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De quoi ai-je besoin?

 

Quelques économies

Ce montant dépend du type de financement que vous utilisez. Il peut être réduit de diverses façons, que ce soit par un retrait anticipé d'un régime de retraite dans certains cas (veuillez consulter un conseiller fiscal à ce sujet puisque je ne suis pas CPA), par l'argent de la famille, etc. Avec certains prêts, vous payez moins que ce que vous feriez pour louer une maison comparable. À l'autre extrême, vous avez des achats en espèces. J'ai géré les deux extrêmes dans mon temps en tant qu'agent de l'acheteur.

Le montant dont vous avez besoin pour l'achat d'une maison dépendra de vos préférences et des prêts et autres programmes auxquels vous êtes admissible.

 

1. Acompte (le cas échéant)

Pour certains prêts conventionnels avec Garrett Mortgage, un prêt VA, NACA, la plupart des prêts USDA, des programmes avec une aide à l'acompte qui respecte ou dépasse les exigences d'acompte de votre prêt, vous n'aurez besoin d'aucun acompte. Même si vous faites un prêt sans acompte, vous avez généralement besoin d'au moins 1% du prix d'achat d'une maison dans des réserves qui ne seront pas affectées à l'achat de la maison, bien que 401k & IRA puissent vous aider dans certains cas.

2. Que vous louiez ou achetiez, je vous recommande également d'avoir de l'argent pour un fonds d'urgence même si vous achetez une garantie et une assurance habitation (cette dernière étant requise pour les hypothèques). Les garanties habitation peuvent toujours avoir une quote-part, tout le monde ne bénéficie pas d'une garantie habitation, et les garanties habitation ainsi que l'assurance habitation ont une couverture limitée. Vous devez toujours disposer de fonds suffisants en cas d'accident de voiture grave ou d'autres problèmes médicaux majeurs. Ceux qui ont un faible crédit devraient développer plus de ressources à leur disposition que ceux qui ont un grand crédit, tous autres facteurs étant les mêmes, en raison du coût supplémentaire de la souscription d'un prêt personnel (ou d'une carte de crédit à taux d'intérêt d'introduction de 0 %) inhérent à ceux qui ont un faible crédit. en cas d'urgence lorsque l'épargne, les actifs liquides (c'est-à-dire les actions qui ne sont pas dans un fonds de retraite) et les retraits du fonds de retraite sont insuffisants.

3. Vous aurez également généralement besoin d'argent pour une inspection de la maison (généralement de 275 $ à 550 $ avec certains des inspecteurs que j'aime utiliser, mais ceux-ci peuvent varier considérablement, généralement plus de 300 $ avec d'autres inspecteurs). Parfois, les vendeurs paient pour les inspections de termites/humidité, les inspections septiques et les inspections de puits, mais dans d'autres cas, les acheteurs paieront ces coûts (le cas échéant pour les fosses septiques/puits). Parfois, les acheteurs voudront également des inspections supplémentaires où l'acheteur paierait généralement la facture, comme une inspection des fondations, une inspection du débit d'eau, une inspection des moisissures et une inspection du radon (plus typique de Richmond que de Hampton Roads en raison des risques de radon plus à l'ouest).

 

Certains acheteurs renonceront à une inspection de la maison afin de renforcer une offre, mais je ne le recommande pas à la plupart des acheteurs à moins qu'ils n'aient fait une visite très approfondie (c'est-à-dire aller dans le vide sanitaire et le grenier même si l'accès au grenier et au vide sanitaire nécessite rampement littéral, avec l'eau et l'électricité allumées au moment de la visite, etc.) et avoir un haut niveau de connaissance de l'industrie, c'est-à-dire un entrepreneur ou un constructeur de classe A.

4. Évaluation (souvent 500 $ à 600 $), évaluation (généralement 450 $ à 600 $ pour une maison, mais j'ai vu 850 $ pour une zone rurale sur un acre).

 

Dans certains cas, l'acheteur peut renoncer à une évaluation. Alors que le plus courant est un acheteur au comptant qui cherche à renforcer une offre dans un scénario d'offres multiples où des ventes comparables indiquent que la propriété est offerte en dessous de la valeur où l'agent l'a sous-évaluée, il existe également des cas où un acheteur utilisant une hypothèque traditionnelle peut renoncer une évaluation en raison de la taille de leur acompte, du prêteur et d'autres facteurs propres à la maison.

5. Dépôt de garantie (cliquez sur le lien hypertexte pour plus de détails - 1 % est généralement viable, et le minimum acceptable est généralement de 500 $, mais ce montant peut être trop faible pour certaines propriétés, en particulier celles de plus de 200 000 $). 

 

Dans certains cas, un EMD minimum est spécifié, et cela dépend en grande partie du MLS utilisé. Dans CVR MLS, il y a un emplacement spécifique sur la liste pour que les agents spécifient l'EMD minimum, alors que dans REIN, il n'y a pas d'emplacement spécifique pour cela, donc s'il est ajouté, ce qui est beaucoup plus rare que CVR en raison de l'absence de un emplacement spécifique pour cela, c'est généralement dans les remarques de l'agent.

6. Les frais de clôture et les dépenses prépayées pour un achat peuvent parfois être entièrement couverts par le vendeur, et parfois par le prêteur ou un programme visant à réduire les coûts de la maison, mais même dans ce cas, vous devrez généralement payer des frais d'évaluation. Dans un marché chaud comme 2021/2022, la majorité des vendeurs ne fournissent aucun frais de clôture à Hampton Roads, mais il y a parfois encore des exceptions. Bien que généralement de 3% à 4,5%, certains coûts comme les frais de financement VA pour un prêt VA, le cas échéant, peuvent être intégrés à votre prêt si nécessaire, et parfois ces frais de financement étant élevés, le total dépasserait 4,5%. Plus le prix d'achat est élevé, plus les frais de clôture/prépaiements sont bas, et si vous achetez en espèces, cela réduit également ces frais. Certains prêts permettront au vendeur de couvrir plus de frais de clôture/d'évaluation que d'autres. La plupart des banques / coopératives de crédit n'autorisent que 3% de frais de clôture / prépaiements couverts par le vendeur pour l'acheteur sur un prêt conventionnel de 5%, mais même dans ce cas, il existe des exceptions comme Garrett Mortgage ne plafonnant pas ce montant, la dernière fois que j'ai vérifié auprès d'un prêteur GM, sur un prêt à 5 %.

7. Que vous louiez ou achetiez, surtout si vous n'avez jamais vécu dans une ville auparavant, si votre propriétaire ou votre association HOA/condo ne couvre pas vos services publics, il se peut que des dépôts initiaux soient nécessaires pour les services publics. Par exemple, lorsque ma femme et moi avons acheté notre maison sur l'île de Wight, le comté voulait 240 $ pour l'eau et les égouts.

8. Parfois, il y a d'autres frais initiaux impliqués pour l'entrée dans une association qui sont exigés pour tout acheteur d'une maison. Bien que ces coûts, le cas échéant, soient généralement inférieurs à 1 000 $, il existe des cas où ces coûts peuvent atteindre des dizaines de milliers de dollars (c.-à-d. Governor's Land à Williamsburg).

9. Il existe de nombreux autres frais potentiels qui sont plus rares. Par exemple, si vous achetez une maison aux enchères, vous pourriez être responsable d'un dépôt important non remboursable (c'est-à-dire 5 % ou 10 % du prix d'achat) et/ou d'une prime d'acheteur de 10 % qui doit être payée en plus de la prix de vente. Dans certaines ventes en difficulté, y compris certaines enchères, vous pouvez également être responsable de la couverture des arriérés d'impôts, etc.

Coûts généralement impliqués

1. Acompte (le cas échéant) Pour certains prêts conventionnels avec Garrett Mortgage, un prêt VA, NACA, la plupart des prêts USDA, des programmes avec une aide au versement initial qui satisfait ou dépasse les exigences de versement initial de votre prêt, vous n'aurez besoin d'aucun acompte. Même si vous contractez un prêt sans acompte, vous avez généralement besoin d'au moins 1 % du prix d'achat d'une maison dans des réserves qui ne serviront pas à l'achat de la maison, bien que le 401k et l'IRA puissent vous aider dans certains cas.

2. Fonds d'urgence (recommandé) Qu'il s'agisse de louer ou d'acheter, je vous recommande également d'avoir de l'argent pour un fonds d'urgence même si vous souscrivez une garantie habitation et une assurance habitation (cette dernière étant requise pour les prêts hypothécaires). Les garanties habitation peuvent toujours avoir une quote-part, tout le monde ne bénéficie pas d’une garantie habitation, et les garanties habitation ainsi que l’assurance habitation ont une couverture limitée. Vous devez toujours disposer de fonds de quote-part suffisants en cas d’accident de voiture grave ou d’autres problèmes médicaux majeurs. Ceux qui ont un crédit faible devraient développer plus de ressources à leur disposition que ceux qui ont un crédit élevé, tous les autres facteurs étant identiques, en raison du coût supplémentaire lié à la souscription d'un prêt personnel (ou d'une carte de crédit à taux d'intérêt de lancement de 0 %) inhérent à ceux qui ont un faible crédit. en cas d'urgence où l'épargne, les actifs liquides (c'est-à-dire les actions ne figurant pas dans un fonds de retraite) et les retraits du fonds de retraite sont insuffisants.

3. Fonds pour les inspections (généralement recommandés et parfois requis) Vous aurez également généralement besoin d'argent pour une inspection de la maison (généralement entre 275 et 550 $ avec certains des inspecteurs que j'aime utiliser, mais ceux-ci peuvent varier considérablement, généralement plus de 300 $ avec d'autres inspecteurs). Si vous utilisez un prêt hypothécaire, des inspections de fosses septiques/puits sont généralement requises. Parfois, les vendeurs paient pour les inspections de termites/humidité, les inspections de fosses septiques et les inspections de puits, mais dans d'autres cas, les acheteurs paieront ces coûts (le cas échéant pour les fosses septiques/puits). Parfois, les acheteurs voudront également des inspections supplémentaires où l'acheteur paierait généralement la facture, comme une inspection des fondations, une inspection du débit d'eau, une inspection des moisissures et une inspection du radon (plus typique de Richmond que de Hampton Roads en raison des risques de radon plus à l'ouest). Dans mon cas, j'ai un détecteur de radon, le Ecosense RD200 RadonEye, Home Radon Detector, donc si vous cherchez à en faire un avec mon détecteur (un qui est plus rapide/précis que beaucoup), ce serait gratuit . Pour un coût comme celui d'une inspection de maison, il est généralement payé avant l'inspection ou le jour de l'inspection par l'acheteur. Certains acheteurs renonceront à une inspection de la maison afin de renforcer une offre, mais je ne le recommande pas à la plupart des acheteurs dans la plupart des scénarios, à moins qu'ils n'aient fait une visite très approfondie avec un agent hautement compétent et détaillé (c'est-à-dire aller dans le vide sanitaire et le grenier même si l'accès au grenier et au vide sanitaire nécessite de ramper littéralement, avec l'eau et l'électricité allumés au moment de la présentation, d'observer le toit à partir d'un drone, etc.) et d'avoir un niveau élevé de connaissances de l'industrie, c'est-à-dire un entrepreneur de classe A ou constructeur.

4. Évaluation (souvent 500 $ à 650 $ pour une maison, mais j'ai vu 850 $ pour une zone rurale sur un acre et beaucoup plus sur des dizaines d'acres). Il existe des cas où l’acheteur peut renoncer à une évaluation. Bien que le cas le plus courant soit celui d'un acheteur au comptant cherchant à renforcer une offre dans un scénario d'offres multiples dans lequel des ventes comparables indiquent que la propriété est proposée en dessous de la valeur alors que l'agent l'a sous-évaluée, il existe également des cas où un acheteur utilisant une hypothèque traditionnelle peut renoncer à une évaluation en raison du montant de leur mise de fonds, du prêteur et d’autres facteurs propres à la maison. Les évaluations sont généralement payées par l’acheteur avant le moment de l’évaluation, une fois l’éventualité de l’inspection de la maison supprimée.

5. Dépôt d'argent sérieux (- 1 % est généralement viable, et le minimum acceptable est généralement de 500 $, mais ce montant peut être trop faible pour certaines propriétés, en particulier celles de plus de 200 000 $).  Dans certains cas, un EMD minimum est spécifié, et cela dépend largement du MLS utilisé. Dans CVR MLS, il y a un emplacement spécifique sur la liste pour que les agents précisent l'EMD minimum, alors que dans REIN, il n'y a pas d'emplacement spécifique pour cela, donc s'il est ajouté, ce qui est beaucoup plus rare que CVR en raison de l'absence de un emplacement spécifique pour cela, c'est généralement dans les remarques de l'agent. Généralement, ce montant est payé dans les 2 jours ouvrables suivant la ratification du contrat avec les offres REIN, tandis que le montant a tendance à varier davantage avec les offres VAR et à être calculé en jours calendaires plutôt qu'en jours ouvrables.

6. Les frais de clôture et les dépenses payées d'avance pour un achat peuvent parfois être entièrement couverts par le vendeur, et parfois par le prêteur ou un programme visant à réduire les coûts de la maison, mais même dans ce cas, vous devrez généralement payer les frais d'évaluation. Dans un marché chaud comme 2021/2022, la majorité des vendeurs ne fournissent aucun frais de clôture à Hampton Roads, mais il y a encore parfois des exceptions. Bien qu'ils soient généralement compris entre 3 % et 4,5 %, certains coûts, comme les frais de financement VA pour un prêt VA, le cas échéant, peuvent être intégrés à votre prêt si nécessaire, et parfois, ces frais de financement étant élevés, pousseraient le total au-dessus de 4,5 %. Plus le prix d'achat est élevé, plus les frais de clôture/prépayés sont faibles, et si vous achetez en espèces, cela réduit également ces frais. Certains prêts permettront au vendeur de couvrir davantage de frais de clôture/frais d’évaluation que d’autres. La plupart des banques/coopératives de crédit n'autorisent que 3 % de frais de clôture/prépayés couverts par le vendeur pour l'acheteur sur un prêt conventionnel de 5 %, mais même dans ce cas, il existe des exceptions comme Garrett Mortgage qui ne plafonne pas ce montant, la dernière fois que j'ai vérifié auprès d'un prêteur GM, sur un prêt de 5% de mise de fonds. Ceux qui achètent au comptant supporteront des frais de clôture/prépayés inférieurs à ceux qui achètent la même propriété avec une hypothèque.

7. Qu'il s'agisse d'une location ou d'un achat, certains dépôts initiaux peuvent être nécessaires pour les services publics. Par exemple, lorsque ma femme et moi avons acheté notre maison sur l'île de Wight, le comté voulait 240 $ pour l'eau et les égouts.

8. Parfois, d'autres frais initiaux sont impliqués pour l'adhésion à une association et sont exigés pour tout acheteur d'une maison. Bien que ces coûts, le cas échéant, soient généralement inférieurs à 1 000 $, dans certains cas, ils peuvent atteindre des dizaines de milliers de dollars (par exemple, pour les terres du gouverneur à Williamsburg).

9. Il existe de nombreux autres frais potentiels, plus rares. Par exemple, si vous achetez une maison aux enchères, vous pourriez être responsable d'un dépôt important non remboursable (c'est-à-dire 5 % ou 10 % du prix d'achat) et/ou d'une prime d'achat de 10 % qui doit être payée en plus du prix d'achat. prix de vente. Dans certaines ventes en difficulté, y compris certaines enchères, vous pourriez également être responsable de couvrir les arriérés d'impôts, etc.

Pointage de crédit (généralement) supérieur à 580 si vous utilisez un prêt hypothécaire

Score de crédit FICO supérieur à 580

Alors que certains prêteurs n'accepteront que les acheteurs dont le crédit est de 620 ou 640, d'autres, y compris certains chez Greg Garrett Realty.com, accepteront les acheteurs avecun score aussi bas que 580 (500 si vous disposez d'un acompte de 20%).Si vous souhaitez augmenter votre crédit,contacter Adam Garrett afin qu'il puisse vous mettre en contact avec un prêteur qui pourra vous aiderboostez votre score gratuitement. Adam peut également vous aider à augmenter votre score si vous le souhaitez, et il vous suggère également de cocher la case "Impact et impact du crédit Comment le construire" de ce site Web. Si votre score est inférieur à 740, je suggère de prendre certaines mesures pour le construire afin de minimiser votre taux d'intérêt. Alors que certains prêteurs facturent des taux d'intérêt minimum à 720, d'autres facturent des taux d'intérêt minimum à 740. Garder une réserve un montant supérieur à ce chiffre est utile, surtout s’il est gratuit ou à faible coût.Faillites,ventes à découvert, etjugements peut également limiter votre capacité d'achat, mais il existe des moyens de contourner chacun d'eux en sachant ce que vous faites et avec aussi peu que 3 mois dans le cas de jugements avec un plan de paiement et sans délai d'attente avec certaines ventes à découvert (comme détaillé dans le lien hypertexte "Ventes à découvert" ci-dessus). 

Il existe des exceptions, y compris un prêt que je connais pour lequel le pointage de crédit n'est pas pris en compte (bien que des facteurs de crédit puissent vous disqualifier des taux d'intérêt forfaitaires disponibles pour ceux qui bénéficient de ce prêt, et ce prêt présente des inconvénients substantiels qui en dissuadent beaucoup de le tracas, y compris les mauvaises critiques de certains). Il existe également des acheteurs au comptant qui peuvent avoir un crédit épouvantable (bien qu’ils aient généralement un bon crédit) s’ils le souhaitent et continuent d’acheter.

Emploi(s) au cours des deux dernières années (généralement) dans le même domaine si vous utilisez un prêt hypothécaire

Exceptions positivesà cette règleinclureceux qui sortent du collège et qui ont un emploi dans leur domaine d'études avec un contrat. Une autre exception concerne ceux qui ont occupé plusieurs emplois dans le même domaine de carrière pendant deux ans sans interruption de plus d'un mois entre les emplois. Parlez à votre agent de crédit pour connaître d’autres exceptions.

Unexception négative c'est si votre forme de revenu a changé au cours de la dernière année, par exemple en passant d'un salaire salarié ou horaire à un revenu basé sur des commissions.

Un prêteur hypothécaire (facultatif)

Pour la plupart des gens, cette personne n’est pas facultative. Ils ne peuvent pas se permettre une maison en espèces. Même ceux qui, à votre avis, ne pourraient pas obtenir un prêt hypothécaire le peuvent souvent, qu'il s'agisse de personnes ayant un faible crédit ou les partitions,Acheteurs DACA, ceux qui ont très peu de réserves de trésorerie, etc.

Un agent immobilier® (facultatif)

Pointage de crédit FICO supérieur à 580

Alors que certains prêteurs n'accepteront que les acheteurs dont le crédit est de 620 ou 640, d'autres, dont certains sur Greg Garrett Realty.com, accepteront les acheteurs avec un score aussi bas que 580 (500 si vous avez un acompte de 20%) . Si vous souhaitez augmenter votre crédit , contactez Adam Garrett afin qu'il vous mette en contact avec un prêteur qui pourra vous aider à booster votre score gratuitement . Adam peut également vous aider à augmenter votre score si vous le souhaitez, et il vous suggère également de consulter la section « L'impact du crédit et comment le construire » de ce site Web. Si votre score est inférieur à 740, je suggère de prendre certaines mesures pour le construire afin de minimiser votre taux d'intérêt. Alors que certains prêteurs facturent les taux d'intérêt minimum à 720, d'autres facturent les taux d'intérêt minimum à 740. Il est utile de garder un tampon au-dessus de ce chiffre, surtout s'il est gratuit ou peu coûteux. Les faillites , les ventes à découvert et les jugements peuvent également limiter votre capacité à acheter, mais il existe des moyens de contourner chacun en sachant ce que vous faites et avec aussi peu que 3 mois de temps dans le cas des jugements avec un plan de paiement et sans attente. période avec quelques ventes à découvert (comme détaillé dans le lien hypertexte "ventes à découvert" ci-dessus). 

Il y a des exceptions, y compris 1 prêt que je connais où le pointage de crédit n'est pas pris en compte (bien que les facteurs de crédit puissent vous disqualifier des taux d'intérêt fixes disponibles pour ceux qui ont ce prêt, et il y a des inconvénients substantiels avec ce prêt dissuadant beaucoup de le tracas, y compris de mauvaises critiques de certains). Il y a aussi des acheteurs au comptant qui peuvent avoir un mauvais crédit (bien qu'ils aient généralement un bon crédit) s'ils le souhaitent et continuent d'acheter.

 

Emploi(s) des deux dernières années (généralement) dans le même domaine

Les exceptions positives à cette règle incluent ceux qui sortent du collège et qui ont un emploi dans leur domaine d'études avec un contrat. Une autre exception concerne ceux qui ont occupé plusieurs emplois dans le même domaine de carrière pendant deux ans sans interruption entre les emplois de plus d'un mois. Parlez à votre agent de crédit pour connaître les autres exceptions.

Une exception négative est si votre forme de revenu a changé au cours de l'année écoulée, par exemple en passant d'un salaire ou d'un salaire horaire à une commission. 

 

Un prêteur hypothécaire (facultatif)

Pour la plupart des gens, cette personne n'est pas facultative. Ils ne peuvent pas se permettre une maison en espèces. 

 

UN AGENT IMMOBILIER (facultatif)

Environ 90% des acheteurs choisissent de travailler avec un agent immobilier qui les représente ( NAR ). Mes clients acheteurs ne me paient rien tant que le vendeur paie même une commission relativement faible . Ma commission provient de l'achat d'un bien, payé par le vendeur. Le cas rare où un acheteur me paierait, c'est si le vendeur ne payait aucune commission d'agent de l'acheteur et que nous n'étions pas en mesure d'en négocier une. Même dans ce cas, ce qu'un acheteur paierait GGR serait un très faible 2% (minimum de 2 000 $ au moment d'écrire ces lignes pour les propriétés < 100 000 $) lorsque la norme de l'industrie est de 3 %. De plus, ces frais seraient payés à GGR, pas directement à moi, et pourraient inclure des frais de référence, donc après ma séparation quand tout est dit et fait, je ne recevrai peut-être que moins de 1% s'il y a des frais de référence supplémentaires qui sont la même chose que quelques maisons que j'ai aidé les acheteurs à acquérir au cours des 6 derniers mois au moment d'écrire ces lignes. commission d'agent de l'acheteur, il est rare que les maisons soient achetées de cette façon et je n'ai jamais conclu une telle maison avec un acheteur auparavant. De telles propriétés peuvent être évitées, cependant, je suggère de toujours les considérer au cas où vous trouveriez une offre particulièrement intéressante. Une maison FSBO dont le prix est à vendre, en particulier celle qui n'a pas de SBC, coûtera généralement moins cher qu'une maison comparable qui est répertoriée auprès d'un agent immobilier. Cela dit, de nombreuses maisons FSBO sont trop chères, en partie à cause du manque de coaching des agents sur le prix et d'autres questions. 

Gardez à l'esprit que tous les agents immobiliers ne sont pas des AGENTS IMMOBILIERS. Les agents immobiliers ont des normes plus élevées qu'ils sont tenus de respecter. Certains agents immobiliers agréés, dont au moins un avec qui j'ai travaillé, ont vu leur désignation REALTOR® retirée en raison d'un comportement contraire à l'éthique. Gardez à l'esprit qu'ils sont toujours des agents immobiliers agréés alors qu'ils ne sont plus un agent immobilier. 

Lorsque vous choisissez un AGENT IMMOBILIER , n'oubliez pas que certains prennent plus au sérieux que d'autres leur obligation fiduciaire de toujours garder à l'esprit les meilleurs intérêts de leurs clients avant les leurs. Il est également essentiel de savoir que votre AGENT IMMOBILIER est un homme ou une femme intègre. Alors que l'agent immobilier moyen travaille 40 heures par semaine, certains sont paresseux, alors assurez-vous d'en choisir un dont vous êtes sûr qu'il travaillera dur pour vous. Je recommande également de choisir quelqu'un qui est compétent et bien informé sur l'entreprise. Greg Garrett Realty a formé certains des meilleurs agents de la région. 

Pour ceux qui achètent une maison à distance , il est utile de choisir un agent immobilier qui maîtrise la technologie, en particulier quelqu'un qui peut vous guider à travers les signatures numériques et peut filmer des vidéos en direct ou enregistrées pour vous aider à prévisualiser les propriétés. J'ai aidé des clients longue distance dans le passé par ces moyens.  

 

Pour plus de ce dont vous avez besoin ,  allez à la page Hypothèques et finances ,   Trouver une maison ou la page Impact de mon crédit et comment la construire._cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_

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