دليل المشتري الموجز
فيما يلي بعض الموارد التي أود الإشارة إليها عندما تفكر في البحث عن المنزل الذي كان مفيدًا للآخرين في الماضي.
1. جودة المنطقة
4. العثور على منازل متاحة بالفعل أصعب مما يبدو
5. عوامل إضافية للنظر فيها
ب. ما يمكن أن يستخدمه المشتري لشراء منزل
1. المقرضون (باستثناء المشترين النقديين)
2. الائتمان (باستثناء المشترين النقديين)
3. برامج لخفض تكلفة المنزل
5. ما يمكنني تقديمه للمشترين
6. المزيد عن ما يحتاجه المشتري
أ. إيجاد منزل
السعر والحي والحالة هي العوامل الأساسية التي تبيع المنزل ، ومن المهم أن تضع في اعتبارك إعادة البيع عند شراء منزل.
بينما يمكن لمالك المنزل تغيير السعر والحالة ، لا يمكنه تغيير الموقع ، مما يجعل معرفة المنطقة مكونًا مهمًا في البحث عن منزلك. ويصادف أنه الأقل وضوحًا في البحث العام عبر الإنترنت. هناك أمر مثير للاهتمام يجب ملاحظته أيضًا وهو أن هناك قوانين "توجيهية" ، حيث لا يُسمح لوكلاء العقارات قانونًا بإخبارك ما إذا كانت المنطقة "جيدة" أم لا. ما يمكن للوكلاء الذين يعملون بشكل أخلاقي القيام به هو توجيهك إلى مصادر حيث يمكنك أن تحدد بنفسك ما إذا كان الحي "جيدًا" بالنسبة لك أم لا من خلال النظر مباشرة إلى الأدلة المتعلقة بالعوامل المختلفة. عند النظر إلى المنازل من قائمة الاحتمالات ، من السهل فقط إلقاء نظرة على القائمة نفسها ، دون التفكير في المنطقة.
يرتكب العديد من مشتري المنازل لأول مرة هذا الخطأ ، ومن السهل جدًا القيام بذلك ، لأن القوائم موجهة أكثر نحو تفاصيل حول المنازل الفردية أكثر من المناطق المحيطة بالمنزل. كانت هناك عدة مرات أخبرني فيها المشتري أنهم قادوا السيارة بالقرب من المنزل ، ولم يعدوا مهتمين بناءً على ذلك بالسيارة والمنطقة التي عثروا فيها على المنزل. إذا أجروا القليل من البحث أولاً عبر الإنترنت ، في كثير من الأحيان لم تكن بحاجة إلى القيام بذلك محرك الأقراص. حتى إذا قمت بأداء واجبك في المنطقة ، فلا يزال من الممكن حدوث ذلك ، ولكن من خلال عرض المنطقة أولاً عبر الإنترنت ، يمكن أن يقضي على عدد من الاحتمالات بسبب صفات المنطقة التي لا ترغب فيها.
من المهم جدًا مراعاة المنطقة نظرًا لأن المنطقة تساعد في تحديد السلامة وجودة الحياة والقرب من المكان الذي تريده وتحتاج إليه ، والمناطق التعليمية (سواء لنفسك أو لإعادة البيع) ، ومعدلات الجريمة ، والاختلافات الضريبية ، وغير ذلك. الأحياء ذات القيمة الأقل في أسوأ المناطق التعليمية التي بها أكبر قدر من الجرائم هي الأحياء التي يمكنك فيها الحصول على منزل يبدو بشكل لا يصدق بسعر لا يمكنك الحصول عليه في أي مكان آخر ، ولكن التضحيات الفريدة التي قدمتها المنطقة لتحقيق ذلك هي تلك التي أحتاجها. لا تنصح عادة.
لمعرفة المزيد عن العثور على منزل ، انقر هنا .
تحديد خصائص
هنا هو مكتشف خصائص MLS الرئيسي لطرق Hampton حيث يمكنك ، إذا كنت ترغب في ذلك ، منحي حق الوصول لرؤية ما تبحث عنه. هناك بعض الميزات اللطيفة حول ذلك ، بما في ذلك حقيقة أنها مباشرة من MLS ، وبالتالي معلومات أكثر دقة من مواقع مثل Zillow ، يمكنك تكبير الخريطة للكشف عن مناطق الفيضانات ، ويمكنك رسم شكل حول ما هو بالضبط المنطقة التي ترغب في البحث فيها. لا يحتوي هذا الباحث على العديد من ميزات البحث التي أقوم بها بصفتي وكيلًا ، لذلك من المهم أن أقوم بإعداد بعض عمليات البحث لك أيضًا. قد تستغرق بعض الميزات التي يمكنك إعدادها أيضًا وقتًا طويلاً ، بينما لديّها بالفعل متاحة بسهولة من خلال رغبات العملاء السابقين التي حفظتها في عمليات البحث للاستخدام المستقبلي ، مثل استبعاد مناطق الجريمة ، والبحث في المناطق المؤهلة لوزارة الزراعة الأمريكية ، انظر فقط إلى المدارس المصنفة 7 أو أعلى في GreatSchools ، إلخ. هنا مقطع فيديو حول كيفية استكشاف بوابة Matrix.
عمليات البحث التفصيلية ذات أهمية بالغة عند العثور على منزل. لا يتمتع معظم المشترين بالقدرة على الدخول في هذه العملية باستخدام قوالب البحث ، في حين أن الوكلاء لديهم القدرة على البحث باستخدام القوالب. في حين أن الكثيرين لا يستخدمون قدراتهم مع القوالب ، فإنني أستخدم القوالب على نطاق واسع في الكثير مما أفعله. في حالة القوالب الخاصة بي ، فقد تم تطويرها لسنوات وتتزايد باستمرار من حيث العدد والقوة مع ظهور المزيد من احتياجات المشتري. بسبب القوالب ، ما قد لا يكون لدى مشترٍ واحد فكرة عن إعداده ، وحتى إذا كانوا يعرفون كيف لا يريدون قضاء الوقت اللازم لبذل هذا الجهد ، فقد أعددته أحيانًا. في ساعة واحدة ، يمكنني استخدام القوالب لإعداد بحث عن مشترٍ حيث كان من الممكن أن تستغرق القوالب أكثر من 10 ساعات لتجميعها قبل أشهر أو سنوات. يمكنني أن أبدأ بالقوالب التي قمت بحفظها من التجربة السابقة (أو مما يقوله المشتري على أنه تفضيلاته التي لم أحصل عليها بعد ولكني أعرف أن المشترين الآخرين في المستقبل سيرغبون أيضًا) ، ثم تخصيص بحث للمشتري التفضيلات في وقت أقل بكثير من محاولة المشتري إعدادها بنفسه. لمشاهدة بعض الأمثلة لما أتحدث عنه ، انقر هنا .
إذا سمحت لي بمعرفة تفاصيل البحث عنك ، فلن يأتي من عنوان بريدي الإلكتروني العادي. بدلاً من ذلك ، سأرسل لك روابط لعمليات البحث التي سأقوم بإعدادها من VAB@mlsmatrix.com .
في حين أن معظم المنازل المعروضة للبيع على MLS ، هناك عدة طرق للعثور على المنازل غير الموجودة في MLS. عادة ما تكون هذه العقارات للبيع من قبل المالكين على الرغم من أن بعض العقارات للبيع من قبل المالك موجودة في MLS. بعض من أفضل المواقع التي يمكنك الذهاب إليها للعثور على منازل FSBO هي : https://www.forsalebyowner.com/ ، & Zillow.com . كلما انتقلت إلى المزيد من مواقع بيع منازل الطرف الثالث ، زادت خصائص FSBO التي سوف تجد. لكل منها منازل FSBO فريدة غير موجودة في المواقع الأخرى. مع خصائص FSBO ، ضع في اعتبارك أن البائع ليس لديه وكيل تسجيل يساعد في أن يكون صوت العقل يمثلهم ، وغالبًا ما لن يقدموا عمولة وكيل المشتري ، وليس لديهم سمعة وكيل قائمة لدعمها مما يؤدي إلى اتجاهات أعلى نحو عدم الأمانة ، عدم الإفصاح والاحتيال. لهذا السبب ، من المهم بشكل خاص إجراء عمليات تفتيش شاملة ، وحالات طارئة تعاقدية قوية ، وتأمين ملكية المشتري ، ووكيل مشتري جيد ، حتى إذا كان عليك دفع مبلغ إضافي.
مناطق الفيضانات
يوجد أدناه مقطع فيديو آخر قمت بإنشائه حول استخدام بوابة Matrix حيث ستؤدي روابط البحث عن ممتلكات MLS الخاصة بك بما في ذلك البحث لمعرفة ما إذا كانت الممتلكات في منطقة الفيضانات ، وهو أمر يمثل مصدر قلق في أجزاء معينة من Hampton Roads. تتمتع جميع طرق هامبتون رودز بالقدرة على التأثر سلبًا بالأعاصير. من المهم أن تكون مستعدًا عند حدوث الأعاصير.
عوامل إضافية يجب مراعاتها عند إزالة الأعشاب الضارة من خلال الممتلكات:
من المهم إجراء بحث شامل حول أحد العقارات قبل تقديم عرض ، ولكن ليس دقيقًا لدرجة أنك تخسر العقار. بعض من أفضل العقارات التي يتم تسعيرها بشكل جيد تدوم أقل من 24 ساعة في السوق ، حتى تلك التي لا يتم تسويقها بشكل جيد. لقد ساعدت مشترًا ذات مرة في شراء منزل رائع in كوفنتري يحتوي على صورة واحدة فقط ، وهذه الصورة لم تشمل حتى الجزء الأمامي من المنزل بالكامل. لا يزال بموجب عقد مع المشتري الذي كنت أمثله لسعر الطلب أعلاه في غضون 48 ساعة من دخول السوق في حالة عرض متعدد. هذا هو أحد الأسباب التي تجعل من الضروري الحصول على تحديثات يومية تلقائية مع دخول خصائص جديدة إلى السوق إذا كنت ترغب حقًا في الحصول على تحديثات بشأن أفضل الخصائص.
إنها لفكرة جيدة التحقق من تصاريح المنازل أيضًا ، والتي يمكن إجراؤها أحيانًا على موقع المدينة الإلكتروني ، وفي بعض الأحيان يتعين عليك الاتصال بالمدينة لمعرفة ذلك. نورفولك ، على سبيل المثال ، لديها تصاريح على مدى السنوات الثلاث الماضية ، وبعد ذلك ، تحتاج إلى الاتصال بالمدينة.
ما يمكن للمشتري استخدامه لشراء منزل
بينما كنت أعمل مع مشترين نقديين مختلفين ، من المستثمرين إلى الأغنياء ، إلى المقتصدين ، فإن غالبية أولئك الذين أعمل معهم يستخدمون المقرض. بدلاً من مجرد الذهاب مع مُقرض واحد طوال الوقت ، من الأفضل تحديد المقرض الذي تختاره بناءً على وضعك. أوصي عمومًا بمقرض محلي بدلاً من شخص ما عبر الإنترنت ، مع مراعاة البرامج لتقليل تكلفة المنزل المتوفرة لديهم ، وأنواع القروض المتاحة لديهم ، وأسعار الفائدة ، ومدى فائدتهم في هذه العملية (مثل زيادة الائتمان درجات) وأخلاقياتهم ومعرفتهم في الصناعة. أوصي أيضًا بإظهار كشوف أسعار المقرضين المحتملين لي قبل اتخاذ القرار. في الماضي من خلال عرض ورقة الأسعار لي ، قرر المشترون الذهاب مع مقرض مختلف تمامًا عما كانوا يخططون لاستخدامه في الأصل لأنهم لم يروا الفجوات في ورقة الأسعار مما جعل الورقة تظهر بشكل مخادع بشكل أفضل بسبب عدم الدقة. لم يكن المُقرض المخادع هو الشخص الذي أوصيت به في الأصل ولكنه كان مقرضًا خارج المدينة. يتمتع المقرضون خارج المدينة بوقت أسهل بكثير مع الممارسات الخادعة لأنهم لا يتمتعون بسمعة طيبة لدعمها ، خاصة إذا لم تتمكن من العثور على قدر كبير من المراجعات على هذا المقرض الفردي.
لا يوجد مقرض مثالي. سيكون بعض المقرضين غير مستجيبين إلى حد ما ، والبعض الآخر لن يكون على علم ، والبعض الآخر سيكون لديه أخلاق رديئة ، والبعض الآخر لن يكون لديه برنامج تريد استخدامه لتوفير تكاليف المنزل. على الرغم من عدم وجود مقرض مثالي (أشرت إلى أن البعض يميل إلى أن يكون أسوأ من البعض الآخر الذي لا أوصي به في هذا الرابط) ، لرؤية بعض المقرضين المحتملين ، بما في ذلك بعض بدلاتهم القوية ، انقر هنا .
أوصي بالبحث في برامج لخفض تكاليف المنزل قبل الحصول على الائتمان من قبل المقرض. بعض المقرضين قادرون على القيام ببرامج مختلفة عن غيرهم. عندما يتم سحب الائتمان من قبل المقرضين ، أقترح إجراء جميع الاستفسارات الصعبة في نفس اليوم. بهذه الطريقة يمكنك تقليل التأثير على درجة الائتمان الخاصة بك وجعل جميع المقرضين يسحبون من معدلات أساسية مماثلة لمقارنة معدلات المقرضين المختلفة.
في حين أن الكثيرين لا يعتبرون أخلاقيات الشخص الذي يوظفونه في صفقة عقارية ذات أهمية بالغة ، إلا أن الأخلاقيات ضرورية للغاية عند اتخاذ قرارات التوظيف التي تنطوي على أكبر الأصول لدى معظم الأشخاص. من المرجح أن يتعامل الشخص الذي يتمتع بمستوى عالٍ من الأخلاق مع مصلحتك الفضلى في الاعتبار ، سواء طُلب منه ذلك أم لا. على سبيل المثال ، في الشهر الماضي أو نحو ذلك وقت كتابة هذه السطور ، تحدثت إلى أم لشخص بالغ معاق كان يتطلع لشراء منزله الأول. أخبرتني بحماس أن ابنها قد تمت الموافقة عليه مسبقًا. عندما نظرت في الموافقة المسبقة ، شعرت بخيبة أمل على الفور من أي شخص كان مقرضهم من بنكهم ، شخص لم أقابله من قبل. والسبب هو أن المقرض وافق عليها مسبقًا برهن عقاري قابل للتعديل. ساعد الرهن العقاري القابل للتعديل على الحصول على سعر شراء أعلى ، وعادة ما يعني ارتفاع سعر الشراء عمولة أعلى للمقرض. ما فشل المقرض في إيصاله إليهم هو أن معظم المتعلمين في الصناعة يبتعدون عن ARM. السبب هو أننا قريبون حاليًا من أسعار الفائدة التاريخية (في وقت كتابة هذا التقرير). المكان الوحيد الذي ترتفع فيه الأسعار بشكل واقعي. في حين أن ARM سيكون دائمًا أقل من السعر الثابت في البداية ، عند النظر في حقيقة أنك بالقرب من أدنى مستويات تاريخية ، وأن الأسعار قد تجاوزت ثلاثة أضعاف ما كانت عليه الآن في الماضي ، ARM ، في رأيي المهني ، وفي رأي العديد من المهنيين العقاريين الآخرين ، ليس فكرة جيدة. في حين أن ذلك قد يعني ارتفاع سعر الشراء الأولي ، وهو أمر مفيد لهوامش الربح القائمة على العمولة للمقرض ، إلا أنها وصفة لزيادة التكاليف الشهرية بشكل كبير والتي قد تؤدي إلى حبس الرهن إذا لم يكن المشتري قادرًا على مواكبة تلك التكاليف المتزايدة كفوائد ارتفاع معدلات. إن حقيقة أن المقرض لم يبلغ المشتري بهذا الأمر الذي يثير قلقًا كبيرًا فيما يتعلق بطفلها المعوق هو ، في رأيي ، دليلًا واضحًا على افتقار المقرض للأخلاق ، حيث أنه سيكون أكثر دراية بـ ARM من الأم المطمئنة التي كانت حاولت فقط مساعدة ابنها ورأيت قدرة ابنها على شراء منزل بسعر أعلى باستخدام ARM الذي قدمه المُقرض ، مع عدم وجود أي نقاش يُذكر فيما يتعلق بالمزالق المحتملة لـ ARM لتثقيف الأم. في رأيي ، فإن الافتقار إلى الأخلاق يتوافق دائمًا مع الافتقار إلى الحكمة ، سواء كان بإمكان المرء أن يرى الحكمة والسمات الإيجابية في الأخلاق دائمًا أم لا. في هذه الحالة ، قد يكون قادرًا على تحقيق ربح سريع لشخص ما إذا لم أحذر الأم بشأن ARM ، ولكن عندما يكون لدى الطفل المعاق معدلات تجاوزت السقف ، فقد تصاب الأم بخيبة أمل كبيرة من المقرض لعدم تحذيرهم وليس هذا هو نوع الأشخاص الذين قد يشيرون إلى مشترين آخرين.
4. " دور السمسار الخاص بك " يشرح قليلاً عن العمل مع سمسار عقارات ليساعدك في العثور على عقار. في حين أن وكيل الإدراج يمثل مصلحة البائع الفضلى ، فإن وكيل المشتري يمثل المصلحة الفضلى للمشتري. كما هو مشار إليه في دليل المشتري ، لا يدفع المشترون السمسار في معظم الحالات. في حين أن الغالبية العظمى من البائعين يقدمون عمولة وكيل المشتري ، إلا أنه في حالة نادرة أن البائع لا يعرض في البداية عمولة وكيل المشتري ، يمكن في بعض الأحيان التفاوض على العمولة. في الغالبية العظمى من الحالات ، يتم دفع ثمن الوكيل الذي يمثل المشتري الذي يقع عليه واجب تمثيل مصلحته الفضلى في جميع الأوقات من عائدات البيع من قبل البائع. على سبيل المثال ، يمكنني أن أوصي بمقدمي الخدمات ، والإشارة إلى المزالق المحتملة في عقار تفكر فيه ، والمساعدة في التفاوض على العقود ، والالتزامات القانونية ، وإعلامك بتقريب لقيمة عقار معين عندما تكون التقييمات الضريبية و Zestimates أكثر من 50 ٪ خصم في بعض الأحيان ، وما إلى ذلك.
تعد اتفاقية السمسرة المكتوبة للمشتري عنصرًا قانونيًا مهمًا للعمل مع وكيل المشتري. بدون اتفاقية وساطة للمشتري ، يمكنني أن أقدم لك المعرفة المتاحة للجمهور ، لكن ليس من المفترض أن أقدم لك نصيحة ، مثل المشورة حول السعر الذي يجب تقديمه على العقار. أي وكيل يقدم لك نصيحة من هذا القبيل بدون اتفاق وساطة مشترٍ كتابيًا لا يلتزم بقواعد سلوك الوكلاء وقد يفقد ترخيصه. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كنت تنوي الشراء ، فيمكن لوكيل الإدراج أن يعرض لك قوائمه الخاصة كممثل للبائع ، ولكن ليس من المفترض أن يعرض لك الوكيل عقارات شركات أخرى بدون اتفاقية وساطة مكتوبة للمشتري. 3194-bb3b-136bad5cf58d_
هناك اتفاقيات وساطة حصرية للمشتري واتفاقيات وساطة غير حصرية للمشتري. لا يعرف الكثير من المشترين عن هذا الأخير ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن العديد من الوكلاء لن يفعلوا هذا الأخير وبعض الشركات لن تسمح حتى لوكلائها بتقديمها. لا تحظره جي ار بي ، وبينما أشارك في الغالب في اتفاقيات وساطة حصرية للمشتري ، أشارك أيضًا في اتفاقيات وساطة غير حصرية للمشتري. بموجب اتفاقية وساطة حصرية للمشتري ، فإنك تلتزم بالعمل مع وكيل عقارات معين في أي منزل تشتريه لفترة زمنية معينة. مع اتفاقيات وساطة المشتري غير الحصرية ، يمكنك العمل مع وكلاء متعددين إذا كنت ترغب في ذلك. بينما أوصي بالاتفاقيات الحصرية لمعظم المشترين ، هناك اتفاقيات أخرى يكون من المنطقي فيها استخدام اتفاقية وساطة المشتري غير الحصرية ، مثل تلك التي تبحث عبر منطقة جغرافية واسعة جدًا ، مثل VA & NC. أيضًا ، مر بعض المشترين بتجارب سيئة مع الوكلاء المهزومين ، وهم خائفون من الوقوع في هذا السيناريو مرة أخرى. إذا كنت في هذا السيناريو الآن ، فإنني أوصي بالاتصال بهذا الوكيل للخروج منه ، وإذا لم يفرج عنك ، فإنني أوصي بالاتصال بالوسيط الرئيسي الذي يجب أن يكون على موقع الشركة على الويب لإعلامهم بالموقف. عند البحث عن وكيل آخر ، أوصي بالبحث عن وكيل حيث قال العديد من المراجعين تحديدًا أن الوكيل "يعمل بجد" أو شيء من هذا القبيل ، والذي قاله العديد من المشترين في المراجعات المرئية للجمهور about لي ، على سبيل المثال.