranno acquirenti con un punteggio fino a 580 (500 se hai un acconto del 20%) . Se vuoi aumentare il tuo credito , contatta Adam Garrett in modo che possa metterti in contatto con un prestatore che può aiutarti ad aumentare il tuo punteggio gratuitamente . Adam può anche aiutarti ad aumentare il tuo punteggio, se lo desideri, e suggerisce anche di controllare la sezione " Impatto del credito e come costruirlo " di questo sito web. Se il tuo punteggio è inferiore a 740, ti suggerisco di prendere alcune misure per costruirlo per ridurre al minimo il tuo tasso di interesse. Mentre alcuni istituti di credito addebitano i tassi di interesse minimi a 720, altri applicano i tassi di interesse minimi a 740. Mantenere un buffer al di sopra di tale cifra è utile, soprattutto se si tratta di un costo basso o nullo. Fallimenti , vendite allo scoperto e sentenze possono anche limitare la tua capacità di acquistare, tuttavia ci sono modi per aggirare ciascuno sapendo cosa stai facendo e con un tempo di appena 3 mesi nel caso di sentenze con un piano di pagamento e senza attese periodo con alcune vendite allo scoperto (come dettagliato nel collegamento ipertestuale "vendite allo scoperto" sopra).
Ci sono eccezioni, incluso 1 prestito di cui sono a conoscenza in cui il punteggio di credito non viene considerato (sebbene i fattori di credito possano squalificarti dai tassi di interesse forfettari disponibili per chi ha quel prestito, e ci sono sostanziali aspetti negativi con quel prestito che dissuade molti dal problemi, comprese le recensioni negative da parte di alcuni). Ci sono anche acquirenti in contanti che possono avere un credito terribile (anche se in genere hanno un buon credito) se lo desiderano e continuano ad acquistare.
Lavoro/i negli ultimi due anni (di solito) nello stesso campo
Fanno eccezione positiva a questa regola coloro che escono dall'università che hanno un lavoro nel loro campo di studio con un contratto. Un'altra eccezione sono coloro che hanno svolto più lavori all'interno dello stesso settore di carriera per due anni senza interruzioni tra i lavori superiori a 1 mese. Parla con il tuo addetto al prestito per vedere altre eccezioni.
Un'eccezione negativa è se la tua forma di reddito è cambiata nell'ultimo anno, ad esempio passando da salariato o orario a basato su commissioni.
Un prestatore di mutui (facoltativo)
Per la maggior parte delle persone, questa persona non è facoltativa. Non possono permettersi una casa in contanti.
UN REALTOR® (opzionale)
Circa il 90% degli acquirenti sceglie di lavorare con un agente immobiliare che li rappresenta ( NAR ). I miei clienti acquirenti non mi pagano nulla fintanto che il venditore paga anche una commissione relativamente bassa . La mia commissione deriva dall'acquisto di un immobile, pagato dal venditore. Il raro caso in cui un acquirente mi pagherebbe è se il venditore non stava pagando alcuna commissione dell'agente dell'acquirente e non siamo stati in grado di negoziarne una. Anche in questo caso, ciò che un acquirente pagherebbe GGR sarebbe un 2% molto basso (minimo $ 2k al momento della stesura di questo articolo per proprietà <$ 100k) quando lo standard del settore è del 3%. Inoltre quella commissione verrebbe pagata a GGR, non direttamente a me, e potrebbe includere una commissione di riferimento, quindi dopo la mia divisione, quando tutto è stato detto e fatto, potrei ottenere solo meno dell'1% se c'è una commissione di riferimento aggiuntiva che è lo stesso di alcune case che ho aiutato gli acquirenti ad acquisire negli ultimi 6 mesi al momento in cui scrivo. Mentre ci sono alcuni casi in cui una casa in vendita dal proprietario non offrirà un commissione dell'agente dell'acquirente, è raro che le case vengano acquistate in questo modo e non ho mai chiuso una casa del genere con un acquirente prima d'ora. Tali proprietà possono essere evitate, tuttavia, suggerisco di considerarle ancora nel caso in cui trovassi un affare particolarmente vantaggioso. Una casa FSBO che ha un prezzo di vendita, in particolare una che non ha alcun SBC, di solito andrà a un importo inferiore rispetto a una casa comparabile quotata con un agente immobiliare. Detto questo, molte case FSBO sono troppo care, in parte a causa della mancanza di coaching degli agenti sul prezzo e su altre questioni.
Tieni presente che non tutti gli agenti immobiliari sono REALTOR®. I REALTOR® hanno standard più elevati che devono rispettare. Ad alcuni agenti immobiliari autorizzati, incluso almeno uno con cui ho lavorato, è stata rimossa la loro designazione REALTOR® a causa di un comportamento non etico. Tieni presente che sono ancora agenti immobiliari autorizzati mentre non sono più un REALTOR®.
Quando si sceglie un REALTOR® , ricorda che alcuni prendono il loro dovere fiduciario di tenere sempre a mente il miglior interesse dei propri clienti al di sopra del proprio più seriamente di altri. Anche sapere che il tuo REALTOR® è un uomo o una donna integri è fondamentale. Mentre il REALTOR® medio lavora 40 ore a settimana, alcuni sono pigri, quindi assicurati di sceglierne uno che sei sicuro lavorerà sodo per te. Consiglio anche di scegliere qualcuno che sia competente e ben informato sull'attività. Greg Garrett Realty ha addestrato alcuni dei migliori agenti della zona.
Per coloro che acquistano una casa a distanza , è utile scegliere un REALTOR® esperto di tecnologia, in particolare qualcuno che può guidarti attraverso le firme digitali e può girare video dal vivo o registrati per aiutarti a visualizzare in anteprima le proprietà. Ho aiutato clienti a lunga distanza in passato attraverso questi mezzi.
Per ulteriori informazioni su ciò di cui hai bisogno , vai alla pagina Ipoteche e finanziarie , Trovare una casa o la pagina Impatto del mio credito e come costruirla._cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
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