מדריך קונים קצר
הנה כמה משאבים שברצוני לציין כאשר אתה שוקל חיפוש בית שעזר לאחרים בעבר.
1. איכות שטח
4. מציאת בתים זמינים בפועל קשה יותר ממה שזה נראה
5. גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון
ב. מה קונה יכול להשתמש כדי לקנות בית
1. מלווים (למעט קונים במזומן)
3. תוכניות להפחתת עלות הבית
5. מה אני יכול להציע לקונים
6. עוד על מה שקונה צריך
א. מציאת בית
מחיר, שכונה ומצב הם הגורמים העיקריים שמוכרים בית, וחשוב לזכור מכירה חוזרת בעת רכישת בית.
בעוד שבעל בית יכול לשנות את המחיר והמצב, הם לא יכולים לשנות את המיקום, מה שהופך את הידע על האזור למרכיב קריטי בחיפוש הבית שלך. זה במקרה גם הכי פחות ברור בחיפוש מקוון כללי. עניין אחד שמעניין גם הוא שישנם חוקי "היגוי", שבהם סוכני נדל"ן אינם רשאים על פי חוק לומר לך אם אזור "טוב" או לא. מה שסוכנים הפועלים בצורה אתית יכולים לעשות הוא להפנות אותך למקורות שבהם תוכל לקבוע בעצמך אם שכונה "טובה" עבורך או לא על ידי הסתכלות ישירה על העדויות על גורמים שונים. כאשר מסתכלים על בתים מתוך רשימה של אפשרויות, קל פשוט להסתכל על הרישום עצמו, מבלי להתחשב בשטח.
רוכשי דירה ראשונים רבים עושים את הטעות הזו, וקל מאוד לעשות זאת, שכן רישומים מכוונים יותר לפרטים על בתים בודדים מאשר על האזורים המקיפים את הבית. היו פעמים רבות בהן הקונה סיפר לי שהם נסעו ליד הבית, ואינם מעוניינים יותר על סמך הנסיעה הזו והאזור שבו הם מצאו את הבית. אם הם עשו קצת מחקר קודם באינטרנט, הם לעתים קרובות לא היה צריך לעשות את הכונן הזה. גם אם תעשה שיעורי בית על השטח, זה עדיין יכול לקרות, אבל על ידי צפייה בשטח תחילה באינטרנט, זה יכול לבטל מספר אפשרויות בשל איכויות השטח שבהן יש כאלו שאינך חושק בהן.
חשוב מאוד לקחת בחשבון את האזור מכיוון שהאזור עוזר לקבוע בטיחות, איכות חיים, קרבה למקום בו אתה רוצה וצריך להיות, מחוזות בתי ספר (בין אם לעצמך או למכירה חוזרת), שיעורי פשיעה, הבדלי מס ועוד. שכונות בעלות ערך נמוך יותר במחוזות בית הספר הגרועים ביותר עם הכי הרבה פשיעה הן שכונות שבהן אתה יכול להשיג בית בעל מראה מדהים במחיר שלא תוכל להשיג במקומות אחרים, אבל ההקרבה הייחודית של האזור כדי לגרום לזה לקרות היא כזו שאני לא מייעץ בדרך כלל.
למידע נוסף על מציאת בית, לחץ כאן .
איתור נכסים
כאן הוא מאתר נכסים של ה-MLS הראשי עבור Hampton Roads, שבו אם תרצה, אתה יכול לתת לי גישה לראות את מה שאתה מחפש. יש כמה תכונות נחמדות לגבי זה, כולל העובדה שזה ישירות מ-MLS, ולכן מידע מדויק יותר מאתרים כמו Zillow, אתה יכול להגדיל את התצוגה על מפה כדי לחשוף אזורי שיטפון, ואתה יכול לצייר צורה סביב מה בדיוק האזור שבו תרצה להסתכל. למחפש הזה אין הרבה מתכונות החיפוש שאני עושה כסוכן , לכן חשוב שאגדיר עבורך גם כמה חיפושים. חלק מהתכונות שאתה יכול להגדיר גם ייקח הרבה זמן, בעוד שכבר יש לי אותן זמינות דרך רצונות של לקוחות קודמים ששמרתי בחיפושים לשימוש עתידי, כגון אי הכללת אזורי פשע, חיפוש באזורים הכשירים של USDA, מסתכל רק על בתי ספר עם דירוג 7 ומעלה ב-GreatSchools וכו'. הנה סרטון על איך לחקור את פורטל מטריקס.
לחיפושים מפורטים יש חשיבות קריטית במציאת בית. לרוב הקונים אין את היכולת להיכנס לתהליך זה עם תבניות חיפוש, ואילו לסוכנים יש את היכולת לחפש עם תבניות. בעוד שרבים אינם משתמשים ביכולות שלהם עם תבניות, אני משתמש בתבניות רבות בחלק גדול ממה שאני עושה. במקרה של התבניות שלי, הן היו התפתחות של שנים והן גדלות ללא הרף במספרן ובעוצמתן ככל שמתגלים יותר צרכי קונים. בגלל תבניות, מה לקונה בודד לא יהיה מושג לגבי הגדרה, וגם אם הוא יודע איך לא ירצה לקחת את הזמן הדרוש כדי להשקיע את המאמץ הזה, לפעמים הגדרתי. תוך שעה אחת, אני יכול להשתמש בתבניות כדי להגדיר חיפוש אחר קונה שבו התבניות היו יכולות לקחת יותר מ-10 שעות כדי להרכיב חודשים או שנים קודם לכן. אני יכול להתחיל עם תבניות ששמרתי מניסיון העבר (או ממה שקונה מציין כהעדפות שלו שאין לי עדיין אבל שאני יודע שגם קונים אחרים בעתיד ירצו), ואז להתאים חיפוש לקונה העדפות בהרבה פחות זמן מאשר קונה שמנסה להגדיר אותן בעצמו. כדי לראות כמה דוגמאות למה שאני מדבר עליו, לחץ כאן .
אם תודיע לי את הפרטים כדי להרכיב עבורך חיפוש, זה לא יגיע מכתובת האימייל הרגילה שלי. במקום זאת, אני אשלח לך קישורים לחיפושים שאני הולך להגדיר מ- VAB@mlsmatrix.com .
בעוד שרוב הבתים למכירה נמצאים ב-MLS, יש כמה דרכים למצוא את הבתים שאינם ב-MLS. נכסים אלה הם בדרך כלל נכסים למכירה לפי בעלים למרות שחלק מהנכסים למכירה לפי הבעלים נמצאים ב-MLS. כמה מהאתרים הטובים ביותר ללכת כדי למצוא בתים של FSBO הם https://norfolk.craigslist.org /, by, https://www.military.com https://www.forsalebyowner.com/ , & Zillow.com . ככל שתגיעו יותר אתרים של צד שלישי הביתה, כך תמכרו יותר אתרים של צד שלישי. תוכל למצוא. לכל אחד יש בתים FSBO ייחודיים שאינם קיימים באתרים האחרים. עם נכסי FSBO, זכור כי למוכר אין סוכן רישום שעוזר להיות קול הגיון המייצג אותם, לעתים קרובות הם לא יציעו עמלה לסוכן של הקונה, ואין להם מוניטין של סוכן רישום לקיים, מה שמוביל לנטיות גבוהות יותר לחוסר יושר, חוסר חשיפה והונאה. בשל כך, חשוב במיוחד שיהיו בדיקות יסודיות, תנאים חוזיים מוצקים, ביטוח בעלות הקונה וסוכן קונים טוב, גם אם תצטרך לשלם תוספת.
אזורי שיטפון
להלן סרטון נוסף שהכנתי על השימוש בפורטל מטריקס שאליו יובילו קישורי חיפוש הנכסים שלך ב-MLS, כולל בדיקה לראות אם נכס נמצא באזור שיטפונות, מה שמעורר דאגה בחלקים מסוימים של המפטון רודס. לכל כבישי המפטון יש את היכולת להיות מושפעים לרעה מהוריקנים. חשוב להיות מוכן כשקורות הוריקנים.
גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון בעת ניקוי עשבים בנכסים:
חשוב לערוך מחקר מעמיק על נכס לפני מתן הצעה, אך לא כל כך יסודי שתפסיד על הנכס. כמה מהנכסים הטובים ביותר שמתומחרים היטב מחזיקים פחות מ-24 שעות בשוק, גם אלו המשווקים בצורה גרועה. פעם עזרתי לקונה לרכוש בית מדהים in Coventry שיש לו רק תמונה אחת, והתמונה הזו אפילו לא הקיפה את כל חזית הבית. זה עדיין עבר חוזה עם הקונה שייצגתי עבור המחיר הנ"ל תוך 48 שעות מרגע יציאתו לשוק במצב של הצעות מרובות. זו אחת הסיבות שבגללן חיוני לקבל עדכונים יומיים אוטומטיים כאשר נכסים חדשים יוצאים לשוק אם אתה באמת רוצה להתעדכן בנכסים הטובים ביותר.
כדאי לבדוק גם היתרים של בתים, שלעיתים ניתן לעשות זאת באתר העירייה ולפעמים יש לפנות לעירייה כדי לברר זאת. לנורפולק, למשל, יש את ההיתרים ב-3 השנים האחרונות, ומעבר לכך, עליך ליצור קשר עם העירייה.
מה קונה יכול להשתמש כדי לקנות בית
אמנם עבדתי עם קונים שונים במזומן, ממשקיעים לעשירים ועד לחסכנים, רוב אלה שאני עובד איתם משתמשים במלווה. במקום ללכת רק עם מלווה אחד כל הזמן, עדיף להתאים איזה מלווה תבחר בהתאם למצב שלך. בדרך כלל אני ממליץ על מלווה מקומי על פני מישהו מקוון, תוך התחשבות בתוכניות להפחתת עלות הבית שיש להם, סוגי ההלוואות שיש להם, שיעורי הריבית שלהם, כמה מועילים הם נוטים להיות בתהליך (כגון הגדלת האשראי הציונים), האתיקה שלהם והידע שלהם בתעשייה. אני גם ממליץ להראות לי את גיליונות התעריפים של מלווים פוטנציאליים לפני קבלת החלטה. בעבר על ידי הצגת גיליון תעריפים, קונים החליטו ללכת עם מלווה שונה לחלוטין ממה שהם תכננו להשתמש במקור, כי הם לא ראו את החורים בגיליון התעריפים שגרמו לגיליון להיראות טוב יותר בצורה מטעה באופן משמעותי בגלל אי דיוק. המלווה המתעתע לא היה כזה שהמלצתי להם במקור אלא היה מלווה מחוץ לעיר. למלווים מחוץ לעיר קל הרבה יותר עם שיטות מטעה מכיוון שאין להם כל כך מוניטין לשמור, במיוחד אם אינך יכול למצוא כמות משמעותית של ביקורות על אותו מלווה בודד.
אף מלווה אינו מושלם. חלק מהמלווים לא יגיבו, אחרים יהיו חסרי מידע, אחרים יהיו בעלי אתיקה לקויה, ולאחרים לא תהיה תוכנית שתרצה להשתמש בה כדי לחסוך בעלויות הבית. אף על פי שאף מלווה אינו מושלם (אני מציין כמה שנוטים להיות גרועים יותר מאחרים שאני לא ממליץ עליהם בקישור הזה), כדי לראות כמה מלווים פוטנציאליים, כולל כמה מהצדדים החזקים שלהם, לחץ כאן .
אני ממליץ לבדוק תוכניות להפחתת עלויות הבית לפני קבלת אשראי על ידי מלווה. מלווים מסוימים מסוגלים לבצע תוכניות שונות מאחרים. כשמקבלים אשראי על ידי המלווים, אני מציע לעשות את כל הבירורים הקשים באותו יום. כך אתה ממזער את ההשפעה על ניקוד האשראי שלך ותגרום לכל המלווים למשוך משיעורי בסיס דומים להשוואת תעריפי המלווים השונים.
בעוד שרבים אינם מחשיבים את האתיקה של מישהו שהם שוכרים לעסקת נדל"ן בעלת יבוא קריטי, האתיקה היא חיונית לחלוטין בעת קבלת החלטות גיוס הנוגעות למה שהוא הנכס הגדול ביותר של רוב האנשים. סביר יותר שמישהו עם רמה גבוהה של אתיקה יתייחס לאינטרסים שלך, בין אם הם נדרשים לכך ובין אם לאו. למשל, בחודש האחרון בערך בזמן כתיבת שורות אלה, דיברתי עם אמא למבוגר נכה שחיפשה לרכוש את ביתו הראשון. היא סיפרה לי בהתרגשות שבנה אושר מראש. כשהסתכלתי על האישור מראש, התאכזבתי מיד ממי שהמלווה שלו היה מהבנק שלו, אדם שמעולם לא פגשתי. הסיבה הייתה שהמלווה שלהם אישר להם מראש משכנתא בריבית מתכווננת. משכנתא בריבית מתכווננת עזרה להם לקבל מחיר רכישה גבוה יותר, ומחיר רכישה גבוה יותר פירושו בדרך כלל עמלה גבוהה יותר עבור המלווה. מה שהמלווה לא הצליח להעביר להם זה שרוב האנשים המשכילים בתעשייה מתרחקים מ-ARM's. הסיבה לכך היא שאנו נמצאים כרגע בקרבת ריביות היסטוריות (בזמן כתיבת שורות אלה). המקום היחיד שבו התעריפים עולים באופן ריאלי הוא עלייה. בעוד ש-ARM תמיד יהיה נמוך מתעריף קבוע בהתחלה, כאשר לוקחים בחשבון את העובדה שאתה קרוב לשפל היסטורי, ושהתעריפים היו מעל פי שלושה ממה שהם עכשיו בעבר, ARM, לדעתי המקצועית, וב- דעתם של אנשי מקצוע רבים אחרים בתחום הנדל"ן אינה רעיון טוב. אמנם המשמעות עשויה להיות מחיר רכישה ראשוני גבוה יותר, אשר מועיל לשולי הרווח המבוססים על עמלות המלווה, אך זהו מתכון לעלויות חודשיות מוגדלות מאוד שעלולות להוביל לעיקול אם הקונה לא יוכל לעמוד בקצב העלויות הגדלות הללו כריבית התעריפים עולים. העובדה שהמלווה לא הודיעה לקונה על עניין מדאיג זה לגבי ילדה הנכה היא, לדעתי, עדות ברורה לחוסר האתיקה של אותו מלווה, שכן הוא יכיר הרבה יותר את ARM's מאשר האם התמימה שהייתה רק ניסתה לעזור לבנה וראתה את היכולת של בנה לרכוש בית במחיר גבוה יותר עם ה-ARM שהמלווה הציג, עם דיון זניח אם בכלל בנוגע למלכודות הפוטנציאליות של ARM כדי לחנך את האם. לדעתי, חוסר אתיקה תמיד מתכתב עם חוסר חוכמה, בין אם אפשר לראות את החוכמה והתכונות החיוביות באתיקה תמיד או לא. במקרה זה, אולי הוא יוכל להרוויח כסף מהיר ממישהו אם לא הייתי מזהיר את האם מפני ARM's, אבל כאשר לילד הנכה היו תעריפים שעברו את הגג, האם עלולה להתאכזב מאוד מהמלווה בגלל שלא. מזהירים אותם וזה לא מסוג האנשים שהם יפנו לקונים אחרים.
4. " תפקיד המתווך שלך " מסביר קצת על עבודה עם מתווך כדי לעזור לך למצוא נכס. בעוד שסוכן הרישום מייצג את טובת המוכר, סוכן הקונה מייצג את טובת הקונה. כפי שמופיע במדריך לרוכשים, הרוכשים אינם משלמים למתווך שלהם ברוב המקרים. בעוד שהרוב המכריע של המוכרים מציעים עמלת סוכן של הקונה, בסיכוי הנדיר שמוכר אינו מציע בתחילה עמלת סוכן של הקונה, לפעמים ניתן לנהל משא ומתן על עמלה. ברוב המוחלט של המקרים, הסוכן המייצג את הקונה אשר מוטלת עליו החובה לייצג את טובתו בכל עת, משולם מתמורת מכירה על ידי המוכר. לדוגמה, אני יכול להמליץ על נותני שירותים, להצביע על מלכודות פוטנציאליות בנכס שאתה שוקל, לסייע במשא ומתן על חוזה, התחייבויות משפטיות, להודיע לך על קירוב ערך של נכס מסוים כאשר שומות המס וההערכה יכולים להיות מעל 50 % הנחה לפעמים וכו'.
הסכם תיווך כתוב בקונה הוא מרכיב משפטי חשוב בעבודה מול סוכן הקונה. ללא הסכם תיווך לקונים, אני יכול לתת לך ידע זמין לציבור, אבל אני לא אמור לתת לך עצות, כמו ייעוץ לגבי איזה מחיר להציע על נכס. כל סוכן שנותן לך עצה כזו ללא הסכם תיווך קונים בכתב אינו מציית לקוד ההתנהגות של סוכנים ועלול לאבד את הרישיון שלו. בנוסף, אם הכוונה שלך היא לקנות, סוכן רישום יכול להראות לך את הרישומים שלו כנציג של המוכר, אבל סוכן לא אמור להראות לך נכסים של חברות אחרות ללא הסכם תיווך כתוב לקונים._cc781905-5cde- 3194-bb3b-136bad5cf58d_
ישנם גם הסכמי תיווך לקונים בלעדיים וגם הסכמי תיווך לקונים לא בלעדיים. קונים רבים אינם יודעים על האחרון, בין השאר משום שסוכנים רבים לא יעשו זאת וחלק מהחברות אפילו לא יאפשרו לסוכנים שלהם להציע זאת. GRP לא אוסרת זאת, ובעוד אני עוסק בעיקר בהסכמי תיווך לקונים בלעדיים, אני עוסק גם בהסכמי תיווך לקונים לא בלעדיים. עם הסכם תיווך בלעדי לקונים, אתה מתחייב לעבוד עם סוכן נדל"ן מסוים עם כל בית שאתה קונה לפרק זמן מסוים. עם הסכמי תיווך לקונים לא בלעדיים, אתה יכול לעבוד עם מספר סוכנים אם תרצה בכך. למרות שאני ממליץ על הסכמים בלעדיים לרוב הקונים, ישנם אחרים שבהם הגיוני יותר להשתמש בהסכם תיווך לקונים לא בלעדי, כגון אלה שמחפשים באזור גיאוגרפי רחב מאוד, כמו VA ו-NC. כמו כן, לחלק מהקונים היו חוויות רעות עם סוכנים אטומים, והם מפחדים להינעל שוב בתרחיש הזה. אם אתה בתרחיש הזה עכשיו, אני ממליץ ליצור קשר עם הסוכן הזה כדי לצאת מזה, ואם הם לא ישחררו אותך, אני ממליץ לפנות למתווך הראשי שלהם שאמור להיות באתר החברה שלהם כדי ליידע אותם על המצב. כשאני מחפש סוכן אחר, אני ממליץ לחפש אחד שבו מספר סוקרים אמרו במפורש שהסוכן "עובד קשה" או משהו בסגנון, מה שקונים מרובים אמרו בביקורות גלויות לציבור about me, למשל.