hacer una oferta
La forma en que hace una oferta depende mucho de una serie de variables, que incluyen, entre otras, el vendedor, el tiempo de mercado (incluidas las listas anteriores recientes de la misma casa), la condición de la propiedad y otros.
Una de las mejores formas en que me gusta presentar una oferta es proporcionando una situación de oferta múltiple. Aquí está (haga clic para acceder directamente a la hoja de cálculo:
Oferta baja o alta:
Un inversionista podría considerar más un enfoque de ametralladora, mientras que la mayoría de los propietarios-ocupantes consideran más un enfoque de francotirador. Con un inversionista, intenta eliminar sus propias preferencias y emociones de la ecuación en un grado sustancial y tiene más flexibilidad para hacer ofertas bajas. Hay algunos propietarios-ocupantes que se enfocan mucho en el ahorro por encima de las preferencias personales, y optan por ofertas bajas como resultado de un enfoque más ametrallador en el que una propiedad que no es lo suficientemente buena significa la próxima casa posible. . Sin embargo, con un ocupante propietario, muchos quieren la casa que se adapta bien a su familia específicamente y no quieren tener una situación en la que el vendedor no solo rechace su oferta, sino que diga que no quiere que haga otra oferta ( lo cual es raro pero sucede). Si hace una apuesta baja por una propiedad que realmente quiere, y otro comprador le hace una oferta que no es una apuesta baja dentro de unos días, es más probable que el vendedor quiera ir y venir con el otro comprador, y negociaciones de ida y vuelta. a menudo puede ocurrir con solo 1 comprador a la vez, incluso en un escenario de oferta múltiple. Me he puesto bajo contrato antes en la propiedad con este escenario exacto. Cuanto menor sea el tiempo de mercado o el tiempo después de una reducción de precio del 5% o más, mayor será la probabilidad de que eso suceda. También es importante como agente de un posible comprador preguntar si hay ofertas activas, no solo para tener una idea de qué ofrecer, sino también para acelerar el cronograma de su oferta en consecuencia si hay una o los vendedores han sido notificados de una próxima. pronto.
Una oferta fuerte:
A los vendedores generalmente les gusta 30 días (o menos si está vacante) para cerrar, 1% o más para un depósito de garantía (aunque a veces se aceptan $ 500) y efectivo. Entre las opciones de financiamiento, a los vendedores generalmente les gusta más el efectivo, luego los préstamos de dinero fuerte, luego los préstamos convencionales, luego FHA, luego VA. Por supuesto, les gusta el precio de venta o más alto sin asistencia para los costos de cierre, aunque en este mercado, los costos de cierre a menudo se otorgan a los compradores si el comprador ofrece el precio de venta completo o más. En los casos en que el vendedor no quiera y el comprador necesite los costos de cierre, podría considerar aumentar el precio de oferta, protegido en parte por la tasación (consulte a continuación).
Reparaciones visibles antes de la oferta:
Si hay reparaciones/modificaciones/actualizaciones que desea que el vendedor realice y que usted nota antes de hacer una oferta, generalmente es mejor incluirlas en una oferta. Hay momentos en que un vendedor ha dicho que no haría ciertas cosas que surgieron en la inspección de la vivienda porque el vendedor afirma que deberían haber sido obvias antes de la inspección de la vivienda antes de hacer la oferta._cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_
Comience con una oferta verbal:
Es una mejor práctica comenzar dando una oferta verbal en muchos escenarios, excluyendo situaciones de ofertas múltiples, ventas cortas, ventas de bienes y ejecuciones hipotecarias. Hacer eso es un enfoque sin compromiso que puede ahorrarle tiempo, especialmente si está haciendo una serie de ofertas bajas. Algunos vendedores van y vienen con un verbal y otros no. A menudo depende de las preferencias del agente y, a veces, los agentes de listado pueden confundir las leyes sobre cómo un agente de listado debe presentar todas las ofertas (ya sea verbal o no), pero que un contrato de bienes raíces solo se puede formalizar por escrito.
Contra ofertas:
En algunos casos, solo tiene una oportunidad de hacer una oferta, como en muchos casos con propiedades propiedad de HUD durante el período de ocupación exclusiva del propietario antes de que finalice ese período. A veces, un vendedor recibirá 2 ofertas y decidirá simplemente aceptar una sobre la otra sin emitir un contraataque o estimular una guerra de ofertas. Recuerdo una ocasión en la que un comprador tenía una oferta sólida que se le hizo a un vendedor individual, pero con los términos que presentaron siendo casi los mismos que los de otro comprador, el vendedor aceptó al que presentó la primera oferta. En otra ocasión, con 2 ofertas presentadas siendo una mejor que la otra, en lugar de volver a crear una guerra de ofertas, se aceptó la mejor de las 2 ofertas. Sin embargo, en la mayoría de los casos, el vendedor puede contrarrestar o rechazar su oferta si no la acepta antes de que se la venda a otra persona, lo que le brinda la oportunidad de una segunda oferta. En algunos casos, se estimula una guerra de ofertas en la que el mejor postor puede presentar 3 o más ofertas en total a medida que sube el precio, y he visto que esto sucede donde sube incluso más del 50 % por encima del precio de venta.
Tasaciones:
El comprador está protegido hasta cierto punto en los casos de todos los préstamos y todas las ofertas en efectivo supeditadas a la tasación. Si el comprador hace una oferta por $ 300k y el tasador dice que vale $ 295k, un comprador con un préstamo a veces puede proporcionar sus propios fondos para dividir la diferencia o, a veces, puede hacer que el vendedor renuncie. A veces se encuentran en el medio. Con un préstamo VA, si la tasación está por debajo del precio del contrato, el vendedor debe saber que cualquier persona con un préstamo VA se verá afectada por esa tasación durante meses. En el caso de un préstamo convencional, por otro lado, el vendedor tiene más recursos para volver a poner la propiedad en el mercado para otro comprador y esperar que alguien la obtenga y que el tasador sea más indulgente con el precio de venta. Si bien desearía que este no fuera el caso, el tasador ve el precio de cotización y, a menudo, está sesgado para hacer que el valor de tasación sea igual o mayor que esa cantidad para no alterar las plumas. Los agentes, compradores y vendedores por igual pueden calentarse bastante con el tema.
Cláusulas de escalada:
Rutinariamente utilizo cláusulas de escalada para ayudar a mis compradores a ganar. Con una cláusula de aumento, usted hace una oferta a un precio, luego indica el máximo que está dispuesto a aceptar que se desencadena por otras ofertas, y tiene la oportunidad de recibir una copia de la otra oferta antes de aumentar su oferta para reflejar los términos de la cláusula de escalada. Por lo general, recomiendo un 1% por encima de la siguiente oferta más alta, pero depende en gran medida de los términos de la oferta. Un comprador no contingente en efectivo podría salirse con la suya con $ 1k, mientras que un comprador VA contingente de venta de vivienda podría estar mejor con un 3% por encima de la siguiente oferta más alta. Si bien las cláusulas de escalamiento están prohibidas para algunas propiedades (es decir, viviendas de HUD), normalmente se permite su uso. Aquí hay más información al respecto.
Cartas al vendedor:
Estos se utilizan a menudo para ayudar a los compradores a ganar, y he visto dónde ganaron los compradores económicamente peores que representé, siendo la carta al vendedor la principal razón declarada. Dicho esto, también es muy fácil ser ilegal sin saberlo, y probablemente la mayoría de las cartas al vendedor incluyan elementos ilegales. Aquí hay más sobre eso.
Elementos atípicos:
Hay varias formas en las que me gusta ayudar a mis compradores a avanzar que no suelen incluirse en las ofertas, como una plantilla de correo electrónico que he desarrollado con el tiempo para facilitar las cosas al agente de venta (y hacer cosas útiles para el agente de listado puede ayudar a darles una impresión positiva). Un agente de la competencia me ha dicho que la presentación de mi oferta es excelente. Si un comprador tiene un gran volumen de efectivo o proporciona una garantía de tasación superior, me gusta incluir una prueba de fondos para respaldar eso y demostrar que el comprador está en una posición sólida. Si el comprador tiene un puntaje de crédito sólido, me gusta compartirlo, y si el comprador tiene una copia del puntaje de crédito extraído del prestamista y tiene un crédito sólido, me gusta incluirlo en los documentos._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136malo5cf58d_
Inspecciones de viviendas:
Por lo general, los compradores adquieren una inspección de la vivienda luego de la ratificación del contrato. Algunos compradores realizan una inspección de la vivienda antes de presentar una oferta. Otros compradores no hacen una inspección de la casa. Si elige la última ruta, recomiendo que los compradores/agentes verifiquen todas las antigüedades del sistema, verifiquen el techo de una casa con una escalera alta o un dron, y entren al sótano y al ático lo más que puedan. La mayoría de los agentes del comprador no harán eso y no tienen el equipo (es decir, la mayoría no lleva una escalera, un palo largo con cámara de boroscopio o un dron y necesita estar certificado para volar un dron comercialmente) incluso si quería, pero puedo hacerlo si me avisan con anticipación (es decir, por tener ropa para un espacio de acceso, solicitar permiso para mi dron y adquirir la autorización de la FAA en ubicaciones base donde la aprobación instantánea de LAANC no es posible).
Acuerdos de posesión del vendedor: Estos a veces pueden superar a la competencia para ganar ofertas. Aquí hay más detalles.