El mejor momento para comprar una casa
Si bien la respuesta fácil para algunos puede ser "ahora", para otros no es tan simple. Hay una serie de factores a tener en cuenta a la hora de tomar la decisión:
1. Finanzas
2. Su crédito (a menos que compre en $)
4. La alternativa del alquiler
5. El mercado en su área considerada
6. Proyecciones/historial de tasas de interés (a menos que compre en $)
7. El tipo de préstamo/asistencia financiera que usará, si corresponde
1. Finanzas
Antes de comprar una casa, es fundamental estar preparado financieramente para ello. Si bien es cierto que el patrimonio neto de los propietarios es docenas de veces mayor que el promedio de los inquilinos, también es cierto que el mayor arrepentimiento de los propietarios sobre su compra es que el "mantenimiento, otros costos son más caros de lo esperado" ( 1) . Alguien a punto de declararse en bancarrota o de divorciarse probablemente no debería intentar comprar una casa. Para un comprador en el umbral de un aumento de sueldo importante o una herencia en los próximos meses que busca comprar cerca de su nuevo presupuesto máximo en términos de relación deuda-ingresos, también podría ser bueno esperar siempre que no lo descalifique. desde asistencia financiera hasta la compra de una casa si estaba planeando eso. Para ver lo que necesita para comprar una casa, vaya a mi página sobre el tema aquí . Hay varias maneras de reducir el mantenimiento del hogar y otros costos.
Reducción de costes iniciales:
Ciertos préstamos (es decir, NACA) tienen tarifas/costos de cierre mínimos, a veces ciertos costos se pueden eximir o incluir en el préstamo (es decir, la tarifa de financiación del VA), algunos préstamos no tienen un requisito de pago inicial, ciertos programas para reducir el costo de la vivienda pueden tomar se encarga del pago inicial y los costos de cierre y, a veces, el vendedor puede ayudar con los costos de cierre. Para aquellos que buscan comprar una casa que necesita reparaciones sin el capital o saber cómo hacerlo, los préstamos para casas que necesitan reparaciones son una forma de incluir los costos en la hipoteca y están disponibles con préstamos VA, FHA, convencionales y algunos otros (es decir, NACA). Mientras que algunos esperan hasta tener un pago inicial del 20 %, cuando compré mi primera casa, personalmente aumenté sustancialmente mi crédito por solo unos pocos cientos de dólares y mi propia educación a crédito , utilicé un programa para reducir el costo de la vivienda (que ascendió al 3.5 % del el precio del contrato, aunque hay mucho más disponible según las circunstancias), un préstamo superior del 5 % para reparaciones convencionales, recibí una asistencia del 3 % para los costos de cierre del vendedor, hice algunos trabajos menores yo mismo y de otra manera para reducir mis costos iniciales._cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
Consulte la oferta actual para el programa ilustrado arriba, incluidas las tarifas actuales aquí . Tenga en cuenta que para el recurso anterior, los prestatarios con ingresos superiores al promedio (ajustados por el tamaño de la familia) para su área tienen limitaciones en las áreas donde pueden comprar. Además, NACA es una organización sin fines de lucro, por lo que si bien los números proporcionados para muchos no tienen comparación, es un poco como un DMV abarrotado, por lo general toma meses antes de una aprobación previa, y el proceso no es para los débiles de corazón.
Otra forma de reducir los costos iniciales en un mercado muy competitivo es ofrecer un precio superior al precio solicitado y solicitar un 3 % de costos de cierre en una casa que espera que se venda rápido. Si bien es posible que no funcione en una situación de oferta múltiple, algunas casas todavía se venden con solo 1 oferta. En una ciudad densamente poblada en un mercado caliente (Portsmouth en el verano de 2021), cerré una casa donde los compradores obtuvieron un 3% de costos de cierre porque subimos el precio por encima del precio de lista en un poco menos del 3%. El vendedor dijo que era la primera vez en mucho tiempo que un comprador obtenía una asistencia de costos de cierre del 3% o más. Eso no siempre es necesario, incluso en un mercado activo, como lo demuestra otra propiedad que cerré en la primavera de 2021 que el comprador obtuvo por un precio ligeramente inferior al solicitado y aún así obtuvo alrededor del 3.5 % en costos de cierre de asistencia acordada por el vendedor en un contrato. , aunque estaba en una zona mucho más rural.
Reducir los costos continuos:
Las garantías de vivienda pueden ser una forma muy útil de reducir los costos continuos, especialmente en su primer año como propietario de una vivienda y especialmente si no tiene el capital líquido necesario para cubrir los sistemas cuando se descomponen. El seguro de hogar es otro activo muy útil para reducir los costos continuos de cosas como las tormentas.
Una forma de reducir los costos continuos es apuntar a casas en su búsqueda de viviendas que tendrán bajos costos de mantenimiento. Por ejemplo, eso es casi un hecho con una propiedad de nueva construcción construida por un constructor de renombre. En agosto de 2021, mi esposa y yo compramos una propiedad de nueva construcción sin mantenimiento del jardín (cubierta por la tarifa de asociación relativamente baja por lo que estaba incluido). Las casas que son de ladrillo o hardiplank también requieren un mantenimiento exterior reducido. Algunas casas tienen techos construidos hace más de 50 años, incluso si son casas más antiguas, como las que tienen techo de pizarra o acero. Incluso un techo estándar de 30 años es excelente si se instaló bien y se colocó recientemente. A veces, incluso las casas más antiguas tienen sistemas actualizados como HVAC, AC y calentador de agua. La vida útil de una(s) unidad(es) de HVAC y AC se puede extender cambiando los filtros regularmente y un acuerdo de mantenimiento regular como el que tengo en mi propiedad de alquiler en un sistema que no es viejo. Comprar una casa que use más compuesto exterior que madera también es una forma de reducir el mantenimiento. Una casa sin árboles que puedan caer sobre ella que no esté en una zona de inundación es otra forma de reducir costos. Las tarifas HOA bajas o nulas son otra forma de reducir los costos. Para reducir mi tiempo de cuidado del césped/$, pasé por al menos 4 o 5 personas de cuidado del césped antes de decidirme por una que hace un trabajo excelente a un precio bajo en mi propiedad de alquiler, y la cantidad de veces por mes (durante el tiempo en que el césped crece) se hace trabajo reduzco en base a las preferencias del arrendatario. Si bien aún no he comprado una opción de paisaje robótico, esa es una gran consideración mía.
Otra forma de reducir los costos que la mayoría no consideraría pero que hice mientras estaba soltero es alquilar habitaciones de mi casa. Si bien investigué mucho sobre el tema antes de hacerlo bien, y sé que algunos tienen historias de terror, tuve una excelente experiencia. Mi renta recibida fue casi igual a la cantidad de mi hipoteca durante el mes o 2 cuando probé alquilar 2 habitaciones a la vez poco antes de casarme.
Para aquellos que no quieren alquilar habitaciones de su casa pero quieren algo similar, las compras de dúplex, tríplex y cuádruple son una opción.
Vea más sobre la reducción de costos a continuación en la sección de asistencia financiera .
2. Su crédito ( a menos que compre en $ o use un préstamo donde no se considere el puntaje de crédito)
Si bien algunos préstamos tienen una tasa fija después de cumplir con los requisitos mínimos, la mayoría de los préstamos tendrán diferentes tasas de interés según su crédito. Si puede mejorar rápidamente su crédito para obtener una tasa de préstamo mucho mejor, podría valer la pena esperar, aunque si las tasas de interés, que fluctúan con el tiempo, suben más rápido que usted, podría ser una pérdida neta para espera, entonces existe ese elemento de riesgo. Para ver más a crédito, vaya a mi página sobre el tema aquí .
3. Tus necesidades de vida
Si está a punto de trabajar en Hampton Roads procedente de Alemania, es fundamental que obtenga un alquiler o una compra pronto. Si realiza un alquiler primero, luego espera estar estacionado en otro lugar en 4 años, es probable que pierda algo financieramente si el mercado se aprecia en el próximo año (generalmente lo hace, pero para ver las proyecciones de apreciación de 1 año por código postal, ingrese su código postal en esta búsqueda y haga clic en el resultado de la búsqueda que tiene el código postal correspondiente y la frase "Precios de viviendas y valores de viviendas" en una computadora de escritorio o portátil (las proyecciones generalmente no son visibles en un teléfono ), que funciona mejor con áreas más densamente pobladas. Podría ser mucho menos costoso hacer una estadía prolongada con una vivienda temporal durante un mes o 2 aquí que alquilar por un año. Algunos compradores optan por comprar antes de venir al área. , y tengo muchas opciones digitales para eso, así como un gran teléfono con cámara para video en vivo.
Algunos compradores potenciales necesitan una casa única que podría no estar disponible para alquilar porque el inventario para alquilar es mucho más bajo que para comprar en Hampton Roads y sus alrededores y porque los propietarios no permiten ciertas cosas con frecuencia. Por ejemplo, en las últimas 24 horas en el momento de escribir este artículo, hablé con alguien donde una de las razones por las que querían comprar era porque tenían 3 perros y un gato, estaban consiguiendo trabajo en un área rural y sabían que sus opciones en alquiler sería limitado.
Los términos del arrendamiento son otro factor a considerar. Si está alquilando una propiedad y no tiene términos de arrendamiento por adelantado dentro de su contrato de arrendamiento con respecto a romper su contrato de arrendamiento, podría estar en una posición difícil si busca romper su contrato de arrendamiento antes de una compra. Si bien en algunos casos, valdría la pena romper su contrato de arrendamiento, en otros casos, como si se espera que el mercado baje entre ahora y entonces debido a la fluctuación estacional y se espera que las tasas de interés bajen mientras tanto como bueno, podría ser mejor aguantar el contrato de arrendamiento.
4. La alternativa del alquiler
Siempre que considere una compra, lo mejor es calcular el alquiler de una casa (o una habitación en algunos casos, especialmente con solteros). Tengo una página dedicada al tema aquí.
Algunos inquilinos están pagando muy por debajo de las tarifas de alquiler porque sus propietarios son personas que conocen y es posible que los propietarios no tomen una decisión basada principalmente en las ganancias o que estén demasiado preocupados por los malos inquilinos. Hace poco vi vender una propiedad en buen estado donde solo la alquilaron a personas que conocían por $ 1000- $ 1200 / mes, mientras que el alquiler Zestimate en el momento de la venta era de $ 1650. Especialmente si solo estará en el área a corto plazo, y si en un momento en que las proyecciones de apreciación son bajas, una opción como esa podría ser mejor que comprar.
5. El mercado en su área considerada considerando las tendencias estacionales y las proyecciones de apreciación.
Para ver este aspecto de las cosas, sugiero mi página sobre el tema.
Como puede ver arriba, los precios de las viviendas no son solo una línea recta, sino que experimentan altibajos estacionales. Por lo general, hay un máximo de verano (con mayor frecuencia en junio) y un mínimo de invierno (con mayor frecuencia en enero). Esos altibajos provienen principalmente de contratos que ocurren alrededor de 30-35 días antes.
En el siguiente ejemplo ( enlace a la información actual ), un comprador de vivienda en marzo que planee comprar en agosto podría estar mejor pagando $ 3,000 adicionales para cancelar su contrato de arrendamiento antes de tiempo si compra y si las proyecciones de apreciación de Zillow son remotamente precisas a menos que compre una casa de Valor tan bajo (es decir, $25k) que la apreciación del 5,7 % ($174k/$164 689 = 1,0565) (aprox. $1400 en $25k) no superaría la tarifa de ruptura del arrendamiento de $3000. Por el contrario, en una compra de $100,000, la apreciación proyectada sería de aproximadamente $5650 (mucho más de $3k), y si es de $1,000,000, la apreciación proyectada sería de $56,500. Los montos y las políticas de ruptura de arrendamiento varían, por lo que es importante conocer los términos al considerar una compra y compararla con la apreciación proyectada al considerar otros factores. Tenga en cuenta también los pagos de capital que se harían entre ahora y la fecha de vencimiento de su contrato de arrendamiento si lo cancelara antes de tiempo.
6. Proyecciones/historial de tasas de interés (a menos que compre en $)
Estoy escribiendo esta sección el 18/03/21. Covid-19 es un ejemplo en el que las tasas de interés bajaron mucho con el tiempo para estimular la recuperación de la economía. En febrero/marzo de 2021, comenzaron a subir rápidamente y no me sorprendería en absoluto si aumentaran significativamente durante el próximo año, hasta el punto de que puedo elegir una tasa de interés .25% más alta y gastar más por un período prolongado. bloqueo (hasta 180 días). Si bien la otra tasa inicialmente sería una tasa de interés más baja, no puedo bloquear hasta 60 días después de mi cierre de julio. Espero que las tasas sean >.25% más altas para entonces y lo serán aún más si las tasas siguen haciendo lo que han hecho en las últimas 5 semanas. Según un artículo publicado por Kiplinger el 18 de marzo de 2021, "La subida del tipo a 10 años también empujará al alza los tipos hipotecarios, del 3,1% actual al 3,5% a finales de año ". La tasa a 10 años ha aumentado de 0,555 % el 5/8/2020 a 1,704 % a partir del 19/03/21.
7. El tipo de préstamo/ asistencia financiera que usará, si corresponde
Los programas para reducir el costo de la vivienda pueden producir ahorros masivos a veces, especialmente para aquellos que no han sido dueños de una casa en los últimos 3 años por debajo del 80% del ingreso medio para el tamaño de su hogar o que compran en áreas por debajo del ingreso medio. La asistencia para el pago inicial está disponible en Hampton Roads por hasta $40,000, es posible obtener viviendas subsidiadas por el gobierno literalmente a la mitad (¡sin límites de ingresos!), y las tasas de interés con los programas son tan bajas como 0%.
Algunos programas pueden tomar meses o hasta un año para calificar. A menudo, ese tiempo vale la pena, pero depende de factores como las tendencias del mercado. Si ahorra $ 5,000 usando un programa, pero el mercado aprecia más de $ 5,000 en ese momento por la casa que compraría, simplemente perdió dinero y desperdició tiempo cuando podría haber estado obteniendo capital y pagando su hipoteca con su capital estándar pagos durante ese tiempo.
En algunos casos, los compradores gradualmente comienzan a ganar demasiado dinero para ser elegibles para un programa para reducir el costo de la vivienda (la mayoría de los programas tienen límites de ingresos). En otros casos, he visto donde no ganan lo suficiente para ser elegible para un programa (es decir, los préstamos de 0% de interés de Hábitat para la Humanidad en nuestra área que tienen ingresos mínimos y máximos). Algunos programas también tienen límites de activos, a menudo con ciertas excepciones, como los vehículos. Es importante comprar antes de dejar de usar programas como ese. Algunos programas solo están disponibles por un tiempo limitado, como el programa que usé (ya no está disponible) por $4,000 en asistencia para el pago inicial en un préstamo superior convencional para reparaciones sin multas por convertirlo en una propiedad de alquiler unos años más tarde (mientras que la mayoría de los programas para reducir el costo de la vivienda no son posibles con un préstamo de rehabilitación y algunos tienen ciertas cantidades de años que necesita vivir allí para maximizar la asistencia).
8. La casa en la que vive actualmente
Si puede obtener un alquiler gratuito (es decir, en algunas situaciones viviendo con los padres) o un alquiler fuertemente subsidiado (es decir, la sección 8), ese es un factor importante a considerar.
En algunos casos, ser propietario de una casa puede ser incluso mejor que el alquiler gratuito (es decir, alquilar habitaciones con éxito con buenos inquilinos que cubren o superan la hipoteca y al mismo tiempo obtener ganancias de capital de la apreciación y los montos de alquiler que aumentan más rápido que los montos de la hipoteca). Dicho esto, muchos no quieren alquilar habitaciones. Si bien mi esposa nunca me dejaría alquilar habitaciones de nuestra casa, mientras era soltero pude obtener alquileres alquilando habitaciones mientras vivía allí que excedieron mi hipoteca en una prueba que hice 1 mes. Si hubiera permanecido soltero, probablemente lo habría seguido haciendo, pero me casé meses después.
Si obtiene alquiler gratis e invierte la cantidad que pagaría por el alquiler en cuentas IRA Roth, cuentas IRA y otras inversiones en las que ha tenido un historial de obtener buenos rendimientos (en lugar de no invertir/ahorrar el dinero que estaría pagando como muchos con alquiler gratuito no lo hacen debido a la dificultad de la autodisciplina), el alquiler gratuito está funcionando bien para usted si no quiere alquilar habitaciones si compró una casa.
Si está recibiendo subsidios a través del Housing Choice Voucher (HCV) https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/homeownership "El... (HCV) programa de propiedad de vivienda permite a las familias que reciben asistencia del programa HCV usar su vale para comprar una casa y recibir asistencia mensual para cubrir los gastos de propiedad de la vivienda". Dicho esto, es fundamental confirmar cualquier pago inicial o asistencia continua con una hipoteca antes de buscar casas o hacer una oferta.
9. La casa que elegirás
Algunos de los principales arrepentimientos de los propietarios se reducen a la casa que eligieron. Como se compartió anteriormente, el mantenimiento y otros costos más altos que los percibidos son el principal arrepentimiento del comprador. Algunas casas serán de alto mantenimiento y otras, incluso al mismo precio, de bajo mantenimiento. Una casa grande, con revestimiento de madera, de 100 años de antigüedad, en mal estado, rodeada de árboles altos con ramas sobre el techo por $ 500,000 ubicada en 10 acres requerirá un mantenimiento mucho más alto que una pequeña casa rural de $ 150,000 ubicada en .25 acres sin árboles voladizo que no se construyó hace mucho tiempo y que usaba materiales como revestimiento de ladrillo, un techo de acero y una plataforma compuesta que puede durar mucho tiempo.
Si está comprando una venta corta, generalmente demoran entre 3 meses y 1 año, aunque pueden demorar más o menos tiempo.
Si está comprando una nueva construcción, a veces esas propiedades no han comenzado a construirse cuando se contratan, y el tiempo de construcción de 6 meses no es inusual desde el momento en que se contratan.
Al considerar la elección de una casa, la ubicación es muy importante.
Diferentes áreas tienen diferentes leyes ( ejemplo de armas de fuego; ejemplo de alquiler de habitaciones ), diferentes tasas impositivas , diferentes distritos escolares , diferentes densidades de población y más.
El tiempo de viaje solo puede tener una gran diferencia cualitativa y cuantitativa .
9. Disipando mitos
Espero que a estas alturas ya hayas podido adquirir más conocimientos sobre el mejor momento para comprar. He compartido muchos aspectos a considerar. Si bien algunos no están personalmente listos para comprar, mi propia compra bajo contrato al momento de escribir esta sección (7/2/21) es evidencia de que, desde una perspectiva de mercado, creo que ahora (7/2/21) es relativamente buen momento para comprar una casa.
Mito: ¡La burbuja explotará en cualquier momento!
Realidad: Las proyecciones de 1 año en SE VA son fuertes, las proyecciones de más largo plazo son aún más fuertes . Tenemos una escasez de viviendas, restricciones mucho mejores en los préstamos y precios residenciales que suben mientras que los precios comerciales han bajado debido a Covid-19, con muchas empresas que nunca antes habrían considerado trabajadores remotos ahora considerándolos a largo plazo como ' He visto la rentabilidad de la misma y la naturaleza innecesaria de algunos de sus espacios de oficinas anteriores.
Mito: Los únicos compradores que pueden competir en este mercado son los compradores en efectivo
Realidad: si bien hay un porcentaje más alto de compradores en efectivo de lo habitual, la mayoría de mis compradores no compran en efectivo.
Mito: los vendedores no hacen ninguna concesión y necesitaré mucho dinero para comprar
Realidad: Como compartí en la sección 1, algunos vendedores todavía están pagando algunos costos de cierre y algunas casas todavía buscan solo 1 oferta. Si bien una garantía de tasación es útil en un escenario de oferta múltiple, no siempre es necesaria y, por lo general, no la recomiendo en un escenario de 1 oferta. Todavía hay programas que pueden reducir los costos de vivienda de muchos compradores.
Mito: El único lugar al que van las ventas de viviendas es al alza:
Realidad: Si bien la construcción nueva no tiende a bajar de precio estacionalmente, la reventa sí lo hace, por lo que si elige entre comprar en verano y comprar en diciembre, normalmente encontrará precios más bajos y menos competencia en diciembre, siendo enero casi siempre. los precios más bajos de cualquier año dado, aunque en un mercado que se aprecia rápidamente, enero suele ser más alto el próximo año que el marzo anterior.