מימון תיקונים/שיפוצים לפני מכירה
When Should Sellers Perform Renovations/Repairs? Typically Prior to Listing Informed sellers know that it's most often best to put a home in cost-effective marketable shape prior to listing it. You might think that they're crazy, but some buyers almost fall in love with a house, but are held back by a single negative feature about it that they assume will not be resolved by the seller, sometimes never even taking a 2nd look even if the seller states that the problem has since been resolved & they have not made an offer on another home yet. By that time it can be out of sight and out of mind. By doing cost effective work up front, even if they hire out all the work, sellers should make higher net profits than if they left it alone. Of course, not every home has work that needs to be done, but most often there are some items that I recommend that the seller does. There are many agents who will not make recommendations for work that obviously needs to be done simply because they want to get the listing & know that the better that they say the house is and the more they say that it's worth (regardless of reality), the more likely that many sellers will list with them. The most common reason why sellers do not list with me after a listing appointment at their home that I have found is my honesty in telling them what they don't want to hear. Conversely, there are other clients I've had where they found my honesty to be one of my strongest qualities because so many people in life will simply tell you what you want to hear & I refuse to do so.
Don't do a Bad DIY Job: Done ineffectively, attempting work on a home prior to a sale can result in more harm than good, such as a bad-looking DIY job (as I have seen on multiple occasions, even though on others DIY looks great) or renovations/repairs that are not cost-effective (such as putting a pool in the backyard) can also be a way to shoot yourself in the foot.
Why Homes in Need of Work are Good for Buyers and Bad for Sellers: My Experience & Flippers Done effectively, some flippers make a living, as you may have seen with various shows on HDTV like "Flip or Flop" where the best deals are often in the worst shape & the greatest need of cosmetic & other updates. I have helped buyers to purchase investment properties & continue to assist investors. Even the first home I purchased was a foreclosure that needed a lot of work that I purchased because it was such a great deal. I was able to gain essentially instant equity following the renovations/repairs even though I had most of the work contracted out. Most buyers are not willing to go to the lengths that I was, but when they do, they want a deal, and if a home is not priced well, they'll pass it by for another one that is or make a lowball offer. If there's a home that needs $20k worth of foundation work, for instance, where the after-repair value is $200k, an investor who wanted to flip it would in most cases be a fool to buy it for only $180k. If he did that, he wouldn't make any money when he went to resell it & he would have spent lots of time involved in a transaction and potentially come out of it with less than nothing to show for it because of the costs involved in a sale like real estate agent fees. In addition, a home purchase involves risk, and he needs to add risk padding to avoid a loss. In order to be a successful investor, in most cases, he would have to buy it for significantly less than $180k. Also, many standard buyers would not only be turned off by the $20k worth of work needed but wouldn't even be able to qualify for it on the mortgage that they are planning on using.
Even if a Seller Doesn't Initially Agree to Do Work, The Buyer May Request it or Walk: One of the first properties that I ever sold was a case where we told the seller what needed to be done to maximize the profits, but they were unwilling to have the work done. The buyer that, months later, got under contract to buy the house requested that certain work is done, and the sellers agreed. When it was all said & done, someone assessing the value of the property contacted me about why it sold for so little. I had to tell him that the sellers had initially refused to do the work that was needed to be done and that if they had done the work that they eventually did after it was under contract prior to listing it, it likely would've sold for more. If they had done as we advised, it likely would have sold faster and for more money, yielding the sellers higher net profits. There are also some situations I've encountered where a home inspection occurs and the problems are such that the buyer immediately opts to walk without giving the seller any chance to remediate the issues. When a home goes on and off the market, even if the home inspection had no issues, it will likely go for a lower contract price the next time around, so it's highly advised in most cases to get that work done before listing. Also, if you don't do the work after that first contract, it's important to note that all latent "material adverse facts" need to be disclosed, which is typically best done by providing the home inspection report with all the issues uncovered.
Sometimes "As-Is" is Best: In some cases, selling "as-is" is best. Here are some examples: 1. If your home is going to get foreclosed on in 40 days if you don't sell, you don't have any time to lose & should list your home now even if you have significant repair needs and schedule the repairs for immediately after listing. 2. If your house would likely be condemned if someone from the city walked in, paying someone for work on the property is likely going to be a net loss. 3. If your home is already in fantastic shape, with Adam not mentioning anything you should do in terms of repairs (which pretty much never happens, even if you're home's just a few years old & highly upgraded), he'll probably tell you to do some cleaning, and won't recommend that you sell "as is", but it's certainly possible that some day a seller could come to Adam where Adam doesn't recommend any repairs. There are repairs that add net value, and other repairs/upgrades that don't. For instance, Adam's encountered a highly influential tenant who was family to the seller who was convinced that upgrades should occur that Adam thought wouldn't be cost effective whatsoever. That said, if your agent isn't Adam, don't be surprised if they walk through your home and don't mention a single repair need. If Adam walked through your home, he'd likely share a very different story. There are occasions where Adam's been the only agent to suggest repairs to sellers who interviewed with multiple agents. The other agents know that if they have the appearance of "falling in love" with the home just like it is, the seller will be more biased to pick them than if they're honest like Adam tries to be.
While some sellers have the capital to get work done in cash through contractors that they pay, others do not have the cash to do that, and many are unaware of some of the alternative approaches to attaining those funds in order to maximize their net proceeds at closing.
Options for getting loan proceeds paid prior to closing for sellers:
Contractors Paid at Closing: Some contractors, including some that I've worked with, are willing to have some or a portion (i.e. half) of the work paid at closing. In those cases, there is often a financing fee involved.
Home Equity Line of Credit for Major Renovations/Repairs: Here you would work with a bank to get equity from your home in the form of a check. You could then pay it back following selling your home. The interest rates you pay here would typically be somewhat close to prevailing mortgage rates, which are often less than what you'd pay for a contractor's financing fee, though closing costs for HELOCs can be high, and the smaller the renovation, the higher by percentage those closing costs will be. Talk to your CPA about tax advantages of HELOCs over personal loans & other financing options if the numbers when comparing the two are close to matching.
מתי על המוכרים לבצע שיפוצים/תיקונים?
מוכרים מושכלים יודעים שלרוב עדיף לשים את הבית במצב סחיר חסכוני לפני הרישום שלו. אתה אולי חושב שהם משוגעים, אבל יש קונים שכמעט מתאהבים בבית, אבל מתעכבים על ידי תכונה שלילית אחת לגביו, שהם מניחים שהמוכר לא יפתור, ולפעמים אף פעם לא יעיפו מבט שני אפילו אם המוכר מציין שהבעיה נפתרה מאז ועדיין לא הציע הצעה על בית אחר. עד אז זה יכול להיות מחוץ לטווח הראייה ולצאת מהראש. על ידי ביצוע עבודה חסכונית מראש, גם אם הם משכירים את כל העבודה, המוכרים צריכים להרוויח רווחים נקיים גבוהים יותר מאשר אם הם עזבו אותה בשקט. כמובן שלא בכל בית יש עבודה שצריך לעשות, אבל לרוב יש כמה פריטים שאני ממליץ למוכר לעשות. ישנם סוכנים רבים שלא ימליצו על עבודה שכמובן צריכה להיעשות פשוט כי הם רוצים לקבל את הרישום ויודעים שככל שהם אומרים שהבית טוב יותר וככל שהם אומרים שהוא שווה יותר (ללא קשר למציאות), כך גדל הסיכוי שמוכרים רבים ירשמו איתם. הסיבה הנפוצה ביותר לכך שמוכרים לא נרשמים אצלי לאחר פגישה עם רישום בביתם שמצאתי היא הכנות שלי כשאמרתי להם את מה שהם לא רוצים לשמוע. לעומת זאת, יש לקוחות אחרים שהיו לי שבהם הם מצאו שהכנות שלי היא אחת התכונות החזקות שלי, כי כל כך הרבה אנשים בחיים פשוט יגידו לך מה שאתה רוצה לשמוע ואני מסרב לעשות זאת.
אם נעשה בצורה לא יעילה, ניסיון לעבוד על בית לפני מכירה יכול לגרום ליותר נזק מתועלת, כגון עבודת עשה זאת בעצמך לא יפה (כפי שראיתי בכמה הזדמנויות, למרות שבאחרים עשה זאת בעצמך נראה נהדר) או שיפוצים/תיקונים שהם לא חסכוני (כגון הצבת בריכה בחצר האחורית) יכול גם להיות דרך לירות לעצמך ברגל. אם נעשה ביעילות, כמה סנפירים מתפרנסים, כפי שאולי ראיתם עם תוכניות שונות ב-HDTV כמו "כפכף או פלופ", שבהן העסקאות הטובות ביותר הן לרוב במצב הגרוע ביותר והצורך הגדול ביותר של עדכונים קוסמטיים ואחרים. עזרתי לקונים לרכוש נכסים להשקעה ולהמשיך לסייע למשקיעים. אפילו הבית שרכשתי היה עיקול שצריך הרבה עבודה כי זה היה כל כך גדול. הצלחתי להשיג הון עצמי מיידי בעצם בעקבות השיפוצים/תיקונים למרות שרוב העבודות נסגרו. רוב הקונים לא מוכנים להתאמץ כמוני, אבל כשהם עושים זאת, הם רוצים עסקה, ואם בית לא מתומחר טוב, הם יעבירו אותו לעוד אחד שכן או יציעו הצעה נמוכה. אם בית שזקוק לעבודות יסוד בשווי 20 אלף דולר, למשל, שבו ערך התיקון לאחר התיקון הוא 200 אלף דולר, משקיע שרצה להעיף אותו ברוב המקרים יהיה טיפש לקנות אותו ב-180 אלף דולר בלבד. אם הוא היה עושה את זה, הוא לא היה מרוויח כסף כשהיה הולך למכור אותו מחדש, והוא היה מבלה הרבה זמן מעורב בעסקה ואפשר לצאת ממנה בלי שום דבר להראות. בנוסף, רכישת דירה כרוכה בסיכון, כך שהוא יכול בסופו של דבר אפילו לצאת מהעסקה הסופית בהפסד. כדי להיות משקיע מצליח, ברוב המקרים, הוא יצטרך לקנות אותו בפחות מ-180 אלף דולר. כמו כן, קונים סטנדרטיים רבים לא רק יכבו בגלל העבודה הדרושה בשווי 20 אלף דולר, אלא אפילו לא יוכלו לזכות בה על המשכנתא שבה הם מתכננים להשתמש. אחד הנכסים הראשונים שמכרתי אי פעם היה מקרה שבו אמרנו למוכר מה צריך לעשות כדי למקסם את הרווחים, אבל הם לא היו מוכנים לבצע את העבודה. הקונה שחודש לאחר מכן חתם על חוזה לרכישת הבית ביקש לבצע עבודות מסוימות, והמוכרים הסכימו. כשהכל נאמר ונעשה, מישהו שמעריך את שווי הנכס פנה אליי לגבי הסיבה שהוא נמכר בסכום נמוך כל כך. נאלצתי לומר לו שהמוכרים סירבו בתחילה לבצע את העבודה שנדרשה לעשות ושאם הם היו עושים את העבודה שהם עשו בסופו של דבר לאחר שזה היה בחוזה לפני רישום זה. אם הם היו עושים כפי שהמלצנו, סביר להניח שזה היה נמכר מהר יותר ובעבור יותר כסף, ומניב למוכרים רווחים נקיים גבוהים יותר. למי שרוצה לשחק קשה עם קונים לגבי עבודה שצריך לעשות, רוצה לעשות כמה שפחות, חשוב לדעת שלפעמים קונה לא יגיב עם מונה לדלפק של המוכר לגבי פריטי תיקון, אלא פשוט לדחות את זה ולצאת מהחוזה במקום להתמודד עם הטרחה של מה שהם מאמינים שהוא מוכר קמצן. כשאני מייצג מוכרים, אני רוצה למקסם את הרווחים של המוכר ובמקביל לא לדחוק קונה פוטנציאלי מעסקה אם אני מרגיש שהוא הקונה הטוב ביותר עבור הבית. חשוב לדעת שבמקרים מסוימים, אף אחת מהאפשרויות שלהלן אינה הטובה ביותר, ומכירה כפי שהיא היא האמצעי הטוב ביותר של המוכר, כגון אלו שצריכים לקבל את הנכס שלהם בחוזה וסגירה תוך פחות מ-40 יום מהיום שיפנו אליי כדי למנוע עיקול.
בעוד שלחלק מהמוכרים יש את ההון לבצע עבודה במזומן באמצעות קבלנים שהם משלמים, לאחרים אין את המזומן לעשות זאת, ורבים אינם מודעים לחלק מהגישות החלופיות להשגת כספים אלה על מנת למקסם את התמורה נטו שלהם ב- סגירה.
חשוב גם לציין שבמקרה שהמוכר יפסיד, לפעמים אני ממליץ למוכרים להשכיר בית לפני המכירה כדי להציב את עצמם במצב טוב יותר למכור. אמנם אני לא מנהל נכסים באופן אישי, אפילו עבור הנכס שלי, אבל זו אפשרות קיימת ואני יכול להפנות אותך לאחרים כמו ניהול נכסים מאת גארט שעושה זאת.
אפשרויות לקבלת כספי ההלוואה ששולמו לפני הסגירה עבור המוכרים:
Garrett Realty Partners הזדמנות למשקיעים לשיפוצים מוגבלים - בשיתוף עם קבלני המאה ה-22, עסק קשור של גרג גארט Realty, כאן העבודה, אם תאושר (הון עצמי בבית חשוב מאוד לאישור כמו גם הסכמה של המוכר לתנאים ), ייעשה על ידי קבלני המאה ה-22, כאשר ההכנסות מהמכירה מממנות את העבודה בתוספת עמלת מימון. אפשרות זו תכלול שפה פשוטה למדי המוסכמת מראש במסגרת הניירת הרגילה (כלומר אומדן המאה ה-22 וכן תוספות שנעשו מראש להפחתת המחיר על בסיס פעילות - לפעמים אין צורך בתוספות שנחתמות מראש אלא בהפחתות מרובות בזמן. נכללים עבור תרחישים גרועים ביותר), כגון אסטרטגיית הפחתת מחיר המבוססת על הצגות וחוזים. Tמגן על הקבלנים מפני מוכרים עם ציפיות לא מציאותיות.
Home Equity Line of Credit - כאן היית עובד עם בנק כדי לקבל הון עצמי מהבית שלך בצורה של צ'ק. לאחר מכן תוכל להחזיר אותו לאחר מכירת ביתך.
Garrett Realty Partners הזדמנות למשקיעים לשיפוצים נרחבים (כלומר 50,000 $ וכו') - כמו GRP IO לשיפוצים מוגבלים, אלא שכאן המוכר יחתום על שטר חוב של הלוואת שיפוץ הכולל ריבית שנתית של 12% על התיקונים שמתחילים להצטבר 30 יום לאחר מכן. השלמת העבודה. כאן הוא התבנית הנוכחית בזמן כתיבת שורות אלה.
שיטות אלטרנטיביות בר-קיימא (במיוחד אם יש לך אשראי טוב במקרים רבים) כוללות את הדברים הבאים:
כרטיסי אשראי עם ריבית <12% על רכישות או העברות יתרה (כולל כל עמלת העברה) במצבים שבהם שיעור הניצול בזמן נשיאת יתרה לא ישפיע לרעה על האשראי (במיוחד אם היה 0% אפריל או נמוך אחר תקופת קידום מכירות של 6 חודשים או יותר וכן בונוס הרשמה, שלעיתים יכול להיות שווה אלפי דולרים עבור רמות הוצאה גבוהות. כרגע אני עובד לקראת בונוס הרשמה בשווי של למעלה מ-3 אלף דולר לאחר הוצאה של 50,000 דולר על כרטיס אחד. עם כרטיס אחר יש לי מבצע העברת יתרה שבו, אם ארצה, יכולתי לקבל תקופת אפר פתיחה של 2.99% למשך 12 חודשים ללא עמלת העברה)
הלוואה אישית בריבית קבועה בריבית <12% ללא דמי הפעלה
התערב ככל יכולתך לעשות חלק מהעבודה אם לא את כל העבודה בעצמך בהתבסס על הכספים/מערך המיומנויות שלך כאשר העבודה לא מופיעה בעצמך (ראיתי כמה עבודות עשה זאת בעצמך משובשות על ידי מוכרים אז חשוב לדעת את המגבלות שלך, במיוחד אם זה יהיה יקר לבצע מחדש את העבודה לחלוטין בהתבסס על עלות החומר); כשעשיתי שיפוץ בבית שלי במסגרת משכנתא לשיפוץ, בעוד שרוב העבודה נעשתה על ידי קבלנים, עשיתי חלק מעבודות המיומנות הנמוכה וכלי העבודה המינימליים, כולל פינוי גדמים, כריתת עצים, גינון אחר, ניקוי מרזבים , והתקנת נורות לד ותריסים לחלונות. במקרים מסוימים, החלטתי מה אני הולך לעשות בעצמי לאחר שראיתי את המחיר. אשתי ואמה עשו עבודה רבה על משטחי המטבח והארונות.
הלוואה אוטומטית הפוכה או חוב מובטח אחר בריבית <12%.
הלוואה מחברים קרובים או משפחה, כמו הורים
מכירת פריטים בעלי ערך שאינך צריך, כגון רכב עם תשלום גבוה והחלפתו במכונית בעלת ערך נמוך אך אמין שנרכשו במזומן באופן אידיאלי או מימון אם רכישה במזומן אינה אופציה (מעולם לא רכשתי מכונית עם מימון, ואף פעם לא מתכננת לעשות זאת, לאחר שרכשו מכוניות בטווח של $600-$9000). אם הולכים בדרך זו, אני ממליץ על רכב בן > 5 שנים, קילומטראז' נמוך, MPG גבוה, מכונית בודדת עם דירוג טוב של מותג בעל דירוג אמין.
במקרים מסוימים, ישנן תוכניות חינמיות או מוזלות מאוד הזמינות למוכרים כדי לקבל עזרה בתיקון ביתם , לעתים קרובות מסובסדת על ידי הממשלה ו/או מנוהלת על ידי מלכ"ר. ככל שהמוכר ההכנסה נמוכה יותר, כך גדל הסיכוי שהם יהיו זכאים.
שיטות אלטרנטיביות שאיני ממליץ עליהן כוללות את הדברים הבאים:
כרטיס אשראי בריבית של מעל 12% ו/או כאשר הכסף שהושקע בשיפוצים יגרום לניצול גבוה מספיק כדי להוריד באופן משמעותי את ציון האשראי שלך אם אתה מצפה להזדקק לאשראי שלך בזמן המכירה (כלומר לרכישת בית נוספת)
כרישי הלוואות - בעוד שחלקם עשויים לצחוק על הרעיון הזה כבלתי חכם בעליל, חברה שלי כן יצרה איתי קשר בשביל כסף (אמרתי שלא) שהיא הייתה צריכה לשלם לכרישים להלוות פעם אחת.
מעבר ממכונית לאופנוע או קטנוע כדי להשיג הון מיידי או תשלומים נמוכים יותר - שיעורי ההרוגים והפצועים גבוהים מדי לדעתי
Alternative Methods that I Don’t Recommend: Credit card at >12% interest rate &/or where the money put on renovations would make your utilization high enough to substantially temporarily lower your credit score if you expect to need your credit during the time of sale (i.e. for another home purchase) Loan sharks – while some may laugh at this notion as obviously unwise, a friend of mine did contact me for money (I said no) that she needed to pay to loan sharks once. Switching from a car to a motorcycle or scooter to gain immediate capital or lower payments – the fatality and injury rates are too high in my opinion "Pay Day" loans or car liens with >12% interest