Waktu Terbaik untuk Membeli Rumah
Sementara jawaban mudah untuk beberapa orang mungkin "sekarang", bagi yang lain, itu tidak sesederhana itu. Ada beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan ketika membuat keputusan:
1. Keuangan
2. Kredit Anda (kecuali membeli dalam $)
5. Pasar di area yang Anda pertimbangkan
6. Proyeksi/riwayat suku bunga (kecuali membeli dalam $)
7. Jenis pinjaman/bantuan keuangan yang akan Anda gunakan jika berlaku
1. Keuangan
Sebelum membeli rumah, penting untuk mempersiapkan diri secara finansial untuk itu. Meskipun benar bahwa kekayaan bersih pemilik rumah puluhan kali lebih tinggi daripada rata-rata penyewa, juga benar bahwa penyesalan tertinggi pemilik rumah tentang pembelian mereka adalah bahwa "pemeliharaan, biaya lain lebih mahal dari yang diharapkan" ( 1) . Seseorang yang akan menyatakan pailit atau akan bercerai mungkin sebaiknya tidak melakukan pembelian rumah. Untuk pembeli di ambang kenaikan gaji besar atau warisan dalam beberapa bulan ke depan yang ingin membeli mendekati anggaran maksimum baru mereka dalam hal rasio utang terhadap pendapatan, sebaiknya menunggu selama itu tidak mendiskualifikasi Anda dari bantuan keuangan menuju pembelian rumah jika Anda berencana untuk itu. Untuk melihat apa yang Anda butuhkan untuk membeli rumah, buka halaman saya tentang subjek di sini . Ada berbagai cara untuk mengurangi perawatan rumah dan biaya lainnya.
Mengurangi biaya awal:
Pinjaman tertentu (yaitu NACA) memiliki biaya minimal/biaya penutupan, terkadang biaya tertentu dapat diabaikan atau dimasukkan ke dalam pinjaman (yaitu biaya pendanaan VA), beberapa pinjaman tidak memiliki persyaratan uang muka, program tertentu untuk mengurangi biaya rumah dapat diambil mengurus uang muka dan biaya penutupan, & terkadang penjual dapat membantu dengan biaya penutupan. Bagi mereka yang ingin membeli fixer atas tanpa modal atau tahu bagaimana untuk itu, pinjaman atas fixer adalah cara untuk membungkus biaya ke dalam hipotek, dan tersedia dengan VA, FHA, konvensional, & beberapa pinjaman lainnya (yaitu NACA). Sementara beberapa menunggu sampai mereka memiliki 20% ke bawah, ketika saya membeli rumah pertama saya, saya pribadi secara substansial meningkatkan kredit saya hanya beberapa ratus dolar dan pendidikan saya sendiri secara kredit , menggunakan program untuk mengurangi biaya rumah (yang sebesar 3,5% dari harga kontrak, meskipun lebih banyak tersedia tergantung pada keadaan), pinjaman atas fixer konvensional 5%, menerima bantuan biaya penutupan 3% dari penjual, melakukan beberapa pekerjaan kecil sendiri, & sebaliknya untuk mengurangi biaya awal saya._cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
Lihat penawaran saat ini untuk program yang digambarkan di atas termasuk tarif saat ini di sini . Perlu diingat bahwa untuk sumber daya di atas, peminjam berpenghasilan di atas rata-rata (disesuaikan dengan ukuran keluarga) untuk wilayah mereka memiliki batasan wilayah di mana mereka dapat membeli. Juga NACA adalah nirlaba, jadi sementara # yang disediakan untuk banyak yang tak tertandingi, itu agak seperti DMV yang ramai, biasanya membutuhkan waktu berbulan-bulan sebelum persetujuan awal, & prosesnya bukan untuk menjadi lemah hati.
Cara lain untuk mengurangi biaya awal di pasar yang sangat kompetitif adalah dengan menawarkan harga di atas harga yang diminta sambil meminta biaya penutupan 3% pada rumah yang Anda harapkan akan berjalan cepat. Sementara dalam situasi penawaran ganda mungkin tidak berhasil, beberapa rumah masih dijual dengan hanya 1 penawaran. Di kota berpenduduk padat di pasar yang panas (Portsmouth di Musim Panas 2021) saya menutup rumah di mana pembeli mendapat biaya penutupan 3% karena kami menaikkan harga di atas harga jual sedikit di bawah 3%. Semakin dekat mengatakan itu adalah pertama kalinya dalam beberapa saat di mana pembeli mendapatkan bantuan biaya penutupan 3% atau lebih. Itu tidak selalu diperlukan bahkan di pasar yang panas, sebagaimana dibuktikan oleh properti lain yang saya tutup pada Musim Semi 2021 bahwa pembeli mendapat sedikit di bawah harga yang diminta sementara masih mendapatkan sekitar 3,5% dalam bantuan biaya penutupan yang disepakati oleh penjual dalam kontrak , meskipun itu di daerah yang jauh lebih pedesaan.
Mengurangi biaya berkelanjutan:
Jaminan rumah bisa menjadi cara yang sangat membantu untuk mengurangi biaya berkelanjutan, terutama di tahun pertama kepemilikan rumah Anda & terutama jika Anda tidak memiliki modal likuid yang diperlukan untuk menutupi sistem saat rusak. Asuransi rumah adalah aset lain yang sangat membantu untuk mengurangi biaya berkelanjutan Anda dari hal-hal seperti badai.
Salah satu cara untuk mengurangi biaya berkelanjutan adalah dengan menargetkan rumah di pencarian rumah Anda yang akan memiliki biaya perawatan rendah. Misalnya, itu hampir sama dengan properti konstruksi baru yang dibangun oleh pembangun terkemuka. Pada Agustus 2021, istri saya & saya membeli properti konstruksi baru tanpa pemeliharaan halaman (ditanggung oleh biaya asosiasi yang relatif rendah untuk apa yang sudah termasuk). Rumah yang terbuat dari batu bata atau hardiplank juga membutuhkan perawatan eksterior yang lebih sedikit. Beberapa rumah memiliki atap yang dibangun selama >50 tahun, meskipun itu adalah rumah yang lebih tua, seperti rumah dengan atap batu tulis atau baja. Bahkan atap standar 30 tahun sangat bagus jika dipasang dengan baik & baru saja dipasang. Kadang-kadang bahkan rumah yang lebih tua memiliki sistem yang diperbarui seperti HVAC, AC, dan pemanas air. Masa pakai unit HVAC & AC dapat diperpanjang dengan mengganti filter secara teratur & perjanjian perawatan rutin seperti yang saya miliki di properti sewaan saya pada sistem yang tidak lama. Membeli rumah yang menggunakan lebih banyak komposit eksterior daripada kayu juga merupakan cara untuk mengurangi perawatan. Rumah tanpa pohon yang dapat tumbang di atasnya yang tidak berada di zona banjir adalah cara lain untuk mengurangi biaya. Rendah atau tanpa biaya HOA adalah cara lain untuk mengurangi biaya. Untuk mengurangi waktu perawatan rumput saya / $, saya pergi melalui setidaknya 4 atau 5 orang perawatan rumput sebelum memutuskan orang yang melakukan pekerjaan yang sangat baik dengan harga rendah di properti sewaan saya, dan jumlah kali per bulan (selama waktu rumput tumbuh) dia melakukan pekerjaan yang saya kurangi berdasarkan preferensi penyewa. Meskipun saya belum membeli opsi lanskap robot, itu adalah pertimbangan saya yang berat.
Cara lain untuk mengurangi biaya yang sebagian besar tidak akan mempertimbangkan tetapi yang saya lakukan saat masih bujangan adalah dengan menyewakan kamar di rumah saya. Sementara saya melakukan banyak penelitian tentang subjek sebelumnya untuk melakukannya dengan baik, & tahu bahwa beberapa memiliki cerita horor, saya memiliki pengalaman yang sangat baik. Uang sewa yang saya terima hampir sama dengan jumlah hipotek saya selama satu atau dua bulan ketika saya menguji menyewakan 2 kamar sekaligus segera sebelum saya menikah.
Bagi mereka yang tidak ingin menyewakan kamar di rumah mereka tetapi menginginkan sesuatu yang serupa, pembelian duplex, triplex, & quadplex adalah pilihan.
Lihat lebih lanjut tentang pengurangan biaya di bawah ini di bagian bantuan keuangan .
2. Kredit Anda ( kecuali membeli dalam $ atau menggunakan pinjaman di mana nilai kredit tidak dipertimbangkan)
Sementara beberapa pinjaman memiliki tingkat bunga tetap setelah memenuhi persyaratan minimum, sebagian besar pinjaman akan memiliki tingkat bunga yang berbeda tergantung pada kredit Anda. Jika Anda dapat dengan cepat meningkatkan kredit Anda untuk mendapatkan tingkat pinjaman yang jauh lebih baik, mungkin ada baiknya menunggu, meskipun jika suku bunga, yang berfluktuasi dari waktu ke waktu, naik lebih cepat dari Anda, itu bisa menjadi kerugian bersih bagi Anda. tunggu, jadi ada unsur risiko itu. Untuk melihat lebih banyak tentang kredit, buka halaman saya tentang subjek di sini .
3. Kebutuhan hidup Anda
Jika Anda akan ditempatkan di Hampton Roads yang datang dari Jerman, sangat penting bagi Anda untuk segera mendapatkan sewa atau pembelian. Jika Anda melakukan penyewaan terlebih dahulu, kemudian berharap untuk ditempatkan di tempat lain dalam 4 tahun, Anda mungkin akan kehilangan sebagian secara finansial jika pasar terapresiasi di tahun depan (biasanya memang demikian tetapi untuk melihat proyeksi apresiasi 1 tahun berdasarkan kode pos, masukkan kode pos Anda dalam pencarian ini & klik hasil pencarian yang memiliki kode pos yang cocok & frasa "Harga Rumah & Nilai Rumah" di desktop atau laptop (proyeksi biasanya tidak terlihat di ponsel ), yang paling cocok untuk daerah yang lebih padat. Mungkin jauh lebih murah untuk tinggal lebih lama dengan perumahan sementara selama satu atau 2 bulan di sini daripada menyewa selama setahun. Beberapa pembeli memilih untuk membeli sebelum datang ke daerah tersebut , dan saya memiliki banyak pilihan digital untuk itu serta ponsel kamera yang bagus untuk video langsung.
Beberapa calon pembeli membutuhkan rumah unik yang mungkin tidak tersedia untuk disewa karena persediaan untuk disewakan jauh lebih rendah daripada pembelian di dalam dan sekitar Hampton Roads & karena tuan tanah tidak akan sering mengizinkan hal-hal tertentu. Misalnya, dalam 24 jam terakhir pada saat penulisan ini saya berbicara dengan seseorang di mana salah satu alasan mereka ingin membeli adalah karena mereka memiliki 3 anjing dan seekor kucing, sedang bekerja di daerah pedesaan, dan tahu bahwa pilihan mereka untuk sewa akan terbatas.
Persyaratan sewa adalah faktor lain yang perlu dipertimbangkan. Jika Anda menyewa properti dan tidak memiliki persyaratan sewa di muka dalam sewa Anda tentang melanggar sewa Anda, Anda bisa berada dalam posisi yang sulit jika ingin memutuskan sewa Anda sebelum membeli. Sementara dalam beberapa kasus, akan layak untuk memutuskan sewa Anda, dalam kasus lain, seperti jika pasar diperkirakan akan turun antara sekarang dan kemudian karena fluktuasi musiman & suku bunga diperkirakan akan turun sementara itu sebagai baik, itu bisa lebih baik untuk naik sewa.
4. Alternatif sewa
Setiap kali mempertimbangkan pembelian, yang terbaik adalah menjalankan nomor untuk menyewakan rumah (atau kamar dalam beberapa kasus, terutama dengan para lajang). Saya memiliki halaman yang didedikasikan untuk subjek di sini.
Beberapa penyewa membayar terlalu rendah biaya sewa karena tuan tanah mereka adalah orang yang mereka kenal dan tuan tanah mungkin tidak membuat keputusan berdasarkan keuntungan atau mungkin terlalu khawatir tentang penyewa yang buruk. Baru-baru ini saya melihat sebuah properti dalam kondisi yang layak dijual di mana mereka hanya menyewakannya kepada orang-orang yang mereka kenal dengan harga $1000-$1200/bulan sementara sewa Zestimate pada saat penjualan adalah $1650. Terutama jika Anda hanya akan berada di area tersebut untuk jangka pendek, & jika pada saat proyeksi apresiasi rendah, opsi seperti itu bisa lebih baik daripada membeli.
5. Pasar di area yang Anda pertimbangkan dengan mempertimbangkan tren musiman dan proyeksi apresiasi.
Untuk melihat aspek ini, saya menyarankan halaman saya tentang masalah ini.
Seperti yang Anda lihat di atas, harga rumah bukan hanya garis lurus, tetapi juga mengalami pasang surut musiman. Biasanya ada Summer High (paling sering di bulan Juni) & Winter low (paling sering di bulan Januari). Tinggi dan rendah tersebut sebagian besar berasal dari kontrak yang terjadi sekitar 30-35 hari sebelumnya.
Dalam contoh di bawah ini ( tautan ke info saat ini ), pembeli rumah di bulan Maret yang berencana membeli di bulan Agustus mungkin lebih baik membayar $ 3.000 ekstra untuk memutuskan sewa mereka lebih awal jika membeli & jika proyeksi apresiasi Zillow bahkan jauh akurat kecuali membeli rumah nilai yang sangat rendah (yaitu $25rb) sehingga apresiasi sebesar 5,7% ($174rb/$164,689= 1,0565) (kira-kira $1400 untuk $25rb) tidak akan melebihi biaya pemutusan sewa sebesar $3.000. Sebaliknya, pada pembelian $100.000, jumlah apresiasi yang diproyeksikan akan menjadi sekitar $5650 (jauh lebih dari $3k), & jika $1.000.000, apresiasi yang diproyeksikan akan menjadi $56.500. Jumlah & kebijakan pemutusan sewa bervariasi, jadi penting untuk mendapatkan persyaratan saat mempertimbangkan pembelian & membandingkannya dengan apresiasi yang diproyeksikan sambil mempertimbangkan faktor lain. Ingatlah juga pembayaran pokok yang akan dilakukan antara sekarang dan kapan sewa Anda akan habis jika Anda memutuskan sewa Anda lebih awal.
6. Proyeksi/riwayat suku bunga (kecuali membeli dalam $)
Saya menulis bagian ini pada 3/18/21. Covid-19 adalah contoh di mana suku bunga turun sangat rendah dari waktu ke waktu untuk merangsang pemulihan ekonomi. Pada Februari/Maret 0f 2021 mereka mulai naik dengan cepat dan saya tidak akan terkejut sama sekali jika mereka naik secara signifikan selama tahun depan, sampai-sampai saya dapat memilih suku bunga .25% lebih tinggi dan menghabiskan ekstra untuk perpanjangan waktu. kunci (hingga 180 hari). Sementara tingkat lainnya awalnya akan menjadi tingkat bunga yang lebih rendah, saya tidak dapat mengunci sampai 60 hari dari penutupan Juli saya. Saya berharap tarif menjadi >.25% lebih tinggi saat itu dan akan lebih tinggi dari itu jika tarif tetap melakukan apa yang telah mereka lakukan dalam 5 minggu terakhir. Menurut sebuah artikel yang diterbitkan oleh Kiplinger pada 18 Maret 2021, "Kenaikan suku bunga 10 tahun juga akan mendongkrak suku bunga KPR, dari 3,1% saat ini menjadi 3,5% pada akhir tahun ." Tingkat 10 tahun telah meningkat dari 0,555% pada 8/5/2020 menjadi 1,704% pada 19/3/21.
7. Jenis pinjaman/ bantuan keuangan yang akan Anda gunakan jika berlaku
Program untuk mengurangi biaya rumah kadang-kadang dapat menghasilkan penghematan besar, terutama bagi mereka yang belum memiliki rumah dalam 3 tahun terakhir di bawah 80% dari pendapatan rata-rata untuk ukuran rumah tangga mereka atau membeli di daerah pendapatan di bawah rata-rata. Bantuan uang muka tersedia di Hampton Roads hingga $40.000, subsidi pemerintah secara harfiah setengah dari rumah dimungkinkan (tanpa batas pendapatan!), dan suku bunga dengan program serendah 0%.
Beberapa program dapat memakan waktu berbulan-bulan atau hingga satu tahun untuk memenuhi syarat. Seringkali waktu itu sepadan, tetapi itu tergantung pada faktor-faktor seperti tren pasar. Jika Anda menghemat $5.000 dengan menggunakan sebuah program, tetapi pasar menghargai lebih dari $5000 pada waktu itu untuk rumah yang akan Anda beli, Anda baru saja kehilangan uang dan membuang-buang waktu ketika Anda bisa mendapatkan ekuitas dan membayar hipotek Anda dengan pokok standar Anda. pembayaran selama itu.
Dalam beberapa kasus, pembeli secara bertahap mulai menghasilkan terlalu banyak uang agar memenuhi syarat untuk program pengurangan biaya rumah (sebagian besar program memiliki batasan pendapatan). Dalam kasus lain, saya telah melihat di mana mereka tidak menghasilkan cukup uang untuk memenuhi syarat untuk suatu program (yaitu pinjaman bunga 0% Habitat for Humanity di wilayah kami yang memiliki pendapatan minimum & maksimum). Beberapa program juga memiliki batasan aset, seringkali dengan pengecualian tertentu seperti kendaraan. Sangat penting untuk membeli sebelum Anda menghentikan program seperti itu. Beberapa program hanya tersedia untuk waktu yang terbatas, seperti program yang saya gunakan (tidak lagi tersedia) untuk bantuan uang muka $ 4,000 pada pinjaman atas fixer konvensional tanpa penalti bagi saya mengubahnya menjadi properti sewaan beberapa tahun kemudian (sedangkan sebagian besar program untuk mengurangi biaya rumah tidak mungkin dilakukan dengan pinjaman rehabilitasi dan beberapa memiliki jumlah tahun tertentu yang Anda perlukan untuk tinggal di sana untuk memaksimalkan bantuan).
8. Rumah tempat Anda tinggal saat ini
Jika Anda bisa mendapatkan sewa gratis (yaitu beberapa situasi tinggal bersama orang tua), atau sewa yang disubsidi besar-besaran (yaitu bagian 8), itu merupakan faktor penting untuk dipertimbangkan.
Dalam beberapa kasus, memiliki rumah bisa lebih baik daripada sewa gratis (yaitu jika menyewakan kamar berhasil dengan penyewa baik yang menutupi atau melebihi hipotek sambil tetap mendapatkan keuntungan ekuitas dari apresiasi & jumlah sewa yang meningkat lebih cepat dari jumlah hipotek). Konon, banyak yang tidak mau menyewakan kamar. Sementara istri saya tidak akan pernah membiarkan saya menyewakan kamar rumah kami, sementara bujangan saya bisa mendapatkan uang sewa dari menyewakan kamar selama tinggal di sana yang melebihi hipotek saya dalam uji coba yang saya lakukan 1 bulan. Jika saya tetap bujangan, saya mungkin akan terus melakukannya, tetapi saya menikah beberapa bulan kemudian.
Jika Anda mendapatkan sewa gratis dan menginvestasikan jumlah yang akan Anda bayarkan untuk sewa ke investasi Roth IRA, IRA, & lainnya di mana Anda memiliki riwayat mendapatkan pengembalian yang kuat (vs tidak menginvestasikan/menyimpan uang yang akan Anda dapatkan membayar seperti banyak dengan sewa gratis tidak dilakukan karena sulitnya disiplin diri), sewa gratis bekerja dengan baik untuk Anda jika Anda tidak ingin menyewakan kamar jika Anda membeli rumah.
Jika Anda menerima subsidi melalui Housing Choice Voucher (HCV) https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/homeownership "Program kepemilikan rumah... (HCV) memungkinkan keluarga yang dibantu di bawah program HCV untuk menggunakan voucher mereka untuk membeli rumah dan menerima bantuan bulanan dalam memenuhi biaya kepemilikan rumah." Yang mengatakan, sangat penting untuk mendapatkan uang muka atau bantuan berkelanjutan dengan hipotek yang dikonfirmasi sebelum melihat rumah atau membuat penawaran.
9. Rumah yang akan Anda pilih
Beberapa penyesalan utama pemilik rumah bermuara pada rumah yang mereka pilih. Seperti yang dibagikan di atas, biaya perawatan & biaya lainnya yang lebih tinggi dari yang dirasakan adalah penyesalan pembeli #1. Beberapa rumah akan perawatannya tinggi, dan yang lain, bahkan dengan harga yang sama, perawatannya rendah. Sebuah rumah besar, berpihak kayu, berusia 100 tahun dalam keadaan rusak dikelilingi oleh pohon-pohon tinggi dengan cabang-cabang di atas atap seharga $ 500.000 duduk di atas 10 hektar akan pemeliharaan yang jauh lebih tinggi daripada rumah kecil, pedesaan, $ 150.000 yang duduk di atas .25 hektar tanpa pohon menjorok yang tidak dibangun begitu lama dan menggunakan bahan seperti dinding bata, atap baja, & dek komposit yang bisa bertahan lama.
Jika Anda membeli obral pendek, biasanya membutuhkan waktu mulai dari 3 bulan hingga 1 tahun, meskipun dapat memakan waktu lebih banyak atau lebih sedikit.
Jika Anda membeli konstruksi baru, terkadang properti tersebut belum mulai dibangun saat kontrak masih berlaku, dan waktu pembangunan 6 bulan tidak biasa sejak saat kontrak.
Saat mempertimbangkan pilihan rumah, lokasi sangat penting.
Daerah yang berbeda memiliki undang-undang yang berbeda ( contoh senjata api; contoh penyewaan kamar ), tarif pajak yang berbeda, distrik sekolah yang berbeda, kepadatan penduduk yang berbeda, & lainnya.
Waktu perjalanan sendiri dapat memiliki perbedaan kualitatif dan kuantitatif yang besar.
9. Menghilangkan Mitos
Saya harap sekarang Anda sudah bisa mendapatkan lebih banyak pengetahuan tentang waktu terbaik untuk membeli. Saya telah membagikan banyak aspek untuk dipertimbangkan. Sementara beberapa secara pribadi tidak siap untuk membeli, pembelian saya sendiri berdasarkan kontrak pada saat penulisan bagian ini (7/2/21) adalah bukti bahwa dari perspektif pasar, saya percaya bahwa sekarang (7/2/21) relatif waktu yang tepat untuk membeli rumah.
Mitos: Gelembung akan meletus kapan saja!
Fakta: Proyeksi 1 tahun di SE VA kuat, proyeksi yang lebih lama bahkan lebih kuat. Faktor-faktor yang berkontribusi pada crash 2008 tidak ada. Kami memiliki kekurangan perumahan, pembatasan pinjaman yang jauh lebih baik, & harga perumahan naik sementara harga komersial turun karena Covid-19, dengan banyak bisnis yang sebelumnya tidak pernah mempertimbangkan pekerja jarak jauh sekarang mempertimbangkannya dalam jangka panjang karena mereka ' telah melihat efektivitas biaya dan sifat yang tidak perlu dari beberapa ruang kantor mereka sebelumnya.
Mitos: Pembeli yang dapat bersaing di pasar ini hanyalah pembeli tunai
Fakta: Meskipun persentase pembeli tunai lebih tinggi dari biasanya, sebagian besar pembeli saya tidak membeli secara tunai.
Mitos: Penjual tidak memberikan konsesi apa pun & saya membutuhkan banyak $ untuk membeli
Fakta: Seperti yang saya bagikan di bagian 1, beberapa penjual masih membayar beberapa biaya penutupan & beberapa rumah masih bertahan setelah hanya 1 penawaran. Meskipun jaminan penilaian sangat membantu dalam skenario beberapa penawaran, itu tidak selalu diperlukan, & saya biasanya tidak merekomendasikannya dalam skenario 1 penawaran. Masih ada program yang bisa mengurangi banyak biaya rumah pembeli.
Mitos: Satu-satunya tempat penjualan rumah naik:
Fakta: Meskipun konstruksi baru tidak cenderung turun harga secara musiman, penjualan kembali turun, jadi jika memilih antara membeli di musim panas dan membeli di bulan Desember, Anda biasanya akan menemukan harga yang lebih rendah dan persaingan yang lebih sedikit di bulan Desember, dengan Januari hampir selalu menjadi harga terendah pada tahun tertentu meskipun di pasar yang mengalami apresiasi dengan cepat, Januari biasanya akan lebih tinggi pada tahun berikutnya daripada Maret sebelumnya.