Faire une offre
La façon dont vous faites une offre dépend beaucoup d'un certain nombre de variables, y compris, mais sans s'y limiter, le vendeur, l'heure du marché (y compris les annonces passées récentes de la même maison), l'état de la propriété, etc.
L'une des meilleures façons que j'aime présenter pour faire une offre est de proposer une situation d'offre multiple. Le voici (cliquez pour accéder directement à la feuille de calcul :
Offre faible ou élevée :
Un investisseur pourrait envisager davantage une approche de mitrailleuse, alors que la plupart des propriétaires-occupants envisagent davantage une approche de tireur d'élite. Avec un investisseur, vous essayez de prendre vos propres préférences et émotions hors de l'équation dans une large mesure et avez plus de flexibilité pour faire des offres lowball. Il y a des propriétaires-occupants qui se concentrent fortement sur les économies plutôt que sur leurs préférences personnelles, et optent pour des offres à bas prix en conséquence pour davantage d'approche de mitrailleuse dans laquelle une propriété qui n'est pas assez bonne signifie sur la prochaine maison possible . Cependant, avec un propriétaire occupant, beaucoup veulent la maison qui convient spécifiquement à leur famille et ne veulent pas avoir une situation où le vendeur non seulement rejette leur offre, mais dit qu'ils ne veulent pas qu'ils fassent une autre offre ( ce qui est rare mais arrive). Si vous sous-estimez une propriété que vous voulez vraiment et qu'un autre acheteur lui fait une offre qui n'est pas une sous-estimation dans quelques jours, le vendeur est plus susceptible de vouloir faire des allers-retours avec l'autre acheteur et des négociations aller-retour. peut souvent se produire avec un seul acheteur à la fois, même dans un scénario d'offre multiple. J'ai obtenu sous contrat avant sur la propriété avec ce scénario exact. Plus le temps de marché est court ou le temps après une réduction de prix de 5 % ou plus, plus la probabilité que cela se produise est élevée. Il est également important, en tant qu'agent d'un acheteur potentiel, de demander s'il y a des offres actives, non seulement pour avoir une idée de ce qu'il faut offrir, mais aussi pour accélérer le calendrier de votre offre en conséquence s'il y en a une ou si les vendeurs ont été informés de l'arrivée d'une offre. bientôt.
Une offre forte :
Les vendeurs aiment généralement 30 jours (ou moins s'ils sont vacants) pour fermer, 1% ou plus pour un dépôt d'argent sérieux (bien que 500 $ soit parfois acceptable) et de l'argent. Parmi les options de financement, les vendeurs préfèrent généralement les espèces, puis les prêts en argent dur, puis les prêts conventionnels, puis la FHA, puis la VA. Bien sûr, ils aiment le prix demandé ou plus élevé sans assistance pour les frais de clôture, bien que sur ce marché, les frais de clôture soient souvent donnés aux acheteurs si l'acheteur offre le prix demandé complet ou plus. Dans les cas où un vendeur ne le fera pas et que l'acheteur a besoin des frais de clôture, vous pourriez envisager d'augmenter le prix d'offre, protégé en partie par l'évaluation (voir ci-dessous).
Réparations visibles avant l'offre :
S'il y a des réparations/modifications/mises à jour que vous souhaitez que le vendeur effectue et que vous remarquez avant de faire une offre, il est généralement préférable de les inclure dans une offre. Il y a des moments où un vendeur a dit qu'il ne ferait pas certaines choses qui sont apparues lors de l'inspection de la maison parce que le vendeur déclare qu'elles auraient dû être évidentes avant l'inspection de la maison avant de faire l'offre._cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_
Commencez par une offre verbale :
Il est recommandé de commencer par faire une offre verbale dans de nombreux scénarios, à l'exclusion des situations d'offres multiples, des ventes à découvert, des ventes immobilières et des saisies. Faire cela est une approche sans engagement qui peut vous faire gagner du temps, surtout si vous faites un certain nombre d'offres basses. Certains vendeurs feront des allers-retours avec un verbal et d'autres non. Cela dépend souvent des préférences de l'agent, et parfois les agents inscripteurs peuvent confondre les lois sur la façon dont un agent inscripteur doit présenter toutes les offres (qu'elles soient verbales ou non), mais qu'un contrat immobilier ne peut être formé que par écrit.
Contre-offres :
Dans certains cas, vous n'avez qu'une seule chance de faire une offre, comme dans de nombreux cas avec des propriétés appartenant à HUD pendant la période de propriétaire occupant uniquement avant la fin de cette période. Parfois, un vendeur recevra 2 offres et décidera d'accepter l'une plutôt que l'autre sans jamais émettre de compteur ou stimuler une guerre d'enchères. Je me souviens d'une occasion où un acheteur avait une offre solide qui a été donnée à un vendeur individuel, mais avec les termes qu'ils ont présentés étant presque les mêmes qu'un autre acheteur, le vendeur a accepté celui qui a présenté la première offre. À une autre occasion, avec 2 offres présentées, l'une étant meilleure que l'autre, plutôt que de créer à nouveau une guerre d'enchères, la meilleure des 2 offres a été acceptée. Dans la majorité des cas cependant, le vendeur peut contrer ou rejeter votre offre s'il ne l'accepte pas avant qu'elle ne soit vendue à quelqu'un d'autre, vous donnant ainsi la possibilité de faire une deuxième offre. Dans certains cas, une guerre d'enchères est stimulée lorsque le plus offrant peut présenter 3 offres totales ou plus à mesure que le prix augmente, et j'ai vu cela se produire là où il dépasse même 50% du prix demandé.
Évaluations :
L'acheteur est protégé dans une certaine mesure dans le cas de tous les prêts et de toutes les offres en espèces subordonnées à l'évaluation. Si l'acheteur fait une offre de 300 000 $ et que l'évaluateur dit qu'elle vaut 295 000 $, un acheteur avec un prêt peut parfois fournir ses propres fonds pour partager la différence, ou peut parfois faire descendre le vendeur. Parfois, ils se rencontrent au milieu. Avec un prêt VA, si l'évaluation est inférieure au prix du contrat, le vendeur doit savoir que toute personne ayant un prêt VA sera affectée par cette évaluation pendant des mois. Dans le cas d'un prêt classique, en revanche, le vendeur a plus de recours pour remettre le bien sur le marché pour un autre acheteur et espérer que quelqu'un l'obtienne et que l'expert pardonne mieux le prix de vente. Bien que je souhaite que ce ne soit pas le cas, l'évaluateur voit le prix d'inscription et est souvent biaisé pour rendre la valeur estimative égale ou supérieure à ce montant afin de ne pas ébouriffer les plumes. Les agents, les acheteurs et les vendeurs peuvent s'échauffer sur la question.
Clauses d'escalade :
J'utilise régulièrement des clauses d'escalade pour aider mes acheteurs à gagner. Avec une clause d'escalade, vous faites une offre à un prix, puis indiquez le maximum que vous êtes prêt à faire qui est déclenché par d'autres offres, vous ayant la possibilité de recevoir une copie de l'autre offre avant d'augmenter votre offre pour refléter les termes de la clause d'indexation. Je recommande généralement 1 % au-dessus de la prochaine offre la plus élevée, mais cela dépend fortement des conditions de l'offre. Un acheteur non contingent en espèces pourrait être en mesure de s'en tirer avec 1 000 $, tandis qu'un acheteur contingent de vente de maison en VA pourrait être mieux loti avec 3% au-dessus de la prochaine offre la plus élevée. Bien que les clauses d'escalade soient interdites pour certaines propriétés (par exemple, les maisons HUD), elles sont généralement autorisées à être utilisées. Voici plus à ce sujet.
Lettres au vendeur :
Ceux-ci sont souvent utilisés pour aider les acheteurs à gagner, et j'ai vu où les acheteurs financièrement les plus mauvais que je représentais ont gagné, la lettre au vendeur étant la principale raison invoquée. Cela dit, il est également très facile d'être illégal sans le savoir, et il est probable que la majorité des lettres au vendeur contiennent des éléments illégaux. Voici plus à ce sujet.
Éléments atypiques :
Il y a un certain nombre de façons que j'aime aider mes acheteurs à aller plus loin qui ne sont généralement pas incluses dans les offres, comme un modèle d'e-mail que j'ai développé au fil du temps pour faciliter les choses pour l'agent inscripteur (et faire des choses utiles pour le agent inscripteur peut aider à leur donner une impression positive). Un agent concurrent m'a dit que la présentation de mon offre était excellente. Si un acheteur a un volume d'argent élevé ou fournit une garantie d'évaluation ci-dessus, j'aime inclure une preuve de fonds pour prouver que l'acheteur est en position de force. Si l'acheteur a un bon pointage de crédit, j'aime le partager, et si l'acheteur a une copie du pointage de crédit tiré par le prêteur et a un bon crédit, j'aime l'inclure dans les documents._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_
Inspections à domicile :
Généralement, les acheteurs acquièrent une inspection de la maison après la ratification du contrat. Certains acheteurs effectuent une inspection de la maison avant de présenter une offre. D'autres acheteurs ne font pas d'inspection de la maison. Si vous choisissez cette dernière voie, je recommande aux acheteurs/agents de vérifier tous les âges du système, de vérifier le toit d'une maison avec une grande échelle ou un drone, et d'aller dans le vide sanitaire et le grenier aussi loin qu'ils le peuvent. La plupart des agents de l'acheteur ne le feront pas et n'ont pas l'équipement (c'est-à-dire que la plupart ne portent pas d'échelle, de longue perche avec caméra endoscope ou de drone et vous devez être certifié pour piloter un drone à des fins commerciales) même s'ils je le voulais, mais je peux si vous me prévenez à l'avance (c'est-à-dire pour avoir des vêtements pour un vide sanitaire, demander l'autorisation pour mon drone et acquérir l'autorisation de la FAA dans les bases où l'approbation instantanée de LAANC n'est pas possible).
Accords de possession du vendeur : Ceux-ci peuvent parfois devancer la concurrence pour gagner des offres. Voici plus de détails.