Archive: What do I Need to Buy a Home? | 3rd Gen. Realtor https://static.wixstatic.com/media/cece05_37adad81ed2a4940a9c3eec1e7fda387%7Emv2_d_1891_1843_s

چه چیزی نیاز دارم؟

مقداری پس انداز

این مقدار بستگی به نوع تامین مالی شما دارد. می توان آن را به طرق مختلف کاهش داد، چه از طریق خروج زودهنگام از برنامه بازنشستگی در برخی موارد (لطفاً در مورد آن نمونه با یک مشاور مالیاتی مشورت کنید زیرا من CPA نیستم)، پول از خانواده و غیره. با برخی وام ها، شما کمتر پرداخت می کنید. نسبت به آنچه که می خواهید خانه ای مشابه را اجاره کنید. از طرف دیگر، شما مقداری خرید نقدی دارید. من در زمان خود به عنوان نماینده خریدار هر دو حالت افراطی را انجام داده ام.

مقداری که برای خرید خانه نیاز دارید به ترجیحات شما و وام ها و سایر برنامه هایی که واجد شرایط آن هستید بستگی دارد.

1. پیش پرداخت (در صورت وجود)

برای برخی از وام های مرسوم با وام مسکن Garrett، وام VA، NACA، اکثر وام های USDA، برنامه هایی با کمک پیش پرداخت که شرایط پیش پرداخت وام شما را برآورده می کند یا از آن فراتر می رود، به هیچ پیش پرداختی نیاز نخواهید داشت. حتی اگر وام بدون پیش پرداخت انجام دهید، معمولاً به حداقل 1٪ از قیمت خرید خانه در ذخایر نیاز دارید که به سمت خرید خانه نمی رود، اگرچه 401k و IRA در برخی موارد می توانند به این موارد کمک کنند.

2. چه اجاره یا خرید، من همچنین توصیه می کنم حتی اگر ضمانت نامه خانه و بیمه خانه (که دومی برای وام مسکن لازم است) پول برای صندوق اضطراری داشته باشید. ضمانت‌نامه‌های خانه هنوز هم می‌توانند پرداخت مشترک داشته باشند، همه گارانتی خانه دریافت نمی‌کنند، و ضمانت‌های خانه و همچنین بیمه خانه پوشش محدودی دارند. در صورت وقوع یک تصادف رانندگی جدی یا سایر مشکلات عمده پزشکی، همچنان باید وجوه مشارکت کافی داشته باشید. کسانی که اعتبار کمتری دارند باید منابع بیشتری را نسبت به کسانی که اعتبار زیادی دارند در اختیار خود قرار دهند، همه عوامل دیگر یکسان هستند، زیرا هزینه اضافی دریافت وام شخصی (یا کارت اعتباری با نرخ بهره اولیه 0٪) ذاتی در افراد دارای اعتبار پایین است. اگر در جایی که پس‌انداز، دارایی‌های نقدی (یعنی سهامی که در صندوق بازنشستگی نیست)، و برداشت‌های صندوق بازنشستگی ناکافی باشد، شرایط اضطراری رخ دهد.

3. همچنین معمولاً برای بازرسی خانه به پول نیاز دارید (معمولاً 275 تا 550 دلار با برخی از بازرسانی که من دوست دارم از آنها استفاده کنم، اما اینها می توانند به طور قابل توجهی متفاوت باشند، معمولاً با بازرسان دیگر بیش از 300 دلار). گاهی اوقات فروشندگان برای بازرسی موریانه/رطوبت، بازرسی سپتیک، و بازرسی چاه پول می پردازند، اما در موارد دیگر، خریداران این هزینه ها را پرداخت می کنند (در صورت وجود برای سپتیک/چاه). گاهی اوقات خریداران می‌خواهند بازرسی‌های اضافی را در جایی که خریدار معمولاً صورت‌حساب را پرداخت می‌کند، مانند بازرسی فونداسیون، بازرسی جریان آب، بازرسی قالب و بازرسی رادون (به دلیل خطرات رادون در غرب بیشتر از ریچموند نسبت به جاده همپتون معمولی) بخواهند.

برخی از خریداران از بازرسی خانه صرف نظر می کنند تا پیشنهاد را تقویت کنند، اما من این کار را برای اکثر خریداران توصیه نمی کنم، مگر اینکه نمایش بسیار کاملی انجام دهند (یعنی رفتن به فضای خزنده و اتاق زیر شیروانی حتی اگر دسترسی به اتاق زیر شیروانی و فضای خزنده نیاز داشته باشد. خزیدن تحت اللفظی، با روشن بودن آب و برق در زمان نمایش و غیره) و دانش صنعتی بالایی دارند، یعنی پیمانکار یا سازنده کلاس A.

4. ارزیابی (اغلب 500 تا 600 دلار)، ارزیابی (معمولاً 450 تا 600 دلار برای یک خانه، اما من 850 دلار برای یک منطقه روستایی در یک هکتار دیده‌ام).

مواردی وجود دارد که خریدار می تواند از ارزیابی صرف نظر کند. در حالی که رایج‌ترین آنها خریدار نقدی است که به دنبال تقویت یک پیشنهاد در سناریوی چند پیشنهادی است که در آن فروش قابل مقایسه نشان می‌دهد که ملک کمتر از ارزش ارائه می‌شود، جایی که نماینده آن را کمتر از قیمت‌گذاری کرده است، همچنین مواردی وجود دارد که خریدار با استفاده از وام مسکن سنتی می‌تواند از آن صرف نظر کند. ارزیابی با توجه به اندازه پیش پرداخت، وام دهنده، و سایر عوامل منحصر به فرد برای خانه.

5. سپرده پولی واقعی (برای جزئیات روی لینک کلیک کنید - 1٪ معمولاً قابل دوام است، و حداقل قابل قبول معمولاً 500 دلار است، اما این مقدار ممکن است برای برخی از دارایی ها، به ویژه آنهایی که بیش از 200,000 دلار هستند، بسیار کم باشد).

در برخی موارد، حداقل EMD مشخص شده است، و این تا حد زیادی به MLS مورد استفاده بستگی دارد. در CVR MLS، یک مکان خاص در لیست برای نمایندگان وجود دارد تا حداقل EMD را مشخص کنند، در حالی که در REIN، مکان خاصی برای آن وجود ندارد، بنابراین اگر اضافه شود، به دلیل عدم وجود EMD بسیار نادرتر از CVR است. یک مکان خاص برای آن، معمولاً در اظهارات نماینده است.

6. هزینه های بسته شدن و هزینه های پیش پرداخت شده برای خرید گاهی اوقات می تواند به طور کامل توسط فروشنده، و گاهی اوقات توسط وام دهنده یا برنامه ای برای کاهش هزینه های خانه پوشش داده شود، اما حتی در این صورت، معمولاً باید هزینه های ارزیابی را پرداخت کنید. در بازار داغی مانند 2021/2022، اکثر فروشندگان هیچ هزینه ای را برای بسته شدن در همپتون رودز ارائه نمی کنند، اما هنوز استثناهایی وجود دارد. در حالی که معمولاً 3٪ -4.5٪ است، برخی از هزینه ها مانند کارمزد تامین مالی VA برای وام VA، در صورت وجود، می تواند در صورت نیاز به وام شما بسته شود، و گاهی اوقات بالا بودن هزینه بودجه، کل را به بالای 4.5٪ می رساند. هرچه قیمت خرید بالاتر باشد، هزینه های بسته شدن/پیش پرداخت ها کمتر می شود و در صورت خرید نقدی، این هزینه ها نیز کاهش می یابد. برخی از وام‌ها اجازه می‌دهند تا هزینه‌های بسته شدن/کارمزدهای ارزیابی بیشتر از سایرین توسط فروشنده پوشش داده شود. اکثر بانک‌ها/اتحادیه‌های اعتباری فقط 3 درصد هزینه‌های بسته شدن/پیش‌پرداخت‌هایی را که فروشنده با وام‌های معمولی 5 درصد پوشش می‌دهد، برای خریدار مجاز می‌دانند، اما حتی در آن زمان نیز استثنائاتی مانند وام مسکن گرت این مبلغ را محدود نمی‌کند، آخرین باری که با وام‌دهنده GM بررسی کردم، با وام 5 درصدی

7. چه اجاره یا خرید، به خصوص اگر قبلاً در شهری زندگی نکرده‌اید، اگر صاحبخانه یا انجمن HOA/کاندو شما خدمات آب و برق شما را پوشش نمی‌دهد، ممکن است مقداری پیش‌پرداخت برای خدمات آب و برق مورد نیاز باشد. به عنوان مثال، زمانی که من و همسرم خانه خود را در جزیره وایت خریدیم، شهرستان 240 دلار برای آب/فاضلاب می خواست.

8. گاهی اوقات هزینه های اولیه دیگری برای ورود به انجمن وجود دارد که برای هر خریدار خانه لازم است. در حالی که معمولاً این هزینه ها، در صورت وجود، کمتر از 1000 دلار است، مواردی وجود دارد که این هزینه ها می تواند 10 هزار دلار باشد (یعنی سرزمین فرماندار در ویلیامزبورگ).

9. بسیاری از هزینه های بالقوه دیگر وجود دارد که نادرتر هستند. به عنوان مثال، در صورت خرید خانه در حراج، ممکن است شما مسئول یک سپرده بزرگ غیر قابل استرداد (یعنی 5٪ یا 10٪ از قیمت خرید) و/یا 10٪ حق بیمه خریدار باشید که باید علاوه بر آن پرداخت شود. قیمت حراج. در برخی از فروش های مضطرب از جمله برخی حراج ها، ممکن است شما مسئول پوشش مالیات های معوقه و غیره نیز باشید.

Costs Typically Involved

1. Downpayment (if applicable) For some conventional loans with Garrett Mortgage, a VA loan, NACA, most USDA loans, programs with down payment assistance that meets or exceeds the down payment requirements of your loan, you won't need any down payment. Even if doing a no down payment loan, you usually need at least 1% of the purchase price of a home in reserves that will not go toward the home purchase, although 401k & IRA's can help with those in some cases.

2. Emergency Fund (recommended) Whether renting or buying, I also recommend that you have money for an emergency fund even if you purchase a home warranty & home insurance (the latter of which is required for mortgages). Home warranties can still have co-pays, not everyone gets a home warranty, & home warranties as well as home insurance have limited coverage. You still should have sufficient co-pay funds in the event of a serious car accident or other major medical problems. Those with lower credit should develop more resources at their disposal than those with great credit, all other factors the same, because of the added cost of taking out a personal loan (or 0% introductory interest rate credit card) inherent in those with low credit should an emergency occur where savings, liquid assets (i.e. stock not in a retirement fund), & retirement fund withdrawals are insufficient.

3. Funds for Inspections (typically recommended & sometimes required) You will also usually need money for a home inspection (usually $275-$550 with some of the inspectors I like to use but these can vary substantially, usually over $300 with other inspectors). If using a mortgage, typically septic/well inspections are required. Sometimes sellers pay for termite/moisture inspections, septic inspections, and well inspections but in other cases buyers will foot those costs (if applicable for septic/well). Sometimes buyers will want additional inspections as well where the buyer would typically foot the bill, like a foundation inspection, water flow inspection, mold inspection, & radon inspection (more typical of Richmond than Hampton Roads due to Radon risks further West). In my case, I have a radon detector, the Ecosense RD200 RadonEye, Home Radon Detector, so if you're looking to do one of those with my detector (one that is more rapid/accurate than many), it'd be free. For a cost like a home inspection, it's typically paid prior to the inspection or on the day of the inspection by the buyer. Some buyers will forego a home inspection in order to strengthen an offer, but I don't recommend that for most buyers in most scenarios unless they did a very thorough showing with a highly knowledgeable & detailed agent (i.e. going in the crawlspace and attic even if scuttle access to the attic & the crawlspace requires literal crawling, with the water & electric on at the time of showing, observing the roof from a drone, etc.) and have a high level of industry knowledge, i.e. a class A contractor or builder.

4. Appraisal (often $500-$650 for a home but I've seen $850 for a rural area on an acre & much higher on dozens of acres). There are some cases where the buyer can forego an appraisal. While the most common one is a cash buyer looking to strengthen an offer in a multiple-offer scenario where comparable sales point to the property being offered below value where the agent underpriced it, there are also some cases where a buyer using a traditional mortgage can forego an appraisal due to the size of their downpayment, lender, and other factors unique to the home. Appraisals are typically paid by the buyer prior to the time of the appraisal after the home inspection contingency is removed.

5. Earnest Money Deposit ( - 1% is typically viable, & minimum acceptable is usually $500 but that amount may be too low for some properties, especially those over $200,000). In some cases, a minimum EMD is specified, & that depends largely on the MLS used. In CVR MLS, there is a specific location on the listing for agents to specify the minimum EMD, whereas in REIN, there isn't a specific location for it, so if it's added, which is much rarer than CVR because of the absence of a specific location for it, it's in the agent remarks typically. Typically this amount is paid within 2 business days of contract ratification with REIN offers, while the amount tends to vary more with VAR offers & be by calendar days rather than by business days.

6. Closing costs & prepaid expenses for a purchase can sometimes be covered entirely by the seller, & sometimes by the lender or a program to reduce home costs, but even then, you typically will need to front appraisal fees. In a hot market like 2021/2022, the majority of sellers aren't providing any closing costs in Hampton Roads, but there are still exceptions at times. While typically 3%-4.5%, some costs like a VA funding fee for a VA loan, if applicable, can be wrapped into your loan if needed, and sometimes that funding fee being high would push the total above 4.5%. The higher the purchase price, the lower the closing costs/prepaids, and if buying in cash, that also reduces these costs. Some loans will allow more closing costs/appraisal fees to be covered by the seller than others. Most banks/credit unions only allow 3% closing costs/prepaids covered by the seller for the buyer on a 5% conventional loan, but even then there are exceptions like Garrett Mortgage not capping this amount, last time I checked with a GM lender, on a 5% down loan. Those purchasing in cash will incur lower closing costs/prepaids than those purchasing the same property with a mortgage.

7. Whether renting or buying, there may be some up-front deposits needed for utilities. For instance, when my wife & I bought our Isle of Wight home, the county wanted $240 for water/sewer.

8. Sometimes there are other upfront fees involved for entry into an association that are required for any purchaser of a home. While typically these costs, if applicable, are below $1k, there are some cases where these costs can be 10's of thousands of dollars (i.e. Governor's Land in Williamsburg).

9. There are many other potential fees that are more rare. For instance, if buying a home at auction, you might be responsible for a non-refundable large deposit (i.e. 5% or 10% of the purchase price) &/or a 10% buyer's premium that needs to be paid on top of the sales price. In some distressed sales including some auctions, you might also be responsible for covering back-taxes etc.

Credit Score (Typically) Above 580 if Using a Mortgage

FICO Credit Score above 580

While some lenders will only accept buyers whose credit is 620 or 640, others, including some at Greg Garrett Realty.com, will accept buyers with a score as low as 580 (500 if you have a 20% down payment). If you want to raise your credit, contact Adam Garrett so that he can put you in contact with a lender who can help you boost your score free of charge. Adam can also help you to boost your score if you would like, and he also suggests that you check the "Credit's Impact & How to Build It" section of this website. If your score is below 740, I suggest taking some measures to build it to minimize your interest rate. While some lenders charge the minimum interest rates at 720, others charge the minimum interest rates at 740. Keeping a buffer above that figure is helpful, especially if it comes at no or low cost. Bankruptcies, short sales, and judgments can also limit your ability to buy, however there are ways to get around each by knowing what you're doing and with as little as 3 months time in the case of judgments with a payment plan and no waiting period with some short sales (as detailed in the "short sales" hyperlink above).

There are exceptions, including 1 loan I'm aware of where credit score isn't considered (though credit factors can disqualify you from the flat interest rates available for those with that loan, and there are substantial negatives with that loan dissuading many from the hassle including bad reviews by some). There are also cash buyers who can have terrible credit (though they typically have good credit) if they want to and still purchase.

Job(s) for the Past Two Years (usually) in the Same Field if Using a Mortgage

Positive exceptions to this rule include those coming out of college who have a job in their field of study with a contract. Another exception is those who have had multiple jobs within the same career field for two years with no breaks between jobs of more than 1 month. Talk to your loan officer to see about other exceptions.

One negative exception is if your form of income has changed in the past year, such as going from salaried or hourly to commission-based.

A Mortgage Lender (optional)

For most people, this person is not optional. They cannot afford a home in cash. Even those that you wouldn't think could get a mortgage often can, whether those with poor credit scores, DACA buyers, those with very little cash reserves, etc.

A REALTOR® (optional)

امتیاز اعتباری FICO بالای 580

در حالی که برخی از وام دهندگان فقط خریدارانی را می پذیرند که اعتبار آنها 620 یا 640 باشد، دیگران، از جمله برخی در Greg Garrett Realty.com، خریدارانی را با امتیاز کمتر از 580 (در صورت داشتن 20٪ پیش پرداخت، 500 ) می پذیرند. اگر می خواهید اعتبار خود را افزایش دهید ، با آدام گرت تماس بگیرید تا او بتواند شما را با وام دهنده ای که می تواند به شما کمک کند امتیازتان را رایگان افزایش دهد، در تماس باشد . آدام همچنین در صورت تمایل می‌تواند به شما کمک کند تا امتیاز خود را افزایش دهید، و همچنین پیشنهاد می‌کند که بخش " تأثیر اعتبار و نحوه ایجاد آن " را در این وب سایت بررسی کنید. اگر امتیاز شما زیر 740 است، پیشنهاد می‌کنم اقداماتی را برای ایجاد آن انجام دهید تا نرخ بهره خود را به حداقل برسانید. در حالی که برخی از وام دهندگان حداقل نرخ بهره را 720 دریافت می کنند، برخی دیگر حداقل نرخ بهره را 740 می گیرند. نگه داشتن یک بافر بالاتر از این رقم مفید است، به خصوص اگر بدون هزینه یا کم باشد. ورشکستگی ها، فروش های کوتاه مدت و قضاوت ها نیز می توانند توانایی شما را برای خرید محدود کنند، با این حال راه هایی وجود دارد که با دانستن کاری که انجام می دهید و با حداقل 3 ماه زمان در مورد قضاوت با برنامه پرداخت و بدون انتظار می توانید از هر یک دور شوید. دوره با چند فروش کوتاه (همانطور که در لینک "فروش کوتاه" در بالا توضیح داده شده است).

استثنائاتی وجود دارد، از جمله 1 وام که من می دانم که در آن امتیاز اعتباری در نظر گرفته نمی شود (اگرچه عوامل اعتباری می توانند شما را از نرخ های بهره ثابت موجود برای کسانی که آن وام را دارند محروم کنند، و نکات منفی قابل توجهی در آن وام وجود دارد که بسیاری را از این وام منصرف می کند. بدون هیچ زحمتی از جمله بررسی های بد برخی). همچنین خریداران نقدی وجود دارند که اگر بخواهند و همچنان خرید کنند، می توانند اعتبار وحشتناکی داشته باشند (اگرچه معمولاً اعتبار خوبی دارند).

شغل(های) دو سال گذشته (معمولا) در همان زمینه

استثناهای مثبت این قانون شامل کسانی است که از دانشگاه خارج می شوند و در رشته تحصیلی خود شغلی با قرارداد دارند. استثنای دیگر کسانی هستند که به مدت دو سال چندین شغل در یک رشته شغلی داشته اند و بین مشاغل بیش از 1 ماه وقفه وجود ندارد. با افسر وام خود صحبت کنید تا در مورد سایر استثنائات مطلع شوید.

یکی از استثناهای منفی این است که شکل درآمد شما در سال گذشته تغییر کرده باشد، مثلاً از حقوق و دستمزد یا ساعتی به کارمزد تغییر کرده است.

وام دهنده وام مسکن (اختیاری)

برای اکثر مردم، این فرد اختیاری نیست. آنها نمی توانند پول نقد خانه بخرند.

REALTOR® (اختیاری)

حدود 90٪ از خریداران تصمیم می گیرند با یک نماینده املاک و مستغلات کار کنند ( NAR ). مشتریان خریدار من تا زمانی که فروشنده حتی کمیسیون نسبتاً پایینی را پرداخت می کند، هیچ چیزی به من پرداخت نمی کنند . پورسانت من از خرید ملکی است که توسط فروشنده پرداخت می شود. مورد نادری که خریدار به من پول می‌دهد این است که فروشنده کمیسیون نماینده خریدار را پرداخت نمی‌کند و ما قادر به مذاکره با آن نبودیم. حتی در آن صورت، چیزی که یک خریدار GGR می‌پردازد، 2% بسیار پایین خواهد بود (حداقل 2000 دلار در زمان نوشتن این مقاله برای املاک <100k$) در حالی که استاندارد صنعت 3٪ است. همچنین این هزینه به GGR پرداخت می‌شود، نه مستقیماً به من، و می‌تواند شامل هزینه ارجاع نیز باشد، بنابراین پس از تقسیم من که همه چیز گفته شد و انجام شد، ممکن است تنها کمتر از 1٪ دریافت کنم اگر هزینه ارجاع اضافی وجود داشته باشد. مانند چند خانه که در 6 ماه گذشته در زمان نگارش این مقاله به خریداران کمک کردم تا آنها را خریداری کنند. کمیسیون نماینده خریدار، به ندرت پیش می آید که خانه ها به این صورت خریداری شوند و من قبلاً چنین خانه ای را با خریدار نبسته ام. می‌توان از چنین ویژگی‌هایی اجتناب کرد، با این حال، پیشنهاد می‌کنم در صورت یافتن یک معامله خوب، همچنان آنها را در نظر بگیرید. یک خانه FSBO که برای فروش قیمت گذاری شده است، به خصوص خانه ای که SBC ندارد، معمولاً قیمت کمتری نسبت به خانه های مشابهی دارد که در لیست مسکن قرار دارد. با این حال، بسیاری از خانه‌های FSBO گران‌تر هستند، تا حدی به دلیل فقدان راهنمایی در مورد قیمت و سایر موارد.

به خاطر داشته باشید که هر عامل املاک و مستغلات یک مسکن نیست. مسکن ها استانداردهای بالاتری دارند که ملزم به رعایت آن هستند. برخی از آژانس‌های املاک دارای مجوز، از جمله حداقل یکی که من با آن کار می‌کردم، به دلیل رفتار غیراخلاقی، نام REALTOR® آنها حذف شده است. به خاطر داشته باشید که آنها هنوز نماینده املاک دارای مجوز هستند در حالی که دیگر ملکی نیستند.

هنگام انتخاب مسکن ® ، به یاد داشته باشید که برخی وظیفه امانتداری خود را جدی تر از دیگران می دانند که همیشه بهترین منافع مشتریان خود را بالاتر از منافع خود در نظر بگیرند. دانستن اینکه REALTOR® شما یک مرد یا یک زن با صداقت است نیز بسیار مهم است. در حالی که به طور متوسط REALTOR® 40 ساعت در هفته کار می کند، برخی از آنها تنبل هستند، بنابراین مطمئن شوید که یکی را انتخاب کنید که مطمئن باشید برای شما سخت کار خواهد کرد. من همچنین توصیه می کنم فردی را انتخاب کنید که در مورد تجارت با مهارت و آگاه باشد. Greg Garrett Realty تعدادی از برترین ماموران را در منطقه آموزش داده است.

برای کسانی که از راه دور خانه ای می خرند، انتخاب مسکنی که با فناوری تسلط دارد، مفید است، به خصوص کسی که می تواند شما را از طریق امضای دیجیتال راهنمایی کند و می تواند ویدیوی زنده یا ضبط شده فیلمبرداری کند تا به شما در پیش نمایش املاک کمک کند. من در گذشته از این طریق به مشتریان راه دور کمک کرده ام.

برای چیزهای بیشتری که نیاز دارید ، به صفحه وام مسکن و مالی بروید، پیدا کردن خانه ، و یا صفحه من را پیدا کنید. -3194-bb3b-136bad5cf58d_

توجه: محتوای این سایت توسط بانک یا ناشر ارائه نشده است. نظرات بیان شده در اینجا به تنهایی متعلق به نویسنده است، نه نظرات یک بانک یا ناشر، و توسط بانک یا ناشر بررسی، تأیید یا تأیید نشده است.