top of page

בחירה אם לשכור או לקנות

אמנם אלו שמתכננים לשהות באזור פחות מ-3 שנים בדרך כלל הם מועמדים אידיאליים לשוכרים ואינם המועמדים הטובים ביותר לקנייה בגלל העמלות הכרוכות ב-selling להיות נקודת התחלה גבוהה בהרבה מאשר קנייה (אם כי יש יוצאי דופן). עבור אלה שמתכננים לגור באזור במשך יותר מ-3 שנים, במיוחד לפרקי זמן ארוכים בהרבה, בהמפטון רודס יש לשקול קנייה. הגורמים הקובעים של עושר משק הבית הם  בעלות על בית ובעל חשבון פנסיה . " פער השווי הנקי בין שוכרים לבעלי בתים הוא מדהים, עם הערכות לרוב בין פי 40 לפי 80 מהשווי הכולל של בעלי בתים. לעומת שוכרים.

לעתים קרובות הבחירה אם לשכור או לקנות היא תרבותית. אם ההורים שלך היו בבעלותך, סביר יותר שתהיה הבעלים, ואם הם שכרו, סביר יותר שתשכור. יש גם תפיסות שגויות רבות לגבי בעלות והשכרה משני הצדדים. חשוב לשקול את האפשרויות ולבחור את האפשרויות הטובות ביותר עבורך על סמך מידע מדויק. הקפד להשתמש במחשבון שאני מפרט בדף מחשבונים מקוונים מועילים שלי, והקפד להזין את שיעור ההערכה הנכון מ-Zillow כפי שאני מסביר בדף זה. אם השכרה היא כרגע האפשרות הטובה ביותר שלך, ראה את הדף שלי עבור זה כאן .

image.png

Image courtesy Virginia Realtors from Census Bureau Data from 2022, with cost burdened defined as those paying >30% of their income on housing (rent or mortgage payments).

מתי לקנות

מתכנן לחיות בבית לפחות 3 שנים ונכונות לקבל את הסיכון באחריות להשיג תשלום נטו גבוה יותר לדיור
 
קרדיט לפחות 550 במקרים מסוימים ו-640 באחרים. עם זאת, יש תוכנית אחת עם משכנתאות שבה ציון האשראי אינו נחשב וקיימות אפשרויות חינמיות להגדלת אשראי עבור רוכשי דירות פוטנציאליים.
 
הכנסה של שנתיים באותו תחום  אפילו אם אתה מחליף עבודה עם כמה חריגים (כגון בוגרי מכללות אחרונים יוצאים עם חוזים בתחומם שבהם הם לא צריכים ניסיון של שנתיים)
 
חוויות עם בעלי בית או מנהלי נכסים גרועים (ביקורות למנהלי נכסים בדרך כלל נמוכות יחסית לעסקים רבים אחרים כולל חברות נדל"ן למכירה) בעבר ורצון לא לחזור על חוויות אלו
 
רצון לקבל את החופש לבצע שינויים מהותיים ב-home או להשקיע בדרכים ארוכות טווח, כגון גינון, צבע, מתקנים או כל דבר אחר
 
נוכחות של אפשרויות טובות יותר של programs להפחתת עלות הבית  בקנייה מאשר השכרה ברוב המקרים, כולל סיוע בהשכרה זו, אך לא מוגבל רק לתוכנית זו . ;  קבל את הדוח המותאם אישית שלך על תוכניות אפשריות שיעזרו לך לקנות  כאן , מכיוון שקונים לרוב אינם מודעים לכל האפשרויות שלהם
​
תחזית הערכה גבוהה לשנה הקרובה (ראה Zillow)
​
עלייה צפויה בשיעורי המשכנתא בעתיד כמו מאמר זה בינואר 2021.
​
העלות החודשית נמוכה יותר מאשר השכרה עבור בית דומה במקרים רבים, אז קחו את זה בחשבון כדי להגיע לשוויון או להרוויח
​
​
​
​
​
 

מתי להשכיר

מתכננת לגור בבית פחות מ-3 שנים בשוק טיפוסי (כלומר לא 2020/2021/2022 כאשר אתה יכול לגור בבית במשך שנתיים וסביר להניח שעדיין להרוויח על רכישת בית טיפוסית ללא שיפוצים בגלל גבוה מהרגיל שיעורי הערכה)
 
אשראי נמוך מ-550 במקרים מסוימים, 640 במקרים אחרים בהתאם להלוואה, יעדים ויכולת להגדיל במהירות את ניקוד האשראי והרצון לא להשתמש בתוכנית רכישת דירה שבה ציון האשראי אינו נחשב. זכור כי עבור ציונים נמוכים יותר, פיקדון כפול מועיל לעתים קרובות בהבטחת נכס להשכרה. אשראי נמוך יכול גם אומר חובות גבוהים יותר, כך שחיים בבית גרוע יותר באופן זמני להשכרה תוך פירעון של חובות בריבית גבוהה יותר מהר יותר לפני רכישת בית טוב יותר יכול במקרים מסוימים להועיל כל עוד ההערכה לא עולה על קצב הריבית. לא לעלות לבית וכו'.
 
מעבר מענף אחד לפחות אחד אחר בשנתיים האחרונות, למעט כמה חריגים כמתואר תחת "מתי לקנות"
 
רצון לגמישות מוגברת במעבר מבית אחד למשנהו ללא רצון לקבל אופציה להרוויח בזמן מעברים
 
קצב ייסוף מהיר בשוק שלא נראה נתמך היסטורית, מה שמצביע על בועה (אני לא מאמין שיש לנו בועה כרגע בהמפטון רואדס, אבל זה המצב בכמה שווקים אחרים)
 
עבודה שמאלצת לעבור במהירות ממקום למקום ללא סיוע בקנייה או מכירה מהעבודה, או אי ודאות בעבודה
 
שכר דירה חינם זמין עם משפחה או אחרים ורצון לא להשכיר חדרים כדי לשלם עבור כל המשכנתא או מספיק משכנתא כדי לכסות הכל מלבד רווחי הון שנתיים בהתאם למצב

רצון להמשיך לעלות על סירה חיה ורוצים לנסות את זה קודם לפני רכישת קרקע (ראה עמודה liveaboard לאפשרויות עגינה מקומיות כאן ).

עוברת גירושים שעדיין לא הסתיימו.

עוברת פשיטת רגל שעדיין לא הסתיימה.

תחזית פחת גבוהה לשנה הקרובה (ראה זילו).

ירידה צפויה בשיעורי המשכנתא בעתיד כאשר מסתכלים על תחזיות כמו מאמר זה בינואר 2021 (אם כי דוגמה זו מצביעה על ההפך בינואר 2021).
 

Here's the recent growth rate of rent.

חריגים רבים

ישנם מספר חריגים לכללים הכלליים לעיל. גם אם אתה נופל בחלק מהמצבים שלמעלה, עדיין מומלץ לשאול אותי אם אתה עשוי להתאים כחריג. קונה במזומן, כמובן, יכול לחסוך $ הרבה יותר מהר, וכך גם אלה שרוכשים סיוע בעלויות סגירה, עסקאות טובות ושימוש בתוכניות אחרות בעלות ערך גבוה כדי להפחית את עלות הבית, שחלקן מפחיתות את העלות בשיעור של עד 50%.

דוגמה יוצאת דופן שלי: גרתי ללא שכר דירה עם משפחתי לפני רכישת בית שבו השכרתי חדרים כדי לכסות את המשכנתא למשך חודש כדי לבדוק ולהוכיח את היכולת לעשות זאת לפני החתונה. אם הייתי שוכר בית דומה, סביר להניח שתשלום שכר הדירה היה עולה על יותר מ-40% מתשלום המשכנתא, ו->50% לאחר שה-PMI שלי היה מופחת. בנוסף, בגלל שקיבלתי עסקה כל כך טובה, השווי הנקי שלי גדל באופן דרמטי באופן מיידי כאשר בוצעו תיקונים בבית מהלוואת המשכנתא הרגילה לשיפוץ שרכשתי בריבית נמוכה יחסית ו-PMI נמוך לאור my_cc781905-5cde-3194- bb3b-136bad5cf58d_ ציון אשראי  being מעל 760. הלוואות הסטודנטים שהיו לי היו פחותות מהרווחים בהון בתוך שנה אחת כי זו הייתה עסקה כל כך טובה. כמו כן, רוב ה-5% שהייתי צריך עבור המקדמה כוסה על ידי סיוע בתשלום, רוב עלויות הסגירה כוסו על ידי המוכר, וה-PMI שלי הוסר תוך פחות משנתיים לאחר שביקשתי להסירו וציטט שיש לי בערך 30% הון עצמי על סמך הערכה לעומת סכום המשכנתא. הבית שלי היה ההשקעה הכי משתלמת שעשיתי אי פעם, למרות שהשקעתי בחיי במניות שעלו בכ-1000% אבל היו רווח נטו נמוך יותר ממה שהשגתי עם רכישת הבית שלי. במקום למכור את הבית שלי ולהרוויח רווח גדול אחרי שנתיים, שכרתי אותו עבור נכס השקעה תזרים מזומנים חיובי. בזמן ששילמתי את המשכנתא שלי ותזרים מזומנים חיובי להשכרה, הנכס צמח בערכו ביותר מ-20% בגלל הערכה. הצלחתי גם להעלות את שכר הדירה מהסכום הראשוני שגביתי עקב עליית מחירי השכירות (כמו בתים עולים בערכם, גם שכר הדירה עולה עם הזמן).
bottom of page