אדם גארט

​

מציע נמוך או גבוה:

משקיע עשוי לשקול יותר גישת מקלעים, בעוד שרוב דיירי הבעלים רואים יותר גישת צלפים. עם משקיע, אתה מנסה להוציא את ההעדפות והרגשות שלך מהמשוואה במידה ניכרת ויש לך יותר גמישות להציע הצעות נמוכות. ישנם כמה דיירי בעלים שמתמקדים מאוד בחיסכון על פני העדפות אישיות, ובוחרים בהצעות נמוכות כתוצאה מגישת המקלעים שבה נכס שאינו עסקה מספיק טובה פירושו להגיע לבית האפשרי הבא. . עם זאת, עם דייר בעלים, רבים רוצים את הבית שמתאים במיוחד למשפחתם ולא רוצים שיהיה מצב שבו המוכר לא רק דוחה את הצעתו אלא אומר שהם לא רוצים שיציעו הצעה נוספת ( זה נדיר אבל קורה). אם אתה נמוך בנכס שאתה באמת רוצה, וקונה אחר נותן לו הצעה שאינה Lowball בתוך כמה ימים, סביר יותר שהמוכר ירצה ללכת הלוך ושוב עם הקונה השני, ולנהל משא ומתן הלוך ושוב יכול להתרחש לעתים קרובות עם קונה אחד בלבד בכל פעם אפילו בתרחיש של ריבוי הצעות. קיבלתי חוזה בעבר על נכס עם התרחיש המדויק הזה. ככל שזמן השוק נמוך יותר או הזמן לאחר הורדת מחירים של 5% או יותר, כך הסבירות שזה יקרה יהיה גבוה יותר. חשוב גם בתור סוכן קונים פוטנציאליים לברר אם יש הצעות פעילות כלשהן, לא רק כדי לקבל מושג מה להציע אלא גם כדי לזרז את ציר הזמן של ההצעה שלך בהתאם אם יש כזו או שהמוכרים קיבלו הודעה על כך. בקרוב.

הצעה חזקה:

מוכרים בדרך כלל אוהבים 30 יום (או פחות אם פנויים) לסגירה, 1% או יותר עבור הפקדת כסף רצינית (למרות ש-500 דולר מקובל לפעמים), ומזומן. בין אפשרויות המימון, המוכרים בדרך כלל הכי אוהבים מזומן, אחר כך הלוואות בכסף קשה, אחר כך הלוואות קונבנציונליות, ואז FHA, ואז VA. כמובן שהם אוהבים את המחיר המבוקש או גבוה יותר ללא סיוע בעלויות סגירה גם כן, אם כי בשוק זה, עלויות סגירה ניתנות לרוב לקונים אם הקונה מציע מחיר מבוקש מלא או יותר. במקרים שבהם מוכר לא ירצה והקונה זקוק לעלויות הסגירה, תוכל לשקול להעלות את מחיר ההנפקה, מוגן בחלקו על ידי ההערכה (ראה להלן).

תיקונים גלויים לפני ההצעה:

אם יש תיקונים/שינויים/עדכונים שאתה רוצה שהמוכר יבצע ושתבחין בהם לפני הגשת הצעה, בדרך כלל עדיף לכלול אותם בהצעה. יש מקרים שבהם מוכר אמר שהוא לא יעשה דברים מסוימים שעלו בבדיקת הבית מכיוון שהמוכר מציין שהם היו צריכים להיות ברורים לפני בדק הבית לפני ביצוע ההצעה._cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

התחל עם הצעה מילולית:

זוהי שיטה מומלצת להתחיל במתן הצעה מילולית בתרחישים רבים, למעט מצבים של ריבוי הצעות, מכירות בחסר, מכירת עיזבון ועיקולים. לעשות זאת היא גישה לא מתחייבת שיכולה לחסוך לך זמן, במיוחד אם אתה מציע מספר הצעות נמוכות. חלק מהמוכרים ילכו הלוך ושוב עם מילים וחלק לא. לעתים קרובות זה תלוי בהעדפות של הסוכן, ולפעמים סוכני רישום יכולים לערבב את החוקים לגבי האופן שבו סוכן רישום חייב להציג את כל ההצעות (בין אם בעל פה ובין אם לא), אך ניתן ליצור חוזה על נדל"ן רק בכתב.

הצעות נגד:

במקרים מסוימים, אתה מקבל רק הזדמנות אחת להציע הצעה, כגון מקרים רבים עם נכסים בבעלות HUD במהלך התקופה של דייר הבעלים בלבד לפני שהתקופה הזו נגמרת. לפעמים מוכר יקבל 2 הצעות ויחליט פשוט לקבל אחת על פני השנייה מבלי להנפיק דלפק או לעורר מלחמת הצעות. אני זוכר מקרה אחד שבו לקונה הייתה הצעה מוצקה שניתנה למוכר בודד, אבל כשהתנאים שהציגו היו כמעט זהים לקונה אחר, המוכר קיבל את מי שהציג את ההצעה הראשונה. בהזדמנות אחרת, עם 2 הצעות שהוצגו כאשר אחת טובה מהשנייה, במקום ליצור שוב מלחמת הצעות, התקבלה הטובה מבין 2 ההצעות. עם זאת, ברוב המקרים, המוכר עשוי להתנגד או לדחות את ההצעה שלך אם הוא לא יקבל אותה לפני שהיא תימכר למישהו אחר, מה שייתן לך הזדמנות להצעה שנייה. במקרים מסוימים, מעוררת מלחמת הצעות שבה המציע הגבוה ביותר עשוי להציג 3 הצעות או יותר הכוללות ככל שהמחיר עולה, וראיתי את זה קורה כאשר הוא עולה אפילו יותר מ-50% מעל המחיר המבוקש.

הערכות:

הקונה מוגן במידה מסוימת במקרים של כל ההלוואות וכל ההצעות במזומן מותנות בהערכה. אם הקונה מציע הצעה של 300 אלף דולר, והשמאי אומר שהיא שווה 295 אלף דולר, קונה עם הלוואה יכול לפעמים לספק את הכספים שלו כדי לפצל את ההפרש, או לפעמים לגרום למוכר לרדת. לפעמים הם נפגשים באמצע. עם הלוואת VA, אם ההערכה מגיעה מתחת למחיר החוזה, המוכר צריך לדעת שכל מי שיש לו הלוואת VA יושפע מההערכה הזו למשך חודשים. במקרה של הלוואה קונבנציונלית, לעומת זאת, למוכר יש יותר מנוס להחזיר את הנכס לשוק עבור קונה אחר ולקוות שמישהו יקבל אותו ושהשמאי יותר סלחן למחיר המכירה. למרות שהלוואי שזה לא היה המקרה, השמאי רואה את מחיר הרישום, ולעתים קרובות הוא מוטה להגדיר את הערך המוערך שווה לסכום זה או גדול ממנו כדי לא לבלבל שום נוצות. סוכנים, קונים ומוכרים כאחד יכולים להתלהט בנושא. 

​

סעיפי הסלמה:

אני משתמש באופן שגרתי בסעיפים של הסלמה כדי לעזור לקונים שלי לנצח. עם סעיף הסלמה, אתה מציע הצעה במחיר אחד, ואז ציין את המקסימום שאתה מוכן ללכת שמופעל על ידי הצעות אחרות, כאשר יש לך הזדמנות לקבל עותק של ההצעה השנייה לפני הגדלת ההצעה שלך כדי לשקף תנאי סעיף ההסלמה. בדרך כלל אני ממליץ על 1% מעל ההצעה הגבוהה הבאה, אבל זה מאוד תלוי בתנאי ההצעה. קונה במזומן שאינו מותנה עשוי להצליח להתחמק עם 1,000 דולר, בעוד שקונה מותנה במכירת בית ב-VA עשוי להיות במצב טוב יותר עם 3% מעל ההצעה הגבוהה הבאה. בעוד סעיפי הסלמה אסורים עבור נכסים מסוימים (כלומר בתי HUD), בדרך כלל מותר להשתמש בהם.  הנה עוד על כך.

​

מכתבים למוכר:

אלה משמשים לעתים קרובות כדי לעזור לקונים לזכות, וראיתי היכן זכו קונים גרועים יותר מבחינה כספית שייצגתי, כשהמכתב למוכר הוא הסיבה העיקרית המוצהרת לכך. עם זאת, קל מאוד להיות לא חוקי מבלי לדעת זאת, וסביר להניח שרוב המכתבים למוכר כוללים אלמנטים לא חוקיים. הנה עוד על זה. 

​

אלמנטים לא טיפוסיים:

ישנן מספר דרכים שאני אוהב לעזור לקונים שלי להתקדם הלאה, שאינן נכללות בדרך כלל בהצעות, כמו תבנית דוא"ל שפיתחתי עם הזמן כדי להקל על סוכן הרישום (ולעשות דברים מועילים ל- סוכן רישום יכול לעזור לתת להם רושם חיובי). סוכן מתחרה אמר לי שהצגת ההצעה שלי מצוינת. אם לקונה יש נפח גבוה של מזומנים או שהוא מספק ערבות הערכה לעיל, אני רוצה לכלול הוכחות לכספים כדי לגבות את זה כדי להראות שהקונה בעמדה חזקה. אם לקונה יש ציון אשראי חזק, אני אוהב לחלוק אותו, ואם לקונה יש עותק של ניקוד האשראי של המלווה ויש לו אשראי חזק, אני אוהב לכלול אותו במסמכים._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

​

בדק בית:

בדרך כלל רוכשים רוכשים בדק בית לאחר אשרור החוזה. חלק מהקונים מבצעים בדק בית לפני הצגת הצעה. קונים אחרים לא עושים בדק בית. אם בוחרים בדרך האחרונה, אני ממליץ לרוכשים/סוכנים לבדוק את כל גילאי המערכת, לבדוק את גג הבית עם סולם גבוה או מזל"ט, ולהיכנס לחלל הזחילה ולעליית הגג ככל יכולתם. רוב הסוכנים של הקונים לא יעשו זאת ואין להם את הציוד (כלומר, רובם אינם נושאים סולם, מוט ארוך עם מצלמת בוורסקופ או מזל"ט ואתה צריך לקבל הסמכה להטיס מזל"ט באופן מסחרי) גם אם הם רציתי, אבל אני יכול אם תיתן לי הודעה מוקדמת (כלומר על כך שיש לי ביגוד לחלל זחילה, בקשת רשות לרחפן שלי ורכישת אישור FAA במקומות בסיסים שבהם לא ניתן לקבל אישור מיידי של LAANC).

​

הסכמי החזקה של מוכר: לפעמים אלה יכולים להתעלות על פני המתחרים כדי לזכות בהצעות. הנה פרטים נוספים. 

​