تمويل الإصلاحات / التجديدات قبل البيع
When Should Sellers Perform Renovations/Repairs? Typically Prior to Listing Informed sellers know that it's most often best to put a home in cost-effective marketable shape prior to listing it. You might think that they're crazy, but some buyers almost fall in love with a house, but are held back by a single negative feature about it that they assume will not be resolved by the seller, sometimes never even taking a 2nd look even if the seller states that the problem has since been resolved & they have not made an offer on another home yet. By that time it can be out of sight and out of mind. By doing cost effective work up front, even if they hire out all the work, sellers should make higher net profits than if they left it alone. Of course, not every home has work that needs to be done, but most often there are some items that I recommend that the seller does. There are many agents who will not make recommendations for work that obviously needs to be done simply because they want to get the listing & know that the better that they say the house is and the more they say that it's worth (regardless of reality), the more likely that many sellers will list with them. The most common reason why sellers do not list with me after a listing appointment at their home that I have found is my honesty in telling them what they don't want to hear. Conversely, there are other clients I've had where they found my honesty to be one of my strongest qualities because so many people in life will simply tell you what you want to hear & I refuse to do so.
Don't do a Bad DIY Job: Done ineffectively, attempting work on a home prior to a sale can result in more harm than good, such as a bad-looking DIY job (as I have seen on multiple occasions, even though on others DIY looks great) or renovations/repairs that are not cost-effective (such as putting a pool in the backyard) can also be a way to shoot yourself in the foot.
Why Homes in Need of Work are Good for Buyers and Bad for Sellers: My Experience & Flippers Done effectively, some flippers make a living, as you may have seen with various shows on HDTV like "Flip or Flop" where the best deals are often in the worst shape & the greatest need of cosmetic & other updates. I have helped buyers to purchase investment properties & continue to assist investors. Even the first home I purchased was a foreclosure that needed a lot of work that I purchased because it was such a great deal. I was able to gain essentially instant equity following the renovations/repairs even though I had most of the work contracted out. Most buyers are not willing to go to the lengths that I was, but when they do, they want a deal, and if a home is not priced well, they'll pass it by for another one that is or make a lowball offer. If there's a home that needs $20k worth of foundation work, for instance, where the after-repair value is $200k, an investor who wanted to flip it would in most cases be a fool to buy it for only $180k. If he did that, he wouldn't make any money when he went to resell it & he would have spent lots of time involved in a transaction and potentially come out of it with less than nothing to show for it because of the costs involved in a sale like real estate agent fees. In addition, a home purchase involves risk, and he needs to add risk padding to avoid a loss. In order to be a successful investor, in most cases, he would have to buy it for significantly less than $180k. Also, many standard buyers would not only be turned off by the $20k worth of work needed but wouldn't even be able to qualify for it on the mortgage that they are planning on using.
Even if a Seller Doesn't Initially Agree to Do Work, The Buyer May Request it or Walk: One of the first properties that I ever sold was a case where we told the seller what needed to be done to maximize the profits, but they were unwilling to have the work done. The buyer that, months later, got under contract to buy the house requested that certain work is done, and the sellers agreed. When it was all said & done, someone assessing the value of the property contacted me about why it sold for so little. I had to tell him that the sellers had initially refused to do the work that was needed to be done and that if they had done the work that they eventually did after it was under contract prior to listing it, it likely would've sold for more. If they had done as we advised, it likely would have sold faster and for more money, yielding the sellers higher net profits. There are also some situations I've encountered where a home inspection occurs and the problems are such that the buyer immediately opts to walk without giving the seller any chance to remediate the issues. When a home goes on and off the market, even if the home inspection had no issues, it will likely go for a lower contract price the next time around, so it's highly advised in most cases to get that work done before listing. Also, if you don't do the work after that first contract, it's important to note that all latent "material adverse facts" need to be disclosed, which is typically best done by providing the home inspection report with all the issues uncovered.
Sometimes "As-Is" is Best: In some cases, selling "as-is" is best. Here are some examples: 1. If your home is going to get foreclosed on in 40 days if you don't sell, you don't have any time to lose & should list your home now even if you have significant repair needs and schedule the repairs for immediately after listing. 2. If your house would likely be condemned if someone from the city walked in, paying someone for work on the property is likely going to be a net loss. 3. If your home is already in fantastic shape, with Adam not mentioning anything you should do in terms of repairs (which pretty much never happens, even if you're home's just a few years old & highly upgraded), he'll probably tell you to do some cleaning, and won't recommend that you sell "as is", but it's certainly possible that some day a seller could come to Adam where Adam doesn't recommend any repairs. There are repairs that add net value, and other repairs/upgrades that don't. For instance, Adam's encountered a highly influential tenant who was family to the seller who was convinced that upgrades should occur that Adam thought wouldn't be cost effective whatsoever. That said, if your agent isn't Adam, don't be surprised if they walk through your home and don't mention a single repair need. If Adam walked through your home, he'd likely share a very different story. There are occasions where Adam's been the only agent to suggest repairs to sellers who interviewed with multiple agents. The other agents know that if they have the appearance of "falling in love" with the home just like it is, the seller will be more biased to pick them than if they're honest like Adam tries to be.
While some sellers have the capital to get work done in cash through contractors that they pay, others do not have the cash to do that, and many are unaware of some of the alternative approaches to attaining those funds in order to maximize their net proceeds at closing.
Options for getting loan proceeds paid prior to closing for sellers:
Contractors Paid at Closing: Some contractors, including some that I've worked with, are willing to have some or a portion (i.e. half) of the work paid at closing. In those cases, there is often a financing fee involved.
Home Equity Line of Credit for Major Renovations/Repairs: Here you would work with a bank to get equity from your home in the form of a check. You could then pay it back following selling your home. The interest rates you pay here would typically be somewhat close to prevailing mortgage rates, which are often less than what you'd pay for a contractor's financing fee, though closing costs for HELOCs can be high, and the smaller the renovation, the higher by percentage those closing costs will be. Talk to your CPA about tax advantages of HELOCs over personal loans & other financing options if the numbers when comparing the two are close to matching.
متى يجب على البائعين إجراء التجديدات / الإصلاحات؟
يعرف البائعون المطلعون أنه من الأفضل في أغلب الأحيان وضع منزل في شكل تسويقي فعال من حيث التكلفة قبل إدراجه. قد تعتقد أنهم مجانين ، لكن بعض المشترين يقعون في حب منزل تقريبًا ، لكنهم يتراجعون بسبب ميزة سلبية واحدة يفترضون أنه لن يتم حلها من قبل البائع ، وأحيانًا لا يلقي نظرة ثانية حتى إذا ذكر البائع أن المشكلة قد تم حلها منذ ذلك الحين ولم يقدموا عرضًا لشراء منزل آخر بعد. بحلول ذلك الوقت يمكن أن يكون بعيدًا عن الأنظار وبعيدًا عن الذهن. من خلال القيام بعمل فعال من حيث التكلفة مقدمًا ، حتى لو قاموا بتوظيف كل العمل ، يجب على البائعين تحقيق أرباح صافية أعلى مما لو تركوه بمفردهم. بالطبع ، ليس كل منزل به عمل يجب القيام به ، ولكن في أغلب الأحيان هناك بعض العناصر التي أوصي بأن يقوم بها البائع. هناك العديد من الوكلاء الذين لن يقدموا توصيات للعمل الذي من الواضح أنه يجب القيام به لمجرد أنهم يريدون الحصول على القائمة ويعرفون أنه كلما قالوا إن المنزل أفضل وكلما قالوا أنه يستحق (بغض النظر عن الواقع) ، زادت احتمالية إدراج العديد من البائعين معهم. السبب الأكثر شيوعًا لعدم إدراج البائعين معي بعد موعد الإدراج في منزلهم الذي وجدته هو صدقي في إخبارهم بما لا يريدون سماعه. على العكس من ذلك ، هناك عملاء آخرون لديّ حيث وجدوا أن صراحي هو أحد أقوى صفاتي لأن الكثير من الناس في الحياة سيقولون لك ببساطة ما تريد أن تسمعه وأنا أرفض القيام بذلك.
إذا تم بشكل غير فعال ، فإن محاولة العمل في منزل قبل البيع يمكن أن يؤدي إلى ضرر أكثر من نفعه ، مثل وظيفة DIY ذات المظهر السيئ (كما رأيت في مناسبات متعددة ، على الرغم من أن الأعمال اليدوية الأخرى تبدو رائعة) أو التجديدات / الإصلاحات التي هي غير فعال من حيث التكلفة (مثل وضع حمام سباحة في الفناء الخلفي) يمكن أن يكون أيضًا وسيلة لإطلاق النار على قدمك. إذا تم إجراؤه بشكل فعال ، فإن بعض الزعانف تكسب لقمة العيش ، كما قد تكون قد شاهدت مع العديد من العروض على HDTV مثل "Flip or Flop" حيث تكون أفضل الصفقات غالبًا في أسوأ شكل وأكبر حاجة لمستحضرات التجميل وغيرها من التحديثات. لقد ساعدت المشترين في شراء العقارات الاستثمارية والاستمرار في مساعدة المستثمرين. حتى المنزل الذي اشتريته كان عبارة عن حبس رهن يحتاج إلى الكثير من العمل لأنه كان كثيرًا. لقد تمكنت من الحصول على رأس مال فوري بشكل أساسي بعد أعمال التجديد / الإصلاح على الرغم من التعاقد مع معظم الأعمال. معظم المشترين ليسوا على استعداد للذهاب إلى المدى الذي كنت عليه ، ولكن عندما يفعلون ذلك ، فإنهم يريدون صفقة ، وإذا لم يتم تسعير المنزل جيدًا ، فسوف يمرون به مقابل منزل آخر أو يقدمون عرضًا منخفضًا. إذا كان المنزل الذي يحتاج إلى 20 ألف دولار من العمل الأساسي ، على سبيل المثال ، حيث تبلغ قيمة ما بعد الإصلاح 200 ألف دولار ، فإن المستثمر الذي أراد قلبه سيكون في معظم الحالات أحمقًا لشرائه مقابل 180 ألف دولار فقط. إذا فعل ذلك ، فلن يكسب أي أموال عندما يذهب لإعادة بيعها ، وكان سيقضي الكثير من الوقت في المشاركة في معاملة وربما يخرج منها بدون أي شيء لعرضه. بالإضافة إلى ذلك ، فإن شراء منزل ينطوي على مخاطر ، لذلك يمكنه في النهاية الخروج من الصفقة النهائية بخسارة. لكي يكون مستثمرًا ناجحًا ، في معظم الحالات ، سيتعين عليه شرائه بأقل من 180 ألف دولار. أيضًا ، لن يتم إيقاف تشغيل العديد من المشترين القياسيين من خلال العمل المطلوب بقيمة 20 ألف دولار فحسب ، بل لن يكونوا قادرين على التأهل للحصول عليه على الرهن العقاري الذي يخططون لاستخدامه. كانت إحدى أولى العقارات التي بعتها على الإطلاق هي الحالة التي أخبرنا فيها البائع بما يجب القيام به لتحقيق أقصى قدر من الأرباح ، لكنهم لم يكونوا مستعدين لإنجاز العمل. طلب المشتري الذي حصل ، بعد أشهر ، على عقد لشراء المنزل ، إتمام بعض الأعمال ، ووافق البائعون. عندما قيل وفعل كل شيء ، اتصل بي شخص ما بتقييم قيمة العقار حول سبب بيعه مقابل القليل جدًا. كان علي أن أخبره أن البائعين رفضوا في البداية القيام بالعمل المطلوب القيام به وأنهم إذا قاموا بالعمل الذي قاموا به في النهاية بعد أن كان بموجب عقد قبل إدراجه. إذا فعلوا ما نصحنا به ، فمن المحتمل أن يكون قد تم بيعه بشكل أسرع ولمزيد من المال ، مما يؤدي إلى تحقيق أرباح صافية أعلى للبائعين. بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في اللعب بقوة مع المشترين فيما يتعلق بالعمل الذي يجب القيام به ، والذين يرغبون في القيام بأقل قدر ممكن ، من المهم أن يعرفوا أنه في بعض الأحيان لن يستجيب المشتري لعداد البائع فيما يتعلق بعناصر الإصلاح ، ولكنه سيفعل ذلك. ما عليك سوى رفضه والخروج من العقد بدلاً من التعامل مع متاعب ما يعتقدون أنه بائع بخيل. عندما أمثل البائعين ، أريد تعظيم أرباح البائع مع عدم إبعاد المشتري المحتمل عن صفقة إذا شعرت أنه أفضل مشتر للمنزل. من المهم أن تعرف أنه في بعض الحالات ، لا يكون أي من الخيارات أدناه هو الأفضل ، والبيع كما هو هو أفضل ملاذ للبائع ، مثل أولئك الذين يحتاجون إلى الحصول على ممتلكاتهم بموجب عقد وإغلاقها في أقل من 40 يومًا من اليوم أنهم اتصلوا بي لتجنب حبس الرهن .
في حين أن بعض البائعين لديهم رأس المال لإنجاز العمل نقدًا من خلال المتعاقدين الذين يدفعون لهم ، فإن البعض الآخر لا يملك المال للقيام بذلك ، والكثير منهم غير مدركين لبعض الأساليب البديلة للحصول على هذه الأموال من أجل تعظيم عائداتهم الصافية في إغلاق.
من المهم أيضًا ملاحظة أنه في حالة تعرض البائع لخسارة ، فإنني أنصح البائعين أحيانًا بتأجير منزل قبل البيع لوضع أنفسهم في وضع أفضل للبيع. على الرغم من أنني لا أدير العقارات بشكل شخصي ، حتى بالنسبة لممتلكاتي الخاصة ، إلا أنه خيار قابل للتطبيق ويمكنني إحالتك إلى آخرين مثل إدارة الممتلكات من قبل Garrett التي تقوم بذلك.
خيارات الحصول على عائدات القرض المدفوعة قبل الإغلاق للبائعين:
Garrett Realty Partners Investor Opportunity for Limited Renovations - بالشراكة مع شركة 22nd Century Contractors ، وهي شركة تابعة لـ Greg Garrett Realty ، هنا العمل ، إذا تمت الموافقة عليه (حقوق الملكية في المنزل مهمة جدًا للموافقة عليها وكذلك موافقة البائع على الشروط ) ، من قبل شركة 22nd Century Contractors ، مع عائدات البيع التي تمول العمل بالإضافة إلى رسوم التمويل. قد يتضمن هذا الخيار لغة بسيطة إلى حد ما تم الاتفاق عليها مسبقًا في الأوراق العادية (أي تقدير القرن الثاني والعشرين بالإضافة إلى الملاحق التي تم إجراؤها مسبقًا لتقليل السعر بناءً على النشاط - في بعض الأحيان لا تكون هناك حاجة إلى إضافات موقعة مسبقًا ولكن هناك العديد من التخفيضات المحددة بوقت يتم تضمينها في أسوأ السيناريوهات) ، مثل استراتيجية خفض الأسعار على أساس العروض والعقود. T يحمي المقاولين من البائعين مع توقعات غير واقعية.
حد ائتمان ملكية المنزل - هنا ستعمل مع أحد البنوك للحصول على حقوق ملكية من منزلك على شكل شيك. يمكنك بعد ذلك سدادها بعد بيع منزلك.
فرصة المستثمر من Garrett Realty Partners للحصول على تجديدات واسعة النطاق (مثل 50،000 دولار أمريكي ، إلخ) - مثل GRP IO للتجديدات المحدودة ، باستثناء هنا ، سيوقع البائع على سند إذني لقرض التجديد يتضمن فائدة سنوية بنسبة 12٪ على الإصلاحات التي تبدأ في الاستحقاق بعد 30 يومًا الانتهاء من العمل. هنا هو القالب الحالي وقت كتابة هذه السطور.
تتضمن الطرق البديلة القابلة للتطبيق (خاصة إذا كان لديك رصيد جيد في كثير من الحالات) ما يلي:
بطاقة (بطاقات) الائتمان ذات معدل فائدة أقل من 12٪ على المشتريات أو تحويلات الرصيد (بما في ذلك أي رسوم تحويل) في الحالات التي لا يؤثر فيها معدل الاستخدام أثناء الاحتفاظ بالرصيد بشكل سلبي للغاية على الائتمان (خاصة إذا كان هناك معدل فائدة 0٪ أو معدل فائدة منخفض آخر فترة ترويجية مدتها 6 أشهر أو أكثر بالإضافة إلى مكافأة تسجيل ، والتي قد تصل أحيانًا إلى آلاف الدولارات لمستويات الإنفاق المرتفعة. أعمل حاليًا على الحصول على مكافأة تسجيل تزيد قيمتها عن 3 آلاف دولار بعد إنفاق 50000 دولار على بطاقة واحدة. باستخدام بطاقة أخرى ، لدي عرض ترويجي لتحويل الرصيد ، حيث يمكنني ، إذا أردت ، الحصول على فترة APR مقدمة بنسبة 2.99 ٪ لمدة 12 شهرًا بدون رسوم تحويل)
قرض شخصي بسعر ثابت بفائدة أقل من 12٪ بدون رسوم تفعيل
الانخراط قدر المستطاع للقيام ببعض الأعمال إن لم يكن كلها بنفسك بناءً على أموالك / مجموعة المهارات الخاصة بك حيث لا يظهر العمل DIY (لقد رأيت بعض وظائف DIY الفاشلة من قبل البائعين ، لذلك من المهم معرفة حدودك ، خاصة إذا كان ذلك سيكون مكلفًا لإعادة الوظيفة بالكامل بناءً على التكلفة المادية) ؛ عندما أجريت تجديدات في منزلي كجزء من رهن تجديد ، بينما تم تنفيذ معظم العمل بواسطة مقاولين ، قمت ببعض الوظائف ذات المهارات المنخفضة والأدوات البسيطة ، بما في ذلك إزالة الجذوع وقطع الأشجار وتنسيق الحدائق الأخرى وتنظيف الميزاب وتركيب لمبات ليد وستائر نوافذ. في بعض الحالات ، قررت ما كنت سأفعله بنفسي بعد رؤية السعر. قامت زوجتي ووالدتها بالكثير من العمل على أسطح المطبخ والخزائن.
قرض السيارة العكسي أو الديون المضمونة الأخرى بسعر فائدة أقل من 12٪
الاقتراض من الأصدقاء المقربين أو العائلة ، مثل الوالدين
بيع العناصر ذات القيمة التي لا تحتاج إليها ، مثل سيارة ذات مدفوعات عالية واستبدالها بقيمة أقل ولكن يمكن الاعتماد عليها لشراء سيارة نقدًا بشكل مثالي أو التمويل إذا لم يكن الشراء نقدًا خيارًا (لم أشتري مطلقًا سيارة) سيارة مع تمويل ، ولا تخطط أبدًا ، بعد شراء سيارات تتراوح بين 600 دولار و 9000 دولار). إذا كنت تسير في هذا الطريق ، فإنني أوصي بسيارة فردية عمرها أكثر من 5 سنوات ، وأميال منخفضة ، وميلان في الغالون عالية ، ومصنفة جيدًا من علامة تجارية مصنفة بشكل موثوق.
في بعض الحالات ، هناك برامج مجانية أو مخفضة بشكل كبير متاحة للبائعين للحصول على مساعدة لإصلاح منازلهم ، وغالبًا ما تكون مدعومة من قبل الحكومة و / أو تديرها مؤسسة غير ربحية. كلما انخفض دخل البائع ، زادت احتمالية تأهله.
تتضمن الطرق البديلة التي لا أوصي بها ما يلي:
بطاقة ائتمان بسعر فائدة يزيد عن 12٪ و / أو حيث تجعل الأموال التي يتم وضعها في عمليات التجديد استخدامك مرتفعًا بما يكفي لخفض درجة الائتمان الخاصة بك بشكل كبير مؤقتًا إذا كنت تتوقع أن تحتاج إلى رصيدك أثناء وقت البيع (أي لشراء منزل آخر)
أسماك القرش المستعارة - بينما قد يضحك البعض على هذه الفكرة على أنها غير حكيمة بشكل واضح ، اتصلت بي صديقة لي للحصول على المال (قلت لا) التي كانت بحاجة إلى دفعها لأسماك القرش المقترضة مرة واحدة.
التحول من سيارة إلى دراجة نارية أو سكوتر لكسب رأس مال فوري أو مدفوعات أقل - معدلات الوفيات والإصابات مرتفعة للغاية في رأيي
Alternative Methods that I Don’t Recommend: Credit card at >12% interest rate &/or where the money put on renovations would make your utilization high enough to substantially temporarily lower your credit score if you expect to need your credit during the time of sale (i.e. for another home purchase) Loan sharks – while some may laugh at this notion as obviously unwise, a friend of mine did contact me for money (I said no) that she needed to pay to loan sharks once. Switching from a car to a motorcycle or scooter to gain immediate capital or lower payments – the fatality and injury rates are too high in my opinion "Pay Day" loans or car liens with >12% interest