מה אני צריך?
קצת חיסכון
סכום זה תלוי בסוג המימון שבו אתה משתמש. ניתן לצמצם בדרכים שונות, בין אם באמצעות משיכה מוקדמת מתוכנית פרישה במקרים מסוימים (נא להתייעץ עם יועץ מס על מקרה זה מאחר ואני לא רו"ח), כסף ממשפחה וכו'. בחלק מההלוואות אתה משלם פחות ממה שהיית רוצה להשכיר בית דומה. בקצה השני, יש לך כמה רכישות במזומן. התמודדתי עם שני הקצוות בזמני כסוכן קונים.
הסכום שאתה צריך עבור רכישת בית יהיה תלוי בהעדפות שלך ובאילו הלוואות ותוכניות אחרות אתה זכאי.
1. תשלום מקדמה (אם רלוונטי)
עבור כמה הלוואות קונבנציונליות עם Garrett Mortgage, הלוואת VA, NACA, רוב ההלוואות של USDA, תוכניות עם סיוע בתשלומים העומדים בדרישות המקדמה של ההלוואה שלך או חורגים ממנה, לא תצטרך שום מקדמה. גם אם מבצעים הלוואה ללא מקדמה, אתה בדרך כלל צריך לפחות 1% ממחיר הרכישה של בית ברזרבות שלא יועברו לרכישת הבית, אם כי 401k ו-IRA יכולים לעזור עם אלה במקרים מסוימים.
2. בין אם שוכרים ובין אם קונים, אני גם ממליץ שיהיה לכם כסף לקרן חירום גם אם אתם רוכשים אחריות דירה וביטוח דירה (שהאחרון בהם נדרש למשכנתאות). אחריות דירה עדיין יכולה להיות השתתפות עצמית, לא כולם מקבלים אחריות דירה, ואחריות דירה כמו גם ביטוח דירה הם בעלי כיסוי מוגבל. עדיין אמורים להיות לך מספיק כספי השתתפות עצמית במקרה של תאונת דרכים חמורה או בעיות רפואיות גדולות אחרות. אלה עם אשראי נמוך יותר צריכים לפתח יותר משאבים לרשותם מאשר אלה עם אשראי גדול, כל שאר הגורמים זהים, בגלל העלות הנוספת של נטילת הלוואה אישית (או כרטיס אשראי בריבית 0% מבוא) הגלומה באלה עם אשראי נמוך במקרה חירום שבו חסכון, נכסים נזילים (כלומר מניות לא בקרן פרישה), ומשיכות קרן פרישה אינם מספיקים.
3. בדרך כלל תזדקק לכסף עבור בדק בית (בדרך כלל 275$-$550 עם חלק מהפקחים שאני אוהב להשתמש בהם, אבל אלה יכולים להשתנות באופן מהותי, בדרך כלל מעל 300$ עם פקחים אחרים). לפעמים מוכרים משלמים עבור בדיקות טרמיטים/רטיבות, בדיקות ספיגה ובדיקות באר, אך במקרים אחרים הקונים ישלמו עלויות אלו (אם ישים עבור ספיגה/באר). לפעמים קונים ירצו גם בדיקות נוספות שבהן הקונה בדרך כלל ישלם את החשבון, כמו בדיקת יסוד, בדיקת זרימת מים, בדיקת עובש ובדיקת ראדון (אופייני יותר לריצ'מונד מאשר להמפטון רודס עקב סיכוני ראדון מערבה יותר).
חלק מהקונים יוותרו על בדק בית על מנת לחזק הצעה, אבל אני לא ממליץ על כך לרוב הקונים אלא אם כן הם עשו הצגה יסודית מאוד (כלומר נכנסים לחלל הזחילה ולעליית הגג גם אם יש צורך בכניסת חילוץ לעליית הגג וחלל הזחילה. זחילה מילולית, עם מים וחשמל דולקים בזמן ההצגה וכו') ובעלי רמה גבוהה של ידע בתעשייה, כלומר קבלן או בנאי סוג A.
4. הערכה (לעתים קרובות $500-$600), הערכה (בדרך כלל $450-$600 לבית אבל ראיתי $850 עבור אזור כפרי על דונם).
ישנם מקרים שבהם הקונה יכול לוותר על שמאות. בעוד שהנפוץ שבהם הוא רוכש במזומן המעוניין לחזק הצעה בתרחיש של הצעות מרובות, שבו מכירות דומות מצביעות על כך שהנכס המוצע מתחת לערך שבו הסוכן מחיר נמוך ממנו, ישנם גם מקרים שבהם קונה המשתמש במשכנתא מסורתית יכול לוותר הערכה בשל גודל המקדמה שלהם, המלווה וגורמים אחרים הייחודיים לבית.
5. הפקדת כסף ברצינות (לחץ על היפר-קישור לפרטים - 1% הוא בדרך כלל בר קיימא, והמינימום המקובל הוא בדרך כלל $500, אבל סכום זה עשוי להיות נמוך מדי עבור נכסים מסוימים, במיוחד אלה מעל $200,000).
במקרים מסוימים, מוגדר EMD מינימלי, וזה תלוי במידה רבה ב-MLS המשמש. ב-CVR MLS, יש מיקום ספציפי ברישום לסוכנים כדי לציין את ה-EMD המינימלי, בעוד שב-REIN, אין מיקום ספציפי עבורו, כך שאם הוא מתווסף, וזה הרבה יותר נדיר מ-CVR בגלל היעדר מיקום ספציפי עבורו, זה בדרך כלל בהערות הסוכן.
6. עלויות סגירה והוצאות ששולמו מראש לרכישה יכולות לפעמים להיות מכוסות במלואן על ידי המוכר, ולפעמים על ידי המלווה או תוכנית להפחתת עלויות הבית, אבל גם אז, בדרך כלל תצטרך לעמוד בעמלות הערכה. בשוק חם כמו 2021/2022, רוב המוכרים לא מספקים עלויות סגירה כלשהן בהמפטון רואדס, אבל עדיין יש חריגים לפעמים. בעוד שבדרך כלל 3%-4.5%, עלויות מסוימות כמו עמלת מימון VA עבור הלוואת VA, אם ישים, יכולות להיות כרוכות בהלוואה שלך במידת הצורך, ולפעמים עמלת המימון הזו גבוהה תגרום לסכום הכולל של מעל 4.5%. ככל שמחיר הרכישה גבוה יותר, עלויות הסגירה/תשלומים מראש נמוכים יותר, ואם קונים במזומן, זה גם מפחית את העלויות הללו. חלק מהלוואות יאפשרו לכסות עלויות סגירה/דמי הערכה על ידי המוכר יותר מאחרות. רוב הבנקים/איגודי האשראי מאפשרים רק 3% עלויות סגירה/תשלומים מראש המכוסים על ידי המוכר עבור הקונה בהלוואה קונבנציונלית של 5%, אבל גם אז יש חריגים כמו גארט משכנתא לא מגביל את הסכום הזה, בפעם האחרונה שבדקתי עם מלווה GM, על הלוואת ירידה של 5%.
7. בין אם שוכרים או קונים, במיוחד אם לא גרת בעיר לפני כן, אם בעל הבית שלך או עמותת HOA/דירות לא מכסים את השירותים שלך, ייתכן שיש כמה פיקדונות מראש הנדרשים עבור שירותים. לדוגמה, כשאשתי ואני קנינו את ביתנו באי וייט, המחוז רצה 240 דולר עבור מים/ביוב.
8. לעיתים כרוכים עמלות נוספות מראש עבור כניסה לעמותה הנדרשות לכל רוכש בית. בעוד שבדרך כלל עלויות אלו, אם רלוונטיות, הן מתחת ל-1,000 דולר, ישנם מקרים שבהם העלויות הללו יכולות להגיע ל-10 של אלפי דולרים (כלומר, ארץ המושל בוויליאמסבורג).
9. ישנן עמלות פוטנציאליות רבות אחרות שהן נדירות יותר. לדוגמה, אם אתה קונה בית במכירה פומבית, ייתכן שאתה אחראי לפיקדון גדול שאינו ניתן להחזר (כלומר 5% או 10% ממחיר הרכישה) ו/או פרמיית קונה של 10% שיש לשלם על הסכום מחיר מכירה. בחלק מהמכירות במצוקה, כולל כמה מכירות פומביות, ייתכן שאתה גם אחראי לכיסוי מסים חוזרים וכו'.
Costs Typically Involved
1. Downpayment (if applicable) For some conventional loans with Garrett Mortgage, a VA loan, NACA, most USDA loans, programs with down payment assistance that meets or exceeds the down payment requirements of your loan, you won't need any down payment. Even if doing a no down payment loan, you usually need at least 1% of the purchase price of a home in reserves that will not go toward the home purchase, although 401k & IRA's can help with those in some cases.
2. Emergency Fund (recommended) Whether renting or buying, I also recommend that you have money for an emergency fund even if you purchase a home warranty & home insurance (the latter of which is required for mortgages). Home warranties can still have co-pays, not everyone gets a home warranty, & home warranties as well as home insurance have limited coverage. You still should have sufficient co-pay funds in the event of a serious car accident or other major medical problems. Those with lower credit should develop more resources at their disposal than those with great credit, all other factors the same, because of the added cost of taking out a personal loan (or 0% introductory interest rate credit card) inherent in those with low credit should an emergency occur where savings, liquid assets (i.e. stock not in a retirement fund), & retirement fund withdrawals are insufficient.
3. Funds for Inspections (typically recommended & sometimes required) You will also usually need money for a home inspection (usually $275-$550 with some of the inspectors I like to use but these can vary substantially, usually over $300 with other inspectors). If using a mortgage, typically septic/well inspections are required. Sometimes sellers pay for termite/moisture inspections, septic inspections, and well inspections but in other cases buyers will foot those costs (if applicable for septic/well). Sometimes buyers will want additional inspections as well where the buyer would typically foot the bill, like a foundation inspection, water flow inspection, mold inspection, & radon inspection (more typical of Richmond than Hampton Roads due to Radon risks further West). In my case, I have a radon detector, the Ecosense RD200 RadonEye, Home Radon Detector, so if you're looking to do one of those with my detector (one that is more rapid/accurate than many), it'd be free. For a cost like a home inspection, it's typically paid prior to the inspection or on the day of the inspection by the buyer. Some buyers will forego a home inspection in order to strengthen an offer, but I don't recommend that for most buyers in most scenarios unless they did a very thorough showing with a highly knowledgeable & detailed agent (i.e. going in the crawlspace and attic even if scuttle access to the attic & the crawlspace requires literal crawling, with the water & electric on at the time of showing, observing the roof from a drone, etc.) and have a high level of industry knowledge, i.e. a class A contractor or builder.
4. Appraisal (often $500-$650 for a home but I've seen $850 for a rural area on an acre & much higher on dozens of acres). There are some cases where the buyer can forego an appraisal. While the most common one is a cash buyer looking to strengthen an offer in a multiple-offer scenario where comparable sales point to the property being offered below value where the agent underpriced it, there are also some cases where a buyer using a traditional mortgage can forego an appraisal due to the size of their downpayment, lender, and other factors unique to the home. Appraisals are typically paid by the buyer prior to the time of the appraisal after the home inspection contingency is removed.
5. Earnest Money Deposit ( - 1% is typically viable, & minimum acceptable is usually $500 but that amount may be too low for some properties, especially those over $200,000). In some cases, a minimum EMD is specified, & that depends largely on the MLS used. In CVR MLS, there is a specific location on the listing for agents to specify the minimum EMD, whereas in REIN, there isn't a specific location for it, so if it's added, which is much rarer than CVR because of the absence of a specific location for it, it's in the agent remarks typically. Typically this amount is paid within 2 business days of contract ratification with REIN offers, while the amount tends to vary more with VAR offers & be by calendar days rather than by business days.
6. Closing costs & prepaid expenses for a purchase can sometimes be covered entirely by the seller, & sometimes by the lender or a program to reduce home costs, but even then, you typically will need to front appraisal fees. In a hot market like 2021/2022, the majority of sellers aren't providing any closing costs in Hampton Roads, but there are still exceptions at times. While typically 3%-4.5%, some costs like a VA funding fee for a VA loan, if applicable, can be wrapped into your loan if needed, and sometimes that funding fee being high would push the total above 4.5%. The higher the purchase price, the lower the closing costs/prepaids, and if buying in cash, that also reduces these costs. Some loans will allow more closing costs/appraisal fees to be covered by the seller than others. Most banks/credit unions only allow 3% closing costs/prepaids covered by the seller for the buyer on a 5% conventional loan, but even then there are exceptions like Garrett Mortgage not capping this amount, last time I checked with a GM lender, on a 5% down loan. Those purchasing in cash will incur lower closing costs/prepaids than those purchasing the same property with a mortgage.
7. Whether renting or buying, there may be some up-front deposits needed for utilities. For instance, when my wife & I bought our Isle of Wight home, the county wanted $240 for water/sewer.
8. Sometimes there are other upfront fees involved for entry into an association that are required for any purchaser of a home. While typically these costs, if applicable, are below $1k, there are some cases where these costs can be 10's of thousands of dollars (i.e. Governor's Land in Williamsburg).
9. There are many other potential fees that are more rare. For instance, if buying a home at auction, you might be responsible for a non-refundable large deposit (i.e. 5% or 10% of the purchase price) &/or a 10% buyer's premium that needs to be paid on top of the sales price. In some distressed sales including some auctions, you might also be responsible for covering back-taxes etc.
Credit Score (Typically) Above 580 if Using a Mortgage
FICO Credit Score above 580
While some lenders will only accept buyers whose credit is 620 or 640, others, including some at Greg Garrett Realty.com, will accept buyers with a score as low as 580 (500 if you have a 20% down payment). If you want to raise your credit, contact Adam Garrett so that he can put you in contact with a lender who can help you boost your score free of charge. Adam can also help you to boost your score if you would like, and he also suggests that you check the "Credit's Impact & How to Build It" section of this website. If your score is below 740, I suggest taking some measures to build it to minimize your interest rate. While some lenders charge the minimum interest rates at 720, others charge the minimum interest rates at 740. Keeping a buffer above that figure is helpful, especially if it comes at no or low cost. Bankruptcies, short sales, and judgments can also limit your ability to buy, however there are ways to get around each by knowing what you're doing and with as little as 3 months time in the case of judgments with a payment plan and no waiting period with some short sales (as detailed in the "short sales" hyperlink above).
There are exceptions, including 1 loan I'm aware of where credit score isn't considered (though credit factors can disqualify you from the flat interest rates available for those with that loan, and there are substantial negatives with that loan dissuading many from the hassle including bad reviews by some). There are also cash buyers who can have terrible credit (though they typically have good credit) if they want to and still purchase.
Job(s) for the Past Two Years (usually) in the Same Field if Using a Mortgage
Positive exceptions to this rule include those coming out of college who have a job in their field of study with a contract. Another exception is those who have had multiple jobs within the same career field for two years with no breaks between jobs of more than 1 month. Talk to your loan officer to see about other exceptions.
One negative exception is if your form of income has changed in the past year, such as going from salaried or hourly to commission-based.
A Mortgage Lender (optional)
For most people, this person is not optional. They cannot afford a home in cash. Even those that you wouldn't think could get a mortgage often can, whether those with poor credit scores, DACA buyers, those with very little cash reserves, etc.
A REALTOR® (optional)
ציון אשראי FICO מעל 580
בעוד שחלק מהמלווים יקבלו רק קונים שהאשראי שלהם הוא 620 או 640, אחרים, כולל חלק ב-Greg Garrett Realty.com, יקבלו קונים עם ציון נמוך של 580 (500 אם יש לך מקדמה של 20%) . אם אתה רוצה לגייס את האשראי שלך , צור קשר עם אדם גארט כדי שיוכל ליצור איתך קשר עם מלווה שיכול לעזור לך לשפר את הציון שלך ללא תשלום . אדם יכול גם לעזור לך לשפר את הציון שלך אם תרצה, והוא גם מציע לך לבדוק את הקטע " השפעת האשראי ואיך לבנות אותו " באתר זה. אם הציון שלך הוא מתחת ל-740, אני מציע לנקוט כמה צעדים כדי לבנות אותו כדי למזער את שיעור הריבית שלך. בעוד שחלק מהמלווים גובים את שיעורי הריבית המינימליים ב-720, אחרים גובים את שיעורי הריבית המינימליים ב-740. שמירה על חיץ מעל נתון זה מועיל, במיוחד אם זה מגיע ללא עלות או נמוכה. פשיטות רגל , מכירות בחסר ופסקי דין יכולים גם להגביל את יכולת הרכישה שלך, אולם ישנן דרכים לעקוף כל אחת מהן על ידי ידיעתך מה אתה עושה ועם זמן קצר של 3 חודשים, במקרה של פסקי דין עם תוכנית תשלום וללא המתנה תקופה עם כמה מכירות שורט (כמפורט בהיפר-קישור "מכירות קצרות" למעלה).
ישנם יוצאים מן הכלל, כולל הלוואה אחת שאני מודע לה שבה לא נלקח בחשבון ציון אשראי (אם כי גורמי אשראי יכולים לפסול אותך משיעורי הריבית האחידים הזמינים עבור אלה עם ההלוואה, ויש שליליות משמעותיות עם ההלוואה הזו המניעה רבים מההלוואה טרחה כולל ביקורות רעות על ידי כמה). ישנם גם קונים במזומן שיכולים לקבל אשראי נורא (אם כי בדרך כלל יש להם אשראי טוב) אם הם רוצים ועדיין רוכשים.
משרות בשנתיים האחרונות (בדרך כלל) באותו תחום
חריגים חיוביים לכלל זה כוללים את היוצאים מהמכללה שיש להם עבודה בתחום הלימוד שלהם עם חוזה. חריג נוסף הוא אלה שהיו להם מספר משרות באותו תחום קריירה במשך שנתיים ללא הפסקות בין עבודה של יותר מחודש. שוחח עם פקיד ההלוואות שלך כדי לראות על חריגים אחרים.
חריג אחד שלילי הוא אם צורת ההכנסה שלך השתנתה בשנה האחרונה, כגון מעבר משכר או לפי שעתי למבוסס עמלות.
מלווה משכנתא (אופציונלי)
עבור רוב האנשים, אדם זה אינו אופציונלי. הם לא יכולים להרשות לעצמם בית במזומן.
A REALTOR® (אופציונלי)
כ-90% מהרוכשים בוחרים לעבוד עם סוכן נדל"ן המייצג אותם ( NAR ). הלקוחות הקונים שלי לא משלמים לי כלום כל עוד המוכר משלם אפילו עמלה נמוכה יחסית . העמלה שלי מגיעה מרכישת נכס, המשולמת על ידי המוכר. המקרה הנדיר שבו קונה היה משלם לי הוא אם המוכר לא היה משלם עמלה לסוכן של הקונה ולא היינו יכולים לנהל משא ומתן על אחת. גם אז מה שקונה ישלם ל-GGR יהיה 2% נמוכים מאוד (מינימום $2,000 בזמן כתיבת שורות אלה עבור נכסים <$100,000) כאשר הסטנדרט בתעשייה הוא 3%. כמו כן, עמלה זו תשולם ל-GGR, לא ישירות אליי, ויכולה לכלול עמלת הפניה, כך שאחרי הפיצול שלי כאשר הכל נאמר ונעשה, ייתכן שאקבל פחות מ-1% רק אם יש עמלת הפניה נוספת שהיא זהה לכמה בתים שעזרתי לקונים לרכוש ב-6 החודשים האחרונים בזמן כתיבת שורות אלה. אמנם ישנם מקרים שבהם בית למכירה על ידי הבעלים לא יציע עמלת סוכן הקונה, נדיר שקונים בתים בצורה כזו ומעולם לא סגרתי על בית כזה עם קונה בעבר. נכסים כאלה ניתן להימנע, עם זאת, אני מציע עדיין לשקול אותם למקרה שתמצא עסקה טובה במיוחד. בית FSBO שמתומחר למכירה, במיוחד כזה שאין לו SBC, בדרך כלל הולך על סכום נמוך יותר מאשר בית דומה שרשום אצל מתווך. עם זאת, בתים רבים של FSBO הם במחיר מופקע, בין השאר בגלל היעדר הדרכת סוכנים בנושא מחיר ועניינים אחרים.
זכור שלא כל סוכן נדל"ן הוא REALTOR®. ל-REALTOR® יש סטנדרטים גבוהים יותר שהם נדרשים לעמוד בהם. לכמה סוכני נדל"ן מורשים, כולל לפחות אחד שעבדתי איתו, הוסר ייעודם של REALTOR® עקב התנהגות לא אתית. זכור שהם עדיין סוכני נדל"ן מורשים בזמן שהם אינם עוד REALTOR®.
כשאתם בוחרים ב-REALTOR® , זכרו שחלקם לוקחים את חובת הנאמנות שלהם לזכור תמיד את טובת הלקוחות שלהם מעל שלהם ברצינות רבה יותר מאחרים. הידיעה שה-REALTOR שלך הוא גבר או אישה שלמות היא גם קריטית. בעוד שה-REALTOR® הממוצע עובד 40 שעות בשבוע, חלקם עצלנים, אז הקפידו לבחור אחד שאתם בטוחים שיעבוד קשה בשבילכם. אני גם ממליץ לבחור מישהו שמוכשר ובעל ידע בעסק. גרג גארט ריאלטי הכשיר כמה מהסוכנים המובילים באזור.
למי שרוכש בית מרחוק , כדאי לבחור ב-REALTOR® בעל ידע טכנולוגי, במיוחד מישהו שיכול להדריך אותך בחתימות דיגיטליות ויכול לצלם וידאו חי או מוקלט כדי לעזור לך להציג נכסים בתצוגה מקדימה. עזרתי בעבר ללקוחות בינעירוניים באמצעים אלו.
למידע נוסף על מה שאתה צריך , עבור לדף משכנתאות ופיננסים , Finding a Home , & my Credit- 5cf58d. -3194-bb3b-136bad5cf58d_
הערה: התוכן באתר זה אינו מסופק על ידי בנק או מנפיק. הדעות המובעות כאן הן של המחבר בלבד, לא של בנק או מנפיק, ולא נבדקו, אושרו או אושרו בדרך אחרת על ידי בנק או מנפיק.