¿Cuándo deben los vendedores realizar renovaciones/reparaciones?

Los vendedores informados saben que, en la mayoría de los casos, lo mejor es poner una casa en una forma comercial rentable antes de ponerla a la venta. Puede pensar que están locos, pero algunos compradores casi se enamoran de una casa, pero se ven frenados por una sola característica negativa que suponen que el vendedor no resolverá, a veces ni siquiera le dan una segunda mirada. si el vendedor afirma que el problema ya se resolvió y aún no ha hecho una oferta por otra casa. En ese momento puede estar fuera de la vista y fuera de la mente. Al hacer un trabajo rentable por adelantado, incluso si contratan todo el trabajo, los vendedores deberían obtener mayores ganancias netas que si lo dejaran solo. Por supuesto, no todas las casas tienen trabajo que hacer, pero la mayoría de las veces hay algunos artículos que recomiendo que haga el vendedor. Hay muchos agentes que no harán recomendaciones para el trabajo que obviamente debe hacerse simplemente porque quieren obtener el listado y saben que cuanto mejor digan que es la casa y más digan que vale (independientemente de la realidad), más probable es que muchos vendedores se registren con ellos. La razón más común por la que los vendedores no se registran conmigo después de una cita de listado en su casa que he encontrado es mi honestidad al decirles lo que no quieren escuchar. Por el contrario, he tenido otros clientes en los que encontraron que mi honestidad es una de mis cualidades más fuertes porque muchas personas en la vida simplemente te dirán lo que quieres escuchar y yo me niego a hacerlo.

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Si se hace de manera ineficaz, intentar trabajar en una casa antes de la venta puede resultar en más daño que bien, como un trabajo de bricolaje que se ve mal (como lo he visto en múltiples ocasiones, aunque en otros el bricolaje se ve muy bien) o renovaciones/reparaciones que son no rentable (como poner una piscina en el patio trasero) también puede ser una forma de pegarse un tiro en el pie. Hecho de manera efectiva, algunos flippers se ganan la vida, como puede haber visto con varios programas en HDTV como "Flip or Flop", donde las mejores ofertas a menudo están en la peor forma y la mayor necesidad de actualizaciones cosméticas y de otro tipo. He ayudado a compradores a comprar propiedades de inversión y sigo ayudando a los inversores. Incluso la casa que compré fue una ejecución hipotecaria que necesitó mucho trabajo porque era una gran oferta. Pude ganar equidad esencialmente instantánea después de las renovaciones/reparaciones a pesar de que tenía la mayor parte del trabajo subcontratado. La mayoría de los compradores no están dispuestos a llegar a los extremos que yo estaba, pero cuando lo hacen, quieren un trato, y si una casa no tiene un buen precio, la dejarán pasar por otra que lo esté o harán una oferta baja. Por ejemplo, si una casa necesita $20,000 de trabajo de cimentación, donde el valor posterior a la reparación es de $200,000, un inversionista que quisiera darle la vuelta sería, en la mayoría de los casos, un tonto si la comprara por solo $180,000. Si hiciera eso, no ganaría dinero cuando fuera a revenderlo y habría pasado mucho tiempo involucrado en una transacción y potencialmente habría salido sin nada que mostrar. Además, la compra de una casa implica un riesgo, por lo que al final incluso podría salir con pérdidas de la transacción final. Para ser un inversionista exitoso, en la mayoría de los casos, tendría que comprarlo por mucho menos de $180k. Además, muchos compradores estándar no solo se desanimarían por el valor de $ 20k del trabajo necesario, sino que ni siquiera podrían calificar para él en la hipoteca que planean usar. Una de las primeras propiedades que vendí fue un caso en el que le dijimos al vendedor lo que debía hacerse para maximizar las ganancias, pero no estaban dispuestos a que se hiciera el trabajo. El comprador que, meses después, se comprometió a comprar la casa solicitó que se hicieran ciertos trabajos, y los vendedores accedieron. Cuando todo estuvo dicho y hecho, alguien que estaba evaluando el valor de la propiedad me contactó y me preguntó por qué se vendió por tan poco. Tuve que decirle que los vendedores se habían negado inicialmente a hacer el trabajo que se necesitaba hacer y que si habían hecho el trabajo que finalmente hicieron después de que estaba bajo contrato antes de publicarlo. Si hubieran hecho lo que les sugerimos, probablemente se habría vendido más rápido y por más dinero, lo que le habría dado a los vendedores mayores ganancias netas. Para aquellos que quieren jugar duro con los compradores con respecto al trabajo que debe hacerse, queriendo hacer lo menos posible, es importante saber que a veces un comprador no responderá con un contraataque al contraataque de un vendedor con respecto a los artículos de reparación, sino que lo hará. simplemente rechácelo y rescinda el contrato en lugar de lidiar con la molestia de lo que creen que es un vendedor tacaño. Cuando represento a vendedores, quiero maximizar las ganancias del vendedor y al mismo tiempo no alejar a un posible comprador de un trato si siento que es el mejor comprador para la casa. Es importante saber que, en algunos casos, ninguna de las opciones a continuación es la mejor, y una venta tal como está es el mejor recurso del vendedor, como aquellos que necesitan obtener su propiedad bajo contrato y cerrado en menos de 40 días a partir del día que se pongan en contacto conmigo para evitar la ejecución hipotecaria. 

Si bien algunos vendedores tienen el capital para hacer el trabajo en efectivo a través de contratistas a los que pagan, otros no tienen el efectivo para hacerlo, y muchos desconocen algunos de los enfoques alternativos para obtener esos fondos a fin de maximizar sus ganancias netas en clausura.

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También es importante tener en cuenta que, en caso de que el vendedor sufra una pérdida, a veces aconsejo a los vendedores que alquilen una casa antes de la venta para estar en una mejor posición para vender. Si bien no administro propiedades personalmente, incluso para mi propiedad, es una opción viable y puedo referirlo a otros como Property Management by Garrett que sí lo hacen.

Opciones para que los vendedores paguen los fondos del préstamo antes del cierre:

1. Oportunidad para inversionistas de Garrett Realty Partners para renovaciones limitadas: en asociación con 22nd Century Contractors, una empresa afiliada de Greg Garrett Realty, aquí el trabajo, si se aprueba (la equidad en una casa es muy importante para la aprobación, así como el acuerdo por parte del vendedor con los términos ), sería realizado por 22nd Century Contractors, con el producto de la venta financiando el trabajo más una tarifa de financiación. Esta opción incluiría un lenguaje bastante simple acordado por adelantado dentro de la documentación normal (es decir, la estimación del siglo 22, así como adendas hechas por adelantado para reducir el precio en función de la actividad; se incluyen para los peores escenarios), como la estrategia de reducción de precios basada en exhibiciones y contratos. Protege a los contratistas de vendedores con expectativas poco realistas.

2. Línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda: aquí trabajaría con un banco para obtener el valor líquido de su vivienda en forma de cheque. Luego podría devolverlo después de vender su casa.

3. Oportunidad de inversionista de Garrett Realty Partners para renovaciones extensas (es decir, $ 50,000, etc.): como el GRP IO para renovaciones limitadas, excepto que aquí el vendedor firmaría un pagaré de préstamo de renovación que incluye un interés anual del 12% en las reparaciones que comienzan a acumularse 30 días después finalización de la obra. Aquí  es la plantilla actual en el momento de escribir este artículo. 

4. Los métodos alternativos viables (especialmente si tiene buen crédito en muchos casos) incluyen los siguientes:

   1. Tarjeta(s) de crédito con una tasa de interés <12 % en compras o transferencias de saldo (incluida cualquier tarifa de transferencia) en situaciones en las que la tasa de utilización mientras se mantiene un saldo no afectaría demasiado negativamente el crédito (especialmente si hubo una APR del 0 % u otra baja). período promocional de 6 meses o más, así como un bono de registro, que a veces puede valer miles de dólares para altos niveles de gasto. Actualmente estoy trabajando para obtener un bono de registro por valor de más de $ 3k después de gastar $ 50,000 en una tarjeta. Con otra tarjeta tengo una promoción de transferencia de saldo en la que, si quisiera, podría obtener un período de APR introductorio de 2.99% durante 12 meses sin cargo por transferencia)

   2. Préstamo personal de tasa fija con tasa de interés <12% sin tarifas de activación

   3. Involucrarse lo más que pueda para hacer parte del trabajo, si no todo, usted mismo en función de sus fondos/conjunto de habilidades donde el trabajo no parece bricolaje (he visto algunos trabajos de bricolaje fallidos por parte de los vendedores, por lo que es importante conocer sus limitaciones, especialmente si sería costoso rehacer completamente el trabajo en función del costo del material); cuando hice renovaciones en mi propia casa como parte de una hipoteca de renovación, mientras que la mayor parte del trabajo fue realizado por contratistas, hice algunos de los trabajos de poca habilidad y herramientas mínimas, incluida la remoción de tocones, la tala de árboles, otros trabajos de jardinería, limpieza de canaletas e instalación de bombillas LED y persianas. En algunos casos, decidí lo que iba a hacer yo mismo después de ver el precio. Mi esposa y su madre trabajaron mucho en las encimeras y gabinetes de la cocina.

   4. Préstamo de automóvil inverso u otra deuda garantizada a una tasa de interés <12%

   5. Préstamo de amigos cercanos o familiares, como los padres

   6. Vender artículos de valor que no necesita, como un automóvil con un pago alto y reemplazarlo con un automóvil de menor valor pero confiable comprado en efectivo idealmente o financiamiento si comprar en efectivo no es una opción (Nunca he comprado un auto con financiamiento, y nunca planea hacerlo, habiendo comprado autos que oscilan entre $600 y $9000). Si va por esta ruta, recomiendo un automóvil individual de más de 5 años, bajo millaje, alto MPG, bien calificado que sea de una marca confiable.

   7. En algunos casos, existen programas gratuitos o con grandes descuentos disponibles para que los vendedores obtengan ayuda para la reparación de su hogar , a menudo subsidiados por el gobierno y/o administrados por una organización sin fines de lucro. Cuanto más bajos sean los ingresos del vendedor, es más probable que califique.

5. Los métodos alternativos que no recomiendo incluyen los siguientes:

   1. Tarjeta de crédito con una tasa de interés >12% y/o donde el dinero invertido en renovaciones haría que su uso fuera lo suficientemente alto como para reducir temporalmente su puntaje crediticio si espera necesitar su crédito durante el momento de la venta (es decir, para la compra de otra casa)

   2. Préstamos usureros: mientras que algunos pueden reírse de esta noción como obviamente imprudente, una amiga mía se puso en contacto conmigo para pedirme dinero (dije que no) que necesitaba pagar a los usureros una vez.

   3. Cambiar de un automóvil a una motocicleta o scooter para obtener capital inmediato o pagos más bajos: en mi opinión, las tasas de mortalidad y lesiones son demasiado altas