Il momento migliore per comprare una casa
Mentre la risposta facile per alcuni potrebbe essere "adesso", per altri non è così semplice. Ci sono una serie di fattori da considerare quando si prende una decisione:
1. Finanze
2. Il tuo credito (a meno che non acquisti in $)
5. Il mercato nella tua area considerata
6. Proiezioni/storia dei tassi di interesse (a meno che non si acquisti in $)
7. Il tipo di prestito/assistenza finanziaria che utilizzerai, se applicabile
1. Finanze
Prima di acquistare una casa, è fondamentale essere preparati finanziariamente per questo. Se è vero che il patrimonio netto dei proprietari di abitazione è in media decine di volte superiore a quello degli affittuari, è anche vero che il più grande rammarico dei proprietari di abitazione per il loro acquisto è che la "manutenzione, altri costi più costosi del previsto" ( 1) . Qualcuno che sta per dichiarare bancarotta o che sta per divorziare probabilmente non dovrebbe perseguire l'acquisto di una casa. Per un acquirente alla soglia di un importante aumento di stipendio o eredità nei prossimi mesi che cerca di acquistare vicino al suo nuovo budget massimo in termini di rapporto debito/reddito, potrebbe anche essere utile aspettare finché non ti squalifica dall'assistenza finanziaria all'acquisto di una casa se lo avevi pianificato. Per vedere di cosa hai bisogno per acquistare una casa, vai alla mia pagina sull'argomento qui . Esistono vari modi per ridurre la manutenzione della casa e altri costi.
Riduzione dei costi iniziali:
Alcuni prestiti (ad es. NACA) hanno commissioni/costi di chiusura minimi, a volte è possibile rinunciare a determinati costi o essere inclusi nel prestito (ad es. la commissione di finanziamento VA), alcuni prestiti non richiedono un acconto, alcuni programmi per ridurre i costi della casa sono in grado di sostenere cura dell'acconto e dei costi di chiusura, e talvolta il venditore è in grado di aiutare con i costi di chiusura. Per coloro che cercano di acquistare un fixer upper senza il capitale o sanno come farlo, i prestiti fixer upper sono un modo per avvolgere i costi nel mutuo e sono disponibili con VA, FHA, convenzionali e alcuni altri prestiti (ad esempio NACA). Mentre alcuni aspettano fino a quando non hanno il 20% in meno, quando ho acquistato la mia prima casa, personalmente ho aumentato sostanzialmente il mio credito per poche centinaia di dollari e la mia educazione a credito , ho utilizzato un programma per ridurre i costi della casa (che ammontavano al 3,5% del il prezzo del contratto, anche se è disponibile molto di più a seconda delle circostanze), un prestito superiore convenzionale del 5% per il fixer, ho ricevuto un'assistenza per i costi di chiusura del 3% dal venditore, ho eseguito personalmente alcuni piccoli lavori e altrimenti per ridurre i miei costi iniziali._cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
Vedi l'offerta attuale per il programma illustrato sopra, comprese le tariffe attuali qui . Tieni presente che per la risorsa sopra, i mutuatari con reddito superiore alla media (corretto per le dimensioni della famiglia) per la loro area hanno limitazioni sulle aree in cui possono acquistare. Inoltre NACA è un'organizzazione senza scopo di lucro, quindi mentre i # forniti per molti non hanno eguali, è un po' come un affollato DMV, in genere richiede mesi prima di una pre-approvazione e il processo non è per i deboli di cuore.
Un altro modo per ridurre i costi iniziali in un mercato molto competitivo consiste nell'offrire un prezzo superiore al prezzo richiesto mentre si richiede il 3% dei costi di chiusura di una casa che si prevede andrà velocemente. Anche se in una situazione di offerte multiple potrebbe non funzionare, alcune case vengono ancora vendute con una sola offerta. In una città densamente popolata in un mercato caldo (Portsmouth nell'estate 2021) ho chiuso una casa in cui gli acquirenti hanno ottenuto il 3% dei costi di chiusura perché siamo aumentati di poco meno del 3% rispetto al prezzo di listino. Il più vicino ha detto che era la prima volta da un po' di tempo in cui un acquirente riceveva un'assistenza sui costi di chiusura del 3% o più. Questo non è sempre necessario anche in un mercato caldo, come dimostra un'altra proprietà che ho chiuso nella primavera del 2021 che l'acquirente ha ottenuto per un prezzo leggermente inferiore a quello richiesto pur ottenendo circa il 3,5% di assistenza per i costi di chiusura concordata dal venditore in un contratto , sebbene si trovasse in una zona molto più rurale.
Riduzione dei costi correnti:
Le garanzie sulla casa possono essere un modo molto utile per ridurre i costi correnti, specialmente nel tuo primo anno di proprietà della casa e soprattutto se non hai il capitale liquido necessario per coprire i sistemi quando si rompono. L'assicurazione sulla casa è un'altra risorsa molto utile per ridurre i costi correnti causati da cose come le tempeste.
Un modo per ridurre i costi correnti consiste nell'individuare le case nella tua ricerca di case che avranno bassi costi di manutenzione. Ad esempio, è quasi scontato con una proprietà di nuova costruzione costruita da un costruttore rispettabile. Nell'agosto 2021 io e mia moglie abbiamo acquistato una proprietà di nuova costruzione senza manutenzione del cantiere (coperto dalla quota associativa relativamente bassa per ciò che era incluso). Anche le case in mattoni o hardiplank richiedono una ridotta manutenzione esterna. Alcune case hanno tetti costruiti per più di 50 anni, anche se sono case più vecchie, come quelle con un tetto in ardesia o in acciaio. Anche un tetto standard di 30 anni è ottimo se è stato installato bene ed è stato montato di recente. A volte anche le case più vecchie hanno sistemi aggiornati come HVAC, AC e scaldabagno. La vita di un'unità HVAC e AC può essere prolungata sostituendo regolarmente i filtri e un contratto di manutenzione regolare come quello che ho sulla mia proprietà in affitto su un sistema che non è vecchio. L'acquisto di una casa che utilizza più compositi esterni rispetto al legno è anche un modo per ridurre la manutenzione. Una casa senza alberi che possono cadere su di essa che non si trova in una zona alluvionale è un altro modo per ridurre i costi. Le commissioni HOA basse o nulle sono un altro modo per ridurre i costi. Per ridurre il mio tempo/$ per la cura del prato, ho consultato almeno 4 o 5 persone che si occupano della cura del prato prima di stabilirmi su una che fa un lavoro eccellente a un prezzo basso sulla mia proprietà in affitto, e la quantità di volte al mese (durante il periodo in cui l'erba cresce) fa lavori che riduco in base alle preferenze dell'inquilino. Anche se non ho ancora acquistato un'opzione paesaggistica robotica, questa è una mia pesante considerazione.
Un altro modo per ridurre i costi che la maggior parte non considererebbe ma che ho fatto da scapolo è affittare stanze di casa mia. Anche se ho fatto molte ricerche sull'argomento prima di farlo bene, e so che alcuni hanno storie dell'orrore, ho avuto un'esperienza eccellente. Il mio affitto ricevuto era più o meno lo stesso dell'importo del mio mutuo durante il mese o 2 quando ho provato ad affittare 2 stanze contemporaneamente poco prima di sposarmi.
Per coloro che non vogliono affittare stanze della propria casa ma desiderano qualcosa di simile, gli acquisti duplex, triplex e quadruple sono un'opzione.
Vedi di più sulla riduzione dei costi di seguito nella sezione dell'assistenza finanziaria .
2. Il tuo credito ( a meno che non acquisti in $ o utilizzi un prestito in cui il punteggio di credito non è considerato)
Mentre alcuni prestiti hanno un tasso fisso dopo aver soddisfatto i requisiti minimi, la maggior parte dei prestiti avrà tassi di interesse diversi a seconda del credito. Se sei in grado di migliorare rapidamente il tuo credito per ottenere un tasso di prestito molto migliore, potrebbe valere la pena aspettare, tuttavia se i tassi di interesse, che fluttuano nel tempo, salgono più velocemente di te, potrebbe essere una perdita netta per aspetta, quindi c'è quell'elemento di rischio. Per vedere di più sul credito, vai alla mia pagina sull'argomento qui .
3. I tuoi bisogni di vita
Se stai per essere di stanza a Hampton Roads provenendo dalla Germania, è fondamentale che tu ottenga presto un noleggio o un acquisto. Se prima fai un noleggio, poi ti aspetti di essere di stanza da qualche altra parte in 4 anni, probabilmente perderai un po' di soldi se il mercato si apprezza nel prossimo anno (in genere lo fa, ma per vedere le proiezioni di apprezzamento di 1 anno per codice postale, inserisci il tuo codice postale in questa ricerca & fai clic sul risultato della ricerca che ha il codice postale corrispondente e la frase "Prezzi e valori domestici" su un desktop o laptop (le proiezioni in genere non sono visibili su un telefono ), che funziona meglio con le aree più densamente popolate. Potrebbe essere molto meno costoso fare un soggiorno prolungato con un alloggio temporaneo per un mese o 2 qui piuttosto che affittare per un anno. Alcuni acquirenti scelgono di acquistare prima di venire nella zona e ho un sacco di opzioni digitali per questo, oltre a un ottimo telefono con fotocamera per video live.
Alcuni potenziali acquirenti hanno bisogno di una casa unica che potrebbe non essere disponibile per l'affitto perché l'inventario in affitto è molto inferiore a quello per l'acquisto all'interno e intorno a Hampton Roads e perché i proprietari non consentono spesso determinate cose. Ad esempio, nelle ultime 24 ore al momento in cui scrivo ho parlato con qualcuno in cui uno dei motivi per cui volevano acquistare era perché avevano 3 cani e un gatto, stavano lavorando in una zona rurale e sapevano che le loro opzioni l'affitto sarebbe limitato.
Condizioni di locazione è un altro fattore da considerare. Se stai affittando una proprietà e non hai termini di locazione in anticipo nel tuo contratto di locazione per quanto riguarda la rottura del contratto di locazione, potresti trovarti in una posizione difficile se stai cercando di interrompere il contratto di locazione prima di un acquisto. Mentre in alcuni casi varrebbe la pena interrompere il contratto di locazione, in altri casi, ad esempio, se si prevede che il mercato scenda da qui a allora a causa delle fluttuazioni stagionali e che i tassi di interesse scendano nel frattempo in quanto beh, potrebbe essere meglio uscire dal contratto di locazione.
4. L'alternativa al noleggio
Ogni volta che si considera un acquisto, è meglio fare i numeri sull'affitto di una casa (o di una stanza in alcuni casi, specialmente con i single). Ho una pagina dedicata all'argomento qui.
Alcuni inquilini stanno pagando notevolmente i canoni di locazione perché i loro proprietari sono persone che conoscono e i proprietari potrebbero non prendere una decisione basata principalmente sui profitti o potrebbero essere eccessivamente preoccupati per i cattivi inquilini. Di recente ho visto una proprietà in buone condizioni vendere dove l'hanno affittata solo a persone che conoscevano per $ 1000- $ 1200 al mese mentre l'affitto di Zestimate al momento della vendita era di $ 1650. Soprattutto se sarai nell'area solo per un breve periodo, e se in un momento in cui le proiezioni di apprezzamento sono basse, un'opzione del genere potrebbe essere superiore all'acquisto.
5. Il mercato nella tua area considerata in considerazione dell'andamento stagionale e delle proiezioni di apprezzamento.
Per vedere questo aspetto delle cose, suggerisco la mia pagina sull'argomento.
Come puoi vedere sopra, i prezzi delle case non sono solo una linea retta, ma sperimentano alti e bassi stagionali. Di solito c'è un massimo estivo (il più delle volte a giugno) e un minimo invernale (il più delle volte a gennaio). Questi alti e bassi provengono principalmente da contratti che si verificano circa 30-35 giorni prima.
Nell'esempio seguente ( collegamento alle informazioni attuali ), un acquirente di una casa a marzo che prevede di acquistare ad agosto potrebbe fare meglio a pagare $ 3.000 in più per interrompere anticipatamente il contratto di locazione se acquista e se le proiezioni di apprezzamento di Zillow sono anche solo lontanamente accurate a meno che non acquisti una casa di un valore così basso (cioè $ 25.000) che l'apprezzamento del 5,7% ($ 174.000/$ 164.689 = 1,0565) (circa $ 1400 su $ 25.000) non supererebbe la tariffa di rottura del contratto di locazione di $ 3.000. Al contrario, su un acquisto di $ 100.000, l'importo di apprezzamento previsto sarebbe di circa $ 5650 (di gran lunga superiore a $ 3.000) e se $ 1.000.000, l'apprezzamento previsto sarebbe di $ 56.500. Gli importi e le politiche di rottura del contratto di locazione variano, quindi è importante ottenere i termini quando si considera un acquisto e confrontarli con l'apprezzamento previsto tenendo conto di altri fattori. Tieni a mente anche i pagamenti principali che verrebbero effettuati da qui a quando il tuo contratto di locazione sarebbe scaduto se dovessi interrompere anticipatamente il contratto di locazione.
6. Proiezioni/storia dei tassi di interesse (a meno che non si acquisti in $)
Sto scrivendo questa sezione il 18/03/21. Il Covid-19 è un esempio in cui i tassi di interesse sono andati molto bassi nel tempo per stimolare l'economia a riprendersi. A febbraio/marzo 0f 2021 hanno iniziato a salire rapidamente e non sarei affatto sorpreso se fossero aumentati in modo significativo nel prossimo anno, al punto da poter scegliere un tasso di interesse superiore di 0,25% e spendere di più per un periodo prolungato blocco (fino a 180 giorni). Mentre l'altro tasso sarebbe inizialmente un tasso di interesse più basso, non posso bloccare fino a 60 giorni dopo la mia chiusura di luglio. Mi aspetto che le tariffe siano > 0,25% in più per allora e saranno anche superiori a quelle se le tariffe continueranno a fare ciò che hanno fatto nelle ultime 5 settimane. Secondo un articolo pubblicato da Kiplinger il 18 marzo 2021, "L'aumento del tasso a 10 anni farà salire anche i tassi dei mutui, dall'attuale 3,1% al 3,5% entro la fine dell'anno ". Il tasso a 10 anni è aumentato dallo 0,555% del 05/08/2020 all'1,704% del 19/03/21.
7. Il tipo di prestito/ assistenza finanziaria che utilizzerai, se applicabile
I programmi per ridurre i costi della casa a volte possono produrre enormi risparmi, soprattutto per coloro che negli ultimi 3 anni non hanno posseduto una casa inferiore all'80% del reddito medio per le dimensioni della propria famiglia o che acquistano in aree di reddito inferiori alla media. L'assistenza per l'acconto è disponibile a Hampton Roads per un massimo di $ 40.000, è possibile sovvenzionare letteralmente la metà delle case (senza limiti di reddito!) e i tassi di interesse con i programmi sono fino allo 0%.
Alcuni programmi possono richiedere mesi o fino a un anno per qualificarsi. Spesso quel tempo ne vale la pena, ma dipende da fattori come le tendenze del mercato. Se risparmi $ 5.000 utilizzando un programma, ma il mercato apprezza più di $ 5.000 in quel periodo per la casa che compreresti, hai semplicemente perso denaro e perso tempo quando avresti potuto ottenere equità e pagare il mutuo con il tuo capitale standard pagamenti in quel periodo.
In alcuni casi, gli acquirenti iniziano gradualmente a guadagnare troppi soldi per poter beneficiare di un programma per ridurre i costi della casa (la maggior parte dei programmi ha limiti di reddito). In altri casi, ho visto dove non guadagnano abbastanza per essere ammissibili a un programma (ad esempio i prestiti con interessi dello 0% di Habitat for Humanity nella nostra zona che hanno un reddito minimo e massimo). Alcuni programmi hanno anche limiti di risorse, spesso con alcune eccezioni come i veicoli. È importante acquistare prima di eliminare gradualmente programmi del genere. Alcuni programmi sono disponibili solo per un periodo di tempo limitato, come il programma che ho utilizzato (non più disponibile) per $ 4.000 in assistenza per l'anticipo su un prestito superiore convenzionale senza penali per averlo trasformato in una proprietà in affitto alcuni anni dopo (considerando che la maggior parte dei programmi per ridurre i costi della casa non sono possibili con un prestito di riabilitazione e alcuni hanno determinate quantità di anni che è necessario vivere lì per massimizzare l'assistenza).
8. La casa in cui vivi attualmente
Se sei in grado di ottenere l'affitto gratuito (es. alcune situazioni che vivono con i genitori) o l'affitto fortemente sovvenzionato (es. sezione 8), questo è un fattore importante da considerare.
In alcuni casi, possedere una casa può essere anche meglio dell'affitto gratuito (cioè se affittare stanze con successo con buoni inquilini che coprono o superano il mutuo pur ottenendo guadagni di equità da apprezzamento e importi di affitto che aumentano più velocemente degli importi del mutuo). Detto questo, molti non vogliono affittare stanze. Mentre mia moglie non mi avrebbe mai permesso di affittare stanze della nostra casa, mentre ero scapolo ho potuto ottenere l'affitto dall'affitto di stanze mentre vivevo lì che superava il mio mutuo in un periodo di prova, ho fatto 1 mese. Se fossi rimasto scapolo, probabilmente avrei continuato a farlo, ma mi sono sposato mesi dopo.
Se ricevi l'affitto gratuito e investi l'importo che pagheresti per l'affitto in Roth IRA, IRA e altri investimenti in cui hai avuto una storia di forti ritorni (rispetto a non investire/risparmiare i soldi che saresti pagare come molti con l'affitto gratuito non fa per la difficoltà di autodisciplina), l'affitto gratuito ti sta funzionando bene se non vuoi affittare stanze se hai comprato casa.
Se ricevi sussidi tramite il Housing Choice Voucher (HCV) https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/homeownership "The... (HCV) homeownership program consente alle famiglie assistite dal programma HCV di utilizzare il proprio voucher per acquistare una casa e ricevere assistenza mensile per far fronte alle spese di proprietà della casa". Detto questo, è fondamentale ottenere qualsiasi acconto o assistenza continua con un mutuo confermato prima di guardare le case o fare un'offerta.
9. La casa che sceglierai
Alcuni dei principali rimpianti dei proprietari di case si riducono alla casa che hanno scelto. Come condiviso sopra, il rimpianto n. 1 dell'acquirente è superiore a quello percepito di manutenzione e altri costi. Alcune case avranno una manutenzione elevata e altre, anche allo stesso prezzo, una manutenzione ridotta. Una grande casa centenaria, in legno, in rovina, circondata da alberi ad alto fusto con rami sul tetto per $ 500.000 su 10 acri richiederà una manutenzione molto più elevata di una piccola casa rurale da $ 150.000 seduta su 0,25 acri senza alberi sporgente che non è stato costruito molto tempo fa e utilizzava materiali come rivestimenti in mattoni, un tetto in acciaio e un ponte composito che può durare a lungo.
Se stai acquistando una vendita allo scoperto, in genere ci vogliono da 3 mesi a 1 anno, anche se possono richiedere più o meno tempo.
Se stai acquistando una nuova costruzione, a volte quelle proprietà non hanno iniziato a costruire quando sono sotto contratto e 6 mesi di tempo di costruzione non sono insoliti dal momento in cui sono sotto contratto.
Quando si considera la scelta della casa, la posizione conta molto.
Aree diverse hanno leggi diverse ( esempio di armi da fuoco; esempio di affitto di stanze ), aliquote fiscali diverse, distretti scolastici diversi, densità di popolazione diverse e altro.
Il tempo di percorrenza da solo può avere una grande differenza qualitativa e quantitativa .
9. Sfatare i miti
Spero che ormai tu sia stato in grado di acquisire maggiori conoscenze sul momento migliore per acquistare. Ho condiviso molti aspetti da considerare. Sebbene alcuni non siano personalmente pronti per l'acquisto, il mio acquisto sotto contratto al momento della stesura di questa sezione (2/7/21) è la prova che da una prospettiva di mercato, credo che ora (21/07/21) sia relativamente buon momento per comprare una casa.
Mito: la bolla scoppierà in qualsiasi momento!
Fatto: le proiezioni a 1 anno in SE VA sono solide, le proiezioni a più lungo termine sono ancora più forti. I fattori che hanno contribuito al crollo del 2008 non sono presenti. Abbiamo una carenza di alloggi, restrizioni molto migliori sui prestiti e prezzi residenziali in aumento mentre i prezzi commerciali sono scesi a causa del Covid-19, con molte aziende che non avrebbero mai considerato i lavoratori a distanza ora che lo stanno considerando a lungo termine perché " ne ho visto l'efficacia in termini di costi e la natura non necessaria di alcuni dei loro precedenti uffici.
Mito: gli unici acquirenti che possono competere in questo mercato sono gli acquirenti in contanti
Fatto: mentre c'è una percentuale di acquirenti in contanti più alta del solito, la maggior parte dei miei acquirenti non sta acquistando in contanti.
Mito: i venditori non fanno concessioni e avrò bisogno di molti $ in mano per acquistare
Fatto: come ho condiviso nella sezione 1, alcuni venditori stanno ancora pagando alcuni costi di chiusura e alcune case stanno ancora cercando solo 1 offerta. Sebbene una garanzia di valutazione sia utile in uno scenario con più offerte, non è sempre necessaria e in genere non la consiglio in uno scenario con 1 offerta. Esistono ancora programmi che possono ridurre i costi della casa di molti acquirenti.
Mito: l'unico posto in cui le vendite di case stanno andando è in rialzo:
Fatto: mentre le nuove costruzioni non tendono a scendere di prezzo stagionalmente, la rivendita sì, quindi se scegli tra l'acquisto in estate e l'acquisto a dicembre, in genere troverai prezzi più bassi e meno concorrenza a dicembre, con gennaio quasi sempre i prezzi più bassi di un dato anno anche se in un mercato in rapido apprezzamento, gennaio sarà in genere più alto l'anno successivo rispetto al marzo precedente.