Quand les vendeurs doivent-ils effectuer des rénovations/réparations ?

Les vendeurs avertis savent qu'il est le plus souvent préférable de mettre une maison dans un état commercialisable rentable avant de la mettre en vente. Vous pourriez penser qu'ils sont fous, mais certains acheteurs tombent presque amoureux d'une maison, mais sont retenus par une seule caractéristique négative à ce sujet qu'ils supposent ne sera pas résolue par le vendeur, parfois même sans jamais y jeter un deuxième coup d'œil. si le vendeur déclare que le problème a été résolu depuis et qu'il n'a pas encore fait d'offre sur une autre maison. À ce moment-là, il peut être hors de vue et hors de l'esprit. En effectuant un travail rentable dès le départ, même s'ils louent tout le travail, les vendeurs devraient réaliser des bénéfices nets plus élevés que s'ils le laissaient seul. Bien sûr, toutes les maisons n'ont pas de travaux à faire, mais le plus souvent, je recommande au vendeur de faire certains articles. Il y a beaucoup d'agents qui ne feront pas de recommandations pour des travaux qui doivent évidemment être faits simplement parce qu'ils veulent obtenir la liste et savent que mieux ils disent que la maison est et plus ils disent que ça vaut (quelle que soit la réalité), plus il est probable que de nombreux vendeurs s'inscriront avec eux. La raison la plus courante pour laquelle les vendeurs ne s'inscrivent pas avec moi après un rendez-vous d'inscription à leur domicile que j'ai trouvé est mon honnêteté en leur disant ce qu'ils ne veulent pas entendre. Inversement, il y a d'autres clients que j'ai eus où ils ont trouvé que mon honnêteté était l'une de mes plus grandes qualités parce que tant de gens dans la vie vous diront simplement ce que vous voulez entendre et je refuse de le faire.

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Effectué de manière inefficace, tenter de travailler sur une maison avant une vente peut entraîner plus de mal que de bien, comme un travail de bricolage de mauvaise qualité (comme je l'ai vu à plusieurs reprises, même si sur d'autres, le bricolage a fière allure) ou des rénovations/réparations qui sont pas rentable (comme mettre une piscine dans le jardin) peut aussi être un moyen de se tirer une balle dans le pied. Faits efficacement, certains flippers gagnent leur vie, comme vous l'avez peut-être vu avec diverses émissions sur HDTV comme "Flip or Flop" où les meilleures offres sont souvent dans la pire forme et le plus grand besoin de mises à jour cosmétiques et autres. J'ai aidé des acheteurs à acheter des immeubles de placement et continue d'aider les investisseurs. Même la maison que j'ai achetée était une forclusion qui nécessitait beaucoup de travail car c'était une si grande affaire. J'ai pu obtenir une équité essentiellement instantanée après les rénovations/réparations même si j'avais la plupart des travaux sous-traités. La plupart des acheteurs ne sont pas disposés à aller aussi loin que moi, mais quand ils le font, ils veulent un accord, et si le prix d'une maison n'est pas bon, ils la passeront pour une autre ou feront une offre lowball. Si une maison nécessite 20 000 $ de travaux de fondation, par exemple, où la valeur après réparation est de 200 000 $, un investisseur qui voudrait la retourner serait dans la plupart des cas idiot de l'acheter pour seulement 180 000 $. S'il faisait cela, il ne gagnerait pas d'argent lorsqu'il allait le revendre et il aurait passé beaucoup de temps impliqué dans une transaction et en sortirait potentiellement sans rien à montrer. De plus, l'achat d'une maison comporte des risques, de sorte qu'il pourrait même sortir à perte de la transaction finale. Pour être un investisseur prospère, dans la plupart des cas, il devrait l'acheter pour moins de 180 000 $. De plus, de nombreux acheteurs standard seraient non seulement découragés par les 20 000 $ de travaux nécessaires, mais ne pourraient même pas y avoir droit sur l'hypothèque qu'ils envisagent d'utiliser. L'une des premières propriétés que j'ai jamais vendues était un cas où nous avons dit au vendeur ce qu'il fallait faire pour maximiser les profits, mais il ne voulait pas que le travail soit fait. L'acheteur qui, des mois plus tard, a obtenu un contrat pour acheter la maison a demandé que certains travaux soient effectués, et les vendeurs ont accepté. En fin de compte, une personne évaluant la valeur de la propriété m'a contacté pour savoir pourquoi elle s'était vendue si peu. J'ai dû lui dire que les vendeurs avaient initialement refusé de faire le travail qui devait être fait et que s'ils avaient fait le travail qu'ils ont finalement fait après, c'était sous contrat avant de l'inscrire. S'ils avaient fait comme nous l'avions conseillé, il se serait probablement vendu plus rapidement et pour plus d'argent, rapportant aux vendeurs des bénéfices nets plus élevés. Pour ceux qui veulent jouer au dur avec les acheteurs concernant le travail à faire, voulant en faire le moins possible, il est important de savoir que parfois un acheteur ne répondra pas avec un compteur au compteur d'un vendeur concernant les éléments de réparation, mais simplement le rejeter et sortir du contrat plutôt que de s'occuper des tracas de ce qu'ils croient être un vendeur avare. Lorsque je représente des vendeurs, je veux maximiser les profits du vendeur tout en ne repoussant pas un acheteur potentiel d'une transaction si j'estime qu'il est le meilleur acheteur pour la maison. Il est important de savoir que dans certains cas, aucune des options ci-dessous n'est la meilleure, et une vente telle quelle est le meilleur recours du vendeur, comme ceux qui ont besoin de sous-traiter leur propriété et de la fermer en moins de 40 jours à compter du jour. qu'ils me contactent afin d'éviter la forclusion. 

Alors que certains vendeurs ont le capital pour faire le travail en espèces par l'intermédiaire d'entrepreneurs qu'ils paient, d'autres n'ont pas l'argent pour le faire, et beaucoup ne connaissent pas certaines des approches alternatives pour obtenir ces fonds afin de maximiser leur produit net à fermeture.

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Il est également important de noter que, dans le cas où le vendeur subirait une perte, je conseille parfois aux vendeurs de louer une maison avant la vente pour se mettre en meilleure position pour vendre. Bien que je ne gère pas personnellement les propriétés, même pour ma propre propriété, c'est une option viable et je peux vous référer à d'autres comme Property Management by Garrett qui le font.

Options pour obtenir le produit du prêt payé avant la clôture pour les vendeurs :

1. Garrett Realty Partners Opportunité d'investisseur pour des rénovations limitées - En partenariat avec 22nd Century Contractors, une entreprise affiliée de Greg Garrett Realty, voici le travail, s'il est approuvé (l'équité dans une maison est très importante pour l'approbation ainsi que l'accord du vendeur aux termes ), serait réalisé par 22nd Century Contractors, le produit de la vente finançant les travaux plus des frais de financement. Cette option comprendrait un langage assez simple convenu à l'avance dans les documents normaux (c'est-à-dire l'estimation du 22e siècle ainsi que des avenants faits à l'avance pour réduire le prix en fonction de l'activité - parfois des avenants qui sont signés à l'avance ne sont pas nécessaires mais plusieurs réductions chronométrées sont inclus pour les pires scénarios), tels que la stratégie de réduction des prix basée sur les visites et les contrats. Tprotège les entrepreneurs des vendeurs aux attentes irréalistes.

2. Marge de crédit sur valeur domiciliaire - ici, vous travailleriez avec une banque pour obtenir la valeur nette de votre maison sous la forme d'un chèque. Vous pourriez ensuite le rembourser après la vente de votre maison.

3. Garrett Realty Partners Opportunité d'investisseur pour les rénovations étendues (c'est-à-dire 50 000 $, etc.) - comme le GRP IO pour les rénovations limitées, sauf ici, le vendeur signerait un billet à ordre de prêt de rénovation qui comprend un intérêt annuel de 12% sur les réparations commençant à s'accumuler 30 jours après achèvement des travaux. Ici  est le modèle actuel au moment de la rédaction de cet article. 

4. Les méthodes alternatives viables (surtout si vous avez un bon crédit dans de nombreux cas) incluent les suivantes :

   1. Carte(s) de crédit avec un taux d'intérêt <12 % sur les achats ou les transferts de solde (y compris les frais de transfert) dans des situations où le taux d'utilisation tout en portant un solde n'aurait pas d'impact trop négatif sur le crédit (surtout s'il y avait un TAP de 0 % ou un autre faible période promotionnelle de 6 mois ou plus ainsi qu'un bonus d'inscription, qui peut parfois valoir des milliers de dollars pour des niveaux de dépenses élevés.Je travaille actuellement sur un bonus d'inscription d'une valeur de plus de 3 000 $ après 50 000 $ de dépenses sur une carte. Avec une autre carte, j'ai une promotion de transfert de solde où, si je le voulais, je pourrais bénéficier d'une période d'introduction APR de 2,99 % pendant 12 mois sans frais de transfert)

   2. Prêt personnel à taux fixe avec un taux d'intérêt <12 % sans frais d'activation

   3. S'impliquer autant que possible pour faire une partie, sinon la totalité, du travail vous-même en fonction de vos fonds/compétences là où le travail n'apparaît pas comme du bricolage (j'ai vu des travaux de bricolage bâclés par des vendeurs, il est donc important de connaître vos limites, surtout s'il serait coûteux de refaire complètement le travail en fonction du coût des matériaux); lorsque j'ai fait des rénovations à ma propre maison dans le cadre d'un prêt hypothécaire de rénovation, alors que la plupart des travaux étaient effectués par des entrepreneurs, j'ai effectué certains des travaux peu qualifiés et avec un minimum d'outils, y compris l'enlèvement des souches, l'abattage des arbres, d'autres aménagements paysagers, le nettoyage des gouttières , et installation d'ampoules LED et de stores. Dans certains cas, j'ai décidé ce que j'allais faire moi-même après avoir vu le prix. Ma femme et sa mère ont beaucoup travaillé sur les comptoirs et les armoires de la cuisine.

   4. Prêt automobile inversé ou autre dette garantie à un taux d'intérêt <12 %

   5. Emprunter à des amis proches ou à la famille, comme les parents

   6. Vendre des articles de valeur dont vous n'avez pas besoin, comme une voiture avec un paiement élevé et la remplacer par une voiture de valeur inférieure mais fiable achetée en espèces idéalement ou un financement si l'achat en espèces n'est pas une option (je n'ai jamais acheté une voiture avec financement, et n'envisagez jamais de le faire, ayant acheté des voitures allant de 600 $ à 9 000 $). Si vous suivez cette voie, je recommande une voiture individuelle > 5 ans, à faible kilométrage, à MPG élevé, bien notée et provenant d'une marque fiable.

   7. Dans certains cas, il existe des programmes gratuits ou fortement réduits à la disposition des vendeurs pour obtenir de l'aide pour la réparation de leur maison , souvent subventionnés par le gouvernement et/ou gérés par un organisme à but non lucratif. Plus le revenu du vendeur est faible, plus il est susceptible d'être admissible.

5. Les méthodes alternatives que je ne recommande pas incluent les suivantes :

   1. Carte de crédit à un taux d'intérêt > 12 % et/ou lorsque l'argent investi dans les rénovations rendrait votre utilisation suffisamment élevée pour réduire temporairement votre pointage de crédit si vous prévoyez avoir besoin de votre crédit au moment de la vente (c'est-à-dire pour un autre achat de maison)

   2. Les usuriers - alors que certains peuvent rire de cette notion comme étant manifestement imprudente, une de mes amies m'a contacté pour de l'argent (j'ai dit non) qu'elle devait payer aux usuriers une fois.

   3. Passer d'une voiture à une moto ou un scooter pour gagner un capital immédiat ou réduire les paiements - les taux de décès et de blessures sont trop élevés à mon avis