آدام گرت

​

ارائه کم یا زیاد:

یک سرمایه گذار ممکن است بیشتر یک رویکرد مسلسل را در نظر بگیرد، در حالی که اکثر مالکان ساکنان بیشتر رویکرد تک تیراندازی را در نظر می گیرند. با یک سرمایه گذار، شما سعی می کنید ترجیحات و احساسات خود را تا حد زیادی از معادله خارج کنید و انعطاف پذیری بیشتری برای ارائه پیشنهادات پایین داشته باشید. برخی از مالکان ساکنین هستند که به شدت بر پس انداز به جای ترجیحات شخصی تمرکز دارند و پیشنهادات توپ کم را در نتیجه رویکرد مسلسل بیشتر انتخاب می کنند که در آن ملکی که به اندازه کافی خوب نیست به خانه احتمالی بعدی تبدیل می شود. . با این حال، با داشتن یک مالک، خیلی ها خانه ای را می خواهند که به طور خاص برای خانواده آنها مناسب باشد و نمی خواهند موقعیتی داشته باشند که فروشنده نه تنها پیشنهاد آنها را رد کند بلکه بگوید که آنها نمی خواهند پیشنهاد دیگری ارائه دهند ( که نادر است اما اتفاق می افتد). اگر ملکی را که واقعاً می‌خواهید پایین بیاورید و خریدار دیگری به آنها پیشنهادی بدهد که در عرض چند روز کم ارزش نیست، احتمال بیشتری وجود دارد که فروشنده بخواهد با خریدار دیگر رفت و آمد کند و مذاکره کند. اغلب ممکن است فقط با یک خریدار در یک زمان حتی در یک سناریوی چند پیشنهاد رخ دهد. من قبلاً در مورد ملک با این سناریو قرارداد بسته ام. هر چه زمان بازار یا زمان پس از کاهش 5 درصدی یا بیشتر کاهش یابد، احتمال وقوع آن بیشتر است. همچنین به عنوان یک نماینده خریدار بالقوه مهم است که در مورد اینکه آیا پیشنهادهای فعالی وجود دارد یا خیر، نه تنها برای دریافت ایده در مورد آنچه باید ارائه دهید، بلکه همچنین برای تسریع جدول زمانی پیشنهاد خود در صورت وجود پیشنهاد یا به فروشندگان از آمدن یک پیشنهاد، تسریع کنید. به زودی.

یک پیشنهاد قوی:

فروشندگان معمولاً 30 روز (یا کمتر در صورت خالی بودن) برای بسته شدن، 1٪ یا بیشتر برای سپرده پولی جدی (اگرچه گاهی اوقات 500 دلار قابل قبول است) و پول نقد دوست دارند. در میان گزینه‌های تامین مالی، فروشندگان معمولاً پول نقد را بیشتر دوست دارند، سپس وام‌های سخت، سپس وام‌های معمولی، سپس FHA و سپس VA. البته آنها قیمت درخواستی یا بالاتر را بدون کمک هزینه بسته شدن نیز دوست دارند، اگرچه در این بازار، اگر خریدار قیمت درخواستی کامل یا بیشتر را ارائه دهد، اغلب هزینه های بسته شدن به خریداران داده می شود. در مواردی که فروشنده این کار را نمی کند و خریدار به هزینه های بسته شدن نیاز دارد، ممکن است قیمت پیشنهادی را افزایش دهید که تا حدی توسط ارزیابی محافظت می شود (به زیر مراجعه کنید).

تعمیرات قابل مشاهده قبل از پیشنهاد:

اگر قبل از ارائه پیشنهاد، تعمیرات/تغییر/به‌روزرسانی‌هایی وجود دارد که می‌خواهید فروشنده انجام دهد و متوجه آن شده‌اید، معمولاً بهتر است آن‌ها را در یک پیشنهاد لحاظ کنید. مواقعی وجود دارد که فروشنده گفته است که کارهای خاصی را که در بازرسی خانه مطرح شد انجام نمی‌دهند، زیرا فروشنده بیان می‌کند که باید قبل از بازرسی خانه قبل از ارائه پیشنهاد، آشکار می‌بودند._cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

با یک پیشنهاد شفاهی شروع کنید:

شروع با ارائه یک پیشنهاد شفاهی در بسیاری از سناریوها، به استثنای موقعیت های پیشنهادی متعدد، فروش کوتاه مدت، فروش املاک و سلب مالکیت، بهترین روش است. انجام آن یک رویکرد غیر تعهدی است که می تواند در وقت شما صرفه جویی کند، به خصوص اگر تعدادی پیشنهاد توپ کم ارائه می دهید. برخی از فروشندگان با شفاهی رفت و آمد می کنند و برخی دیگر نمی روند. این اغلب به ترجیحات نماینده بستگی دارد، و گاهی اوقات نمایندگان لیست می توانند قوانین را در مورد اینکه چگونه یک نماینده بورس باید همه پیشنهادات را ارائه دهد (چه شفاهی یا غیر شفاهی) به هم بزند، اما قرارداد برای املاک فقط به صورت کتبی می تواند منعقد شود.

پیشنهادات متقابل:

در برخی موارد، شما فقط یک فرصت برای ارائه پیشنهاد دارید، مانند بسیاری از موارد با دارایی‌های متعلق به HUD در مدت زمانی که فقط مالک مالک قبل از اتمام آن دوره است. گاهی اوقات یک فروشنده 2 پیشنهاد دریافت می کند و تصمیم می گیرد که یکی را بر دیگری بدون صدور پیشخوان یا تحریک یک جنگ پیشنهادی بپذیرد. من یک مورد را به یاد دارم که یک خریدار پیشنهاد محکمی داشت که به فروشنده فردی داده شد، اما با شرایطی که آنها ارائه کردند تقریباً مشابه خریدار دیگری بود، فروشنده کسی را که اولین پیشنهاد را ارائه کرد، پذیرفت. در فرصتی دیگر، با ارائه 2 پیشنهاد که یکی از آنها بهتر از دیگری بود، به جای ایجاد مجدد جنگ پیشنهادی، از بین 2 پیشنهاد بهتر پذیرفته شد. با این حال، در اکثر موارد، فروشنده ممکن است با پیشنهاد شما مخالفت کند یا آن را رد کند، در صورتی که آن را قبل از اینکه به شخص دیگری فروخته شود، نپذیرد، و به شما فرصتی برای پیشنهاد دوم می دهد. در برخی موارد، یک جنگ پیشنهادی تحریک می‌شود که در آن بالاترین پیشنهاد ممکن است با بالا رفتن قیمت، 3 یا بیشتر کل پیشنهاد ارائه کند، و من دیده‌ام که این اتفاق در جایی رخ می‌دهد که حتی از 50 درصد بالاتر از قیمت درخواستی می‌رود.

ارزیابی ها:

خریدار تا حدی در موارد همه وام ها و همه پیشنهادات نقدی مشروط به ارزیابی محافظت می شود. اگر خریدار پیشنهادی به مبلغ 300 هزار دلار بدهد و ارزیاب بگوید که ارزش آن 295 هزار دلار است، خریدار با وام گاهی اوقات می‌تواند سرمایه خود را برای تقسیم تفاوت ارائه کند، یا گاهی اوقات می‌تواند فروشنده را وادار کند که پایین بیاید. گاهی در وسط یکدیگر را ملاقات می کنند. با وام VA، اگر ارزیابی کمتر از قیمت قرارداد باشد، فروشنده باید بداند که هر کسی که وام VA داشته باشد ماه ها تحت تأثیر آن ارزیابی قرار خواهد گرفت. از سوی دیگر، در مورد وام متعارف، فروشنده می‌تواند برای خریدار دیگری مجدداً ملک را به بازار بازگرداند و امیدوار باشد که کسی آن را دریافت کند و ارزیاب نسبت به قیمت فروش بیشتر ببخشد. در حالی که ای کاش اینطور نبود، ارزیاب قیمت فهرست را می بیند، و اغلب مغرضانه است که ارزش ارزیابی شده را مساوی یا بیشتر از آن مقدار قرار دهد تا هیچ پری را به هم نریزد. نمایندگان، خریداران و فروشندگان به طور یکسان می توانند در مورد این موضوع بسیار داغ شوند. 

​

بندهای تشدید:

من به طور معمول از بندهای تشدید برای کمک به خریدارانم برای برنده شدن استفاده می کنم. با یک بند تشدید، شما پیشنهادی را با یک قیمت ارائه می‌کنید، سپس حداکثر میزانی را که مایل به انجام آن هستید که توسط پیشنهادات دیگر ایجاد می‌شود، بیان می‌کنید، و فرصتی برای دریافت نسخه‌ای از پیشنهاد دیگر را دارید، قبل از اینکه پیشنهاد خود را افزایش دهید تا منعکس شود. شرایط بند تشدید من معمولاً 1٪ بالاتر از بالاترین پیشنهاد بعدی را توصیه می کنم، اما به شدت به شرایط پیشنهاد بستگی دارد. یک خریدار غیر مشروط نقدی ممکن است بتواند با 1000 دلار فرار کند، در حالی که خریدار VA مشروط فروش خانه ممکن است با 3٪ بالاتر از بالاترین پیشنهاد بعدی، وضعیت بهتری داشته باشد. در حالی که بندهای تشدید برای برخی دارایی ها (مانند خانه های HUD) ممنوع هستند، معمولاً مجاز به استفاده از آنها هستند.

​

نامه هایی به فروشنده:

این‌ها اغلب برای کمک به خریدار برای برنده شدن استفاده می‌شوند، و من دیده‌ام که خریداران بدتر از نظر مالی که من نمایندگی می‌کردم کجا برنده شدند، با نامه‌ای به فروشنده دلیل اصلی ذکر شده است. همانطور که گفته شد، غیرقانونی بودن بدون اطلاع آن نیز بسیار آسان است، و احتمالا اکثر نامه‌های ارسالی به فروشنده شامل عناصر غیرقانونی است. در اینجا بیشتر در مورد آن است. 

​

عناصر غیر معمول:

روش‌های مختلفی وجود دارد که می‌خواهم به خریدارانم کمک کنم تا با آنها همکاری بیشتری داشته باشند که معمولاً در پیشنهادات گنجانده نمی‌شوند، مانند یک الگوی ایمیل که در طول زمان برای آسان‌تر کردن کارها در نمایندگی فهرست (و انجام کارهای مفید برای عامل فهرست‌بندی می‌تواند به آنها کمک کند تا تصور مثبتی داشته باشند). یک نماینده رقیب به من گفته است که ارائه پیشنهاد من عالی است. اگر خریدار دارای حجم بالایی از پول نقد است یا ضمانت ارزیابی فوق را ارائه می‌کند، می‌خواهم مدرکی مبنی بر وجود وجوه برای پشتیبان آن اضافه کنم تا نشان دهم خریدار در موقعیت قوی قرار دارد. اگر خریدار امتیاز اعتباری قوی داشته باشد، من دوست دارم آن را به اشتراک بگذارم، و اگر خریدار یک نسخه از امتیاز اعتباری وام دهنده را دارد و اعتبار قوی دارد، دوست دارم آن را در اسناد لحاظ کنم._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

​

بازرسی منزل:

به طور معمول خریداران پس از تصویب قرارداد، بازرسی خانه را دریافت می کنند. برخی از خریداران قبل از ارائه پیشنهاد، بازرسی خانه را انجام می دهند. سایر خریداران بازرسی خانه را انجام نمی دهند. در صورت انتخاب مسیر دوم، توصیه می‌کنم خریداران/نمایندگان تمام سنین سیستم را بررسی کنند، سقف خانه را با یک نردبان بلند یا هواپیمای بدون سرنشین بررسی کنند و تا آنجا که می‌توانند به فضای خزنده و اتاق زیر شیروانی بروند. اکثر نمایندگان خریدار این کار را انجام نمی دهند و تجهیزات لازم را ندارند (یعنی اکثر آنها نردبان، قطب بلند با دوربین بورسکوپی یا هواپیمای بدون سرنشین حمل نمی کنند و برای پرواز تجاری پهپاد باید گواهینامه داشته باشید) می‌خواهم، اما اگر به من اطلاع قبلی بدهید، می‌توانم (یعنی برای داشتن لباس برای فضای خزنده، درخواست مجوز برای هواپیمای بدون سرنشینم، و کسب مجوز FAA در مکان‌های پایه که تأیید فوری LAANC امکان‌پذیر نیست).

​

قراردادهای مالکیت فروشنده: این قراردادها گاهی اوقات می توانند برای برنده شدن پیشنهادات بر رقابت برتری پیدا کنند. در اینجا جزئیات بیشتر است. 

​