ΑΝΤΑΜ ΓΚΑΡΕΤ

​

Προσφέροντας χαμηλό ή υψηλό:

Ένας επενδυτής μπορεί να εξετάσει περισσότερο μια προσέγγιση με πολυβόλο, ενώ οι περισσότεροι ιδιοκτήτες-ένοικοι θεωρούν περισσότερο μια προσέγγιση ελεύθερου σκοπευτή. Με έναν επενδυτή, προσπαθείτε να βγάλετε τις προτιμήσεις και τα συναισθήματά σας από την εξίσωση σε σημαντικό βαθμό και να έχετε μεγαλύτερη ευελιξία να κάνετε lowball προσφορές. Υπάρχουν μερικοί ιδιοκτήτες που επικεντρώνονται σε μεγάλο βαθμό στην αποταμίευση και όχι στις προσωπικές προτιμήσεις και επιλέγουν προσφορές χαμηλής μπάλας ως αποτέλεσμα περισσότερο από την προσέγγιση του πολυβόλου, στην οποία ένα ακίνητο που δεν είναι αρκετά καλή συμφωνία οδηγεί στο επόμενο πιθανό σπίτι . Με έναν ιδιοκτήτη, ωστόσο, πολλοί θέλουν το σπίτι που ταιριάζει ειδικά στην οικογένειά τους και δεν θέλουν να έχουν μια κατάσταση όπου ο πωλητής όχι μόνο απορρίπτει την προσφορά τους αλλά λέει ότι δεν θέλουν να κάνουν άλλη προσφορά ( που είναι σπάνιο αλλά συμβαίνει). Εάν χαμηλώσετε ένα ακίνητο που θέλετε πραγματικά και ένας άλλος αγοραστής του δώσει μια προσφορά που δεν είναι χαμηλή μέσα σε λίγες ημέρες, ο πωλητής είναι πιο πιθανό να θέλει να πάει πέρα δώθε με τον άλλον αγοραστή και να διαπραγματευτεί ξανά και ξανά μπορεί συχνά να συμβεί με μόνο 1 αγοραστή τη φορά, ακόμη και σε σενάριο πολλαπλών προσφορών. Έχω συνάψει σύμβαση στο παρελθόν για ακίνητο με αυτό ακριβώς το σενάριο. Όσο χαμηλότερος είναι ο χρόνος αγοράς ή ο χρόνος μετά από μείωση τιμής 5% ή περισσότερο, τόσο μεγαλύτερη είναι η πιθανότητα να συμβεί αυτό. Είναι επίσης σημαντικό ως υποψήφιος πράκτορας αγοραστή να ρωτήσετε εάν υπάρχουν ενεργές προσφορές, όχι μόνο για να πάρετε μια ιδέα για το τι να προσφέρετε αλλά και για να επιταχύνετε ανάλογα το χρονοδιάγραμμα της προσφοράς σας εάν υπάρχει ή οι πωλητές έχουν ειδοποιηθεί για την άφιξη μιας σύντομα.

Μια Δυνατή Προσφορά:

Οι πωλητές γενικά θέλουν 30 ημέρες (ή λιγότερες αν είναι κενές) για να κλείσουν, 1% ή περισσότερο για μια σοβαρή κατάθεση χρημάτων (αν και 500 $ είναι μερικές φορές αποδεκτά) και μετρητά. Μεταξύ των επιλογών χρηματοδότησης, οι πωλητές προτιμούν γενικά τα μετρητά περισσότερο, μετά τα δάνεια με σκληρό χρήμα, μετά τα συμβατικά δάνεια, μετά το FHA και μετά το VA. Φυσικά τους αρέσει η ζητούμενη τιμή ή υψηλότερη, χωρίς επίσης βοήθεια κόστους κλεισίματος, αν και σε αυτήν την αγορά, τα κόστη κλεισίματος συχνά δίνονται στους αγοραστές, εάν ο αγοραστής προσφέρει πλήρη ζητούμενη τιμή ή περισσότερο. Σε περιπτώσεις όπου ένας πωλητής δεν θα το κάνει και ο αγοραστής χρειάζεται τα έξοδα κλεισίματος, μπορείτε να εξετάσετε το ενδεχόμενο να αυξήσετε την τιμή προσφοράς, η οποία προστατεύεται εν μέρει από την αξιολόγηση (δείτε παρακάτω).

Επισκευές ορατές πριν από την προσφορά:

Εάν υπάρχουν επισκευές/τροποποιήσεις/ενημερώσεις που θέλετε να πραγματοποιήσει ο πωλητής, κάτι που παρατηρείτε πριν υποβάλετε μια προσφορά, είναι συνήθως καλύτερο να τις συμπεριλάβετε σε μια προσφορά. Υπάρχουν φορές που ένας πωλητής έχει πει ότι δεν θα έκανε ορισμένα πράγματα που προέκυψαν κατά την επιθεώρηση σπιτιού, επειδή ο πωλητής δηλώνει ότι θα έπρεπε να ήταν προφανείς πριν από την επιθεώρηση σπιτιού πριν κάνει την προσφορά._cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

Ξεκινήστε με μια προφορική προσφορά:

Είναι μια βέλτιστη πρακτική να ξεκινήσετε δίνοντας μια προφορική προσφορά σε πολλά σενάρια, εξαιρουμένων περιπτώσεων πολλαπλών προσφορών, ανοικτών πωλήσεων, πωλήσεων ακινήτων και κατασχέσεων. Αυτό είναι μια μη δεσμευτική προσέγγιση που μπορεί να σας εξοικονομήσει χρόνο, ειδικά αν κάνετε πολλές προσφορές χαμηλής μπάλας. Μερικοί πωλητές θα πηγαίνουν πέρα δώθε με προφορικό και κάποιοι όχι. Συχνά εξαρτάται από τις προτιμήσεις του πράκτορα και μερικές φορές οι πράκτορες μπορεί να μπερδεύουν τους νόμους σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο ένας πράκτορας χρηματιστηρίου πρέπει να παρουσιάζει όλες τις προσφορές (είτε προφορικές είτε όχι), αλλά ότι μια σύμβαση για ακίνητη περιουσία μπορεί να συναφθεί μόνο γραπτώς.

Αντιπροσφορές:

Σε ορισμένες περιπτώσεις, έχετε μόνο μία ευκαιρία να κάνετε μια προσφορά, όπως πολλές περιπτώσεις με ακίνητα που ανήκουν στο HUD κατά τη διάρκεια της περιόδου μόνο για τον κάτοχο ιδιοκτήτη πριν από τη λήξη αυτής της περιόδου. Μερικές φορές ένας πωλητής θα λάβει 2 προσφορές και θα αποφασίσει απλώς να αποδεχτεί τη μία έναντι της άλλης χωρίς ποτέ να εκδώσει γκισέ ή να υποκινήσει έναν πόλεμο προσφορών. Θυμάμαι μια περίπτωση όπου ένας αγοραστής είχε μια σταθερή προσφορά που δόθηκε σε έναν μεμονωμένο πωλητή, αλλά με τους όρους που παρουσίαζαν να είναι σχεδόν ίδιοι με έναν άλλο αγοραστή, ο πωλητής δέχτηκε αυτόν που παρουσίασε την πρώτη προσφορά. Σε άλλη περίπτωση, με 2 προσφορές που υποβλήθηκαν με τη μία να είναι καλύτερη από την άλλη, αντί να δημιουργηθεί ξανά πόλεμος προσφορών, η καλύτερη από τις 2 προσφορές έγινε δεκτή. Ωστόσο, στην πλειονότητα των περιπτώσεων, ο πωλητής μπορεί να αντικρούσει ή να απορρίψει την προσφορά σας εάν δεν την αποδεχτεί προτού πουληθεί ποτέ σε κάποιον άλλο, δίνοντάς σας την ευκαιρία για μια δεύτερη προσφορά. Σε ορισμένες περιπτώσεις, διεγείρεται ένας πόλεμος προσφορών όπου ο υψηλότερος προσφέρων μπορεί να παρουσιάσει 3 ή περισσότερες συνολικές προσφορές καθώς η τιμή ανεβαίνει, και έχω δει αυτό να συμβαίνει όταν υπερβαίνει ακόμη και το 50% πάνω από τη ζητούμενη τιμή.

Εκτιμήσεις:

Ο αγοραστής προστατεύεται σε κάποιο βαθμό στις περιπτώσεις όλων των δανείων και όλων των προσφορών σε μετρητά που εξαρτώνται από την αξιολόγηση. Εάν ο αγοραστής κάνει μια προσφορά για 300.000 $ και ο εκτιμητής λέει ότι αξίζει 295.000 $, ένας αγοραστής με δάνειο μπορεί μερικές φορές να παρέχει τα δικά του κεφάλαια για να μοιράσει τη διαφορά ή μπορεί μερικές φορές να κάνει τον πωλητή να αποχωρήσει. Μερικές φορές συναντιούνται στη μέση. Με ένα δάνειο VA, εάν η αξιολόγηση είναι κάτω από την τιμή της σύμβασης, ο πωλητής θα πρέπει να γνωρίζει ότι οποιοσδήποτε με δάνειο VA θα επηρεαστεί από αυτήν την εκτίμηση για μήνες. Στην περίπτωση ενός συμβατικού δανείου, από την άλλη πλευρά, ο πωλητής έχει περισσότερες δυνατότητες να επαναφέρει το ακίνητο στην αγορά για άλλον αγοραστή και ελπίζει ότι κάποιος θα το πάρει και ότι ο εκτιμητής είναι πιο επιεικής για την τιμή πώλησης. Αν και θα ήθελα να μην συνέβαινε αυτό, ο εκτιμητής βλέπει την τιμή καταχώρισης και συχνά προκατέχει να κάνει την εκτιμώμενη αξία ίση ή μεγαλύτερη από αυτό το ποσό, προκειμένου να μην αναστατώσει κανένα φτερό. Οι πράκτορες, οι αγοραστές και οι πωλητές μπορούν να είναι πολύ ενθαρρυντικοί σχετικά με το ζήτημα. 

​

Ρήτρες κλιμάκωσης:

Χρησιμοποιώ τακτικά ρήτρες κλιμάκωσης για να βοηθήσω τους αγοραστές μου να κερδίσουν. Με μια ρήτρα κλιμάκωσης, κάνετε μια προσφορά σε μια τιμή και, στη συνέχεια, δηλώνετε το μέγιστο που είστε διατεθειμένοι να πάτε που ενεργοποιείται από άλλες προσφορές, με την ευκαιρία να λάβετε ένα αντίγραφο της άλλης προσφοράς πριν αυξήσετε την προσφορά σας για να αντικατοπτρίζεται τους όρους της ρήτρας κλιμάκωσης. Συνήθως προτείνω 1% πάνω από την επόμενη υψηλότερη προσφορά, αλλά εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τους όρους της προσφοράς. Ένας αγοραστής που δεν υπόκειται σε μετρητά μπορεί να είναι σε θέση να ξεφύγει με 1.000 $, ενώ ένας αγοραστής VA από ενδεχόμενη πώληση κατοικίας μπορεί να είναι καλύτερη με 3% πάνω από την επόμενη υψηλότερη προσφορά. Ενώ οι ρήτρες κλιμάκωσης απαγορεύονται για ορισμένες ιδιοκτησίες (π.χ. σπίτια HUD), συνήθως επιτρέπεται η χρήση τους.  Δείτε περισσότερα σχετικά με αυτό.

​

Επιστολές προς τον πωλητή:

Αυτά χρησιμοποιούνται συχνά για να βοηθήσουν τους αγοραστές να κερδίσουν και έχω δει πού κέρδισαν οι χρηματικά χειρότεροι αγοραστές που εκπροσωπούσα, με την επιστολή προς τον πωλητή να είναι ο κύριος λόγος που αναφέρθηκε. Τούτου λεχθέντος, είναι επίσης πολύ εύκολο να είσαι παράνομος χωρίς να το γνωρίζεις και πιθανότατα η πλειονότητα των επιστολών προς τον πωλητή περιλαμβάνει παράνομα στοιχεία. Εδώ είναι περισσότερα για αυτό. 

​

Άτυπα στοιχεία:

Υπάρχουν διάφοροι τρόποι με τους οποίους μου αρέσει να βοηθώ τους αγοραστές μου να προχωρήσουν περαιτέρω, οι οποίοι συνήθως δεν περιλαμβάνονται στις προσφορές, όπως ένα πρότυπο ηλεκτρονικού ταχυδρομείου που έχω αναπτύξει με την πάροδο του χρόνου για να διευκολύνω τα πράγματα στον πράκτορα καταχώρισης (και να κάνω πράγματα χρήσιμα για το ο πράκτορας εισαγωγής μπορεί να τους βοηθήσει να τους δώσει μια θετική εντύπωση). Μου είπαν από έναν ανταγωνιστικό πράκτορα ότι η παρουσίαση της προσφοράς μου είναι εξαιρετική. Εάν ένας αγοραστής έχει μεγάλο όγκο μετρητών ή παρέχει μια εγγύηση αξιολόγησης παραπάνω, θα ήθελα να συμπεριλάβω την απόδειξη χρηματικών ποσών για να το υποστηρίξω για να δείξω ότι ο αγοραστής βρίσκεται σε ισχυρή θέση. Εάν ο αγοραστής έχει ισχυρό πιστωτικό αποτέλεσμα, μου αρέσει να το μοιράζομαι, και αν ο αγοραστής έχει ένα αντίγραφο του πιστωτικού αποτελέσματος που έχει αντληθεί από τον δανειστή και έχει ισχυρή πίστωση, θα ήθελα να το συμπεριλάβω στα έγγραφα._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

​

Επιθεωρήσεις κατ' οίκον:

Συνήθως οι αγοραστές αποκτούν επιθεώρηση σπιτιού μετά την επικύρωση της σύμβασης. Ορισμένοι αγοραστές πραγματοποιούν επιθεώρηση σπιτιού πριν παρουσιάσουν μια προσφορά. Άλλοι αγοραστές δεν κάνουν επιθεώρηση σπιτιού. Εάν επιλέξετε την τελευταία διαδρομή, συνιστώ στους αγοραστές/πράκτορες να ελέγξουν όλες τις ηλικίες του συστήματος, να ελέγξουν την οροφή ενός σπιτιού με μια ψηλή σκάλα ή drone και να πάνε στο crawlspace και στη σοφίτα όσο πιο μακριά μπορούν. Οι περισσότεροι αντιπρόσωποι αγοραστών δεν θα το κάνουν αυτό και δεν έχουν τον εξοπλισμό (δηλαδή οι περισσότεροι δεν φέρουν σκάλα, μακρύ πόλο με κάμερα borescope ή drone και πρέπει να έχετε πιστοποιητικό για να πετάτε ένα drone εμπορικά) ακόμα και αν ήθελα, αλλά μπορώ αν με ειδοποιήσετε εκ των προτέρων (π.χ. για να έχω ρούχα για ένα crawlspace, να ζητήσω άδεια για το drone μου και να αποκτήσω εξουσιοδότηση από την FAA σε τοποθεσίες βάσης όπου δεν είναι δυνατή η άμεση έγκριση LAANC).

​

Συμφωνίες κατοχής πωλητή: Αυτά μπορεί μερικές φορές να υπερισχύουν του ανταγωνισμού για να κερδίσετε προσφορές. Εδώ είναι περισσότερες λεπτομέρειες. 

​