تامین مالی تعمیرات/نوسازی قبل از فروش

When Should Sellers Perform Renovations/Repairs? Typically Prior to Listing Informed sellers know that it's most often best to put a home in cost-effective marketable shape prior to listing it. You might think that they're crazy, but some buyers almost fall in love with a house, but are held back by a single negative feature about it that they assume will not be resolved by the seller, sometimes never even taking a 2nd look even if the seller states that the problem has since been resolved & they have not made an offer on another home yet. By that time it can be out of sight and out of mind. By doing cost effective work up front, even if they hire out all the work, sellers should make higher net profits than if they left it alone. Of course, not every home has work that needs to be done, but most often there are some items that I recommend that the seller does. There are many agents who will not make recommendations for work that obviously needs to be done simply because they want to get the listing & know that the better that they say the house is and the more they say that it's worth (regardless of reality), the more likely that many sellers will list with them. The most common reason why sellers do not list with me after a listing appointment at their home that I have found is my honesty in telling them what they don't want to hear. Conversely, there are other clients I've had where they found my honesty to be one of my strongest qualities because so many people in life will simply tell you what you want to hear & I refuse to do so.

Don't do a Bad DIY Job: Done ineffectively, attempting work on a home prior to a sale can result in more harm than good, such as a bad-looking DIY job (as I have seen on multiple occasions, even though on others DIY looks great) or renovations/repairs that are not cost-effective (such as putting a pool in the backyard) can also be a way to shoot yourself in the foot.

Why Homes in Need of Work are Good for Buyers and Bad for Sellers: My Experience & Flippers Done effectively, some flippers make a living, as you may have seen with various shows on HDTV like "Flip or Flop" where the best deals are often in the worst shape & the greatest need of cosmetic & other updates. I have helped buyers to purchase investment properties & continue to assist investors. Even the first home I purchased was a foreclosure that needed a lot of work that I purchased because it was such a great deal. I was able to gain essentially instant equity following the renovations/repairs even though I had most of the work contracted out. Most buyers are not willing to go to the lengths that I was, but when they do, they want a deal, and if a home is not priced well, they'll pass it by for another one that is or make a lowball offer. If there's a home that needs $20k worth of foundation work, for instance, where the after-repair value is $200k, an investor who wanted to flip it would in most cases be a fool to buy it for only $180k. If he did that, he wouldn't make any money when he went to resell it & he would have spent lots of time involved in a transaction and potentially come out of it with less than nothing to show for it because of the costs involved in a sale like real estate agent fees. In addition, a home purchase involves risk, and he needs to add risk padding to avoid a loss. In order to be a successful investor, in most cases, he would have to buy it for significantly less than $180k. Also, many standard buyers would not only be turned off by the $20k worth of work needed but wouldn't even be able to qualify for it on the mortgage that they are planning on using.

Even if a Seller Doesn't Initially Agree to Do Work, The Buyer May Request it or Walk: One of the first properties that I ever sold was a case where we told the seller what needed to be done to maximize the profits, but they were unwilling to have the work done. The buyer that, months later, got under contract to buy the house requested that certain work is done, and the sellers agreed. When it was all said & done, someone assessing the value of the property contacted me about why it sold for so little. I had to tell him that the sellers had initially refused to do the work that was needed to be done and that if they had done the work that they eventually did after it was under contract prior to listing it, it likely would've sold for more. If they had done as we advised, it likely would have sold faster and for more money, yielding the sellers higher net profits. There are also some situations I've encountered where a home inspection occurs and the problems are such that the buyer immediately opts to walk without giving the seller any chance to remediate the issues. When a home goes on and off the market, even if the home inspection had no issues, it will likely go for a lower contract price the next time around, so it's highly advised in most cases to get that work done before listing. Also, if you don't do the work after that first contract, it's important to note that all latent "material adverse facts" need to be disclosed, which is typically best done by providing the home inspection report with all the issues uncovered.

Sometimes "As-Is" is Best: In some cases, selling "as-is" is best. Here are some examples: 1. If your home is going to get foreclosed on in 40 days if you don't sell, you don't have any time to lose & should list your home now even if you have significant repair needs and schedule the repairs for immediately after listing. 2. If your house would likely be condemned if someone from the city walked in, paying someone for work on the property is likely going to be a net loss. 3. If your home is already in fantastic shape, with Adam not mentioning anything you should do in terms of repairs (which pretty much never happens, even if you're home's just a few years old & highly upgraded), he'll probably tell you to do some cleaning, and won't recommend that you sell "as is", but it's certainly possible that some day a seller could come to Adam where Adam doesn't recommend any repairs. There are repairs that add net value, and other repairs/upgrades that don't. For instance, Adam's encountered a highly influential tenant who was family to the seller who was convinced that upgrades should occur that Adam thought wouldn't be cost effective whatsoever. That said, if your agent isn't Adam, don't be surprised if they walk through your home and don't mention a single repair need. If Adam walked through your home, he'd likely share a very different story. There are occasions where Adam's been the only agent to suggest repairs to sellers who interviewed with multiple agents. The other agents know that if they have the appearance of "falling in love" with the home just like it is, the seller will be more biased to pick them than if they're honest like Adam tries to be.

While some sellers have the capital to get work done in cash through contractors that they pay, others do not have the cash to do that, and many are unaware of some of the alternative approaches to attaining those funds in order to maximize their net proceeds at closing.

Options for getting loan proceeds paid prior to closing for sellers:

Contractors Paid at Closing: Some contractors, including some that I've worked with, are willing to have some or a portion (i.e. half) of the work paid at closing. In those cases, there is often a financing fee involved.

Home Equity Line of Credit for Major Renovations/Repairs: Here you would work with a bank to get equity from your home in the form of a check. You could then pay it back following selling your home. The interest rates you pay here would typically be somewhat close to prevailing mortgage rates, which are often less than what you'd pay for a contractor's financing fee, though closing costs for HELOCs can be high, and the smaller the renovation, the higher by percentage those closing costs will be. Talk to your CPA about tax advantages of HELOCs over personal loans & other financing options if the numbers when comparing the two are close to matching.

فروشندگان چه زمانی باید تعمیرات/تعمیرات را انجام دهند؟

فروشندگان آگاه می‌دانند که اغلب بهتر است خانه‌ای را قبل از فهرست کردن، به شکلی مقرون‌به‌صرفه درآورند. ممکن است فکر کنید که آنها دیوانه هستند، اما برخی از خریداران تقریباً عاشق یک خانه می شوند، اما تنها با یک ویژگی منفی در مورد آن که تصور می کنند توسط فروشنده حل نمی شود، بازدارند، حتی گاهی اوقات حتی یک نگاه دوم هم نمی کنند. اگر فروشنده بیان کند که مشکل از آن زمان حل شده است و آنها هنوز پیشنهادی برای خانه دیگری ارائه نکرده اند. در آن زمان ممکن است از دید و ذهن خارج شود. با انجام کارهای مقرون به صرفه از قبل، حتی اگر تمام کارها را اجاره کنند، فروشندگان باید سود خالص بیشتری نسبت به زمانی که آن را به حال خود رها کنند، به دست آورند. البته، هر خانه ای کاری ندارد که باید انجام شود، اما اغلب مواردی وجود دارد که من توصیه می کنم فروشنده انجام دهد. بسیاری از نمایندگان وجود دارند که برای کارهایی که مشخصاً باید انجام شود توصیه نمی‌کنند، زیرا می‌خواهند فهرست را دریافت کنند و بدانند که هر چه می‌گویند خانه بهتر است و بیشتر می‌گویند که ارزش آن را دارد (صرف نظر از واقعیت)، احتمال اینکه بسیاری از فروشندگان با آنها لیست کنند بیشتر است. متداول‌ترین دلیلی که فروشنده‌ها بعد از قرار ملاقات با من در خانه‌شان فهرست نمی‌کنند، صداقت من در گفتن چیزهایی است که نمی‌خواهند بشنوند. برعکس، مشتریان دیگری هم داشته‌ام که صداقت من را یکی از قوی‌ترین ویژگی‌های من می‌دانند، زیرا بسیاری از افراد در زندگی به سادگی آنچه را که می‌خواهید بشنوید به شما می‌گویند و من از انجام آن سرباز می‌زنم.

اگر کار بر روی یک خانه قبل از فروش بی اثر انجام شود، می تواند بیش از آنکه مفید باشد، آسیب بیشتری به همراه داشته باشد، مانند ظاهر بد یک کار DIY (همانطور که من در موارد متعدد دیده ام، حتی اگر در موارد دیگر DIY عالی به نظر می رسد) یا بازسازی/تعمیراتی که مقرون به صرفه نیست (مانند قرار دادن استخر در حیاط خلوت) همچنین می تواند راهی برای شلیک به پای خود باشد. اگر به طور موثر انجام شود، برخی از باله‌ها امرار معاش می‌کنند، همانطور که ممکن است با نمایش‌های مختلف در تلویزیون HD مانند "Flip or Flop" دیده باشید که در آن بهترین معاملات اغلب در بدترین شکل و بیشترین نیاز به لوازم آرایشی و به‌روزرسانی‌های دیگر هستند. من به خریداران برای خرید املاک سرمایه گذاری کمک کرده ام و به سرمایه گذاران کمک کرده ام. حتی خانه ای که من خریدم یک سلب مالکیت بود که نیاز به کار زیادی داشت زیرا بسیار عالی بود. من توانستم اساساً بلافاصله پس از بازسازی/تعمیرات حقوقی به دست بیاورم، حتی اگر بیشتر کارها به صورت قراردادی منعقد شده باشد. اکثر خریداران حاضر نیستند به اندازه‌ای که من بودم پیش بروند، اما وقتی این کار را انجام می‌دهند، می‌خواهند معامله کنند، و اگر خانه‌ای قیمت مناسبی نداشته باشد، آن را برای خانه دیگری که هست یا یک پیشنهاد کم‌بالا ارائه می‌دهند، رد می‌کنند. برای مثال، اگر خانه ای که نیاز به کار فونداسیون به ارزش 20 هزار دلار دارد، به عنوان مثال، در جایی که ارزش پس از تعمیر آن 200 هزار دلار است، سرمایه‌گذاری که می‌خواهد آن را ورق بزند، در بیشتر موارد احمق است که آن را تنها با 180 هزار دلار بخرد. اگر او این کار را انجام می‌داد، وقتی برای فروش مجدد آن می‌رفت هیچ درآمدی به دست نمی‌آورد و زمان زیادی را صرف یک معامله می‌کرد و به طور بالقوه از آن خارج می‌شد و چیزی برای نشان دادن آن نداشت. علاوه بر این، خرید خانه مستلزم ریسک است، بنابراین او می تواند در نهایت حتی از معامله نهایی با ضرر خارج شود. برای اینکه یک سرمایه گذار موفق باشد، در بیشتر موارد، باید آن را با قیمت قابل توجهی کمتر از 180 هزار دلار خریداری کند. همچنین، بسیاری از خریداران استاندارد نه تنها با 20 هزار دلار کار مورد نیاز خاموش می شوند، بلکه حتی نمی توانند واجد شرایط وام مسکنی باشند که قصد استفاده از آن را دارند. یکی از اولین املاکی که من تا به حال فروختم موردی بود که در آن به فروشنده گفتیم برای به حداکثر رساندن سود چه کاری باید انجام شود، اما آنها حاضر به انجام کار نبودند. خریدار که ماه ها بعد برای خرید خانه قرارداد بسته بود، درخواست کرد که کار خاصی انجام شود و فروشندگان موافقت کردند. وقتی همه چیز گفته شد و انجام شد، شخصی که ارزش ملک را ارزیابی می کرد با من تماس گرفت که چرا آن را به قیمت کمی فروخته است. مجبور شدم به او بگویم که فروشندگان در ابتدا از انجام کارهایی که باید انجام شود خودداری کرده اند و اگر کاری را که در نهایت پس از انجام آن انجام داده اند، قبل از فهرست کردن، انجام داده اند. اگر آنها طبق توصیه ما عمل می کردند، احتمالاً سریعتر و با پول بیشتری فروخته می شد و سود خالص بالاتری را برای فروشندگان به همراه داشت. برای کسانی که می‌خواهند با خریداران در مورد کارهایی که باید انجام شوند، بازی سختی انجام دهند، و می‌خواهند تا حد امکان کمتر انجام دهند، مهم است که بدانند گاهی اوقات یک خریدار در مورد موارد تعمیر با پیشخوان فروشنده پاسخ نمی‌دهد، اما به سادگی آن را رد کنید و از قرارداد خارج شوید نه اینکه با دردسر چیزی که به عقیده آنها فروشنده خسیسی است کنار بیایید. وقتی من نماینده فروشندگان هستم، می‌خواهم سود فروشنده را به حداکثر برسانم، در حالی که خریدار احتمالی را از معامله دور نمی‌کنم، اگر احساس کنم که بهترین خریدار برای خانه است. مهم است بدانید که در برخی موارد، هیچ یک از گزینه های زیر بهترین نیستند، و فروش همان طور که هست بهترین راه حل برای فروشنده است، مانند کسانی که باید ملک خود را تحت قرارداد دریافت کنند و در کمتر از 40 روز از روز بسته شود. که آنها برای جلوگیری از سلب مالکیت با من تماس می گیرند.

در حالی که برخی از فروشندگان سرمایه ای برای انجام کار به صورت نقدی از طریق پیمانکارانی دارند که می پردازند، برخی دیگر پول نقد برای انجام این کار ندارند، و بسیاری از برخی از روش های جایگزین برای دستیابی به آن وجوه به منظور به حداکثر رساندن درآمد خالص خود بی اطلاع هستند. بسته شدن

همچنین توجه به این نکته مهم است که در صورتی که فروشنده ضرر می کند، من گاهی اوقات به فروشندگان توصیه می کنم قبل از فروش خانه ای را اجاره کنند تا خود را در موقعیت بهتری برای فروش قرار دهند. در حالی که من شخصاً دارایی‌ها را مدیریت نمی‌کنم، حتی برای دارایی خودم، این یک گزینه مناسب است و می‌توانم شما را به دیگرانی مانند Property Management توسط Garrett ارجاع دهم.

گزینه هایی برای دریافت وام پرداخت شده قبل از بسته شدن برای فروشندگان:

Garrett Realty Partners فرصت سرمایه گذار برای بازسازی های محدود - با مشارکت پیمانکاران قرن بیست و دوم، یک تجارت وابسته به Greg Garrett Realty، در اینجا کار، در صورت تایید (صادق در یک خانه برای تایید و همچنین موافقت فروشنده با شرایط بسیار مهم است. ) توسط پیمانکاران قرن 22 انجام می شود، با عواید حاصل از فروش بودجه کار به اضافه هزینه تامین مالی. این گزینه شامل زبان نسبتاً ساده ای است که از قبل در اسناد عادی توافق شده است (یعنی تخمین قرن 22 و همچنین ضمائم هایی که از قبل برای کاهش قیمت بر اساس فعالیت انجام شده است - گاهی اوقات ضمائم هایی که از قبل امضا شده اند مورد نیاز نیستند اما کاهش های زمان بندی شده چندگانه لازم نیست. برای بدترین سناریوها، مانند استراتژی کاهش قیمت بر اساس نمایش ها و قراردادها، گنجانده شده اند. از پیمانکاران در برابر فروشندگان با انتظارات غیر واقعی محافظت می کند.
خط اعتباری سهام خانه - در اینجا شما با یک بانک کار می کنید تا سهام خود را به شکل چک دریافت کنید. پس از فروش خانه خود می توانید آن را پس بگیرید.
فرصت سرمایه گذار Garrett Realty Partners برای بازسازی های گسترده (یعنی 50000 دلار و غیره) - مانند GRP IO برای بازسازی های محدود، به جز در اینجا، فروشنده یک سفته وام نوسازی را امضا می کند که شامل 12٪ سود سالانه تعمیراتی است که 30 روز بعد شروع به جمع آوری می کند. اتمام کار در اینجا الگوی فعلی در زمان نوشتن این مقاله است.
روش های جایگزین جایگزین (به ویژه اگر در بسیاری از موارد اعتبار خوبی دارید) شامل موارد زیر است:
1. کارت(های) اعتباری با نرخ بهره کمتر از 12 درصد در خریدها یا نقل و انتقالات موجودی (شامل هر گونه کارمزد انتقال) در شرایطی که نرخ استفاده در حین حمل موجودی تأثیر منفی زیادی بر اعتبار ندارد (مخصوصاً اگر یک APR 0٪ یا پایین باشد. دوره تبلیغاتی 6 ماهه یا بیشتر و همچنین پاداش ثبت نام، که گاهی اوقات می تواند هزاران دلار برای سطوح خرج بالا ارزش داشته باشد. من در حال حاضر در حال تلاش برای دریافت جایزه ثبت نام به ارزش بیش از 300 دلار پس از 50000 دلار در یک کارت هستم. با کارت دیگری، من یک تبلیغ انتقال موجودی دارم که در صورت تمایل، می‌توانم یک دوره مقدماتی 2.99 درصدی APR به مدت 12 ماه بدون هزینه انتقال دریافت کنم)
2. وام شخصی با نرخ ثابت با نرخ بهره کمتر از 12% بدون کارمزد فعال سازی
3. تا جایی که می توانید درگیر انجام برخی از کارها، اگر نه همه کارها، بر اساس سرمایه/مجموعه مهارت هایتان هستید، در جایی که کار به صورت DIY به نظر نمی رسد (من برخی از کارهای DIY نادرست را توسط فروشندگان دیده ام، بنابراین مهم است که محدودیت های خود را بدانید، به خصوص اگر انجام مجدد کار بر اساس هزینه مواد پرهزینه خواهد بود). زمانی که به عنوان بخشی از رهن نوسازی، خانه‌ام را بازسازی کردم، در حالی که بیشتر کار توسط پیمانکاران انجام می‌شد، برخی از کارهای کم مهارت و حداقل ابزار را انجام دادم، از جمله کنده برداری، قطع درختان، محوطه‌سازی دیگر، تمیز کردن ناودان. ، و نصب لامپ ال ای دی و پرده پنجره. در برخی موارد، پس از دیدن قیمت، تصمیم گرفتم که چه کار کنم. همسرم و مادرش کارهای زیادی روی میز و کابینت آشپزخانه انجام دادند.
4. معکوس وام خودرو یا سایر بدهی های تضمین شده با نرخ بهره کمتر از 12٪
5. قرض گرفتن از دوستان نزدیک یا خانواده، مانند والدین
6. فروش اقلام با ارزشی که به آنها نیاز ندارید، مانند خودرویی با پرداخت بالا و جایگزینی آن با خودرویی با ارزش کمتر و در عین حال قابل اعتماد که در حالت ایده آل به صورت نقدی خریداری شده است یا تامین مالی در صورتی که خرید نقدی گزینه ای نباشد (من هرگز خرید نکرده ام ماشینی با تامین مالی، و هرگز برنامه‌ریزی نکنید، با خرید ماشین‌هایی از 600 تا 9000 دلار). اگر این مسیر را می‌روید، من یک خودروی انفرادی > 5 ساله، مسافت پیموده شده کم، با MPG بالا، با رتبه‌بندی خوب را توصیه می‌کنم که از یک مارک معتبر است.
7. در برخی موارد، برنامه‌های رایگان یا با تخفیف زیادی برای کمک به تعمیر خانه‌شان در اختیار فروشندگان قرار می‌گیرد که اغلب توسط دولت یارانه می‌گیرد و/یا توسط یک سازمان غیرانتفاعی اجرا می‌شود. هرچه درآمد فروشنده کمتر باشد، احتمال واجد شرایط بودن آنها بیشتر است.
روش های جایگزینی که من توصیه نمی کنم شامل موارد زیر است:
1. کارت اعتباری با نرخ بهره بیش از 12% و/یا جایی که پول صرف شده برای بازسازی، استفاده شما را به اندازه ای بالا می برد که اگر انتظار دارید در زمان فروش به اعتبار خود نیاز داشته باشید (یعنی برای خرید خانه دیگری) امتیاز اعتباری شما را بطور قابل ملاحظه ای کاهش می دهد.
2. کوسه‌های قرضی – در حالی که ممکن است برخی به این تصور که آشکارا غیرعاقلانه است بخندند، یکی از دوستانم برای دریافت پول با من تماس گرفت (گفتم نه) که او باید یک بار به کوسه‌های قرضی پرداخت کند.
3. تغییر از خودرو به موتورسیکلت یا اسکوتر برای به دست آوردن سرمایه فوری یا پرداخت های کمتر - به نظر من میزان مرگ و میر و جراحات بسیار زیاد است.

Alternative Methods that I Don’t Recommend: Credit card at >12% interest rate &/or where the money put on renovations would make your utilization high enough to substantially temporarily lower your credit score if you expect to need your credit during the time of sale (i.e. for another home purchase) Loan sharks – while some may laugh at this notion as obviously unwise, a friend of mine did contact me for money (I said no) that she needed to pay to loan sharks once. Switching from a car to a motorcycle or scooter to gain immediate capital or lower payments – the fatality and injury rates are too high in my opinion "Pay Day" loans or car liens with >12% interest