Le meilleur moment pour acheter une maison
Alors que la réponse facile pour certains peut être "maintenant", pour d'autres, ce n'est pas si simple. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte lors de la prise de décision :
1. Finances
2. Votre crédit (sauf si achat en $)
4. L'alternative à la location
5. Le marché dans votre zone considérée
6. Projections/historique des taux d'intérêt (sauf si vous achetez en $)
7. Le type de prêt/d'aide financière que vous utiliserez, le cas échéant
8. La maison dans laquelle vous vivez actuellement
1. Financements
Avant d'acheter une maison, il est essentiel d'être préparé financièrement. S'il est vrai que la valeur nette des propriétaires est des dizaines de fois supérieure à celle des locataires en moyenne, il est également vrai que le plus grand regret des propriétaires concernant leur achat est que "l'entretien, les autres coûts sont plus chers que prévu" ( 1) . Une personne sur le point de déclarer faillite ou de divorcer ne devrait probablement pas poursuivre l'achat d'une maison. Pour un acheteur au seuil d'une importante augmentation de salaire ou d'un héritage dans les prochains mois qui cherche à acheter près de son nouveau budget maximum en termes de ratio dette/revenu, il peut également être bon d'attendre tant que cela ne vous disqualifiera pas d'une aide financière pour l'achat d'une maison si vous en aviez l'intention. Pour voir ce dont vous avez besoin pour acheter une maison, rendez-vous sur ma page sur le sujet ici . Il existe différentes façons de réduire les frais d'entretien et autres coûts de la maison.
Réduction des coûts initiaux :
Certains prêts (c'est-à-dire NACA) ont des frais / frais de clôture minimes, parfois certains coûts peuvent être annulés ou intégrés au prêt (c'est-à-dire les frais de financement VA), certains prêts n'ont aucune exigence d'acompte, certains programmes visant à réduire les coûts de la maison peuvent prendre soin de l'acompte et des frais de clôture, et parfois le vendeur est en mesure d'aider avec les frais de clôture. Pour ceux qui cherchent à acheter un fixateur supérieur sans le capital ou savoir comment le faire, les prêts fixateurs supérieurs sont un moyen d'intégrer les coûts dans l'hypothèque et sont disponibles avec VA, FHA, conventionnels et certains autres prêts (c'est-à-dire NACA). Alors que certains attendent d'avoir une mise de fonds de 20 %, lorsque j'ai acheté ma première maison, j'ai personnellement considérablement augmenté mon crédit pour seulement quelques centaines de dollars et ma propre éducation à crédit , utilisé un programme pour réduire le coût de la maison (qui s'élevait à 3,5 % du le prix du contrat, bien que beaucoup plus soit disponible selon les circonstances), un prêt supérieur conventionnel de 5 %, reçu une aide de 3 % pour les frais de clôture du vendeur, effectué moi-même quelques travaux mineurs et autrement pour réduire mes coûts initiaux._cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
Voir l'offre actuelle pour le programme illustré ci-dessus, y compris les tarifs actuels ici . Gardez à l'esprit que pour la ressource ci-dessus, les emprunteurs au revenu supérieur à la moyenne (ajusté en fonction de la taille de la famille) pour leur région ont des limites sur les zones où ils peuvent acheter. De plus, la NACA est une organisation à but non lucratif, donc bien que les # fournis pour beaucoup soient inégalés, c'est un peu comme un DMV bondé, prend généralement des mois avant une pré-approbation, et le processus n'est pas pour les âmes sensibles.
Une autre façon de réduire les coûts initiaux dans un marché très concurrentiel est d'offrir un prix supérieur au prix demandé tout en demandant des frais de clôture de 3 % sur une maison dont vous pensez qu'elle ira vite. Bien que dans une situation d'offre multiple, cela puisse ne pas fonctionner, certaines maisons sont toujours vendues avec une seule offre. Dans une ville densément peuplée dans un marché chaud (Portsmouth à l'été 2021), j'ai fermé une maison où les acheteurs ont obtenu 3% de frais de clôture parce que nous avons augmenté le prix au-dessus du prix catalogue d'un peu moins de 3%. Le plus proche a déclaré que c'était la première fois depuis longtemps qu'un acheteur recevait une aide de 3% ou plus pour les frais de clôture. Ce n'est pas toujours nécessaire, même dans un marché chaud, comme en témoigne une autre propriété que j'ai fermée au printemps 2021 que l'acheteur a obtenue pour un prix légèrement inférieur au prix demandé tout en obtenant environ 3,5 % d'aide aux frais de clôture convenue par le vendeur dans un contrat. , même si c'était dans une zone beaucoup plus rurale.
Réduction des coûts récurrents :
Les garanties résidentielles peuvent être un moyen très utile de réduire les coûts permanents, en particulier au cours de votre première année d'accession à la propriété et surtout si vous ne disposez pas du capital liquide nécessaire pour couvrir les systèmes lorsqu'ils tombent en panne. L'assurance habitation est un autre atout très utile pour réduire vos coûts permanents liés à des événements tels que les tempêtes.
Une façon de réduire les coûts permanents consiste à cibler les maisons dans votre recherche de maison qui auront de faibles coûts d'entretien. Par exemple, c'est presque une évidence avec une nouvelle propriété de construction construite par un constructeur réputé. En août 2021, ma femme et moi avons acheté une nouvelle propriété de construction sans entretien de la cour (couverte par les frais d'association relativement bas pour ce qui était inclus). Les maisons en brique ou en hardiplank nécessitent également un entretien extérieur réduit. Certaines maisons ont des toits construits depuis plus de 50 ans, même s'il s'agit de maisons plus anciennes, comme celles avec un toit en ardoise ou en acier. Même un toit standard de 30 ans est excellent s'il a été bien installé et récemment mis en place. Parfois, même les maisons plus anciennes ont des systèmes mis à jour comme le CVC, la climatisation et le chauffe-eau. La durée de vie d'une ou plusieurs unités de CVC et de climatisation peut être prolongée en changeant régulièrement les filtres et en concluant un contrat d'entretien régulier comme celui que j'ai sur ma propriété locative sur un système qui n'est pas ancien. L'achat d'une maison qui utilise plus de composite extérieur que de bois est également un moyen de réduire l'entretien. Une maison sans arbres qui peuvent tomber dessus et qui n'est pas dans une zone inondable est une autre façon de réduire les coûts. Des frais HOA faibles ou nuls sont un autre moyen de réduire les coûts. Pour réduire mon temps d'entretien de pelouse/$, je suis passé par au moins 4 ou 5 personnes d'entretien de pelouse avant de m'installer sur celui qui fait un excellent travail à bas prix sur ma propriété locative, et le nombre de fois par mois (pendant la période où l'herbe grandit) il fait des travaux que je réduis en fonction des préférences du locataire. Bien que je n'aie pas encore acheté d'option de paysage robotique, c'est une considération importante pour moi.
Une autre façon de réduire les coûts que la plupart n'envisageraient pas mais que j'ai fait alors que j'étais célibataire est de louer des chambres de ma maison. Alors que j'ai fait beaucoup de recherches sur le sujet avant pour bien le faire, & sachant que certains ont des histoires d'horreur, j'ai eu une excellente expérience. Mon loyer reçu était à peu près le même que le montant de mon hypothèque au cours du mois ou 2 lorsque j'ai testé la location de 2 chambres à la fois peu de temps avant mon mariage.
Pour ceux qui ne veulent pas louer les chambres de leur maison mais qui veulent quelque chose de similaire, les achats de duplex, triplex et quadplex sont une option.
En savoir plus sur la réduction des coûts ci-dessous dans la section aide financière .
2. Votre crédit ( à moins d'acheter en $ ou d'utiliser un prêt où le pointage de crédit n'est pas pris en compte)
Alors que certains prêts ont un taux fixe après avoir satisfait aux exigences minimales, la plupart des prêts auront des taux d'intérêt différents en fonction de votre crédit. Si vous êtes en mesure d'améliorer rapidement votre crédit afin d'obtenir un bien meilleur taux de prêt, cela peut valoir la peine d'attendre, mais si les taux d'intérêt, qui fluctuent dans le temps, augmentent plus vite que vous, cela pourrait être une perte nette pour attendez, il y a donc cet élément de risque. Pour en voir plus sur le crédit, rendez-vous sur ma page sur le sujet ici .
3. Vos besoins vitaux
Si vous êtes sur le point d'être stationné à Hampton Roads en provenance d'Allemagne, il est essentiel que vous obteniez rapidement une location ou un achat. Si vous faites d'abord une location, puis attendez-vous à être stationné ailleurs dans 4 ans, vous en perdrez probablement financièrement si le marché s'apprécie l'année prochaine (c'est généralement le cas, mais pour voir des projections d'appréciation sur 1 an par code postal, entrez votre code postal dans cette recherche & cliquez sur le résultat de la recherche qui a le code postal correspondant et la phrase "Prix des maisons et valeurs des maisons" sur un ordinateur de bureau ou un ordinateur portable (les projections ne sont généralement pas visibles sur un téléphone ), qui fonctionne mieux avec des zones plus densément peuplées. Il pourrait être beaucoup moins coûteux de faire un séjour prolongé avec un logement temporaire pendant un mois ou 2 ici que de louer pendant un an. Certains acheteurs choisissent d'acheter avant même de venir dans la région , et j'ai beaucoup d' options numériques pour cela ainsi qu'un excellent téléphone avec appareil photo pour la vidéo en direct.
Certains acheteurs potentiels ont besoin d'une maison unique qui pourrait ne pas être disponible à la location car l'inventaire à louer est bien inférieur à celui à acheter dans et autour de Hampton Roads et parce que les propriétaires n'autorisent pas souvent certaines choses. Par exemple, au cours des dernières 24 heures au moment d'écrire ces lignes, j'ai parlé à quelqu'un dont l'une des raisons pour lesquelles il voulait acheter était parce qu'il avait 3 chiens et un chat, travaillait dans une zone rurale et savait que ses options à louer serait limité.
Les conditions de location sont un autre facteur à considérer. Si vous louez une propriété et que vous n'avez pas de conditions de location à l'avance dans votre bail concernant la rupture de votre bail, vous pourriez être dans une position difficile si vous cherchez à rompre votre bail avant un achat. Alors que dans certains cas, cela vaudrait la peine de rompre votre bail, dans d'autres cas, par exemple si le marché devrait baisser d'ici là en raison de fluctuations saisonnières et que les taux d'intérêt devraient baisser entre-temps comme eh bien, il pourrait être préférable de terminer le bail.
4. L'alternative à la location
Chaque fois que vous envisagez un achat, il est préférable de calculer les chiffres de la location d'une maison (ou d'une chambre dans certains cas, en particulier avec des célibataires). J'ai une page consacrée au sujet ici.
Certains locataires paient nettement moins les frais de location parce que leurs propriétaires sont des personnes qu'ils connaissent et que les propriétaires ne prennent peut-être pas de décision principalement en fonction des bénéfices ou pourraient être trop préoccupés par les mauvais locataires. J'ai récemment vu une propriété en bon état se vendre où ils ne la louaient qu'à des personnes qu'ils connaissaient pour 1 000 $ à 1 200 $/mois, alors que la location Zestimate au moment de la vente était de 1 650 $. Surtout si vous ne serez dans la région qu'à court terme et si, à une époque où les projections d'appréciation sont faibles, une telle option pourrait être supérieure à l'achat.
5. Le marché dans votre zone considérée en tenant compte des tendances saisonnières et des projections d'appréciation.
Pour voir cet aspect des choses, je vous propose ma page sur le sujet.
Comme vous pouvez le voir ci-dessus, les prix des maisons ne sont pas simplement une ligne droite, mais connaissent des hauts et des bas saisonniers. Il y a généralement un haut d'été (le plus souvent en juin) et un bas d'hiver (le plus souvent en janvier). Ces hauts et ces bas proviennent principalement de contrats conclus environ 30 à 35 jours auparavant.
Dans l'exemple ci-dessous ( lien vers les informations actuelles ), un acheteur de maison en mars prévoyant d'acheter en août pourrait mieux payer 3 000 $ de plus pour rompre son bail plus tôt s'il achète et si les projections d'appréciation de Zillow sont même à distance exactes à moins d'acheter une maison de une valeur si faible (c'est-à-dire 25 000 $) que l'appréciation de 5,7 % (174 000 $/164 689 $ = 1,0565) (environ 1 400 $ sur 25 000 $) ne dépasserait pas les frais de rupture de bail de 3 000 $. Inversement, sur un achat de 100 000 $, ce montant d'appréciation projeté serait d'environ 5 650 $ (bien au-delà de 3 000 $), et si 1 000 000 $, l'appréciation projetée serait de 56 500 $. Les montants et les politiques de rupture de bail varient, il est donc important d'obtenir les conditions lors de l'examen d'un achat et de les comparer à l'appréciation projetée tout en tenant compte d'autres facteurs. Gardez également à l'esprit les paiements de capital qui seraient effectués d'ici la fin de votre bail si vous deviez rompre votre bail plus tôt.
6. Projections/historique des taux d'intérêt (sauf si vous achetez en $)
J'écris cette section le 18/03/21. Covid-19 est un exemple où les taux d'intérêt sont devenus très bas au fil du temps afin de stimuler la reprise de l'économie. En février/mars 2021, ils ont commencé à augmenter rapidement et je ne serais pas du tout surpris s'ils augmentaient de manière significative au cours de l'année prochaine, dans la mesure où je pourrais choisir un taux d'intérêt supérieur de 0,25 % et dépenser plus pour une période prolongée. verrouillage (jusqu'à 180 jours). Alors que l'autre taux serait initialement un taux d'intérêt inférieur, je ne peux pas bloquer avant 60 jours à compter de ma clôture de juillet. Je m'attends à ce que les taux soient> 0,25 % plus élevés d'ici là et ils le seront même si les taux continuent de faire ce qu'ils ont fait au cours des 5 dernières semaines. Selon un article publié par Kiplinger le 18 mars 2021, « La hausse du taux à 10 ans va aussi faire grimper les taux des crédits immobiliers, de 3,1 % actuellement à 3,5 % d'ici la fin de l'année ». Le taux à 10 ans est passé de 0,555 % le 05/08/2020 à 1,704 % au 19/03/21.
7. Le type de prêt/d' aide financière que vous utiliserez, le cas échéant
Les programmes visant à réduire le coût de la maison peuvent parfois générer des économies massives, en particulier pour ceux qui n'ont pas possédé une maison au cours des 3 dernières années inférieure à 80 % du revenu médian pour la taille de leur ménage ou qui achètent dans des zones à revenu inférieur à la médiane. Une aide à l'acompte est disponible à Hampton Roads jusqu'à 40 000 $, le gouvernement subventionne littéralement la moitié des maisons est possible (sans plafond de revenu !) Et les taux d'intérêt avec les programmes sont aussi bas que 0 %.
Certains programmes peuvent prendre des mois ou jusqu'à un an pour être admissibles. Souvent, ce temps en vaut la peine, mais cela dépend de facteurs tels que les tendances du marché. Si vous économisez 5 000 $ en utilisant un programme, mais que le marché apprécie plus de 5 000 $ pendant cette période pour la maison que vous achèteriez, vous venez de perdre de l'argent et du temps perdu alors que vous auriez pu obtenir des capitaux propres et rembourser votre hypothèque avec votre principal standard. paiements pendant cette période.
Dans certains cas, les acheteurs commencent progressivement à gagner trop d'argent pour être éligibles à un programme de réduction du coût de la maison (la majorité des programmes ont des plafonds de revenus). Dans d'autres cas, j'ai vu où ils ne gagnent pas assez pour être éligibles à un programme (par exemple, les prêts à 0 % d'intérêt d'Habitat pour l'humanité dans notre région qui ont des revenus minimums et maximums). Certains programmes ont également des limites d'actifs, souvent avec certaines exceptions comme les véhicules. Il est important d'acheter avant de vous retirer progressivement avec des programmes comme celui-là. Certains programmes ne sont disponibles que pour un temps limité, comme le programme que j'ai utilisé (n'est plus disponible) pour une aide à l'acompte de 4 000 $ sur un prêt supérieur conventionnel sans pénalités pour moi de le transformer en immeuble locatif quelques années plus tard (alors que la plupart des programmes visant à réduire le coût de la maison ne sont pas possibles avec un prêt de réadaptation et certains ont besoin d'un certain nombre d'années pour maximiser l'aide).
8. La maison dans laquelle vous vivez actuellement
Si vous êtes en mesure d'obtenir un loyer gratuit (c'est-à-dire certaines situations où vous vivez avec vos parents) ou un loyer fortement subventionné (c'est-à-dire l'article 8), c'est un facteur important à considérer.
Dans certains cas, posséder une maison peut être encore mieux qu'un loyer gratuit (c'est-à-dire si vous louez des chambres avec succès avec de bons locataires qui couvrent ou dépassent l'hypothèque tout en obtenant des gains en capital grâce à l'appréciation et aux montants des loyers qui augmentent plus rapidement que les montants des hypothèques). Cela dit, beaucoup ne veulent pas louer de chambres. Alors que ma femme ne me laisserait jamais louer des chambres de notre maison, alors que j'étais célibataire, j'ai pu obtenir un loyer en louant des chambres tout en y vivant qui dépassait mon hypothèque lors d'un test que j'ai fait pendant 1 mois. Si j'étais resté célibataire, j'aurais probablement continué à le faire, mais je me suis marié des mois plus tard.
Si vous obtenez un loyer gratuit et que vous investissez le montant que vous paieriez pour le loyer dans les Roth IRA, IRA et autres investissements où vous avez eu l'habitude d'obtenir de solides rendements (par rapport à ne pas investir/économiser l'argent que vous seriez payer comme beaucoup avec un loyer gratuit ne le font pas à cause de la difficulté de l'autodiscipline), le loyer gratuit fonctionne bien pour vous si vous ne voulez pas louer des chambres si vous avez acheté une maison.
Si vous recevez des subventions par le biais du Housing Choice Voucher (HCV) https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/homeownership "The... (HCV) homeownership program permet aux familles aidées dans le cadre du programme VHC d'utiliser leur bon pour acheter une maison et de recevoir une aide mensuelle pour faire face aux dépenses d'accession à la propriété." Cela dit, il est essentiel d'obtenir la confirmation d'un acompte ou d'une assistance continue pour un prêt hypothécaire avant d'examiner les maisons ou de faire une offre.
9. La maison que vous choisirez
Certains des principaux regrets des propriétaires se résument à la maison qu'ils ont choisie. Comme indiqué ci-dessus, les coûts de maintenance et autres coûts supérieurs à ceux perçus sont le regret n°1 de l'acheteur. Certaines maisons nécessiteront beaucoup d'entretien et d'autres, même au même prix, peu d'entretien. Une grande maison de 100 ans à revêtement en bois en mauvais état entourée de grands arbres avec des branches sur le toit pour 500 000 $ assis sur 10 acres nécessitera un entretien beaucoup plus élevé qu'une petite maison rurale de 150 000 $ assise sur 0,25 acre sans arbres un surplomb qui n'a pas été construit il y a si longtemps et qui utilisait des matériaux comme un revêtement en brique, un toit en acier et un pont en composite qui peut durer longtemps.
Si vous achetez une vente à découvert, elles prennent généralement entre 3 mois et 1 an, bien qu'elles puissent prendre plus ou moins de temps.
Si vous achetez une nouvelle construction, il arrive que ces propriétés n'aient pas commencé à être construites lorsqu'elles sont sous contrat, et un délai de construction de 6 mois n'est pas inhabituel à partir du moment où elles sont sous contrat.
Lorsque l'on considère le choix de la maison, l'emplacement compte beaucoup.
Différentes régions ont des lois différentes ( exemple d'armes à feu ; exemple de location de chambres ), différents taux d'imposition , différents districts scolaires , différentes densités de population , etc.
Le temps de trajet à lui seul peut avoir une différence qualitative et quantitative majeure.
9. Dissiper les mythes
J'espère que vous avez maintenant pu acquérir plus de connaissances sur le meilleur moment pour acheter. J'ai partagé de nombreux aspects à considérer. Bien que certains ne soient pas personnellement prêts à acheter, mon propre achat sous contrat au moment de la rédaction de cette section (7/2/21) est la preuve que du point de vue du marché, je pense que maintenant (7/2/21) est relativement bon moment pour acheter une maison.
Mythe : La bulle va éclater à tout moment !
Fait : Les projections à 1 an dans SE VA sont fortes, les projections à plus long terme sont encore plus fortes . Nous avons une pénurie de logements, de bien meilleures restrictions sur les prêts et les prix résidentiels augmentent tandis que les prix commerciaux ont baissé en raison de Covid-19, avec de nombreuses entreprises qui n'auraient jamais envisagé auparavant les travailleurs à distance qui l'envisagent maintenant à long terme comme ils J'ai vu la rentabilité de celui-ci et la nature inutile de certains de leurs anciens espaces de bureau.
Mythe : Les seuls acheteurs qui peuvent être compétitifs sur ce marché sont les acheteurs au comptant
Réalité : Bien qu'il y ait un pourcentage plus élevé d'acheteurs au comptant que d'habitude, la plupart de mes acheteurs n'achètent pas au comptant.
Mythe : les vendeurs ne font aucune concession et j'aurai besoin de beaucoup d'argent en main pour acheter
Réalité : Comme je l'ai partagé dans la section 1, certains vendeurs paient encore des frais de clôture et certaines maisons ne poursuivent qu'une seule offre. Bien qu'une garantie d'évaluation soit utile dans un scénario d'offre multiple, elle n'est pas toujours nécessaire, et je ne la recommande généralement pas dans un scénario à 1 offre. Il existe encore des programmes qui peuvent réduire les coûts de la maison de nombreux acheteurs.
Mythe : Le seul endroit où les ventes de maisons augmentent est :
Fait : Bien que les prix des nouvelles constructions n'aient pas tendance à baisser de façon saisonnière, la revente le fait, donc si vous choisissez entre acheter en été et acheter en décembre, vous trouverez généralement des prix plus bas et moins de concurrence en décembre, janvier étant presque toujours les prix les plus bas d'une année donnée, même si dans un marché qui s'apprécie rapidement, janvier sera généralement plus élevé l'année suivante que le mois de mars précédent.