Վերանորոգման/վերանորոգման ֆինանսավորում մինչև վաճառքը
When Should Sellers Perform Renovations/Repairs? Typically Prior to Listing Informed sellers know that it's most often best to put a home in cost-effective marketable shape prior to listing it. You might think that they're crazy, but some buyers almost fall in love with a house, but are held back by a single negative feature about it that they assume will not be resolved by the seller, sometimes never even taking a 2nd look even if the seller states that the problem has since been resolved & they have not made an offer on another home yet. By that time it can be out of sight and out of mind. By doing cost effective work up front, even if they hire out all the work, sellers should make higher net profits than if they left it alone. Of course, not every home has work that needs to be done, but most often there are some items that I recommend that the seller does. There are many agents who will not make recommendations for work that obviously needs to be done simply because they want to get the listing & know that the better that they say the house is and the more they say that it's worth (regardless of reality), the more likely that many sellers will list with them. The most common reason why sellers do not list with me after a listing appointment at their home that I have found is my honesty in telling them what they don't want to hear. Conversely, there are other clients I've had where they found my honesty to be one of my strongest qualities because so many people in life will simply tell you what you want to hear & I refuse to do so.
Don't do a Bad DIY Job: Done ineffectively, attempting work on a home prior to a sale can result in more harm than good, such as a bad-looking DIY job (as I have seen on multiple occasions, even though on others DIY looks great) or renovations/repairs that are not cost-effective (such as putting a pool in the backyard) can also be a way to shoot yourself in the foot.
Why Homes in Need of Work are Good for Buyers and Bad for Sellers: My Experience & Flippers Done effectively, some flippers make a living, as you may have seen with various shows on HDTV like "Flip or Flop" where the best deals are often in the worst shape & the greatest need of cosmetic & other updates. I have helped buyers to purchase investment properties & continue to assist investors. Even the first home I purchased was a foreclosure that needed a lot of work that I purchased because it was such a great deal. I was able to gain essentially instant equity following the renovations/repairs even though I had most of the work contracted out. Most buyers are not willing to go to the lengths that I was, but when they do, they want a deal, and if a home is not priced well, they'll pass it by for another one that is or make a lowball offer. If there's a home that needs $20k worth of foundation work, for instance, where the after-repair value is $200k, an investor who wanted to flip it would in most cases be a fool to buy it for only $180k. If he did that, he wouldn't make any money when he went to resell it & he would have spent lots of time involved in a transaction and potentially come out of it with less than nothing to show for it because of the costs involved in a sale like real estate agent fees. In addition, a home purchase involves risk, and he needs to add risk padding to avoid a loss. In order to be a successful investor, in most cases, he would have to buy it for significantly less than $180k. Also, many standard buyers would not only be turned off by the $20k worth of work needed but wouldn't even be able to qualify for it on the mortgage that they are planning on using.
Even if a Seller Doesn't Initially Agree to Do Work, The Buyer May Request it or Walk: One of the first properties that I ever sold was a case where we told the seller what needed to be done to maximize the profits, but they were unwilling to have the work done. The buyer that, months later, got under contract to buy the house requested that certain work is done, and the sellers agreed. When it was all said & done, someone assessing the value of the property contacted me about why it sold for so little. I had to tell him that the sellers had initially refused to do the work that was needed to be done and that if they had done the work that they eventually did after it was under contract prior to listing it, it likely would've sold for more. If they had done as we advised, it likely would have sold faster and for more money, yielding the sellers higher net profits. There are also some situations I've encountered where a home inspection occurs and the problems are such that the buyer immediately opts to walk without giving the seller any chance to remediate the issues. When a home goes on and off the market, even if the home inspection had no issues, it will likely go for a lower contract price the next time around, so it's highly advised in most cases to get that work done before listing. Also, if you don't do the work after that first contract, it's important to note that all latent "material adverse facts" need to be disclosed, which is typically best done by providing the home inspection report with all the issues uncovered.
Sometimes "As-Is" is Best: In some cases, selling "as-is" is best. Here are some examples: 1. If your home is going to get foreclosed on in 40 days if you don't sell, you don't have any time to lose & should list your home now even if you have significant repair needs and schedule the repairs for immediately after listing. 2. If your house would likely be condemned if someone from the city walked in, paying someone for work on the property is likely going to be a net loss. 3. If your home is already in fantastic shape, with Adam not mentioning anything you should do in terms of repairs (which pretty much never happens, even if you're home's just a few years old & highly upgraded), he'll probably tell you to do some cleaning, and won't recommend that you sell "as is", but it's certainly possible that some day a seller could come to Adam where Adam doesn't recommend any repairs. There are repairs that add net value, and other repairs/upgrades that don't. For instance, Adam's encountered a highly influential tenant who was family to the seller who was convinced that upgrades should occur that Adam thought wouldn't be cost effective whatsoever. That said, if your agent isn't Adam, don't be surprised if they walk through your home and don't mention a single repair need. If Adam walked through your home, he'd likely share a very different story. There are occasions where Adam's been the only agent to suggest repairs to sellers who interviewed with multiple agents. The other agents know that if they have the appearance of "falling in love" with the home just like it is, the seller will be more biased to pick them than if they're honest like Adam tries to be.
While some sellers have the capital to get work done in cash through contractors that they pay, others do not have the cash to do that, and many are unaware of some of the alternative approaches to attaining those funds in order to maximize their net proceeds at closing.
Options for getting loan proceeds paid prior to closing for sellers:
Contractors Paid at Closing: Some contractors, including some that I've worked with, are willing to have some or a portion (i.e. half) of the work paid at closing. In those cases, there is often a financing fee involved.
Home Equity Line of Credit for Major Renovations/Repairs: Here you would work with a bank to get equity from your home in the form of a check. You could then pay it back following selling your home. The interest rates you pay here would typically be somewhat close to prevailing mortgage rates, which are often less than what you'd pay for a contractor's financing fee, though closing costs for HELOCs can be high, and the smaller the renovation, the higher by percentage those closing costs will be. Talk to your CPA about tax advantages of HELOCs over personal loans & other financing options if the numbers when comparing the two are close to matching.
Ե՞րբ պետք է վաճառողները կատարեն վերանորոգում/վերանորոգում:
Իրազեկ վաճառողները գիտեն, որ ամենից հաճախ ավելի լավ է տունը դնել շուկայական ծախսերի արդյունավետ վիճակում, նախքան այն ցուցակագրելը: Դուք կարող եք մտածել, որ նրանք խելագար են, բայց որոշ գնորդներ գրեթե սիրահարվում են տան հետ, բայց նրանց հետ պահում է դրա վերաբերյալ մեկ բացասական հատկանիշ, որը նրանք ենթադրում են, որ չի լուծվի վաճառողի կողմից, երբեմն նույնիսկ երբևէ երկրորդ անգամ չեն նայում: եթե վաճառողը հայտարարում է, որ խնդիրը լուծվել է, և նրանք դեռ առաջարկ չեն արել այլ տան համար: Այդ ժամանակ դա կարող է լինել անտեսանելի և մտքից դուրս: Նախապես ծախսարդյունավետ աշխատանք կատարելով, նույնիսկ եթե նրանք վարձում են ամբողջ աշխատանքը, վաճառողները պետք է ավելի մեծ զուտ շահույթ ունենան, քան եթե թողնեն այն մենակ: Իհարկե, ոչ ամեն տուն ունի աշխատանք, որը պետք է կատարվի, բայց ամենից հաճախ կան որոշ իրեր, որոնք խորհուրդ եմ տալիս վաճառողին անել: Կան բազմաթիվ գործակալներ, ովքեր առաջարկություններ չեն անի այն աշխատանքի համար, որն ակնհայտորեն պետք է կատարվի, պարզապես այն պատճառով, որ նրանք ցանկանում են ստանալ ցուցակը և իմանալ, որ որքան լավն են ասում, որ տունն է, և այնքան ավելի շատ են ասում, որ այն արժե (անկախ իրականությունից): այնքան ավելի հավանական է, որ շատ վաճառողներ ցուցակագրեն իրենց հետ: Ամենատարածված պատճառը, թե ինչու վաճառողները ինձ հետ չեն ցուցակագրում իրենց տանը ցուցակագրման հանդիպումից հետո, որը ես գտել եմ, իմ ազնվությունն է նրանց ասելու այն, ինչ նրանք չեն ցանկանում լսել: Ընդհակառակը, կան նաև այլ հաճախորդներ, որոնք ես ունեցել եմ, որտեղ նրանք գտել են, որ իմ ազնվությունը իմ ամենաուժեղ հատկություններից մեկն է, քանի որ կյանքում շատ մարդիկ պարզապես կասեն ձեզ այն, ինչ դուք ցանկանում եք լսել, և ես հրաժարվում եմ դա անել:
Կատարված անարդյունավետ, վաճառքից առաջ տան վրա աշխատելը կարող է հանգեցնել ավելի շատ վնասի, քան լավի, օրինակ՝ վատ տեսք ունեցող DIY աշխատանք (ինչպես ես տեսել եմ մի քանի անգամ, թեև մյուսների դեպքում DIY-ն հիանալի տեսք ունի) կամ վերանորոգում/վերանորոգում, որը ոչ ծախսարդյունավետ (օրինակ՝ բակում լողավազան դնելը) կարող է նաև լինել ոտքի վրա կրակելու միջոց: Արդյունավետ կերպով արված որոշ ֆլիպերներ վաստակում են իրենց ապրուստը, ինչպես դուք կարող եք տեսել HDTV-ի տարբեր շոուներով, ինչպիսին է «Flip or Flop»-ը, որտեղ լավագույն գործարքները հաճախ վատթարագույն վիճակում են և կոսմետիկ և այլ թարմացումների ամենամեծ կարիքը: Ես օգնել եմ գնորդներին գնել ներդրումային գույք և շարունակել աջակցել ներդրողներին: Նույնիսկ այն տունը, որը ես գնեցի, բռնագրավում էր, որը մեծ աշխատանք էր պահանջում, քանի որ դա մեծ գործարք էր: Ես կարողացա ձեռք բերել էականորեն ակնթարթային սեփականություն վերանորոգումից/վերանորոգումից հետո, չնայած աշխատանքի մեծ մասը կնքված էի: Գնորդներից շատերը չեն ցանկանում գնալ այն երկարություններին, ինչ ես էի, բայց երբ նրանք անում են, նրանք ցանկանում են գործարք կնքել, և եթե տունը լավ գնով չէ, նրանք կանցնեն այն մեկ ուրիշի համար, որը կա կամ ցածր գնով առաջարկ կանեն: Եթե տունը, որը պահանջում է 20 հազար դոլար արժողությամբ հիմքի աշխատանք, օրինակ, որտեղ վերանորոգումից հետո արժեքը կազմում է 200 հազար դոլար, ներդրողը, ով ցանկանում էր այն շրջել, շատ դեպքերում հիմար կլինի, եթե այն գնի ընդամենը 180 հազար դոլարով: Եթե նա դա աներ, ապա նա ոչ մի գումար չէր աշխատի, երբ գնար այն վերավաճառելու, և նա շատ ժամանակ կծախսեր գործարքի մեջ և պոտենցիալ դուրս կգա դրանից՝ առանց որևէ բան ցույց տալու: Բացի այդ, տան գնումը ներառում է ռիսկ, ուստի նա կարող է վերջում նույնիսկ վերջնական գործարքից դուրս գալ վնասով: Հաջողակ ներդրող լինելու համար, շատ դեպքերում, նա պետք է այն գնի 180 հազար դոլարից զգալիորեն ցածր գնով: Բացի այդ, շատ ստանդարտ գնորդներ ոչ միայն կանջատվեն 20 հազար դոլար արժողությամբ աշխատանքի համար, այլ նույնիսկ չեն կարողանա համապատասխանել այն հիփոթեքի վրա, որը նրանք պատրաստվում են օգտագործել: Առաջին սեփականություններից մեկը, որը ես երբևէ վաճառեցի, այն դեպքն էր, երբ մենք վաճառողին ասացինք, թե ինչ է պետք անել՝ առավելագույնի հասցնելու համար շահույթը, բայց նրանք չցանկացան կատարել աշխատանքը: Գնորդը, ով ամիսներ անց կնքել էր տուն գնելու պայմանագիր, խնդրեց, որ որոշակի աշխատանքներ կատարվեն, և վաճառողները համաձայնեցին։ Երբ ամեն ինչ ասվեց և արվեց, ինչ-որ մեկը, ով գնահատում էր գույքի արժեքը, կապվեց ինձ հետ, թե ինչու է այն այդքան քիչ վաճառվել: Ես ստիպված էի նրան ասել, որ վաճառողները ի սկզբանե հրաժարվել են կատարել այն աշխատանքը, որը պետք է կատարվեր, և եթե նրանք կատարել են այն աշխատանքը, որն ի վերջո արել են այն բանից հետո, երբ այն կնքվել է պայմանագրով, նախքան այն ցուցակագրելը: Եթե նրանք անեին այնպես, ինչպես մենք խորհուրդ տվեցինք, այն հավանաբար կվաճառվեր ավելի արագ և ավելի շատ գումարով, ինչը վաճառողներին կբերեր ավելի բարձր զուտ շահույթ: Նրանց համար, ովքեր ցանկանում են ծանր գնդակ խաղալ գնորդների հետ՝ կապված անելիքների հետ կապված աշխատանքի հետ, ցանկանալով հնարավորինս քիչ բան անել, կարևոր է իմանալ, որ երբեմն գնորդը չի պատասխանում վաճառողի վաճառասեղանին հաշվիչով վերանորոգման իրերի վերաբերյալ, այլ պարզապես մերժեք այն և դուրս եկեք պայմանագրից, այլ ոչ թե զբաղվեք նրանց կարծիքով ժլատ վաճառողի դժվարությամբ: Երբ ես ներկայացնում եմ վաճառողներին, ես ցանկանում եմ առավելագույնի հասցնել վաճառողի շահույթը` միաժամանակ չհեռացնելով հավանական գնորդին գործարքից, եթե ես զգում եմ, որ նրանք տան լավագույն գնորդն են: Կարևոր է իմանալ, որ որոշ դեպքերում ստորև ներկայացված տարբերակներից և ոչ մեկը լավագույնը չէ, և ինչպես կա վաճառքը վաճառողի լավագույն միջոցն է, օրինակ՝ նրանք, ովքեր պետք է ձեռք բերեն իրենց գույքը պայմանագրով և փակվեն օրվանից 40 օրից պակաս ժամկետում: որ նրանք կապվում են ինձ հետ, որպեսզի խուսափեն բռնագրավումից:
Թեև որոշ վաճառողներ ունեն կապիտալ՝ վճարվող կապալառուների միջոցով աշխատանքը կանխիկ կատարելու համար, մյուսները դրա համար կանխիկ գումար չունեն, և շատերը տեղյակ չեն այդ միջոցները ձեռք բերելու որոշ այլընտրանքային մոտեցումների մասին՝ իրենց զուտ հասույթը առավելագույնի հասցնելու համար: փակում.
Կարևոր է նաև նշել, որ այն դեպքում, երբ վաճառողը վնաս է կրում, ես երբեմն վաճառողներին խորհուրդ եմ տալիս վաճառքից առաջ տուն վարձակալել, որպեսզի իրենց ավելի լավ վիճակում հայտնեն վաճառելու համար: Թեև ես անձամբ չեմ կառավարում գույքը, նույնիսկ իմ սեփականության համար, դա կենսունակ տարբերակ է, և ես կարող եմ ձեզ ուղղորդել ուրիշների, ինչպիսին է Գարեթի գույքի կառավարումը :
Վաճառողների համար մինչև փակվելը վարկի գումարները վճարելու տարբերակներ.
Garrett Realty Partners ներդրողի հնարավորությունը սահմանափակ վերանորոգման համար – 22-րդ դարի կապալառուների հետ համագործակցությամբ, Greg Garrett Realty-ի հետ փոխկապակցված բիզնեսը, այստեղ աշխատանքը, եթե հաստատված է (տան սեփական կապիտալը շատ կարևոր է հաստատման համար, ինչպես նաև վաճառողի համաձայնությունը պայմաններին: ), կիրականացվի 22-րդ դարի կապալառուների կողմից, վաճառքից ստացված հասույթը կֆինանսավորի աշխատանքը՝ գումարած ֆինանսավորման վճարը: Այս տարբերակը կներառի բավականին պարզ լեզու, որը նախապես համաձայնեցվել է սովորական փաստաթղթերի շրջանակներում (այսինքն՝ 22-րդ դարի գնահատականը, ինչպես նաև նախապես արված հավելումները՝ հաշվի առնելով գինը նվազեցնելու համար. երբեմն նախապես ստորագրված հավելումներ անհրաժեշտ չեն, բայց բազմակի ժամանակային կրճատումներ։ ներառված են վատագույն սցենարների համար), օրինակ՝ գների նվազեցման ռազմավարությունը՝ հիմնված ցուցադրությունների և պայմանագրերի վրա: Պաշտպանում է կապալառուներին անիրատեսական ակնկալիքներով վաճառողներից:
Տնային սեփական կապիտալի վարկային գիծ. այստեղ դուք կաշխատեիք բանկի հետ՝ ձեր տնից սեփական կապիտալը չեկի տեսքով ստանալու համար: Այնուհետև դուք կարող եք վերադարձնել այն ձեր տունը վաճառելուց հետո:
Garrett Realty Partners ներդրողի հնարավորություն ընդարձակ (այսինքն՝ $50,000 և այլն) վերանորոգման համար – ինչպես GRP IO-ն սահմանափակ վերանորոգման համար, բացառությամբ, որ այստեղ վաճառողը կստորագրի Վերանորոգման վարկի մուրհակը, որը ներառում է տարեկան 12% տոկոսադրույք այն վերանորոգման համար, որը սկսում է կուտակվել 30 օր հետո։ աշխատանքի ավարտը. Ահա ընթացիկ ձևանմուշն է այս գրելու պահին:
Այլընտրանքային կենսունակ մեթոդները (հատկապես, եթե շատ դեպքերում լավ վարկ ունեք) ներառում են հետևյալը.
Գնումների կամ մնացորդի փոխանցումների համար <12% տոկոսադրույքով կրեդիտ քարտ(ներ) (ներառյալ փոխանցման ցանկացած վճար) այն իրավիճակներում, երբ օգտագործման տոկոսադրույքը մնացորդ կրելիս այնքան էլ բացասաբար չի ազդի վարկի վրա (հատկապես, եթե կա 0% APR կամ մեկ այլ ցածր 6 ամիս կամ ավելի գովազդային ժամանակահատված, ինչպես նաև գրանցման բոնուս, որը երբեմն կարող է արժենալ հազարավոր դոլարներ բարձր ծախսերի համար: Ես այժմ աշխատում եմ գրանցման բոնուսի վրա, որն արժե ավելի քան 3 հազար դոլար՝ 50,000 դոլար մեկ քարտի վրա ծախսելուց հետո: Մեկ այլ քարտով ես ունեմ մնացորդի փոխանցման խթանում, որտեղ, եթե ցանկանայի, ես կարող էի ստանալ 2,99% ներածական APR ժամանակահատված 12 ամսով, առանց փոխանցման վճարի)
Ֆիքսված տոկոսադրույքով անհատական վարկ <12% տոկոսադրույքով` առանց ակտիվացման վճարների
Հնարավորինս ներգրավվել, որպեսզի որոշ, եթե ոչ ամբողջ աշխատանքը կատարեք ինքներդ՝ հիմնված ձեր միջոցների/հմտությունների վրա, որտեղ աշխատանքը չի երևում DIY (ես տեսել եմ DIY-ի որոշ սխալ աշխատանքներ վաճառողների կողմից, ուստի կարևոր է իմանալ ձեր սահմանափակումները, հատկապես, եթե դա ծախսատար կլինի աշխատանքը ամբողջությամբ վերափոխելը նյութական ծախսերի հիման վրա); երբ ես վերանորոգում էի իմ սեփական տունը որպես վերանորոգման հիփոթեքի մաս, մինչդեռ աշխատանքի մեծ մասն արվում էր կապալառուների կողմից, ես կատարում էի ցածր հմտության և նվազագույն գործիքների որոշ աշխատանքներ, ներառյալ կոճղերի հեռացումը, ծառերի հատումը, այլ կանաչապատում, ջրհորների մաքրում: , & LED լամպերի և պատուհանների շերտավարագույրների տեղադրում։ Որոշ դեպքերում ես ինքս որոշում էի, թե ինչ եմ անելու գինը տեսնելուց հետո։ Կինս և նրա մայրը մեծ աշխատանք են կատարել խոհանոցի սալիկների և պահարանների վրա:
Հակադարձ ավտովարկ կամ այլ ապահովված պարտք <12% տոկոսադրույքով
Փոխառություն մտերիմ ընկերներից կամ ընտանիքից, օրինակ՝ ծնողներից
Վաճառել արժեքավոր իրեր, որոնք ձեզ հարկավոր չեն, օրինակ՝ բարձր վճարով մեքենա և փոխարինել այն ավելի ցածր արժեքով, բայց հուսալի մեքենայով, որը իդեալականորեն գնել է կանխիկ կամ ֆինանսավորել, եթե կանխիկ գնելը տարբերակ չէ (ես երբեք չեմ գնել մեքենա ֆինանսավորմամբ, և երբեք չի պլանավորել՝ գնելով 600-9000 դոլար տատանվող մեքենաներ): Եթե գնում եք այս երթուղին, ես խորհուրդ եմ տալիս > 5 տարեկան, ցածր վազքը, բարձր MPG, լավ վարկանիշ ունեցող անհատական մեքենա, որը հուսալի բրենդից է:
Որոշ դեպքերում վաճառողներին հասանելի են անվճար կամ մեծ զեղչով ծրագրեր՝ իրենց տան վերանորոգման համար օգնություն ստանալու համար , որոնք հաճախ սուբսիդավորվում են կառավարության կողմից և/կամ գործում են ոչ առևտրային կազմակերպության կողմից: Որքան ցածր է վաճառողի եկամուտը, այնքան ավելի հավանական է, որ նրանք որակավորվեն:
Այլընտրանքային մեթոդները, որոնք ես չեմ առաջարկում, ներառում են հետևյալը.
Վարկային քարտը ավելի քան 12% տոկոսադրույքով և/կամ այն դեպքում, երբ վերանորոգման վրա դրված գումարը կդարձնի ձեր օգտագործումը բավականաչափ բարձր, որպեսզի էապես ժամանակավորապես նվազեցնի ձեր վարկային միավորը, եթե ակնկալում եք, որ ձեր վարկը պետք է լինի վաճառքի ժամանակ (այսինքն՝ մեկ այլ տուն գնելու համար)
Վարկային շնաձկներ. թեև ոմանք կարող են ծիծաղել այս հասկացության վրա, որպես ակնհայտ անխոհեմ, իմ ընկերուհին կապվեց ինձ հետ փողի համար (ես ասացի՝ ոչ), որը նա պետք է մեկ անգամ վճարեր վարկային շնաձկներին:
Անմիջապես կապիտալ կամ ավելի ցածր վճարումներ ստանալու համար մեքենայից մոտոցիկլետի կամ սկուտերի անցնելը – իմ կարծիքով մահացության և վնասվածքների մակարդակը չափազանց բարձր է:
Alternative Methods that I Don’t Recommend: Credit card at >12% interest rate &/or where the money put on renovations would make your utilization high enough to substantially temporarily lower your credit score if you expect to need your credit during the time of sale (i.e. for another home purchase) Loan sharks – while some may laugh at this notion as obviously unwise, a friend of mine did contact me for money (I said no) that she needed to pay to loan sharks once. Switching from a car to a motorcycle or scooter to gain immediate capital or lower payments – the fatality and injury rates are too high in my opinion "Pay Day" loans or car liens with >12% interest