GARRETT ÁDÁM

​

Alacsony vagy magas ajánlat:

A befektető inkább a géppuskás megközelítést fontolgathatja, míg a legtöbb tulajdonos-lakó inkább mesterlövész megközelítést. Egy befektetővel igyekszik jelentős mértékben kivonni saját preferenciáit és érzelmeit az egyenletből, és nagyobb rugalmassággal tehet alacsony szintű ajánlatokat. Vannak olyan tulajdonosok, akik nagy hangsúlyt fektetnek a megtakarításra, nem pedig a személyes preferenciákra, és az alacsony golyós ajánlatokat választják, aminek eredményeként több géppuska-megközelítést alkalmaznak, ahol a nem elég jó üzlet a következő otthonba kerül. . Tulajdonos lakos esetén azonban sokan olyan házat szeretnének, ami kifejezetten a családjuk számára megfelelő, és nem akarják, hogy olyan helyzet alakuljon ki, amikor az eladó nemcsak elutasítja az ajánlatot, hanem azt mondja, hogy nem akarja, hogy újabb ajánlatot tegyen ( ami ritka, de előfordul). Ha ledob egy ingatlant, amelyet valóban szeretne, és egy másik vevő néhány napon belül nem alacsony ajánlatot ad neki, akkor az eladó nagyobb valószínűséggel szeretne oda-vissza tárgyalni a másik vevővel, és oda-vissza tárgyalni. gyakran előfordulhat, ha egyszerre csak 1 vevő, akár több ajánlat esetén is. Korábban is kötöttem szerződést ingatlanra pontosan ezzel a forgatókönyvvel. Minél alacsonyabb a piaci idő vagy az 5%-os vagy annál nagyobb árcsökkentés utáni idő, annál nagyobb a valószínűsége annak, hogy ez megtörténik. Leendő vevő ügynökeként az is fontos, hogy érdeklődjön, vannak-e aktív ajánlatok, nem csak azért, hogy elképzelést kapjon az ajánlatról, hanem hogy ennek megfelelően felgyorsítsa az ajánlattételi határidőt, ha van ilyen, vagy az eladókat értesítették egy érkezésről. hamar.

Erős ajánlat:

Az eladók általában 30 napot (vagy kevesebbet, ha üres) szeretnek a lezárásra, 1%-ot vagy többet egy komoly pénzbetét esetén (bár néha 500 USD is elfogadható), és készpénzt. A finanszírozási lehetőségek közül az eladók általában a készpénzt kedvelik leginkább, ezt követően a keménypénzes kölcsönöket, majd a hagyományos hiteleket, majd az FHA-t, majd a VA-t. Természetesen szeretik a kért árat vagy magasabbat zárási költség támogatás nélkül is, bár ezen a piacon gyakran a zárási költségeket a vásárlóknak adják, ha a vevő teljes kérési árat vagy annál többet kínál. Azokban az esetekben, amikor az eladó nem teszi, és a vevőnek szüksége van a zárási költségekre, fontolóra veheti az ajánlati ár emelését, amelyet részben az értékelés véd (lásd alább).

Az ajánlat előtt látható javítások:

Ha olyan javításokat/módosításokat/frissítéseket szeretne, amelyeket az eladónak végre kell hajtania, és amelyeket észrevesz az ajánlattétel előtt, általában a legjobb, ha ezeket belefoglalja az ajánlatba. Vannak esetek, amikor az eladó azt mondta, hogy nem tesz meg bizonyos dolgokat, amelyek a lakásellenőrzés során felmerültek, mert az eladó azt állítja, hogy ezeknek nyilvánvalónak kellett lenniük az ajánlattétel előtt az otthoni szemle előtt._cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

Kezdje szóbeli ajánlattal:

A legjobb gyakorlat azzal kezdeni, hogy számos forgatókönyv esetén szóbeli ajánlatot ad, kizárva a többszörös ajánlati helyzeteket, a short ügyleteket, az ingatlaneladásokat és a lefoglalásokat. Ez egy nem kötelező megközelítés, amellyel időt takaríthat meg, különösen, ha számos alacsony labda ajánlatot tesz. Egyes eladók oda-vissza mennek szóbeli szavakkal, mások pedig nem. Ez gyakran az ügynök preferenciáitól függ, és néha a tőzsdei ügynökök összekeverhetik a törvényeket azzal kapcsolatban, hogy a tőzsdei ügynöknek miként kell minden ajánlatot benyújtania (akár szóban, akár nem), de az ingatlanra vonatkozó szerződés csak írásban köthető.

Ellenajánlatok:

Egyes esetekben csak egy lehetőség van ajánlattételre, például sok esetben a HUD tulajdonában lévő ingatlanok csak a tulajdonos által lakott időszak alatt, mielőtt lejárna ez az időszak. Néha az eladó kap 2 ajánlatot, és úgy dönt, hogy elfogadja az egyiket a másik helyett, anélkül, hogy számlát bocsátana ki vagy licitharcot szítana. Emlékszem egy alkalomra, amikor egy vevőnek szilárd ajánlata volt, amelyet egy egyéni eladónak adtak, de az általuk bemutatott feltételek közel megegyeztek egy másik vevővel, az eladó elfogadta azt, aki az első ajánlatot tette. Egy másik alkalommal, amikor 2 ajánlatot nyújtottak be, amelyek közül az egyik jobb volt, mint a másik, ahelyett, hogy újból licitálást indítottak volna, a 2 ajánlat közül a jobbat fogadták el. Az esetek többségében azonban az eladó visszautasíthatja vagy elutasíthatja az ajánlatot, ha nem fogadja el, mielőtt azt valaki másnak eladják, így lehetőség nyílik egy második ajánlatra. Egyes esetekben licitháborút ösztönöznek, ahol a legmagasabb ajánlatot tevő 3 vagy több teljes ajánlatot nyújthat be, amikor az ár emelkedik, és én azt tapasztaltam, hogy ez megtörtént, amikor az ár 50%-nál is magasabbra megy a kért ár felett.

Értékelések:

A vevő bizonyos mértékig védelemben részesül minden hitel és minden készpénzes ajánlat esetében, amely az értékeléstől függ. Ha a vevő 300 000 dolláros ajánlatot tesz, és az értékbecslő szerint 295 000 dollárt ér, a kölcsönt felvevő vevő néha saját forrást biztosít a különbözet felosztására, vagy néha ráveheti az eladót, hogy szálljon le. Néha középen találkoznak. A VA-hitel esetében, ha az értékelés a szerződéses ár alatt van, az eladónak tudnia kell, hogy a VA-hitellel rendelkezőket hónapokig érinti ez az értékelés. Hagyományos hitel esetén viszont az eladónak nagyobb lehetősége van arra, hogy egy másik vevő számára visszahelyezze az ingatlant a piacra, és reménykedjen, hogy valaki megkapja, és az értékbecslő elnézőbb az eladási árat illetően. Bár szeretném, ha ez nem így lenne, az értékbecslő látja a tőzsdei árat, és gyakran elfogult, hogy az értékelt értéket egyenlőre vagy nagyobbra állítsa, nehogy felborzolja a tollakat. Az ügynökök, a vevők és az eladók egyaránt eléggé felkapaszkodhatnak a kérdésben. 

​

Eszkalációs záradékok:

Rutinszerűen eszkalációs záradékokat használok, hogy segítsek vásárlóimnak nyerni. Eszkalációs záradékkal ajánlatot tesz egy áron, majd megadja azt a maximumot, amelyet más ajánlatok váltanak ki, és lehetősége van a másik ajánlat másolatának megszerzésére, mielőtt növelné az ajánlatot. az eszkalációs záradék feltételeit. Általában 1%-ot ajánlok a következő legmagasabb ajánlat felett, de ez nagyban függ az ajánlat feltételeitől. Egy készpénzes, nem feltételes vevő megúszhatja 1 000 USD-t, míg a lakáseladástól függő VA-vásárlók jobban járnak, ha 3%-kal magasabbak a következő legmagasabb ajánlatnál. Míg egyes ingatlanok (pl. HUD otthonok) esetében tiltottak az eszkalációs záradékok, általában megengedettek._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_ Erről bővebben olvashat.

​

Levelek az eladónak:

Ezeket gyakran arra használják, hogy segítsenek a vevőknek nyerni, és láttam, hogy hol nyertek az általam képviselt, anyagilag rosszabb vevők, és ennek elsődleges oka az eladónak írt levél volt. Ennek ellenére nagyon könnyű illegálisnak lenni anélkül, hogy tudnánk róla, és valószínűleg az eladónak küldött levelek többsége tartalmaz illegális elemeket. Erről itt olvashat bővebben. 

​

Atipikus elemek:

Számos olyan mód van, amellyel szeretnék segíteni vevőimnek, hogy továbbjussanak, és amelyek általában nem szerepelnek az ajánlatokban, például egy e-mail-sablon, amelyet idővel azért fejlesztettem ki, hogy megkönnyítsem a listázási ügynök dolgát (és a A listázási ügynök segíthet pozitív benyomást kelteni). Egy konkurens ügynök azt mondta nekem, hogy az ajánlatom kiváló. Ha a vevőnek nagy mennyiségű készpénze van, vagy az értékelésnél magasabb garanciát vállal, szívesen mellékelek egy igazolást a pénzeszközökről, amelyek alátámasztják, hogy a vevő erős pozícióban van. Ha a vevőnek erős hitelképessége van, szívesen megosztom, és ha a vevő rendelkezik a hitelező által levont hitelminősítés másolatával, és erős a hitelképessége, akkor azt szeretném feltüntetni a dokumentumokban._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

​

Otthoni ellenőrzések:

A vevők jellemzően a szerződés megerősítését követően vásárolnak lakásvizsgálatot. Egyes vásárlók az ajánlat benyújtása előtt házvizsgálatot végeznek. Más vásárlók nem végeznek lakásvizsgálatot. Ha az utóbbi utat választja, azt javaslom, hogy a vevők/ügynökök minden rendszerkort ellenőrizzenek, egy magas létrával vagy drónnal felszerelt lakás tetejét, és lehetőség szerint menjenek be a kúszó- és padlástérbe. A legtöbb vevő ügynöke ezt nem teszi meg, és nincs felszerelésük (azaz a legtöbb nem hord létrát, hosszú rudat boroszkópos kamerával vagy drónt, és bizonyítvánnyal kell rendelkeznie a drón kereskedelmi célú repüléséhez), még akkor is, ha szerettem volna, de megtehetem, ha előre értesítesz (pl. ha van ruhám egy kúszótérhez, engedélyt kérek a drónomhoz, és FAA-engedélyt szereztem azokon a bázishelyeken, ahol a LAANC azonnali jóváhagyása nem lehetséges).

​

Eladói birtoklási szerződések: Ezek néha előnyt jelentenek az ajánlatok megnyerésére irányuló versenyben. Itt talál további részleteket. 

​