Breve guida all'acquisto
Ecco alcune risorse che vorrei sottolineare mentre consideri una ricerca domestica che sono state utili ad altri in passato.
1. Qualità dell'area
2. Individuazione delle proprietà
4. Trovare case effettivamente disponibili è più difficile di quanto sembri
5. Ulteriori fattori da considerare
B. Cosa può usare un acquirente per acquistare una casa
1. Prestatori (tranne gli acquirenti in contanti)
2. Credito (esclusi gli acquirenti in contanti)
3. Programmi per ridurre il costo della casa
4. Ruolo dell'agente immobiliare
5. Cosa posso offrire agli acquirenti
6. Maggiori informazioni su ciò di cui un acquirente ha bisogno
Prezzo, quartiere e condizioni sono i fattori principali che vendono una casa ed è importante tenere a mente la rivendita quando si acquista una casa.
Sebbene un proprietario di una casa possa modificare il prezzo e le condizioni, non può cambiare la posizione, il che rende la conoscenza dell'area una componente fondamentale della ricerca di una casa. Capita anche di essere il meno ovvio in una ricerca online generale. Una questione interessante da notare anche è che ci sono leggi "direttive", in cui gli agenti immobiliari non sono legalmente autorizzati a dirti se un'area è "buona" o meno. Ciò che gli agenti che operano eticamente possono fare è indicarti fonti in cui puoi determinare da solo se un quartiere è "buono" per te o meno guardando direttamente le prove su vari fattori. Quando guardi le case da un elenco di possibilità, è facile guardare solo l'elenco stesso, senza considerare l'area.
Molti acquirenti di case per la prima volta commettono questo errore ed è molto facile farlo, poiché gli annunci sono più orientati verso i dettagli sulle singole case che sulle aree che circondano la casa. Ci sono state molte volte in cui l'acquirente mi ha detto che guidavano vicino a casa e non sono più interessati in base a quella guida e all'area in cui hanno trovato la casa. Se avessero prima fatto un po' di ricerca online, avrebbero spesso non avrebbe avuto bisogno di fare quell'unità. Anche se fai i compiti nell'area, può comunque succedere, ma visualizzando l'area prima online, puoi eliminare una serie di possibilità dovute alle qualità dell'area in cui non desideri.
È molto importante considerare l'area poiché l'area aiuta a determinare la sicurezza, la qualità della vita, la vicinanza a dove vuoi e devi essere, i distretti scolastici (per te o per la rivendita), i tassi di criminalità, le differenze fiscali e altro. I quartieri di minor valore nei distretti scolastici peggiori con il maggior numero di criminalità sono quartieri in cui potresti ottenere una casa dall'aspetto incredibile per un prezzo che non puoi trovare altrove, ma i sacrifici unici dell'area fatti per farlo accadere sono quelli che io normalmente non consigliare.
Per ulteriori informazioni sulla ricerca di una casa, fare clic qui .
Localizzazione delle proprietà
Qui è un cercatore di proprietà della MLS principale per Hampton Roads dove, se lo desideri, puoi darmi accesso per vedere ciò che stai cercando. Ci sono alcune caratteristiche interessanti a riguardo, incluso il fatto che proviene direttamente da MLS, quindi informazioni più accurate rispetto a siti come Zillow, puoi ingrandire una mappa per rivelare le zone di inondazione e puoi disegnare una forma esattamente intorno a ciò che area in cui vorresti cercare. Quel cercatore non ha molte delle funzioni di ricerca che faccio come agente , quindi è importante che imposti alcune ricerche anche per te. Alcune funzioni che puoi impostare richiederebbero anche molto tempo, mentre le ho già prontamente disponibili attraverso i desideri dei clienti passati che ho salvato nelle ricerche per un uso futuro, come l'esclusione di aree criminali, la ricerca nelle zone idonee all'USDA, guardando solo le scuole con rating 7 o superiore su GreatSchools, ecc. Ecco un video su come esplorare il portale Matrix.
Le ricerche dettagliate sono di fondamentale importanza quando si trova una casa. La maggior parte degli acquirenti non ha la capacità di entrare in questo processo con i modelli di ricerca, mentre gli agenti hanno la possibilità di cercare con i modelli. Sebbene molti non utilizzino le proprie capacità con i modelli, io uso ampiamente i modelli in gran parte delle mie attività. Nel caso dei miei modelli, sono stati lo sviluppo di anni e sono in costante aumento di numero e potenza man mano che diventano evidenti le esigenze degli acquirenti. A causa dei modelli, ciò che un singolo acquirente non avrebbe idea di impostare, e anche se sapesse come non volersi prendere il tempo necessario per impegnarsi, a volte l'ho impostato. In un'ora, posso utilizzare i modelli per impostare una ricerca di un acquirente in cui i modelli potrebbero aver impiegato più di 10 ore per essere messi insieme mesi o anni prima. Posso iniziare con i modelli che ho salvato dall'esperienza passata (o da ciò che un acquirente afferma come preferenze che non ho ancora ma che so che anche altri acquirenti in futuro vorranno) e quindi adattare una ricerca a quella di un acquirente preferenze in molto meno tempo di un acquirente che cerca di configurarle da solo. Per vedere alcuni esempi di ciò di cui sto parlando, clicca qui .
Se mi fai sapere i dettagli per mettere insieme una ricerca per te, non proverrà dal mio normale indirizzo email. Invece, ti invierò i link alle ricerche che imposterò da VAB@mlsmatrix.com .
Sebbene la maggior parte delle case in vendita siano su MLS, ci sono alcuni modi per trovare le case che non sono su MLS. Tali proprietà sono in genere proprietà in vendita dal proprietario anche se alcune proprietà in vendita dal proprietario sono sulla MLS. Alcuni dei migliori siti Web da visitare per trovare case FSBO sono https://norfolk.craigslist.org /, https://www.militarybyowner.com , https://www.forsalebyowner.com/ , & Zillow.com . Più siti di vendita di case di terze parti visiti, più proprietà FSBO che troverai. Ognuno ha case FSBO uniche che non sono presenti sugli altri siti. Con le proprietà FSBO, tieni presente che il venditore non ha un agente di quotazione che li aiuti a essere una voce della ragione che li rappresenta, spesso non offrono una commissione di agente dell'acquirente e non hanno la reputazione di un agente di quotazione da difendere, il che porta a maggiori tendenze alla disonestà, mancanza di divulgazione e frode. Per questo motivo, è particolarmente importante avere ispezioni approfondite, solide contingenze contrattuali, assicurazione del titolo dell'acquirente e un buon agente dell'acquirente, anche se devi pagare un extra.
Zone di inondazione
Di seguito è riportato un altro video che ho realizzato sull'utilizzo del portale Matrix in cui condurranno i collegamenti di ricerca di proprietà MLS, incluso il tentativo di vedere se una proprietà si trova in una zona alluvionale, il che è un problema in alcune parti di Hampton Roads. Tutte le Hampton Roads hanno la capacità di essere influenzate negativamente dagli uragani. È importante essere pronti quando si verificano gli uragani.
Ulteriori fattori da considerare durante il diserbo attraverso le proprietà:
È importante fare una ricerca approfondita su una proprietà prima di fare un'offerta, ma non così approfondita da perdere la proprietà. Alcune delle migliori proprietà con un buon prezzo durano meno di 24 ore sul mercato, anche quelle poco commercializzate. Una volta ho aiutato un acquirente ad acquistare una splendida casa a Coventry che aveva solo 1 foto e quell'immagine non comprendeva nemmeno l'intera parte anteriore della casa. Era ancora sotto contratto con l'acquirente che rappresentavo per il prezzo richiesto superiore entro 48 ore dal lancio sul mercato in una situazione di offerta multipla. Questo è uno dei motivi per cui è fondamentale avere aggiornamenti giornalieri automatici man mano che nuove proprietà arrivano sul mercato se vuoi davvero essere aggiornato sulle migliori proprietà.
È una buona idea controllare anche i permessi delle case, cosa che a volte può essere fatta sul sito web della città, ea volte devi contattare la città per scoprirlo. Norfolk, ad esempio, ha i permessi degli ultimi 3 anni e, oltre a ciò, devi contattare la città.
Che cosa può usare un acquirente per acquistare una casa
Anche se ho lavorato con vari acquirenti in contanti, dagli investitori ai ricchi, ai frugali, la maggior parte di quelli con cui lavoro usa un prestatore. Piuttosto che andare sempre con un prestatore, è meglio personalizzare quale prestatore scegli in base alla tua situazione. In genere raccomando un prestatore locale piuttosto che qualcuno online, tenendo presente i programmi per ridurre i costi della casa che hanno a disposizione, i tipi di prestiti che hanno a disposizione, i loro tassi di interesse, quanto tendono ad essere utili nel processo (come aumentare il credito punteggi), la loro etica e la loro conoscenza nel settore. Raccomando anche di mostrarmi le schede tariffarie dei potenziali finanziatori prima di prendere una decisione. In passato, mostrandomi un tariffario, gli acquirenti hanno deciso di rivolgersi a un prestatore completamente diverso da quello che avevano originariamente pianificato di utilizzare perché non vedevano i buchi nel tariffario che facevano apparire il foglio ingannevolmente significativamente migliore a causa dell'imprecisione. Il prestatore ingannevole non era quello che avevo consigliato loro in origine, ma era un prestatore fuori città. Gli istituti di credito fuori città si divertono molto con pratiche ingannevoli perché non hanno la stessa reputazione da difendere, soprattutto se non riesci a trovare una quantità significativa di recensioni su quel singolo prestatore.
Nessun prestatore è perfetto. Alcuni istituti di credito saranno piuttosto insensibili, altri saranno disinformati, altri avranno una scarsa etica e altri non avranno un programma che si desidera utilizzare per risparmiare sui costi della casa. Anche se nessun prestatore è perfetto (ne segnalo alcuni che tendono ad essere peggiori di altri che non consiglio in questo link), per vedere alcuni potenziali finanziatori, inclusi alcuni dei loro punti forti, clicca qui .
Consiglio di esaminare i programmi per ridurre i costi della casa prima di ottenere il credito ritirato da un prestatore. Alcuni istituti di credito sono in grado di fare programmi diversi rispetto ad altri. Quando si ottiene credito tirato dai creditori, suggerisco di fare tutte le indagini difficili lo stesso giorno. In questo modo riduci al minimo l'impatto sul tuo punteggio di credito e fai in modo che tutti i prestatori estraggano da tassi di base simili per confrontare i tassi dei vari istituti di credito.
Sebbene molti non considerino l'etica di qualcuno che stanno assumendo per una transazione immobiliare di importanza critica, l'etica è assolutamente essenziale quando si prendono decisioni di assunzione che coinvolgono ciò che è il bene più grande della maggior parte delle persone. È più probabile che qualcuno con un alto livello di etica tenga conto dei tuoi migliori interessi, indipendentemente dal fatto che sia richiesto o meno. Ad esempio, nell'ultimo mese o giù di lì, al momento in cui scrivo, ho parlato con la madre di un adulto disabile che stava cercando di acquistare la sua prima casa. Mi disse con entusiasmo che suo figlio era stato preapprovato. Quando ho guardato la pre-approvazione, sono rimasto immediatamente deluso da chiunque fosse il loro prestatore della propria banca, una persona che non avevo mai incontrato. Il motivo era che il loro prestatore li aveva preapprovati con un mutuo a tasso variabile. Un mutuo a tasso variabile li ha aiutati a ottenere un prezzo di acquisto più elevato e un prezzo di acquisto più elevato di solito significa una commissione più alta per il prestatore. Ciò che il prestatore non è riuscito a comunicare loro è che le persone più istruite del settore stanno alla larga da ARM. Il motivo è che attualmente siamo vicini ai tassi di interesse storici (al momento in cui scriviamo). L'unico posto in cui le tariffe stanno realisticamente andando è in aumento. Sebbene inizialmente un ARM sarà sempre inferiore a un tasso fisso, considerando il fatto che sei vicino ai minimi storici e che i tassi sono stati più del triplo di quelli del passato, un ARM, secondo la mia opinione professionale, e nel parere di molti altri professionisti del settore immobiliare, NON è una buona idea. Sebbene possa significare un prezzo di acquisto iniziale più elevato, utile per i margini di profitto basati su commissioni di un prestatore, è una ricetta per costi mensili notevolmente aumentati che potrebbero portare alla preclusione se l'acquirente non è in grado di tenere il passo con quei costi crescenti come interessi i tassi aumentano. Il fatto che il prestatore non abbia informato l'acquirente di questa questione di grande preoccupazione per quanto riguarda il figlio disabile è, a mio avviso, una chiara prova della mancanza di etica di quel prestatore, poiché avrebbe molta più familiarità con ARM rispetto alla madre ignara che era solo cercando di aiutare suo figlio e ho visto la capacità di suo figlio di acquistare una casa a un prezzo più alto con l'ARM che ha presentato il prestatore, con una discussione trascurabile se non nessuna sulle potenziali insidie di un'ARM per educare la madre. A mio parere, una mancanza di etica corrisponde sempre a una mancanza di saggezza, indipendentemente dal fatto che si possano vedere sempre o meno la saggezza e i tratti positivi nell'etica. In questo caso, potrebbe essere in grado di fare soldi velocemente con qualcuno se non avessi avvertito la madre degli ARM, ma quando il bambino disabile aveva tassi che andavano alle stelle, la madre poteva rimanere molto delusa dall'istituto di credito per non avvertendoli e che non è il tipo di persona che farebbero riferimento ad altri acquirenti.
4. " Il tuo ruolo di agente immobiliare " spiega un po' come lavorare con un agente immobiliare per aiutarti a trovare una proprietà. Mentre l'agente di quotazione rappresenta il miglior interesse del venditore, l'agente dell'acquirente rappresenta il miglior interesse dell'acquirente. Come è condiviso nella guida dell'acquirente, gli acquirenti non pagano il loro agente immobiliare nella maggior parte dei casi. Sebbene la stragrande maggioranza dei venditori offra una commissione di agente dell'acquirente, nella rara possibilità che un venditore non offra inizialmente una commissione di agente dell'acquirente, a volte è possibile negoziare una commissione. Nella stragrande maggioranza dei casi, l'agente che rappresenta l'acquirente che ha il dovere di rappresentare il suo migliore interesse in ogni momento è pagato dal ricavato di una vendita dal venditore. Ad esempio, posso consigliare fornitori di servizi, segnalare potenziali insidie in una proprietà che stai considerando, assistere nella negoziazione del contratto, obblighi legali, farti conoscere un'approssimazione del valore di una particolare proprietà quando gli accertamenti fiscali e Zestima possono essere superiori a 50 % di sconto a volte, ecc.
Un accordo scritto di intermediazione con l'acquirente è un elemento legale importante della collaborazione con l'agente dell'acquirente. Senza un accordo di intermediazione con l'acquirente, posso fornirti informazioni pubblicamente disponibili, ma non dovrei darti consigli, come consigli su quale prezzo offrire su una proprietà. Qualsiasi agente che ti dia consigli del genere senza un accordo di intermediazione dell'acquirente per iscritto non rispetta il codice di condotta per gli agenti e potrebbe perdere la licenza. Inoltre, se la tua intenzione è quella di acquistare, un agente di quotazione può mostrarti le proprie inserzioni come rappresentante del venditore, ma un agente non dovrebbe mostrarti proprietà di altre società senza un accordo scritto di intermediazione con l'acquirente._cc781905-5cde- 3194-bb3b-136bad5cf58d_
Esistono sia accordi di intermediazione con acquirente esclusivo che accordi di intermediazione con acquirente non esclusivo. Molti acquirenti non conoscono quest'ultimo, in parte perché molti agenti non lo faranno e alcune aziende non permetteranno nemmeno ai loro agenti di offrirlo. GRP non lo proibisce e, mentre mi occupo principalmente di accordi di intermediazione con acquirente esclusivo, mi impegno anche in accordi di intermediazione con acquirente non esclusivo. Con un contratto di intermediazione esclusiva dell'acquirente, ti impegni a lavorare con un determinato agente immobiliare con qualsiasi casa acquisti per un certo periodo di tempo. Con accordi di intermediazione con acquirenti non esclusivi, puoi lavorare con più agenti, se lo desideri. Mentre io raccomando accordi esclusivi per la maggior parte degli acquirenti, ce ne sono altri in cui ha più senso utilizzare un contratto di intermediazione acquirente non esclusivo, come quelli che effettuano ricerche in un'area geografica molto ampia, come VA e NC. Inoltre, alcuni acquirenti hanno avuto brutte esperienze con agenti deadbeat e hanno paura di rimanere di nuovo bloccati in quello scenario. Se ti trovi in quello scenario ora, ti consiglio di contattare quell'agente per uscirne e, se non ti rilasceranno, ti consiglio di contattare il loro broker principale che dovrebbe essere sul sito Web della loro azienda per informarli della situazione. Durante la ricerca di un altro agente, consiglio di cercarne uno in cui più revisori abbiano affermato specificamente che l'agente "lavora sodo" o qualcosa del genere, che più acquirenti hanno affermato in recensioni pubblicamente visibili su di me, per esempio.