बिक्री से पहले मरम्मत/नवीनीकरण का वित्तपोषण
When Should Sellers Perform Renovations/Repairs? Typically Prior to Listing Informed sellers know that it's most often best to put a home in cost-effective marketable shape prior to listing it. You might think that they're crazy, but some buyers almost fall in love with a house, but are held back by a single negative feature about it that they assume will not be resolved by the seller, sometimes never even taking a 2nd look even if the seller states that the problem has since been resolved & they have not made an offer on another home yet. By that time it can be out of sight and out of mind. By doing cost effective work up front, even if they hire out all the work, sellers should make higher net profits than if they left it alone. Of course, not every home has work that needs to be done, but most often there are some items that I recommend that the seller does. There are many agents who will not make recommendations for work that obviously needs to be done simply because they want to get the listing & know that the better that they say the house is and the more they say that it's worth (regardless of reality), the more likely that many sellers will list with them. The most common reason why sellers do not list with me after a listing appointment at their home that I have found is my honesty in telling them what they don't want to hear. Conversely, there are other clients I've had where they found my honesty to be one of my strongest qualities because so many people in life will simply tell you what you want to hear & I refuse to do so.
Don't do a Bad DIY Job: Done ineffectively, attempting work on a home prior to a sale can result in more harm than good, such as a bad-looking DIY job (as I have seen on multiple occasions, even though on others DIY looks great) or renovations/repairs that are not cost-effective (such as putting a pool in the backyard) can also be a way to shoot yourself in the foot.
Why Homes in Need of Work are Good for Buyers and Bad for Sellers: My Experience & Flippers Done effectively, some flippers make a living, as you may have seen with various shows on HDTV like "Flip or Flop" where the best deals are often in the worst shape & the greatest need of cosmetic & other updates. I have helped buyers to purchase investment properties & continue to assist investors. Even the first home I purchased was a foreclosure that needed a lot of work that I purchased because it was such a great deal. I was able to gain essentially instant equity following the renovations/repairs even though I had most of the work contracted out. Most buyers are not willing to go to the lengths that I was, but when they do, they want a deal, and if a home is not priced well, they'll pass it by for another one that is or make a lowball offer. If there's a home that needs $20k worth of foundation work, for instance, where the after-repair value is $200k, an investor who wanted to flip it would in most cases be a fool to buy it for only $180k. If he did that, he wouldn't make any money when he went to resell it & he would have spent lots of time involved in a transaction and potentially come out of it with less than nothing to show for it because of the costs involved in a sale like real estate agent fees. In addition, a home purchase involves risk, and he needs to add risk padding to avoid a loss. In order to be a successful investor, in most cases, he would have to buy it for significantly less than $180k. Also, many standard buyers would not only be turned off by the $20k worth of work needed but wouldn't even be able to qualify for it on the mortgage that they are planning on using.
Even if a Seller Doesn't Initially Agree to Do Work, The Buyer May Request it or Walk: One of the first properties that I ever sold was a case where we told the seller what needed to be done to maximize the profits, but they were unwilling to have the work done. The buyer that, months later, got under contract to buy the house requested that certain work is done, and the sellers agreed. When it was all said & done, someone assessing the value of the property contacted me about why it sold for so little. I had to tell him that the sellers had initially refused to do the work that was needed to be done and that if they had done the work that they eventually did after it was under contract prior to listing it, it likely would've sold for more. If they had done as we advised, it likely would have sold faster and for more money, yielding the sellers higher net profits. There are also some situations I've encountered where a home inspection occurs and the problems are such that the buyer immediately opts to walk without giving the seller any chance to remediate the issues. When a home goes on and off the market, even if the home inspection had no issues, it will likely go for a lower contract price the next time around, so it's highly advised in most cases to get that work done before listing. Also, if you don't do the work after that first contract, it's important to note that all latent "material adverse facts" need to be disclosed, which is typically best done by providing the home inspection report with all the issues uncovered.
Sometimes "As-Is" is Best: In some cases, selling "as-is" is best. Here are some examples: 1. If your home is going to get foreclosed on in 40 days if you don't sell, you don't have any time to lose & should list your home now even if you have significant repair needs and schedule the repairs for immediately after listing. 2. If your house would likely be condemned if someone from the city walked in, paying someone for work on the property is likely going to be a net loss. 3. If your home is already in fantastic shape, with Adam not mentioning anything you should do in terms of repairs (which pretty much never happens, even if you're home's just a few years old & highly upgraded), he'll probably tell you to do some cleaning, and won't recommend that you sell "as is", but it's certainly possible that some day a seller could come to Adam where Adam doesn't recommend any repairs. There are repairs that add net value, and other repairs/upgrades that don't. For instance, Adam's encountered a highly influential tenant who was family to the seller who was convinced that upgrades should occur that Adam thought wouldn't be cost effective whatsoever. That said, if your agent isn't Adam, don't be surprised if they walk through your home and don't mention a single repair need. If Adam walked through your home, he'd likely share a very different story. There are occasions where Adam's been the only agent to suggest repairs to sellers who interviewed with multiple agents. The other agents know that if they have the appearance of "falling in love" with the home just like it is, the seller will be more biased to pick them than if they're honest like Adam tries to be.
While some sellers have the capital to get work done in cash through contractors that they pay, others do not have the cash to do that, and many are unaware of some of the alternative approaches to attaining those funds in order to maximize their net proceeds at closing.
Options for getting loan proceeds paid prior to closing for sellers:
Contractors Paid at Closing: Some contractors, including some that I've worked with, are willing to have some or a portion (i.e. half) of the work paid at closing. In those cases, there is often a financing fee involved.
Home Equity Line of Credit for Major Renovations/Repairs: Here you would work with a bank to get equity from your home in the form of a check. You could then pay it back following selling your home. The interest rates you pay here would typically be somewhat close to prevailing mortgage rates, which are often less than what you'd pay for a contractor's financing fee, though closing costs for HELOCs can be high, and the smaller the renovation, the higher by percentage those closing costs will be. Talk to your CPA about tax advantages of HELOCs over personal loans & other financing options if the numbers when comparing the two are close to matching.
विक्रेताओं को नवीनीकरण/मरम्मत कब करनी चाहिए?
जानकार विक्रेता जानते हैं कि घर को सूचीबद्ध करने से पहले लागत प्रभावी विपणन योग्य आकार में रखना सबसे अच्छा होता है। आप सोच सकते हैं कि वे पागल हैं, लेकिन कुछ खरीदार लगभग एक घर के प्यार में पड़ जाते हैं, लेकिन इसके बारे में एक ही नकारात्मक विशेषता से पीछे हट जाते हैं, जो वे मानते हैं कि विक्रेता द्वारा हल नहीं किया जाएगा, कभी-कभी कभी भी दूसरा रूप भी नहीं लेते हैं अगर विक्रेता कहता है कि समस्या का समाधान हो गया है और उन्होंने अभी तक किसी अन्य घर पर कोई प्रस्ताव नहीं दिया है। उस समय तक यह दृष्टि से बाहर और दिमाग से बाहर हो सकता है। लागत प्रभावी काम सामने करके, भले ही वे सभी कामों को किराए पर लेते हों, विक्रेताओं को इसे अकेला छोड़ने की तुलना में अधिक शुद्ध लाभ अर्जित करना चाहिए। बेशक, हर घर में ऐसा काम नहीं होता है जिसे करने की आवश्यकता होती है, लेकिन अक्सर कुछ चीजें ऐसी होती हैं जो मैं अनुशंसा करता हूं कि विक्रेता करता है। ऐसे कई एजेंट हैं जो काम के लिए सिफारिशें नहीं करेंगे जो स्पष्ट रूप से केवल इसलिए करने की आवश्यकता है क्योंकि वे लिस्टिंग प्राप्त करना चाहते हैं और जानते हैं कि जितना बेहतर वे कहते हैं कि घर है और जितना अधिक वे कहते हैं कि यह लायक है (वास्तविकता की परवाह किए बिना), अधिक संभावना है कि कई विक्रेता उनके साथ सूचीबद्ध होंगे। सबसे आम कारण है कि विक्रेता अपने घर पर लिस्टिंग अपॉइंटमेंट के बाद मेरे साथ सूचीबद्ध नहीं होते हैं, जो मुझे मिला है, उन्हें यह बताने में मेरी ईमानदारी है कि वे क्या सुनना नहीं चाहते हैं। इसके विपरीत, मेरे पास अन्य ग्राहक भी हैं जहां उन्होंने मेरी ईमानदारी को मेरे सबसे मजबूत गुणों में से एक माना है क्योंकि जीवन में बहुत से लोग आपको बस वही बताएंगे जो आप सुनना चाहते हैं और मैं ऐसा करने से इनकार करता हूं।
अप्रभावी रूप से किया गया, बिक्री से पहले एक घर पर काम करने का प्रयास करने से अच्छे से अधिक नुकसान हो सकता है, जैसे कि खराब दिखने वाला DIY काम (जैसा कि मैंने कई मौकों पर देखा है, भले ही दूसरों पर DIY बहुत अच्छा लग रहा हो) या मरम्मत / मरम्मत जो कर रहे हैं लागत प्रभावी नहीं (जैसे कि पिछवाड़े में पूल लगाना) भी अपने आप को पैर में गोली मारने का एक तरीका हो सकता है। प्रभावी ढंग से किया गया, कुछ फ़्लिपर्स एक जीवित रहते हैं, जैसा कि आपने एचडीटीवी पर "फ्लिप या फ्लॉप" जैसे विभिन्न शो के साथ देखा होगा, जहां सबसे अच्छे सौदे अक्सर सबसे खराब स्थिति में होते हैं और कॉस्मेटिक और अन्य अपडेट की सबसे बड़ी आवश्यकता होती है। मैंने खरीदारों को निवेश संपत्तियां खरीदने और निवेशकों की सहायता करना जारी रखने में मदद की है। यहां तक कि मैंने जो घर खरीदा था वह एक फौजदारी थी जिसके लिए बहुत काम की जरूरत थी क्योंकि यह इतना बड़ा सौदा था। मैं मरम्मत/मरम्मत के बाद अनिवार्य रूप से तत्काल इक्विटी हासिल करने में सक्षम था, भले ही मेरे पास अधिकांश काम अनुबंधित थे। अधिकांश खरीदार उस लंबाई तक जाने को तैयार नहीं हैं जो मैं था, लेकिन जब वे करते हैं, तो वे एक सौदा चाहते हैं, और अगर एक घर की कीमत अच्छी नहीं है, तो वे इसे दूसरे के लिए पास कर देंगे या एक लोबॉल ऑफर करेंगे। उदाहरण के लिए, यदि एक घर को $20k मूल्य के नींव के काम की आवश्यकता है, जहां मरम्मत के बाद का मूल्य $200k है, तो एक निवेशक जो इसे फ्लिप करना चाहता था, ज्यादातर मामलों में इसे केवल $180k के लिए खरीदना मूर्ख होगा। अगर उसने ऐसा किया, तो वह इसे फिर से बेचने के लिए कोई पैसा नहीं कमाएगा और वह लेन-देन में शामिल होने में बहुत समय व्यतीत करेगा और संभावित रूप से इससे बाहर निकलने के लिए कुछ भी नहीं होगा। इसके अलावा, एक घर की खरीद में जोखिम शामिल होता है, इसलिए वह अंत में नुकसान पर अंतिम लेनदेन से भी बाहर आ सकता है। एक सफल निवेशक बनने के लिए, ज्यादातर मामलों में, उसे इसे $180k से काफी कम में खरीदना होगा। इसके अलावा, कई मानक खरीदारों को न केवल $20k मूल्य के काम की आवश्यकता से बंद कर दिया जाएगा, बल्कि वे उस बंधक पर इसके लिए अर्हता प्राप्त करने में भी सक्षम नहीं होंगे जिसका वे उपयोग करने की योजना बना रहे हैं। मेरे द्वारा बेची गई पहली संपत्तियों में से एक ऐसा मामला था जहां हमने विक्रेता को बताया कि लाभ को अधिकतम करने के लिए क्या करने की आवश्यकता है, लेकिन वे काम करने के लिए तैयार नहीं थे। खरीदार, जो महीनों बाद, घर खरीदने के लिए अनुबंध के तहत मिला, ने अनुरोध किया कि कुछ काम हो गया है, और विक्रेता सहमत हो गए। जब यह सब कहा और किया गया, तो संपत्ति के मूल्य का आकलन करने वाले किसी व्यक्ति ने मुझसे संपर्क किया कि यह इतने कम में क्यों बेचा गया। मुझे उसे बताना पड़ा कि विक्रेताओं ने शुरू में उस काम को करने से इनकार कर दिया था जो करने की जरूरत थी और अगर उन्होंने वह काम किया था जो उन्होंने अंततः अनुबंध के तहत किया था, तो इसे सूचीबद्ध करने से पहले। यदि उन्होंने हमारी सलाह के अनुसार किया होता, तो यह संभवतः तेजी से और अधिक पैसे के लिए बिकता, जिससे विक्रेताओं को अधिक शुद्ध लाभ मिलता। उन लोगों के लिए जो काम के संबंध में खरीदारों के साथ हार्डबॉल खेलना चाहते हैं, जितना संभव हो उतना कम करना चाहते हैं, यह जानना महत्वपूर्ण है कि कभी-कभी खरीदार मरम्मत की वस्तुओं के संबंध में विक्रेता के काउंटर पर काउंटर के साथ जवाब नहीं देगा, लेकिन होगा बस इसे अस्वीकार कर दें और अनुबंध से बाहर निकल जाएं बजाय इसके कि वे जो सोचते हैं वह एक कंजूस विक्रेता है। जब मैं विक्रेताओं का प्रतिनिधित्व करता हूं, तो मैं विक्रेता के मुनाफे को अधिकतम करना चाहता हूं, जबकि एक संभावित खरीदार को सौदे से दूर नहीं करना चाहता, अगर मुझे लगता है कि वे घर के लिए सबसे अच्छे खरीदार हैं। यह जानना महत्वपूर्ण है कि कुछ मामलों में, नीचे दिए गए विकल्पों में से कोई भी सबसे अच्छा नहीं है, और बिक्री के रूप में बिक्री विक्रेता का सबसे अच्छा सहारा है, जैसे कि उन्हें अनुबंध के तहत अपनी संपत्ति प्राप्त करने की आवश्यकता होती है और दिन से 40 दिनों से कम समय में बंद हो जाती है। कि वे फौजदारी से बचने के लिए मुझसे संपर्क करें।
जबकि कुछ विक्रेताओं के पास ठेकेदारों के माध्यम से नकद में काम करने के लिए पूंजी है जो वे भुगतान करते हैं, दूसरों के पास ऐसा करने के लिए नकद नहीं है, और कई लोग अपनी शुद्ध आय को अधिकतम करने के लिए उन फंडों को प्राप्त करने के कुछ वैकल्पिक तरीकों से अनजान हैं। समापन।
यह भी ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि, विक्रेता को नुकसान होने की स्थिति में, मैं कभी-कभी विक्रेताओं को सलाह देता हूं कि बिक्री से पहले खुद को बेचने के लिए बेहतर स्थिति में रखने के लिए घर किराए पर लें । जबकि मैं व्यक्तिगत रूप से अपनी संपत्ति के लिए भी संपत्तियों का प्रबंधन नहीं करता, यह एक व्यवहार्य विकल्प है और मैं आपको गैरेट द्वारा संपत्ति प्रबंधन जैसे अन्य लोगों के लिए संदर्भित कर सकता हूं।
विक्रेताओं के लिए बंद होने से पहले भुगतान की गई ऋण राशि प्राप्त करने के विकल्प:
गैरेट रियल्टी पार्टनर्स लिमिटेड रेनोवेशन के लिए निवेशक अवसर - ग्रेग गैरेट रियल्टी के एक संबद्ध व्यवसाय, 22nd सेंचुरी कॉन्ट्रैक्टर्स के साथ साझेदारी में, यहां काम, यदि स्वीकृत है (एक घर में इक्विटी अनुमोदन के लिए और साथ ही विक्रेता द्वारा शर्तों के लिए समझौते के लिए बहुत महत्वपूर्ण है) ), 22 वीं सदी के ठेकेदारों द्वारा किया जाएगा, बिक्री की आय के साथ काम के वित्तपोषण के साथ-साथ एक वित्तपोषण शुल्क। इस विकल्प में सामान्य कागजी कार्रवाई (अर्थात 22वीं शताब्दी के अनुमान के साथ-साथ गतिविधि के आधार पर मूल्य को कम करने के लिए अग्रिम रूप से किए गए परिशिष्ट - कभी-कभी अग्रिम रूप से हस्ताक्षरित परिशिष्टों की आवश्यकता नहीं होती है, लेकिन कई समय की कटौती) के भीतर काफी सरल भाषा शामिल होगी। सबसे खराब स्थिति के लिए शामिल हैं), जैसे कि प्रदर्शन और अनुबंधों के आधार पर मूल्य में कमी की रणनीति। ठेकेदारों को अवास्तविक उम्मीदों के साथ विक्रेताओं से बचाता है।
होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट - यहां आप चेक के रूप में अपने घर से इक्विटी प्राप्त करने के लिए बैंक के साथ काम करेंगे। फिर आप अपना घर बेचने के बाद इसे वापस भुगतान कर सकते हैं।
गैरेट रियल्टी पार्टनर्स इन्वेस्टर ऑपर्च्युनिटी फॉर एक्सटेंसिव (यानी $50,000, आदि) नवीनीकरण - जैसे सीमित नवीनीकरण के लिए जीआरपी आईओ, यहां को छोड़कर विक्रेता एक नवीनीकरण ऋण वचन पत्र पर हस्ताक्षर करेगा जिसमें 30 दिनों के बाद शुरू होने वाली मरम्मत पर 12% वार्षिक ब्याज शामिल होगा। कार्य का समापन। यहां इस लेखन के समय वर्तमान टेम्पलेट है।
वैकल्पिक व्यवहार्य तरीके (विशेषकर यदि आपके पास कई मामलों में अच्छा क्रेडिट है) में निम्नलिखित शामिल हैं:
क्रेडिट कार्ड खरीद या बैलेंस ट्रांसफर (किसी भी ट्रांसफर शुल्क सहित) पर <12% ब्याज दर के साथ उन स्थितियों में जहां बैलेंस रखने के दौरान उपयोग की दर क्रेडिट को बहुत नकारात्मक रूप से प्रभावित नहीं करेगी (विशेषकर अगर 0% एपीआर या कोई अन्य कम था) 6 महीने या उससे अधिक की प्रचार अवधि के साथ-साथ साइन अप बोनस, जो कभी-कभी उच्च व्यय स्तरों के लिए हजारों डॉलर का हो सकता है। मैं वर्तमान में एक कार्ड पर खर्च करने में $50,000 के बाद $3,000 से अधिक मूल्य के साइन-अप बोनस की दिशा में काम कर रहा हूं। एक अन्य कार्ड के साथ मेरे पास एक बैलेंस ट्रांसफर प्रमोशन है, जहां अगर मैं चाहता, तो मुझे बिना किसी ट्रांसफर शुल्क के 2.99% इंट्रो एपीआर अवधि 12 महीने के लिए मिल सकती है)
बिना एक्टिवेशन शुल्क के <12% ब्याज दर के साथ फिक्स्ड रेट पर्सनल लोन
अपने फंड/कौशल सेट के आधार पर कुछ करने के लिए जितना संभव हो उतना शामिल होना, जहां काम DIY दिखाई नहीं देता है (मैंने विक्रेताओं द्वारा कुछ असफल DIY नौकरियां देखी हैं, इसलिए आपकी सीमाओं को जानना महत्वपूर्ण है, खासकर यदि यह सामग्री लागत के आधार पर काम को पूरी तरह से फिर से करना महंगा होगा); जब मैंने नवीनीकरण बंधक के हिस्से के रूप में अपने घर का नवीनीकरण किया, जबकि अधिकांश काम ठेकेदारों द्वारा किया गया था, मैंने स्टंप हटाने, पेड़ों को काटने, अन्य लैंडस्केपिंग, गटर सफाई सहित कुछ कम कौशल और न्यूनतम उपकरण नौकरियां कीं , और एलईडी बल्ब और विंडो ब्लाइंड्स स्थापित करना। कुछ मामलों में, मैंने कीमत देखकर तय किया कि मैं खुद क्या करने जा रहा हूं। मेरी पत्नी और उसकी माँ ने किचन काउंटरटॉप्स और कैबिनेट्स पर बहुत काम किया।
ऑटो ऋण या अन्य सुरक्षित ऋण को <12% ब्याज दर पर उलट दें
माता-पिता जैसे करीबी दोस्तों या परिवार से उधार लेना
ऐसे मूल्य की वस्तुओं को बेचना जिनकी आपको आवश्यकता नहीं है, जैसे कि उच्च भुगतान वाली कार और इसे कम मूल्य के साथ बदलना, फिर भी नकद में खरीदी गई विश्वसनीय कार आदर्श रूप से या यदि नकद में खरीदना कोई विकल्प नहीं है तो वित्तपोषण (मैंने कभी नहीं खरीदा है वित्तपोषण के साथ कार, और $ 600- $ 9000 तक की कारों को खरीदने के लिए कभी भी योजना नहीं बनाते हैं)। अगर इस रास्ते पर जा रहे हैं, तो मैं एक> 5 साल पुरानी, कम माइलेज, उच्च एमपीजी, अच्छी तरह से रेटेड व्यक्तिगत कार की सिफारिश करता हूं जो एक विश्वसनीय रेटेड ब्रांड से है।
कुछ मामलों में, विक्रेताओं के लिए अपने घर की मरम्मत के लिए सहायता के लिए मुफ्त या अत्यधिक छूट वाले कार्यक्रम उपलब्ध हैं , जिन्हें अक्सर सरकार द्वारा सब्सिडी दी जाती है और/या गैर-लाभकारी संस्था द्वारा चलाया जाता है। विक्रेता की आय जितनी कम होगी, उसके योग्य होने की संभावना उतनी ही अधिक होगी।
जिन वैकल्पिक विधियों की मैं अनुशंसा नहीं करता उनमें निम्नलिखित शामिल हैं:
क्रेडिट कार्ड>12% ब्याज दर पर और/या जहां नवीनीकरण पर लगाया गया पैसा आपके उपयोग को इतना ऊंचा कर देगा कि यदि आप बिक्री के समय (यानी किसी अन्य घर की खरीद के लिए) अपने क्रेडिट की आवश्यकता की अपेक्षा करते हैं तो अस्थायी रूप से आपके क्रेडिट स्कोर को कम कर सकते हैं।
ऋण शार्क - जबकि कुछ इस धारणा पर स्पष्ट रूप से नासमझी के रूप में हंस सकते हैं, मेरे एक दोस्त ने मुझसे पैसे के लिए संपर्क किया (मैंने कहा नहीं) कि उसे एक बार ऋण शार्क को भुगतान करने की आवश्यकता थी।
तत्काल पूंजी या कम भुगतान प्राप्त करने के लिए कार से मोटरसाइकिल या स्कूटर पर स्विच करना - मेरी राय में मृत्यु और चोट की दर बहुत अधिक है
Alternative Methods that I Don’t Recommend: Credit card at >12% interest rate &/or where the money put on renovations would make your utilization high enough to substantially temporarily lower your credit score if you expect to need your credit during the time of sale (i.e. for another home purchase) Loan sharks – while some may laugh at this notion as obviously unwise, a friend of mine did contact me for money (I said no) that she needed to pay to loan sharks once. Switching from a car to a motorcycle or scooter to gain immediate capital or lower payments – the fatality and injury rates are too high in my opinion "Pay Day" loans or car liens with >12% interest